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Abus du syndic...ou pas ?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Bonjour,

    Je suis nouveau propriétaire d'un studio dans un petit immeuble.
    A peine arrivé, j'ai reçu une lettre du syndic me demandant de payer des frais pour un livret (pas intéressant) qu'il m'envoie d'office (que je ne veux pas et que je suis pret à rendre) et pour mon enregistrement dans leur fichier.

    Après avoir téléphoné au comptable du syndic ([x]pour les nommer), d'un commun accord avec celui-ci, j'ai signalé par lettre que je ne voulais pas payer ces frais.
    Je n'ai pas eu de réponse.

    Plus tard j'ai reçu mon relevé de compte de co-propriétaire et j'ai eu la surprise de voir qu'ils se sont servi des avances sur charge du trimestre précédent pour payer ce livret+modif fichier et qu'en plus je devais payer le reste soit 90€ + l'avance sur les prochaines charges.

    Je leur ai envoyé une lettre leur signifiant que je ne comptait toujours pas payer les livret+modif fichier et que la somme dont ils se sont servi n'était pas destiné à cette fin.

    Aujourd'hui je viens de recevoir une LRAR de leur part...

    Ont-ils le droit de me faire payer quelquechose que je ne veux pas ?
    Est ce que ça ne s'apparente pas à dela vente forcée ?

    N'ayant même pas choisi ce syndic, étant nouveau propriétaire, je trouve tout celà abusif !!

    Merci de vos réponse !!

    FRED
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 27/03/2007 à 07h48. Motif: anonymisation

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Avant de vous emballer Fred, voyez si ce livret (????) et autres charges sont bien sur le contrat du syndic.
    puis prenez contact avec les membres du conseil syndical, pour avoir un peu l'historique et ce que c'est. Demandez aussi à voir la résolution concernant ce fameux livret .... il faut vous documenter absolument avant de dire que c'est abusif !!! ne pas oublier qu'il y a des AG et que ces copro ont peut-être votés pour ce fameux livret.

    Surtout pour faire valoir vos droits avec des syndics qui savent s'y prendre pour faire payer les copro, mieux vaut mettre tous les atouts de votre côté.
    et même si vous ne l'avez pas choisi vous-mêmes, vous "héritez" de l'agence puisque vous rejoignez cette copro, sans avoir rien à dire pour le moment ....

    PS: merci de deleter le nom de l'agence en question .... interdit selon la charte NI

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Golfy,

    Merci pour ton conseil et je vais demander à voir la résolution concernant ce fameux livret
    Désolé d'avoir cité le nom de mon syndic...je voudrais bien l'enlever, mais je vois pas comment...l'administrateu r peut il le faire ?

    Pour ce qui est du livret, il s'agit en fait d'un classeur contenant :
    1/ une lettre nous souhaitant la bienvenue
    2/ une fiche pour automatier les prelevements des charges (tant qu'à faire...)
    3/ Une presentation du syndic (un peu de pub gratos)
    4/ Le nom des membres du conseil syndical que j'ai déjà eu lors de ma 1ere assemblée générale (sans adresse ni tel)
    5/ les règles de bon voisinage (du savoir vivre c'est tout)
    6/ le nom du gardien (je l'ai vu le 1er jour de mon arrivée)
    7/ comment se procurer le texte du reglement de copropriété, moyennant finances bien sur!!
    8/ Le nom des textes de loi en vigueur sur la copropriété
    9/ le nom, l'adresse de l'assurance multi-risques (ca, ca peut etre utile...)
    10/ le budget et charges (que j'ai déjà eu lors de ma 1ere AG)
    11/ Le PV de l'AG à laquelle j'ai assisté
    12/ le contrat de syndic sur lequel ne figure pas ce livret+modif fichier...
    13/ 8 intercalaires

    Pour ce "livret" + modification du fichier, ils me demandent la somme de 161,44€...

    Outre le prix, ce que je trouve abusif, c'est que le syndic se serve sur les provisions sur charge (destiné à payer les charge comme leur nom l'indique) pour payer le "livret+modif fichier".

