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droit de passage

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    40
    je viens d'acquérir un bien composé de 2 lots. Il y avait un droit de passage d'un lot par rapport à l'autre (je parle de mes deux lots). 2 portes au fond du jardin donnent accès à 2 parcelles non enclavées du fait que ces propriétaires ont achetés d'autres lots concomitant au leur et donnant sur la voie publique ce qui ne met donc plus ces 2 lots (les 2 portes aux fond du jardin) en position de désenclavement. Sur mon acte de vente il est stipulé que le vendeur n'a laissé acquérir aucune servitude sur le bien et qu’à sa connaissance il n'en existe aucune autre que celle suivante déclaré par le vendeur : l'accès à l'immeuble vendu se fait par un passage existant depuis des temps immémoriaux (l’immeuble, je l’ai acheté en totalité avec mes 2 lots). Aujourd’hui, alors que j'ai commencé les travaux depuis 1 ans et demi, les propriétaires des 2 portes du fond se réveille et me demande un droit de passage car il est soit disant écrit sur leur acte de vente. Le bouquet c'est que c'est la même étude de notaire qui c'est occupé de toutes ces ventes.

    Que puis-je faire pour assainir cette situation. Le notaire est il responsable ?
    Merci de votre aide.
    DP.

  2. #2
    Membre Junior Avatar de Amel64
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    106
    Bonjour,

    Avant de rencontrer votre notaire, je vous conseille d'aller au service de la conservation de hypothèques , auprès des Impôts. Vous pourrez voir l'historique de la propriété que vous venez d'acquérir et vérifier si celle-ci est liée au propriétés voisines par des servitudes de passage ou autres.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    Bonsoir,

    Alors reprenons (parce que tout n'est pas clair ) :

    1-vous avez 2 parcelles + immeuble, les 2 parcelles étant reliées par une servitude de passage.

    2-dans la parcelle du fond, vous avez 2 portes donnant accès à une autre parcelle, non enclavée, appartenant à des voisins, qui revendiquent un droit de passage.

    Il faut donc vérifier l'existence et l'assiette de cette sevitude, voir avec le notaire et au bureau des hypothèques, afin de voir si vous pouvez l'annuler pour désenclavement.
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    40
    En premier lieux, merci d'avoir pris le temps de me répondre.

    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message
    Bonsoir,

    Alors reprenons (parce que tout n'est pas clair ) :

    1-vous avez 2 parcelles + immeuble, les 2 parcelles étant reliées par une servitude de passage.

    2-dans la parcelle du fond, vous avez 2 portes donnant accès à une autre parcelle, non enclavée, appartenant à des voisins, qui revendiquent un droit de passage.

    Il faut donc vérifier l'existence et l'assiette de cette sevitude, voir avec le notaire et au bureau des hypothèques, afin de voir si vous pouvez l'annuler pour désenclavement.
    Je reprend l'explication qui n'est pas claire il est vrait.

    J'ai acheté 2 lots (AR 312 au rdch et AR 311 au 1er étage) qui forment un immeuble. La porte d'entrée servait à l'entrée pour ces 2 lots et sans doute aux 2 portes des parcelles AR 313 qui se trouvent au fond de ma cour.

    Hors ces 2 portes (en fond de cour parcelles AR 313) correspondent :
    - pour l'une au lot AR 313 qui à été acheté par le propriétaire de AR 288 qui donne dans une autre rue ce qui à désenclavé le lot AR 313.
    - pour l'autre (sans doute une autre partie du lot AR 313) qui à était acheté par le propriétaire des lots AR 309 et 308 qui donnent directement dans ma rue ce qui a désenclavé ce lot

    Sur les actes de ventes des lots AR 313 il semble qu'il y ai un droit de passage à travers le AR 312 pour y accéder.

    Pour ma part j'ai effectué une demande de renseignements sommaires urgents du lot AR 312 avant d'acheter. Le conservateur des hypothéques certifie qu'il n'existe aucune formalité au fichier immobilier pour la période de publication antérieure à FIDJI : du 01/01/1956 au 31/01/2002
    de même pour la période de publication sous FIDJI : 01/02/2002 au 29/06/2005 (date de mise à jour du fichier) et de même pour la période de dépôt : du 30/06/2005 au 11/07/2005 (date de dépôt de la demande)

    De plus mon Notaire et celui du vendeur on fait des recherches comme il se doit et ont conclu qu'il n'y a pas de servitude inscrite au bureau des hypothéques pour AR 312.

    Pour moi le droit de passage aurait existé si les parcelles AR 313 était enclavées mais ce n'est pas le cas puisque chaque propriétaire a un accés sur la voie publique.

    Excusez moi pour ces mauvaises et ténébreuses explications. J'ai essayé de joindre un plan cadastral mais il dépase les 19.5 Ko.

    En vous remerciant de vos réponses. C'est trés sympha de trouver ce forum, ca remet un peu de courage.
    Dernière modification par Dolpo ; 28/03/2007 à 23h21. Motif: orthographe

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    14 564
    et bien, si aucune servitude n'est déclarée, il faut savoir si c'est vraiment écrit sur leur acte de vente...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
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    40
    Oui c'est écrit.

