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recours contre une contruction voisine

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Bonjour,

    je cherche des pistes à explorer dans le cadre suivant :

    dans un petite ville, dans le "centre", existe une maison, entièrement tournée vers son jardin.

    L'ensemble que j'appelerai A, est bien "protégé". Aucune vue de voisin sur la maison ni sur la terrasse, un appartement voisin a une vue sur une partie du jardin.
    Le prix de l'immobilier a bien monté dans la ville et la maison et son jardin en plein centre pouvaient très facilement être vendus à bon prix.

    "Pouvaient" car sur la propriété voisine, est affiché depuis peu un permit de démolir/construire. De la propriété voisine il est prévu de faire un ensemble immobilier de 4 étages destiné à la location.

    Bilan : perte de vue et d'ensoleillement (pas dramatique), mais surtout plus d'une dizaine de lots et près de trente fenêtres avec vues directes et plongeantes sur l'ensemble de la propriété A. Vuesdirectes sur le jardin, la terrasse et (presque) directe sur tout l'intérieur de la maison A, chambres, salon, salle de bain etc.

    Sur le permis, les distances, tout semble conforme au Code Civil, POS etc.
    Rien à dire.

    Le fonds va perdre de sa valeur et devenir difficile à vendre.

    Est-ce un préjudice indemnisable ?

    (j'ai mon idée mais des spécialistes me disent l'inverse j'aimerais donc bien vos avis d'experts)

    D'avance merci !

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Si tout est respecté vis à vis du POS , les règles d'urbanisme sur les distances et les vues
    Les notions de perte d'ensoleillement ne sont plus prises en compte en ville vu l'urbanisation logique....
    Autour de chez moi (centre-ville) se construisent des immeubles de ce type sans problèmes....
    Vraiment je ne vois pas ....
    Une solution enterrer des vestiges trouvés sur un site archéologique dans le sol de l'immeuble...pour faire arrêter les travaux...à part celà...
    Dernière modification par Marieke ; 28/02/2007 à 20h39.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    1 800
    Merci marieke !

    Bon... c'est vrai que j'ai "le tribunal" facile mais là il y a même pas un peu matière à plaider ?

    Comme l'urbanisme n'est pas ma partie je n'ai pas cherché et crois volontier les avocats que j'ai interrogé. Mais le civil "tout bête" ne m'étant pas étranger j'ai pensé tout de suite au trouble anormal.

    Pardonnez moi, je vais être très pénible et coller 3 de mes jurisprudences à ce sujet.

    Pas la peine de tout lire, la première présente un "exposé des faits" troublant de ressemblance et présente de façon simple la position qui m'interesse.


    Cour d'appel
    ANGERS
    Chambre 1 section A
    30 Mars 1992
    HUGAIN
    SCI SAINT MARTIN

    La construction d'un immeuble de deux étages comprenant 14 appartements, surplombant une propriété avec jardin, et présentant de nombreuses ouvertures, pour certains, balcon en avancée, constitue une gêne excédant les inconvénients normaux du voisinage dès lors que ces vues, par leur nombre et par l'agrément qu'elles procurent aux occupants des logements, empêchent les demandeurs de jouir normalement de leur jardin et entraînent une certaine dépréciation de leur immeuble. Les préjudices sont évalués à 100000.
    L'action ouverte pour trouble anormal de voisinage est exclusive de toute violation des prescriptions légales et réglementaires et par conséquent de toute faute dans l'opération de construction proprement dite. Un tel trouble s'apprécie objectivement par référence non aux avantages dont le particulier lésé bénéficiait antérieurement mais à la situation nouvelle qui lui est faite. Ainsi, tout propriétaire résidant en ville doit supporter les inconvénients normaux de voisinage liés au développement de l'habitat urbain et consistant notamment dans une privation partielle de tranquillité, d'ensoleillement ou de vue sauf si des circonstances déterminées rendent cette gêne excessive.


    Cour d'appel
    PAU
    Chambre 1
    20 Février 2006
    SOCIETE DE PARTICIPATION ET DE FINANCEMENTS IMMOBILIERS
    SCI ADAMEL


    Le trouble anormal de voisinage existe lorsqu'il y a dépassement du seuil de ce que chacun doit tolérer de la part de ceux qui l'entourent et doit s'apprécier de manière objective en prenant en considération, non les avantages dont la personne lésée bénéficiait antérieurement, mais uniquement la situation nouvelle qui lui est faite. Un tel trouble est établi en l'espèce et résulte de la construction d'un immeuble collectif à toute proximité d'une villa. Cette construction a généré pour le propriétaire de la villa voisine des nuisances multiples : préjudice esthétique lié à l'élévation à 4 mètres de la villa d'un imposant mur pignon aveugle de 8,6 mètres de hauteur sur 17,5 mètres de longueur. Il en résulte une vue directe sur ce mur depuis la cuisine et la terrasse de la villa ainsi que depuis le jardin. En outre, la villa est victime d'une perte d'ensoleillement due à la présence de ce mur, évaluée à 12 % ou encore de troubles visuels, les balcons de certains appartements de l'immeuble ayant une vue directe sur l'intérieur d'une chambre de la villa. Enfin, des contraintes lui seront imposées pour l'entretien et le ravalement du mur. Ces préjudices induisent une dépréciation de la valeur marchande de la villa de l'ordre de 20 %. Par conséquent, le constructeur de l'immeuble collectif est condamné à payer à son voisin une somme de 52 000 euros, correspondant à la dépréciation du bien.