    Enfin si je comprend bien, si les copro ont voté pour que les nouveaux copro payent pour une vingtaine de feuilles, 8 intercallaires, un classeur plein de pub et une modification de fichier...je ne peut faire autrement que de payer.

    Moi j'appelle ca de la vente forcée...mais bon...

    Comme tu le dis, ils savent s'y prendre pour faire payer les copro!!!

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Effectivement, ce "livret" me parait tout à fait inopportun, pour ne pas dire plus ! - une belle pub pour ce groupe; ah au moins, s'ils étaient aussi efficaces pour gérer les copro ...

    PS: j'ai envoyé un mail à l'admin pour effacer le nom en question.

    Enfin si je comprend bien, si les copro ont voté pour que les nouveaux copro payent pour une vingtaine de feuilles, 8 intercallaires, un classeur plein de pub et une modification de fichier...je ne peut faire autrement que de payer.
    non je n'ai pas dit cela ... car, puisque ce point de livret est résolu, je ne vois pas au nom de quoi vous devriez payer surtout s'il n'apparait pas dans son contrat de prestations. Parfois certaines personnes qui demandent des infos, utilisent des mots qui ne décrivent pas correctement la situation. Je prends donc le temps de faire préciser ce qu'il en est.

    voyez quand même le CS et tâter l'ambiance ... diplomatiquement ...
    voyez également de quel coté penche ce CS .. inutile d'arriver en braquant les fusils sur le syndic; essayez plutot de voir quelles sont les relations, les satisfactions (ou les insatisfactions) etc ... au besoin, demandez au président du CS d'intervenir sur votre cas ....
    PS: je connais perso un syndic de même groupe (en fait un rachat d'un petit syndic par ce groupe) qui fait un boulot super et avec grande efficacité ! comme quoi, il ne faut pas mettre tout le monde, dans le même panier - Mais c'est aussi vrai que ce groupe est connu pour ses pratiques disons, un peu spéciales ...

    sinon, prendre RDV avec le gestionnaire en direct: ca aide parfois. Il pourra vous donner sûrement l'art de loi lui permettant de facturer cette prestation publicitaire ...
    ou alors ensuite, si dialogue de sourds, il faudra le mettre en demeure par LRAR, copie au CS, d'imputer ce montant sur les charges de telle période ....

    oui, bcp de courage, il en faut parfois
    merci de nous tenir au courant.

    dernière minute: je viens de retrouver une discussion sur ce fameux livret. cela vous donnera des arguments ! Universimmo.com - clauses contrat syndic
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 27/03/2007 à 07h50. Motif: ajout d'un lien/anonymisation

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
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    7
    Merci beaucoup Golfy !!

    En effet c'est très intéressant !
    Je m'apercois ainsi que d'autres que moi s'interrogent sur cette pratique et que les différentes agences de la même enseigne ont des tarifs variants du simple au double ! (avec mes 160€ je suis le plus cher pour l'instant )

    Je vais suivre en parallèle l'autre discussion et je vous tiens au courant...ca peut toujours servir à d'autres !

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279
    Bonjour,
    Ce procédé est certainement abusif de la part du syndic.
    La prestation est totalement illusoire ou inexistante puisque toutes les informations étaient connues de Fred2502 ou des autres copropriétaires.
    Quant aux coordonnées de la police d'assurance du syndicat, on se demande bien pourquoi il faudrait payer le syndic pour les connaître !
    Il s'agit donc d'une démarche du syndic qui s'apparente à de la publicité. Dès lors il n'y a évidemment pas lieu de payer un centime pour cette publicité. Si toutefois le syndic estime que cette prestation devait être utile , voire indispensable pour Fred2502, alors il lui appartenait de lui en faire la proposition préalablement, en indiquant son objet et son prix.
    Ce procédé du syndic revient à rendre obligatoire l'achat d'une prestation sans se soucier de l'accord du client ou du copropriétaire ( vente forcée...).
    Si le contrat de syndic prévoit cette prestation , on pourrait alors considérer que son contrat de syndic est subordonné à la vente d'une prestation imposée ( même utile) . Il s'agirait donc d'une vente subordonnée : ce qui est une pratique commerciale illicite ( code de la consommation article L.122-1) . Le procédé est ici d'autant plus critiquable que la prestation en question est illusoire est sans aucune utilité pour le "client" et que le prix est abusif ne correspondant pas à un remboursement de frais !

