Vos question à l'Avocat
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Implantation - Mitoyenneté

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Bonjour,

    voilà déjà un an, j'ai fait construire via un architecte un garage en mitoyenneté avec une parcelle qui est un chemin privé appartenant en indivision à quatre frères et soeurs.
    Un des frères a émis un doute sur l'implentation de mon garage, sa soeur a fait appel au volet conseil juridique de son assurance qui a mandaté un bureau d'expertise.
    L'expert m'a demandé de faire intervenir un géomètre pour vérifier l'implantation.
    Après passage du géomètre, il s'avère que l'intégralité du mur a été construit hors de mon terrain soit un empiettement de 20cm.
    L'expert a cherché à promouvoir une solution à l'amiable basée sur l'établissement d'un PV de bornage associé au versement d'une indemnité et m'a demandé le montant que j'étais pret à verser.
    J'ai proposé la somme de 1500 € en me basant sur la surface mise en jeu multipliée par un large majorant du prix du terrain constructible. La partie adverse exige une somme de 5000€.
    L'expert a jeté l'éponge et considère que notre proposition est correcte et que la somme de 5000€ n'est pas justifiée. Il nous conseille de la contacter avant le lancement d'une procedure judiciaire en doublant notre proposition.

    Ma position est la suivante :
    - je reconnais la faute
    - je ne souhaite pas détruire mon garage
    - je suis prêt à payer une indemnisation "raisonnée" (pourquoi ne pas demander 10 000€)

    Mes questions:
    - quelle est la responsabilité de l'architecte ?
    - quel est le risque que la décision judiciaire conduise à la destruction de mon garage ?
    - en gros, quelle attitude adopter ?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    Déjà vos travaux auraient du être précédé du bornage et non l'inverse, l'architecte était-il au courant de cet absence de bornage...?
    L'empiètement est tout de même important (20 cm ) il y a de fortes chances qu'un juge demande la démolition, donc il faut négocier...il y a le prix du terrain et les dommages et intérets plus le prix du bornage....donc faites bien votre calcul....par rapport à la destruction du garage...et les frais d'avocats...
    Voyez un médiateur en Maison de Justice et du droit ...

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Je n'ai pas été assez précis.
    Il s'agit d'une extension d'une maison existante.
    Le bornage existait déja mais il n'a pas été respecté et j'avoue ne pas l'avoir détecté : il faut savoir que ce chemin a été crée après le garage alors qu'il s'agissait d'un champs agricole avant (cela ne change rien à la situation mais explique mon manque de vigilance sans l'excuser)

  4. #4
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Le Maître d'Oeuvre est responsable de cette situation, demandez lui des explications, celui-ci devait s'assurer des limites avant construction.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Merci pour votre réponse.
    Mais qui est le maitre d'oeuvre ? l'architecte ou l'entreprise de maçonnerie.

    De plus, la partie adverse justifie sa demande par le fait qu'elle souhaite transformer le champs agricole en lotissement et que (pour résumer) l'ensemble des plans effectués à ce jour et l'ensemble de la procédure administrative est à refaire.

    Est-ce exact ? Il me semblait qu'un PV de bornage ne consistait pas à déplacer les limites (pas de pose de nouvelles bornes par exemple) mais à reconnaître d'un commun accord une implantation. Dans ce cas, il me semble qu'un PV de bornage n'implique pas une modification des plan de recollements déjà effectués.

    Merci pour vos réponses.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    Dans votre cas c'est une atteinte au droit de propriété du fait de l'empiètement , vu qu'il existait un bornage en bonne et due forme (on ne peut en refaire un ensuite c'est illégal), vous n'êtes plus dans le cadre d'un simple bornage initial...
    Le droit de propriété
    Effets du bornage
    Une fois signé par les parties ou établi judicièrement, le procès verbal de bornage fixe officiellement et définitivement les surfaces des propriétés et leurs limites : il vaut titre définitif (Cass civ 3 octobre 1972, Cass civ 26 novembre 1997). Il n’est donc plus possible de procéder à un nouveau bornage, amiable ou judiciaire. Il en est ainsi même si les bornes ont disparu car il suffit d’exploiter le procès verbal pour placer de nouvelles bornes. Dans certains cas rares - lorsqu’il rectifie des titres de propriété inexacts- , il vaut mieux publier le procès-verbal à la conservation des hypothèques pour qu’il devienne opposable aux tiers (par ex : les propriétaires successifs).

    Qu'en est-il si un bornage antérieur a été fait ? En cas de bornage antérieur, régulièrement constaté, soit par un procès-verbal amiable de bornage, soit par décision judiciaire, il n'est pas possible d'imposer un nouveau bornage au voisin comme le permet la loi. La limite des terrains est fixée pour l'avenir et les intéressés ne peuvent plus agir en bornage.
    Toutefois, si les bornes ou le document constatant le bornage ont disparu par cas fortuit ou de force majeure, il est possible de demander par l'intermédiaire du juge du tribunal d'instance, un nouveau bornage judiciaire. Il faut aussi que le bornage soit suffisant.

