Vos question à l'Avocat
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Frais d'état des lieux ... suite !

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    14
    Bonjour à tous !

    Suite à mon dernier post, je viens vous donner des nouvelles.
    je suis toujours en litige avec l'administrateur de bien de mon ancien appartement que je louais. (il me demande 100 € de frais d'état des lieux, et la meme chose au propriétaire)

    Suite à vos conseils, et à ceux de l'ADIL, je lui ai envoyé un courrier lui précisant les lois suivantes :

    COMBIEN COUTE UN ETAT DES LIEUX ?

    *
    Lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais.
    *
    Lorsque, à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est établi par un huissier, les frais d'établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé. Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. (CE QUI N’EST PAS LE CAS ICI).

    Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable (NOUS NE NOUS SOMMES PAS OPPOSES A UN CONSTAT A L’AMIABLE), les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.

    Et bien j'ai été surprise de sa réponse : "si en dehors de ma fonction, le propriétaire me demande un service particulier je devrai l'effectuer pour leur compte.Par contre sauf erreur de ma part, le propriétaire ne m'a jamais appelé pou rme fixer RDV afin d'effectuer l'état des lieux. La demande pour faire un constat d'état des lieux émanant de vous, ceci me confirme votre désir de mon intervention en qualité de professionnel"

    Il rajoute : " de plus, dans votre contrat de bail que vous avez signé il est précisé dans l'article concernant l'état des lieux que seront partagés entre le locataire et le propriétaire les frais d'état des lieux établit contradictoirement"

    Maintenant il me demande 200 €!!!!

    Voici la lettre que je lui ai adressé cette semaine :

    * Votre premier argument :« il est constatant que je suis mandataire de Mme et Mr X …. Ils me demandent un service en dehors de mes fonctions… pour leur compte …le propriétaire ne m’a jamais appelé… votre désir de mon intervention… »


    F Dans le bail que nous avons signé vous êtes désigné comme le mandataire de Monsieur X pour la gestion de l’appartement que nous avons loué à Furdenheim.

    Définition du mandat de gestion locative : « Acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire, qui peut-être un agent immobilier, un administrateur de bien…) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques comme une location, une vente …

    Qu’est-ce qu’un administrateur de bien : « L'administrateur de biens gère des lots immobiliers pour le compte de propriétaires. Ses missions : louer les biens, assurer leur entretien et veiller à leur valorisation. Mandaté par un propriétaire, l’administrateur de biens gère la location de logements privatifs, de bureaux ou de locaux commerciaux. Ses clients sont surtout des particuliers qui investissent dans la pierre et des entreprises qui louent des immeubles ou des surfaces de bureaux. En qualité d’intermédiaire, son rôle principal est d’assurer la gestion locative. C’est lui qui se charge d’organiser les visites, de trouver des locataires, de fixer les conditions de location, d’établir le bail et de dresser l’état des lieux »

    Il est normal qu’étant désigné dans notre bail en tant que mandataire de Mme et Mr X pour effectuer en leur nom la gestion de l’appartement de Furdenheim, nous vous ayons contacté directement pour fixer la date de RDV de l’état des lieux de sortie.

    De plus, il est prévu dans le bail une clause qui prévoie le partage des frais occasionnés par votre déplacement pour l’état des lieux de sortie. Cela veut bien dire qu’il est prévu que ce soit vous qui effectuiez l’état des lieux de sortie.

    De plus, nous avons pris contact avec vous car vous nous avez demandé, lors de la résiliation de notre bail, de vous contacter lorsque nous souhaiterions quitter le logement pour fixer la date de RDV de l’état des lieux de sortie.

    * Votre deuxième argument :clause du bail dans l’article 2-7 Etat des lieux (art.3) des conditions générales du bail prévoyant le partage des frais d’état des lieux établit contradictoirement

    FBail d'habitation Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986 :

    Article 3 :

    « Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception »

    Article 4 (Modifié par la loi ENL de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance) :
    « Est réputée non écrite dans un contrat de location toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3»

    F La commission des clauses abusives : « considère comme illicite au regard de dispositions d’ordre public toute clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l’état des lieux établi contradictoirement » loi du6.7.89 : art 3 al. 2 (recommandation n°2000-01 émise par la commission des clauses abusives / BOCCRF du 22.6.00

    F Autre précision : « L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 définit notamment les conditions d'établissement de l'état des lieux joint au contrat de bail. Ainsi, en application de ce texte, lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) cet état des lieux, dit "contradictoire", n'occasionne pas de frais. »

    F La jurisprudence en la matière :

    « La clause selon laquelle les frais relatifs aux états des lieux d’entrée et de sortie effectués par le régisseur ou une personne mandatée par lui sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire est illicite « en ce qu’elle ajoute à l’article 3 de la loi du 6.7.89 qui prévoit l’intervention d’un huissier – et non d’un régisseur – pour dresser un état des lieux, selon des émoluments tarifés aux frais partagés, exclusivement en cas de carence des parties » (Cour d’appel de Grenoble 2ème chambre civile : 19.10.04)

    Vous trouverez en annexe les textes de loi sur lesquels nous nous sommes basés.
    Monsieur X (le propriétaire) recevra une copie de ce courrier par recommandé.

    En conclusion :

    * ayant été désigné comme mandataire du propriétaire dans le contrat de bail (en autre pour la réalisation de l’état des lieux de sortie),
    * étant donné que la loi exclut toute participation aux frais pour le locataire lors d’un état des lieux (de sortie) contradictoire (même si celui-ci est réalisé par un mandataire),
    * et que la clause énoncée dans votre bail est considérée comme non écrite par la loi


    Nous ne devons aucun frais. Merci de ne déduire sur notre caution que le montant des 17 jours du mois de février 2007.