    A suivre svp.
    Cordialement

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Merci beaucoup pour tes précisions Jean Didier !!
    Je ne manquerai pas de vous informer sur la suite de mon affaire !

    Cordialement,

    Fred

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Bon je viens d'avoir l'assistance juridique de mon assurance (je donne pas leur nom...mais eux je les aime bien ^^).

    Ils me disent que c'est peut etre le forfait annuel de gestion qu'ils me demandent de payer en meme temps que le livret+modif fichier...ce qui est normal de payer.
    Je vais bien sûr vérifier, mais ce n'est probablement pas ça.

    Si ce n'est pas ça, ils sont complètement d'accord : c'est soit de la vente abusive, soit de la vente subordonnée, ce qui est illégal dans les deux cas...

    Ils m'ont également donné deux numéro de tel : "copropriété service" et "fédération de défense des copropriétaires"

    Si ça intéresse des gens je peux les donner...

    Affaire toujours à suivre, mais je deviens de plus en plus confient

    A+

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    c'est peut etre le forfait annuel de gestion qu'ils me demandent de payer en meme temps que le livret+modif fichier...ce qui est normal de payer.
    il n'y a pas de "forfait annuel de gestion" : le syndic fait voter chaque année ou à chaque reconduction de son mandat (si mandat > 1 an) ses tarifs pour prestations. d'ailleurs vous avez un exemple du contrat ...

    il s'agit des prestations de gestion courantes, auxquels tout syndic rajoute un tarif pour prestations particulières ... bon ne revenons pas là-dessus, y'en aurait pour des heures !

    et ces honoraires de gestion sont un poste bien séparé des autres (dans les comptes annuels ou budget prévisionnel) et la répartition se fait sur la base des tantièmes de votre lot.

    donc si le montant pour tous (annoncé) est de 161,44 euros, c'est que ce ne sont pas les honoraires de gestion du syndic.

    y'a aussi [le syndic x]: regardez leur site, y'a surement qq chose à ce sujet (surtout que ce syndic en particulier est leur "bête noire"et qu'ils ne le ratent jamais).
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 29/03/2007 à 10h17. Motif: anonymisation

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Salut !
    Bon ça fait un moment que je n'ai pas envoyé de nouvelles, mais il faut dire que ça s'est résolu il y a peu.
    Alors au final, j'ai rien payé.

    Pour résumé l'affaire:
    1. j'ai reçu une mise en demeure me demandant de payer mes charges (or j'ai toujours payé mes charges mais le syndic prenait dessus pour payer leur foutu classeur)
    2. J'ai appelé l'agence (syndic) avec laquelle je suis en relation pour leur demander le numéro de leur service contentieux.
    3. Ca ils aiment pas du tout, ils me passent le patron de l’agence qui dit qu’il me rappelle demain avec une solution
    4. L’après-midi même le comptable m’appelle, il me dit de rapporter le classeur à l’agence et qu’on oublie les frais pour le « livret d’accueil »
    5. Je le fait il dit que tout est ok
    6. Je reçois mes nouvelles charges avec le bonheur de m’apercevoir qu’ils me demandent quand même les frais de mise en demeure…culotté non ?
    7. Je vais les voir à l’agence ils admettent que ça ne devrait pas y être…
    8. Tout est enfin réglé je peux partir en vacances !!! Youpi…malheureusement l’été a été tout pourri !!

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    fred, doit-on considéré ces nouvelles (qui sont bonnes) comme un remerciement ???

    notez que ca fait tjs plaisir quand on passe un peu de son temps à aider les autres ...

    bonne continuation.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Oui oui bien sûr que vous pouvez considérer cet épilogue heureux comme un remerciement !!

    Mais aussi comme une forme d'encouragement à tous les propriétaires de bonne foi que les syndics essaient d'arnaquer...ya pas de petit profit pour eux !!

    Allez merci encore et bon courage à ceux qui sont en conflit avec leur syndic !!

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