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Impayé - defaut assurance etc ...

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Mike Voir le message
    ..........que nous avons signé le 21/08/2006 arrive à échéance le 29/04/2007..........?
    Quid de ces dates ? Est ce un bail meublé ? Donc de un an ? Mais meme dans ce cas il ne colle pas et votre procédure se référant à la loi de 89 est HS. Si c'est du vide, le bail étant normalement de 3 ans, les dates ne collent pas. Est ce une erreur de votre part ou sont-ce réellemnent les dates réelles ?
    Citation Envoyé par Freric Voir le message
    Pas d'accord du tout : la clause résolutoire joue de façon automatique UN mois après un commandement (défaut d'assurance) ou DEUX mois après un commandement (défaut de règlement de loyer ou du dépôt de garantie).
    Qu'ai je dit ?
    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    ...........La clause résolutoire ne peut être appliquée que pour une résiliation de bail et ne l'est pas sur un simple commandement ! Elle doit faire l'objet d'une décision de justice (en gros), sauf si votre locataire ne fait pas de vagues et ne connait pas ses droits. ....
    Citation Envoyé par Freric Voir le message
    ....Le juge est LIE par le jeu de la clause résolutoire et ne peux que constater qu'elle a joué. tou au plus peut-il en suspendre le jeu tant qu'un plan d'apurement est en place.
    Tout au plus ! Vous plaisantez. Il faut déjà que l'application de la clause est été faite dans les formes. Ensuite, il y a la saisie du FSL ou d'autres instances, ensuite le plan d'apurement du juge (allant jusqu'à deux ans je vous le rappelle) donc autant dire, que quasiment jamais, la clause résolutoire n'est validée. Le juge n'est pas mis devant le fait de l'application de la clause, il a pouvoir de décision de délai, annulant de fait cette application. Donc je maintiens qu'a moins d'avoir affaire à un locataire qui ne connait pas ses droits et qui partira sur un simple courrier ou commandement, il n'est pas encore partit.

    Article 24
    Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. e commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée. .................
    Dernière modification par Agnes1 ; 01/03/2007 à 10h53.

  2. #14
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
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    612
    Au risque d'être péremptoire, cette procédure est mon long quotidien.

    Vous confondez décision d'expulsion. Cette dernière ne peut avoir lieu que sur décision de Justice, tout à fait d'accord (même un bail notarié ne peut servir de base légale à une expulsion).

    Mais la clause résolutoire, clause contractuelle entre bailleur et locataire, joue de façon automatique.
    la preuve? Dans l'assignation en vue d'entendre prononcer l'expulsion, le créancier ne demande pas que soit prononcée la clause résolutoire, mais que soit constatée le jeu de la clause résolutoire.

    La Loi est, pour une fois, claire et formelle sur la procédure et les délais :

    Commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ouvre un délai de DEUX MOIS.
    Durant ce délai, soit le locataire solde les causes du commandement, et il est réputé ne s'être rien passé,
    soit il ne solde pas les causes du commandement et il n'es plus locataire. On lui demande, à compter d troisième mois, des indemnités d'occupation et non un loyer.

    Je vous confirme donc(et ce, sans plaisanter, Agnès1!!) que le juge est lié par le jeu de la clause résolutoire.

  3. #15
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Freric Voir le message
    Au risque d'être péremptoire, cette procédure est mon long quotidien..................
    Possible, mais au regard de vos réponses sur d'autres sujets, cela ne signifie nullement que vous etes dans le vrai, pour preuve.

