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Erreur de superficie du terrain

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
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    7
    Bonjour,

    J'ai acheté un terrain (acte authentique signé en Janvier 2007) pour une superficie de 1351m².
    La largeur de mon terrain est donnée pour 23,65m.
    Sachant que d'un côté, je construit à 3m de la limite de propriété et que de l'autre côté je suis obligé de laisser 4m (servitude), mais maison ne peut pas dépasser 16,65m.
    Les plans de construction de la maison ont donc été établis chez le constructeur pour rentrer dans ces dimension : du coup ma maison devrait mesurer en façade 15,66m. A priori tout est bon.

    Sauf que je viens d'apprendre par le voisin que la limite de propriété n'est pas celle qu'on croyait. Il a des documents de 1986 (procès verbal de bornage) dans lequel figure clairement mon terrain délimité par des bornes OGE (aujourd'hui enterrées). En fait mon terrain semble ne mesurer que 22,50m au lieu de 23,65m.
    Du coup ma maison, telle qu'elle était prévue, ne passe plus.

    Complément d'information :
    - le vendeur du terrain est le constructeur
    - la maison ne peut pas être redimensionnée car il s'agît d'une construction bon marché ou les mbriques son comptées à la brique près (pour limiter les chutes et donc les coûts)
    - le voisin me propose de lui racheter la parcelle en litige (mais je suis super limite financièrement à cause de la construction)

    Que puis-je faire ?
    Le vendeur (professionnel) n'a-t-il pas l'obligation de fournir des côtes exactes ?

    Merci.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 710
    Commencez par vérifier que ce bornage a bien été validé auprès d'un géomètre et qu'il porte toutes les signatures ...des voisins concernés ...
    Par ailleurs la limite a t'elle été établie des 2 côtés du terrain ...il faut faire un bornage de terrain avant de construire surtout si le créneau est étroit.......comment se fait-il que vous ne l'ayez pas fait ?
    Votre acte précise t'il bien que le bornage n'a pas été effectué ?
    Le constructeur est responsable surtout si c'est lui le vendeur...
    Par ailleurs s'agit-il d'un lotissement , le bornage est obligatoire dans ce cas...

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
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    7
    En fait je n'ai pas tout dit :
    Le terrain est bien borné de tous les côtés et les signatures de tous les voisins sont présentes sur le procès verbal de bornage du voisin (cela a été fait lorsque ce terrain a été vendu au propriétaire précédent en 1986 pour fixer les limites réelles avec les voisins).

    Personnellement, je pensais que le terrain était borné parce que c'est une parcelle de 3000m² qui a été divisée au moment ou j'ai acheté.
    Il est noté sur la promesse d'achat (faite devant notaire) au chapitre conditions susoensives : "La réalisation par le bénéficiaire, et à ses frais exclusifs du bornage de l'immeuble vendu".

    En fait le géomètre a simplement procédé au bornage correspondant à la division.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Il y a quelque chose qui ne va pas ...
    Soit le terrain de 3000m2 a été divisé et le géomètre a fait le document d'arpentage pour la division et ensuite cela devait être enregistré au moment de votre vente et vous deviez avoir des mesures exactes de votre parcelle... soit cela n'a pas été fait !

    il faut voir avec le géomètre ce qui se passe car cela ne va pas ....il ne peut pas mettre que votre terrain fait 23, 65m sur son document au lieu de 22m50 dans ce cas !
    Ou alors les dimensions du terrain de 3000 m2 étaient fausses !
    De toute manière il faut revoir tout cela ce n'est pas à vous de payer du terrain que vous étiez censé avoir...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
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    7
    Au moment de la division, le géomètre a bien fait un document d'arpentage mais a utilisé d'un côté une borne visible et de l'autre la clotûre du voisin (de ce côté la borne est entérrée donc invisible).
    Sauf que le voisin a posé sa cloture à 1,15m de la borne sur sa propriété.

    La distance entre les borne est de 22,5m
    La distance entre la borne visible et la cloture est de 23,65m

    J'ai donc un document d'arpentage qui me donne une mesure de 23,65m, ce qui est faux en réalité.

  6. #6
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Citation Envoyé par Vince2901 Voir le message
    J'ai donc un document d'arpentage qui me donne une mesure de 23,65m, ce qui est faux en réalité.
    Bonjour,
    Cette distance est écrite sur le DA par le Géomètre ou vous la mesurez vous-même sur ce même plan?

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Ouf ...MITCHOU il était temps que vous arriviez...

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
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    700
    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Ouf ...MITCHOU il était temps que vous arriviez...
    Coucou, moi je veux bien mais c'est pas très réactif ... et je reste peu de temps.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
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    7
    La distance est écrite sur le document d'arpentage du géomètre.

    Mais je ne sais pas comment un géomètre calcule les distances : est-ce qu'il les mesure sur le terrain ou est-ce qu'il utilise des document déjà existants ?

