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Création d'une servitude de passage

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    1
    Bonjour,

    Mes deux frères et moi-même avons hérité de nos parents trois terrains adjacents. L'un des héritiers souhaite acheter le premier (qui est bati), les deux autres terrains (non-batis) vont être vendus. Seul le premier terrain (celui racheté par l'un des héritiers) bénéficie d'un accès à la voie publique, il est donc nécessaire de créer une servitude de passage pour désenclaver le 2e et 3e terrain. La situation est telle que le premier terrain est fonds servant du deuxième, qui lui-même est fonds servant du 3e.

    Le problème est que les 3 héritiers ne sont pas d'accord sur l'assiette de la servitude : celui qui désire acheter le 1er terrain souhaite pour des raisons personnelles établir une servitude qui diminue la surface utile de son terrain (à la limite c'est son problème), mais également celle du deuxième terrain qui doit un droit de passage au 3e terrain, d'où une dépréciation de la valeur du 2e terrain. Les deux autres héritiers ne sont pas d'accord et souhaitent établir une servitude plus rationnelle qui optimise la surface utile du 1er et 2e terrain.

    Dans un tel cas, l'unanimité est-elle requise ? Si le blocage persiste quels sont les recours ?

    Merci de votre réponse.

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    95
    Il faut bien entendu que les héritiers en discutent mais la logique veut que le chemin choisi soit le plus court ou le moins contraignant et pénalisant pour les fonds servants c'est à dire les 2 premiers terrains.

    Le 1er terrain sera un fond servant au bénéfice du second et du troisième
    Le 2ème terrain sera le fond dominant pour le 1er et servant pour le troisième
    Le troisième terrain sera le fond dominant des 2 autres

    Textes de loi

    "Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner."
    Source : article 682 du Code civil


    "Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
    Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé."
    Source : article 683 du Code civil


    "Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
    Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable."
    Source : article 684 du Code civil

    Bon courage.

    Milano

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    161
    Bonjour,

    depuis la loi du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, les actes de disposition du bien indivis requièrent toujours l'unanimité des coindivisaires, tandis que les actes de gestion et d'administration requièrent seulement la majorité des 2/3.

    Je pense que la décision relative à l'assiette de la servitude est un acte d'administration (quelqu'un peut confirmer ?) qui ne requiert donc que la majorité des 2/3.

    Les deux frères peuvent donc décider ensemble de l'assiette de la servitude qu'ils préfèrent, même si le 3ème n'est pas d'accord.

    Mais une confirmation sur la nature de la décision serait la bienvenue.

    Si ce n'est pas le cas et que l'unanimité est requise, et si les 3 frères ne parviennent pas à s'entendre, il faudra demander en référé la désignation d'un expert chargé d'établir l'assiette la moins préjudiciable.

    Cordialement.

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