    Il me dit donc que l'état des lieux n'est pas prévu dans ses fonctions d'administrateur de bien car il n'est pas agent immoblier ...
    Il est ok pour aller au tribunal persuadé d'être dans son droit !

    Il arrive à me mettre le doute !!! Qu'en pensez-vous de tout ça ?

    Merci
    -----
    Personne pour m'éclairer ?
    Merci
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 22/02/2007 à 10h30. Motif: typo et anonymisation

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Bonsoir,

    J'en pense qu'il se met le doigt dans l'oeil jusqu'au coude...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  3. #3
    Membre Cadet
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    février 2007
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    26
    Bonsoir,

    Un état des lieux peut être fait par un huissier et les frais sont moitié moitié si le locataire a été prévenu 8 jours au moins par lettre recommandé.
    Dans le cas contraire l'état des lieux est à la charge de la personne qui en fait la demande.

    Cordialement.

  4. #4
    Membre Benjamin
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    janvier 2007
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    14
    Bon ben voilà ... suite encore une fois !
    Vu que je le fais ch.... il a décidé de me demander rétroactivement les augmentations de loyer ainsi que les charges sur les 3 dernières années !

    j'ai vu que la loi le permettait donc voici ma conclusion : même quand on est dans son droit on se fait quand même b.... !

    Du coup il ne me reste plus que 5.98 € de caution !

    bravo la loi qui protège les proprios dans tous les cas !

    A+

  5. #5
    Pilier Junior
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    novembre 2006
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    sasir juge de proximié

  6. #6
    Membre Benjamin
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    janvier 2007
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    Pour faire quoi ? Invoquer la résistance abusive ?
    Y'a un texte de loi qui l'autorise à augmenter les charges + loyer 5 ans en arrière... je vais pas être crédible même s'il le fait exprès pour ne pas me restituer la caution ! je ne peux rien prouver !

  7. #7
    Pilier Junior
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    novembre 2006
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    Mais demander les justificatifs, les décomptes et vous voulez récupérez vos frais d'EDL oupas ?

  8. #8
    Membre Benjamin
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    janvier 2007
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    Oui ça de tte façon on veut les récupérer. D'ailleurs entre temps il a denouveau changé d'avis et il ne nous demande plus que les 100 €de départ.
    Question : mon conjoint à signé EDL ou il est stipulé que seront demandés les 100 €. par contre moi je n'ai rien signé et pourtant mon nom figure aussi sur le bail. Puis-je jouer de cela (car il me stipule que mon conjoint à donner son accord).
    Pour le décompte de charges rétroactif, je viens de lui demander tous les justificatifs (factures, contrat d'entretien, clés de répartition des charges ...).

    j'ai RDV demain à l'UFC, je vais voir ce qu'ils me disent !

  9. #9
    Pilier Junior
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    novembre 2006
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    Si la somme figure sur l' EDL il n'est pas valable. Un chiffrage de remise en état doit être un autre document.

  10. #10
    Membre Benjamin
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    janvier 2007
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    Il ne s'agit pas de frais de remise en état mais de frais d'état des lieux.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Citation Envoyé par Ninoufan Voir le message
    Bon ben voilà ... suite encore une fois !
    Vu que je le fais ch.... il a décidé de me demander rétroactivement les augmentations de loyer ainsi que les charges sur les 3 dernières années !

    j'ai vu que la loi le permettait donc voici ma conclusion : même quand on est dans son droit on se fait quand même b.... !

    Du coup il ne me reste plus que 5.98 € de caution !

    bravo la loi qui protège les proprios dans tous les cas !
    Je ne suis pas d'accord avec votre interprétation : la clause d'augmentation du loyer était-elle prévue dans votre bail ?
    Si oui, il est dans son droit, c'était à vous de prévoir cette augmentation...
    Si non, il ne peut rien vous demander...

    Concernant les charges, c'était à vous de demander la régularisation, année par année, car vous auriez très bien pu payer trop ! Il faut que vous lui demandiez les décomptes, il ne peut vous les refuser...

    La loi protège les locataires aussi...et beaucoup plus d'ailleurs que les propriétaires... en gros, la loi serait à réviser...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    14
    C'est au locataire de prévoir les augmentations ? C'est bien la meilleure !
    Il fallait donc que je prévoie que suite au litige il me ferait ce coup là ?
    Je précise juste que si mon contrat de bail prévoit la révision de loyer chaque année, l'administrateur de bien ne l'a volontairement pas augmenté étant donné le loyer élevé que l'on payait déjà (730 €)... malheureusement vu qu'il ne s'agit que de discussion orale je n'ai pas d'écrit pour le prouver !

    idem pour les décomptes que nous avons demandés mais que nous n'avons jamais reçus !

    Qu'étais-je censé faire ?
    Ces augmentations interviennent uniquement parce que nous refusons de payer ces frais d'état de lieux.
    La loi le protège car le cadre de l'augmentation rétroactive des charges + loyer n'est pas règlementé !
    Dans ce cas il s'agit d'une action arbitraire, comme s'il s'agissait d'une "sanction" vu que nous lui tenons tête pour ces fameux frais !

    Donc voilà pourquoi je dis que la loi n'est pas avec nous, car puisque nous sommes en litige avec eux elle leur permet, même si nous avons raison concernant le litige, de nous b.... sur autre chose !

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