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    5
    Le Géomètre-Expert-[x], va dans un premier temps, avant d'effectuer le bornage :
    - rechercher les bornes qui pourraient exister sur le périmètre en fonction des archives que son Cabinet détient.
    - il va rechercher également sur le terrain les autres bornes qui pourraient exister et seraient repérables et visibles sur le Domaine Public.
    - il va surtout "dépouiller le titre de propriété" et rechercher dans l'origine de propriété
    - puis, il va (quand il s'agit d'un bornage à l'amiable) demander à consulter les titres de propriété des riverains.
    - il mesure la parcelle sur les limites existantes souvent malheureusement fausse - car les murs ou grillages ne sont pas une preuve en soi - mais une présomption de propriété (sur bornes bien entendu, si elles existent). S'il n'y a pas de bornes, son mesurage confronté au(x) titre(s) de propriété donne une vue complète de la situation.
    Quand il y a des différences flagrantes il va en rechercher les causes; le procès-verbal de délimitation à l'amiable étant le fruit de tout ce travail.
    Lorsque les riverains ne sont pas d'accord entre eux, le bornage judiciaire
    devra intervenir.
    Concernant le document d'arpentage il intervient dans la plupart des cas après avoir effectué un mesurage,(division,etc.) il est signé par les Parties, qui sont donc
    "d'accord" sur les limites. Ce document d'arpentage est publié au Bureau des Hypothèques lors d'un acte authentique. Il est toujours accompagné d'un plan de mesurage.
    Dans votre cas, le Notaire vous a-t-il remis un plan de mesurage lors de votre achat?
    Le récolement des bornes entre les voisins a-t-il été fait?
    Avez-vous interrogé le Geomètre?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/04/2007 à 15h39. Motif: anonymisation

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    Citation Envoyé par Céanothe Voir le message
    Le Géomètre-Expert- [x], va dans un premier temps, avant d'effectuer le bornage :
    - rechercher les bornes qui pourraient exister sur le périmètre en fonction des archives que son Cabinet détient.
    - il va rechercher également sur le terrain les autres bornes qui pourraient exister et seraient repérables et visibles sur le Domaine Public.
    - il va surtout "dépouiller le titre de propriété" et rechercher dans l'origine de propriété
    - puis, il va (quand il s'agit d'un bornage à l'amiable) demander à consulter les titres de propriété des riverains.
    - il mesure la parcelle sur les limites existantes souvent malheureusement fausse - car les murs ou grillages ne sont pas une preuve en soi - mais une présomption de propriété (sur bornes bien entendu, si elles existent). S'il n'y a pas de bornes, son mesurage confronté au(x) titre(s) de propriété donne une vue complète de la situation.
    Quand il y a des différences flagrantes il va en rechercher les causes; le procès-verbal de délimitation à l'amiable étant le fruit de tout ce travail.
    Lorsque les riverains ne sont pas d'accord entre eux, le bornage judiciaire
    devra intervenir.
    Concernant le document d'arpentage il intervient dans la plupart des cas après avoir effectué un mesurage,(division,etc.) il est signé par les Parties, qui sont donc
    "d'accord" sur les limites. Ce document d'arpentage est publié au Bureau des Hypothèques lors d'un acte authentique. Il est toujours accompagné d'un plan de mesurage.
    Dans votre cas, le Notaire vous a-t-il remis un plan de mesurage lors de votre achat?
    Le récolement des bornes entre les voisins a-t-il été fait?
    Avez-vous interrogé le Geomètre?
    CEANOTHE, le bornage a déjà été fait des 2 côtés du terrain qui est divisé...donc on ne peut en refaire un, c'est illégal......il faut vérifier l'emplacement original des bornes et sur quoi c'est basé le géomètre c'est tout...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/04/2007 à 15h39. Motif: anonymisation

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    5
    Bonjour Marieke, ainsi que l'explique Vince, le voisin aurait posé sa clôture à 1m15 de la borne. cela est assez fréquent. Lors du bornage il semble bien que "le calage" avec les propriétés riveraines aurait évité cette erreur matérielle: on se trouve donc dans ce cas de figure : 1m15 (clôture en retrait chez le voisin) bornage avec cette clôture au lieu de borne. OK -
    Le préjudice est tel que le bornage amiable pourrait être remis en cause par exemple avec le bornage judiciaire?
    titre de propriété : au chapitre "autres charges et conditions" bien souvent on lira : "l'immeuble (terrain ou bati) est délivré dans son état actuel sans garantie de la contenance, la différence avec celle réelle même supérieure à 1/20° devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur".
    Donc, sauf erreur de ma part, la surface ne semble pas garantie par le vendeur - à moins qu'un plan n'ait été annexé à l'acte notarié - avec ses dimensions certifiées par Géomètre-
    si ce plan révèle des incohérences avec la superficies et les cotes relles sur le terrain, revoir le Géomètre-Expert auteur du plan.

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