    Citation Envoyé par Freric Voir le message
    Vous confondez décision d'expulsion. Cette dernière ne peut avoir lieu que sur décision de Justice, tout à fait d'accord (même un bail notarié ne peut servir de base légale à une expulsion)..
    Je ne confond nullement.
    Et puisqu'il faut vous rappeller la procédure :
    1) commandement de payer
    2)assignation au fin de constat (moyennant une procédure très stricte) qui si elle n'est pas respectée, annule la demande.
    4) passage devant le juge
    5) délai pouvant aller jusqu'à 2 ans au titre du 1244 du CC
    Contrairement à ce que vous dites, le locataire n'a nullement à solder sa dette pour que la clause reste suspendue. Le respect d'un plan d'apurement fixé par le juge (selon les moyens du locataire) suffit amplement. Et d'autre part, lors du plan d'apurement, le locataire ne paye nullemetn une indemnité d'occupation, mais un loyer, puisqu'il est encore locataire la clause résolutoire étant bien suspendue et non appliquée. Donc le bail cours toujours.
    6) à défaut du respect du plan par le locataire, la clause résolutoire reprend du "service" et le propriétaire peut alors demander l'expulsion. (2 choses différentes)
    7) et pas dit que le juge l'accorde, des délais sont encore possible.
    En soulignant que le juge est lié par le jeu de la clause résolutoire, vous laissez entendre qu'il est ni plus ni moins "obligé" d'appliquer cette clause c'est à dire de résilier le bail. Or c'est bien le juge qui prend la décision (et non l'application de la clause qui le décide) de laisser des délais ou non.
    Donc je répète ce que j'ai dit :
    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    Le juge n'est pas mis devant le fait de l'application de la clause, il a pouvoir de décision de délai, annulant de fait cette application. Donc je maintiens qu'a moins d'avoir affaire à un locataire qui ne connait pas ses droits et qui partira sur un simple courrier ou commandement, il n'est pas encore partit. .
    De plus, puisque visiblement vous etes un professionnel de la profession confirmé, les dates du bail,que vous avez d'ailleurs relevées, ne vous posent visiblement aucun problème ! A moi si. Parce que s'il n'y a pas d'erreur, la date de fin de bail étant "bidon", le congé donné pour non renouvellement de bail (qui lui en revanche n'a aucun besoin de passage devant le tribunal sauf si le locataire le remet en cause), est "bidon" lui aussi puisque non donné dans les délais. De plus, compte tenu des dates données, on ne sait meme plus s'il s'agit d'un bail meublé ou d'une location vide. En tant que professionnel de la profession, j'ai du mal à comprendre comment vous faites pour de façon si affirmative, vous référer à l'article 15 de la loi de 89 pour un bail éventuellement meublé qui en dépend nullement de la loi de 89. Donc faute d'information complémentaire (que j'ai demandé à Mike), je vois mal comment vous pouvez répondre avec autant de certitude. La seule chose que l'on peut affirmer pour répondre à sa question est :
    *Que le locataire malgré ses démarches n'est pas encore parti (sauf coup de bol)
    *Il n'a absolument pas intérêt à signer avec un autre locataire. Donc contrairement à ce que vous laissez entendre les démarches entreprises par Mike ne vont pas avoir pour effet de le "débarrasser" de son locataire par l'application de la clause (par laquelle serait lié le juge) au bout des deux mois du commandement.

  4. #16
    Membre Junior Avatar de Mike
    Ancienneté
    août 2006
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    169
    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    Quid de ces dates ? Est ce un bail meublé ? Donc de un an ? Mais meme dans ce cas il ne colle pas et .....
    LOGEMENT VIDE
    Debut de bail : 30/04/2004 (désolé pour l'erreur)
    Fin de bail ; 29/04/2007 (résilié par LRAR 6mois avant cette date)
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 05/03/2007 à 19h39.

  5. #17
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    612
    Je ne confond nullement.
    Et puisqu'il faut vous rappeller la procédure :
    1) commandement de payer
    2)assignation au fin de constat (moyennant une procédure très stricte) qui si elle n'est pas respectée, annule la demande.

    Comme pour tout autre procédure : le formalisme n'est pas là pour faire joli

    4) passage devant le juge
    5) délai pouvant aller jusqu'à 2 ans au titre du 1244 du CC
    Contrairement à ce que vous dites, le locataire n'a nullement à solder sa dette pour que la clause reste suspendue.