    - pour l'un il est écrit "un immeuble en nature de cave et débarras, avec cour et toutes dépendances ainsi que droits de passage pour y accéder, le tout situé sous le n° 318 section F1 (ca doit être un ancien repérage cadastral car sinon la section n° 318 se trouve à 3 immeubles plus haut dans la rue.
    - pour l'autre, je n'ai pas vu le texte et attend de le voir.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    14 564
    "droits de passage pour y accéder" donc, si la parcelle n'est plus enclavée, cette servitude devrait s'éteindre...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
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    40
    Merci Rac8.

    Pour ma part j'ai fermé la porte. Suis je dans mon droit ? Que dois je faire, attendre leur réaction ?

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    Les servitudes s’éteignent de trois manières :
    * l’impossibilité de les utiliser (par exemple : création d’un trottoir sur le fonds dominant rendant impossible l’usage d’un droit de passage) ;
    * la réunion du fonds servant et du fonds dominant, dans les mains d’un seul et même propriétaire ;
    * le non-usage de la servitude pendant 30 ans, que la servitude soit légale ou conventionnelle. Mais la servitude légale de passage en cas d’enclave ne s’éteint pas par le non-usage ; il en est de même pour la mitoyenneté.

    De plus, les servitudes conventionnelles peuvent s’éteindre soit d’un commun accord entre les parties, soit par renonciation du propriétaire du fonds dominant. Dans ce dernier cas, le notaire doit établir un acte authentique et le publier au bureau des hypothèques afin de le rendre opposable à l’acquéreur du bien au profit duquel la servitude était établie et aux tiers.
    Code civil - Article 685-1

    (inséré par Loi nº 71-494 du 25 juin 1971 Journal Officiel du 27 juin 1971)

    En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.
    A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
    Donc cela s'éteint, et je suppose que vous pouvez fermer la porte, mais il serait plus sage de leur faire part de cela...une petite visite et un courrier de notaire seraient les bienvenus...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Il faut pour vous sortir de là prouver qu'ils s'agissait de servitude établies pour enclave ....si ce n'est pas le cas vous ne pourrez supprimer cette servitude ...
    Vous n'avez pas en l'état droit de fermer cette porte tant qu'un Tribunal n'a pas statué et levé la servitude pour non enclave...si tel est le cas car elles sont bien inscrites sur leurs actes et sans référence à l'enclavement en plus...(art 682 Code Civil)

    Il peut s'agir de servitudes légales auxquelles vous ne pouvez mettre fin...
    Dossier du site www.mon-immeuble.com : servitudes et mitoyenneté
    droit immobilier-Enclave
    droit immobilier- droit de passage
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 30/03/2007 à 10h35. Motif: anonymisation

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    40
    Je vous remercie tous les 2 pour vos réponses.

    Cependant, sur mon acte il n'y a pas de servitude donc je me suis dis je ferme et j'attends de voir ce qui se passe. Un an et demi aprés la fermeture de l'entrée de mon immeuble (en chantier) et parce que j'ai entamé des travaux ils viennent me réclamer un droit de passage. Pour moi, il me faut attendre qu'ils m'attaquent en justice du fait que rien n'est stipulé sur mon acte de ventes et qu'il n'y a rien aux hypothéques. Je ne peux pas attaquer sans raison ? Peut être pour les obliger à murer leur porte ? J'avoue que j'ai plutôt le droit pour moi mais ne sais comment m'y prendre.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Citation Envoyé par Dolpo Voir le message
    Cependant, sur mon acte il n'y a pas de servitude donc je me suis dis je ferme et j'attends de voir ce qui se passe. Un an et demi aprés la fermeture de l'entrée de mon immeuble (en chantier) et parce que j'ai entamé des travaux ils viennent me réclamer un droit de passage. Pour moi, il me faut attendre qu'ils m'attaquent en justice du fait que rien n'est stipulé sur mon acte de ventes et qu'il n'y a rien aux hypothéques.
    Bien sûr que si vu que c'est porté sur au moins l'un des actes ....un titre l'emporte même si cette servitude n'a pas été reportée sur votre acte à vous !
    Il faut demander aux hypothèques l'historique des actes précédents de la parcelle et de celles des voisins moyennant une dizaine d'euros chaque ....si votre Notaire ne les a pas ...


    Citation Envoyé par Dolpo Voir le message
    Je ne peux pas attaquer sans raison ? Peut être pour les obliger à murer leur porte ? J'avoue que j'ai plutôt le droit pour moi mais ne sais comment m'y prendre.
    Non vous n'avez pas le droit pour vous...en l'état ....sauf si vous prouvez la servitude pour enclave qui s'éteint....sinon si c'est une servitude légale elle sera maintenue sauf renonciation de leur part ce qui semble mal parti...
    Dernière modification par Marieke ; 29/03/2007 à 13h26.

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