    Cour d'appel
    BORDEAUX
    Chambre 5
    25 Juin 2002
    DEBORD
    LA SCI VILLA FRANCE

    Le fait d'habiter en ville entraîne des conséquences et l'on ne peut geler toute modification du tissu urbain. Mais, si les contraintes urbaines générées par de nouveaux ouvrages sont admissibles, dès lors qu'il s'agit d'édification ou de modifications faites pour le bien commun, il en est différemment dans le cadre d'une opération purement commerciale comme la construction d'une résidence. Cette règle doit s'appliquer de manière stricte dans une ville balnéaire où les habitants peuvent légitimement penser, en s'y installant, que leur cadre de vie sera plus qu'ailleurs préservé. Ainsi, peuvent légitiment invoquer un trouble de voisinage les propriétaires, qui du fait de la démolition de villas pour la construction d'une résidence de 27 appartements sur six étages, souffrent d'une perte d'ensoleillement, de vues directes sur une des terrasses de la résidence empêchant de garder un minimum d'intimité et d'un accroissement sensible de la circulation dans le passage commun. La gêne procurée par ce voisinage entraîne par ailleurs une moins value en cas de revente. Les vues directes crées par cette construction doivent cesser, mais la démolition des ouvrages litigieux ne peut être demandée par des particuliers dès lors que l'immeuble a obtenu un permis de construire régulier. Il convient donc, pour faire cesser ces vues, de faire poser des verres opaques sur la façade latérale du balcon. Les divers préjudices soufferts sont évalués à 14500 euros pour l'un des propriétaires et à 16245 euros pour les propriétaires indivis de l'autre immeuble. Le fait qu'il s'agisse d'un appartement pour les vacances n'entraîne pas une minoration du préjudice dès lors que plusieurs familles en bénéficient et que l'usage de cet appartement est intensif.
    La société qui a construit une résidence a, en installant des terrasses, créé des vues directes sur la chambre et le séjour de l'immeuble voisin empêchant un minimum d'intimité. La société a construit sur la limite séparative, donc à une distance supérieure aux dix neuf décimètres de distance exigées par l'article 678 du code civil compte tenu de la largeur du passage commun, mais s'agissant d'un passage commun, la distance doit s'apprécier non pas au milieu de la voie commune, mais de l'autre côté de celle-ci. En effet, juger autrement viderait le terme de commun de tout sens, puisque cela reviendrait à considérer que chaque utilisateur est propriétaire d'une moitié de passage et non pas de la totalité. Les propriétaires sont en droit de demander que cessent la vue sur leur appartement mais ne peuvent faire procéder à la démolition d'un immeuble qui a obtenu un permis de construire régulier. Il convient donc, afin de faire cesser la vue, d'imposer à la société propriétaire de la résidence de faire poser des verres opaques sur la façade latérale du balcon, sous astreint de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois après la signification du présent arrêt.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    En effet dans tes cas cités mais....ils ont obtenu des dédommagements ...
    j'ai l'impression que c'est à l'appréciation des Juges....
    Les 2 premières il n'est pas précisé si c'est en centre ville ou en ville importante car je pense que cela a de l'importance et le 3ème c'est une station balnéaire ....ce qui me fait rire car si tu vois les constructions en ligne en Bretagne ou il y a trois rangées de maison qui ont perdu leur vue sur mer ....sans obtenir gain de cause..au fur et à mesure de l'aménagement des côtes et du laxisme des Maires face aux promoteurs....et l'attrait du tourisme.... le secteur de La Baule...en est un exemple criant...

    "N’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes situées dans les banlieues de grandes villes et particulièrement de Paris, et de la concentration des constructions sur des terrains de dimensions modestes (Cour d’appel de Paris, 19e chambre A, 28 mars 1995)."


    Il y a aussi :
    Construction d'un immeuble à côté d'une maison
    La perte d'intimité est-elle un trouble anormal de voisinage ?
    Privation d'ensoleillement par une nouvelle construction qui donne 3 références de Cour d'APPEL
    Ouverture de vues sur un fonds éloigné, trouble anormal de voisinage qui donne aussi des jurisprudences auxquelles tu auras accès...
    Dernière modification par Marieke ; 01/03/2007 à 07h49.

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