    Ce n'est pas ce que j'ai dit : le locataire doit solder les causes du commandement pour que la clause ne joue pas. Donc cela se passe avant le passage devant le juge.


    Le respect d'un plan d'apurement fixé par le juge (selon les moyens du locataire) suffit amplement. Et d'autre part, lors du plan d'apurement, le locataire ne paye nullemetn une indemnité d'occupation, mais un loyer, puisqu'il est encore locataire la clause résolutoire étant bien suspendue et non appliquée. Donc le bail cours toujours.

    Le fait que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu est soumis au strict respect du plan imposé par le juge.
    Donc I.O. tant que le plan n'est pas soldé.


    6) à défaut du respect du plan par le locataire, la clause résolutoire reprend du "service" et le propriétaire peut alors demander l'expulsion. (2 choses différentes)

    Tout dépend de la décision du juge.
    Donc pas un cas général.


    7) et pas dit que le juge l'accorde, des délais sont encore possible.
    En soulignant que le juge est lié par le jeu de la clause résolutoire, vous laissez entendre qu'il est ni plus ni moins "obligé" d'appliquer cette clause c'est à dire de résilier le bail. Or c'est bien le juge qui prend la décision (et non l'application de la clause qui le décide) de laisser des délais ou non.

    Non, la clause joue bien automatiquement.
    C'est le juge qui peut en tempérer l'application.

    Donc je répète ce que j'ai dit :
    De plus, puisque visiblement vous etes un professionnel de la profession confirmé, les dates du bail,que vous avez d'ailleurs relevées, ne vous posent visiblement aucun problème ! A moi si. Parce que s'il n'y a pas d'erreur, la date de fin de bail étant "bidon", le congé donné pour non renouvellement de bail (qui lui en revanche n'a aucun besoin de passage devant le tribunal sauf si le locataire le remet en cause), est "bidon" lui aussi puisque non donné dans les délais. De plus, compte tenu des dates données, on ne sait meme plus s'il s'agit d'un bail meublé ou d'une location vide. En tant que professionnel de la profession, j'ai du mal à comprendre comment vous faites pour de façon si affirmative, vous référer à l'article 15 de la loi de 89 pour un bail éventuellement meublé qui en dépend nullement de la loi de 89. Donc faute d'information complémentaire (que j'ai demandé à Mike), je vois mal comment vous pouvez répondre avec autant de certitude. La seule chose que l'on peut affirmer pour répondre à sa question est :
    *Que le locataire malgré ses démarches n'est pas encore parti (sauf coup de bol)
    *Il n'a absolument pas intérêt à signer avec un autre locataire. Donc contrairement à ce que vous laissez entendre les démarches entreprises par Mike ne vont pas avoir pour effet de le "débarrasser" de son locataire par l'application de la clause (par laquelle serait lié le juge) au bout des deux mois du commandement.[/quote]


    Concernant les dates et l'aplication au cas présent, je n'ai pas regardé, ayant tenté de donner un éclairage sur la procédure visant la clause résolutoire en matière de bail locatif.

    Néanmoins, je laisserai dorénavant la chance à d'autres excellents professionnels le soin de le faire.
    Comme d'autres, je prends sur mon temps pour répondre.

    Même si vous avez la délicatesse de me rappeler que je me suis goinfré sur l'article 22, je vous laisse le soin de répondre à tous les post concernant cette matière où vous semblez exceller.
    Pour la clarté des discussions, je crois préférable de me retirer afin d'éviter des discussions stériles qui risquent plus d'embrouiller les idées de ceux qui viennent chercher des réponses à leurs tracas quotidiens.
    Maintenant, tous les codes sont en vente libres....

  6. #18
    Membre Junior Avatar de Mike
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    169
    merci A Vous Deux Pour Cette Battaille De Reponses. Lol.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 05/03/2007 à 19h39.

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