    Un bornage étant définitif, le déplacement ou l'arrachage d'une borne est considéré comme une dégradation sanctionnée par la loi.

    Les propriétaires victimes de tels actes doivent engager une action possessoire devant le tribunal d'instance, par l'intermédiaire d'un huissier, dans l'année qui suit la suppression ou le déplacement de bornes ou s'adresser au tribunal de grande instance au-delà de ce délai (Il devra alors être assisté d'un avocat et prouver son droit de propriété).

    EMPIETEMENT SUR LA PROPRIETE le fameux jugement ayant ordonné la démolition pour 0,5 cm....

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    L'empiettement n'est pas l'objet du recours de la partie adverse. Etant donné qu'il s'agit d'un chemin, cet empiettement est accepté par eux. Leur problème est essentiellement lié aux frais associés à la mise à jour des plans de recollements du futur lotissement qu'ils ont prévue.

    Si je vous comprend bien, le bornage initial n'étant pas modifiable, la seule possibilité consiste à créer une unité foncière qui correspond à la surface empiettée que nous faisons borner et que nous leur acheterions devant notaire. Cette solution présente deux défaut : la lourdeur et surtout le fait qu'elle implique effectivement de leur part une modification de leur projet de lotissement.

    Existe-t-il une autre solution qui, sans modifier la limite puisque c'est impossible, leur garantisse de ne pas modifier leur projet et me garantisse contre tout recours éventuel dans le futur quand à "la violation de propriété" ?

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par Dala Voir le message
    Existe-t-il une autre solution qui, sans modifier la limite puisque c'est impossible, leur garantisse de ne pas modifier leur projet et me garantisse contre tout recours éventuel dans le futur quand à "la violation de propriété" ?
    Allez voir votre Notaire, la création d'une servitude de jouissance sur le fonds voisin à votre profit, n'entrainerait pas de modification de leur lotissement mais entrainerait un acte.
    Ce type de servitude n'est pas juridiquement très "stable" mais ça peut vous sortir de ce pétrain si vous trouvez un Notaire qui accepte...
    L'autre solution serait peut être de faire une promesse de vente, de faire le récolement, d'obtenir le certificat administratif et de passer la vente ensuite .....
    Je pense que le meilleur conseil serait votre Notaire.
    Dernière modification par Mitchou ; 16/03/2007 à 17h28.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Il est normal que le voisin se soit adressé à Dala pour dénoncer la mauvaise implantation du garage. Mais Dala est dans une position qui ne lui impose pas de trouver tout seul la solution, ni d'en subir tout seul les conséquences.

    Dala doit impérativement et très vite faire un appel en garantie à son maitre d'oeuvre (le maître d'oeuvre, c'est l'architecte) et à son maçon. Directement par une déclaration de sinistre à sa Domages Ouvrage s'il en a une. Ou faire des mises en demeure à maître d'oeuvre (son architecte) et maçon de faire le nécessaire pour remédier définitivement à cette erreur d'implantation.

    Sauf à démontrer une erreur de la part de Dala, ce sont ses "constructeurs" qui doivent réparer les dégâts, en négociant comment avec le voisin ou par une condamnation.

    Ce n'est pas à Dala de se prendre la tête pour conduire vers la formule la plus intellligente. Lui, sa position est claire, il tient à son garage. Il a payé des pros pour faire son garage. Aux pros de se débrouiller.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Merci FredVal.

    Votre contribution me reconforte dans la mesure où la responsabilité du "désordre" incombe à l'architecte.

    En revanche, je suis dubitatif concernant le fait de repousser le règlement de la situation chez l'architecte car il y a alors un grand risque de finir au tribunal avec comme conclusion une destruction/reconstruction du mur mal implanté.

    Certes, cela serait certainement fait aux frais de l'architecte (ce qui n'est pas si grave pour lui : il paie une assurance pour cela) mais les nuisances sont pour moi :
    - vider ce garage et (50 m2 + 25 m2 de mezannine)
    - subir un deuxième chantier
    - gérer un architecte plaçant ce chantier en dernière priorité


    D'où la recherche d'une solution raisonnée.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    L'assureur de l'architecte, comme tout le monde, préfère un mauvais compromis qu'un bon procès. Il cherchera la solution de simple dédommagement au voisin en priorité et c'est lui qui paiera le dédommagement, pas vous.

    Si vous aviez pris une assurance Dommage Ouvrage, vous devez faire la déclaration de "sinsitre". C'est ce qui enclanchera le mécanisme...

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Une simple question: est-ce que le fait d'avoir signé la réception du chantier en son temps exonère l'architecte de toute ou partie de sa responsabilité concernant l'erreur d'implentation ???

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