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locataire indelicat

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    33
    je loue depuis 15 ans ma maison natale que j'entretiens avec beaucoup de soins
    Depuis 2 ans elle est louée à un couple vivant en concubinage (avec 2 enfants). au début le loyer était versé normalement, puis s'est espacé, plusieurs commandements de payer d'huissier ont été honoré sauf le dernier.
    Le motif (officieux) du non paiement serait qu'une infiltration s'est produite dans la cuisine. Il est exact que suite à un problème des voisins car la cuisine équipée qui m'appartient est posée sur un mur mitoyen, certains éléments ont été dégradés. Après mise en demeure des assurances, les voisins ont fait la réparation, mais je n'ai pas été avertie que les travaux étaient réalisés et que le problème persistait. En fait après passage d'un expert, il s'est avéré que l'entreprise intervenante avait endommagé ma toiture. Après plusieurs mois, il m'est maintenant impossible de prouver sa responsabilité et je dois prendre la réfection totale de ma toiture en charge ainsi que le remplacement de ma cuisine et la rénovation des pièces endommagées (avec une faible participation de mon assurance)
    Toujours est-il qu'il me faut fournir plusieurs devis pour les assurances et quand rdv est pris par l'artisant directement avec le locataire (je me tiens à leur disposition), quelquefois on ne nous ouvre pas la porte, ou on part juste avant l'heure fixée .....
    Je n'ai même pas eu de facture d'entretien des bien mis à leur dispositon (chaudière, chauffe-eau, ramonage cheminée ...) et photo de leur attestation d'assurance et bien entendu pas droit à la visite annuelle. Je leur avais adressé 1 courrier début novembre pour la réaliser en décembre-mois anniversaire du bail- et j'ai essuyé un refus total (verbalement)
    Bien entendu une procédure d'expulsion a été engagée et mon avocat leur a envoyé une lettre RAR les mettant en demeure de prendre toutes dispositions à ce sujet.
    Accord avait été trouvé pour samedi 4.02, on m'a laissée entrer tout en me précisant que je ne ferai pas le tour de mon habitation, et comme plusieurs fois auparavant on m'a insultée, agressée verbalement et frappée tout cela APRES que la dame ait appelé la gendarmerie (en cachette) pendant que le monsieur m'interdisait de réaliser ma visite. Les gendarmes m'ont demandé gentiment de sortir !
    La dame déclare vivre seule et etre mère de 2 enfants (ce qui est totalement faux) que ce soit à la CAF ou aux services sociaux du lieu d'habitation et a fait une demande de logement social à ce titre.
    Je ne sais plus de quel coté me tourner, je voudrais m'en débarrasser très rapidement (après le 15 mars) car je ne peux plus supporter leurs agissements. Je dois préciser que je suis à la retraite, que je dois faire un emprunt pour la remise en état (sans savoir ce qui m'attendra à leur sortie) et je ne veux pas vendre car je veux transmettre ce bien à ma fille.
    Merci de me dire si vous avez déjà connu ce genre de situation

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    L'affaire se présente mal pour vous.
    Contre vous :
    D'abord vos locataires ne payant pas, vous ne pourrez résilier leur bail comme cela. Le locataire a deux mois après le commandement de payer, pour mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires au règlement du loyer (fsl etc........) voyez ci -joint la procédure.
    Ensuite certes ils ne payent aps , ce qui est absolument illégal, mais ils ont un "motif", à savoir la déterioration de la maison (toiture meuble, murs) ce qui n'est pas rien. Avez vous des traces écrites des différentes actions menées ?
    Ensuite encore, vous etes suite à intervention de la gendarmerie, dans la situation d'un propriétaire n'assurant pas une jouissance paisible du bien à ses locataires. Il aurait fallu, leur signifier apr A/R votre passage avec les équipes d'artisans et faute de réponse de leur part, allez au tribunal pour les obliger (officiellement ) à vous ouvrir.
    Votre préavis donné illégalement un mois avant la fin du bail,(vous ne pouvez seulement le leur donner six mois avant, pour vente ou reprise du logement) ou les informer du non renouvellement pour motifs graves tjrs 6 mois avant, vous etes donc hors des clous, ne pourra, dans le dossier, que vous desservir.
    Pour vous : vous pouvez essayer de démontrer qu'ils n'ont rien fait pour vous informer de la dégradation du bien. Le seul problème, c'est que leur seule responsabilité sera financière, cela ne jouera pas sur la résiliation du bail, donc déjà s'ils n'arrivent pas à payer le loyer ........ n'espérez pas trop récupérer quoi que ce soit.
    En résumé, ne comptez pas sur un départ au 15 mars. Pour un problème de délais d'abord (cf procédure de résiliation de bail puis d'expulsion si la décision est en votre faveur), mais il leur suffit de proposer un échéancier pour que tout soit à recommencer.
    Vous citez la situation mensongère de votre locataire. Taisez vous, ne dites rien. Votre intérêt est qu'elle obtienne le plus rapidement possible un hlm, donc mettre des batons dans les roues de son dossier serait prendre le risque de ralentir son départ.
    Deux enfants, officiellement seule, payant meme irrégulièrement son loyer, avec les dégradations de la maison et votre intervention chez eux, vous n'avez quasiment aucune chance de les voir partir. Donc si vous en avez ,faites jouer vos relations afin que le plus vite possible ils obtiennent un logement social.

    Aviez vous demandé un garant ? Si oui, faites le jouer de toute urgence.
    Pensez également à demander à vos locataires et au juge éventuellement que les allocations logement vous soient versées directement, cela sera tjrs ca de pris.

    article 24 de la loi de 89

    Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

    Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

    Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

    Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

    Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
    Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    33
    Merci de votre réponse mais je voudrais apporter quelques précisions :
    vous dites que le locataire peut prendre toutes dispositions après le commandement de payer infructueux. OK, mon dernier remonte à février (locataire + garants) et ce n'est qu'après, sans réaction de sa part, que j'ai engagé la procédure d'expulsion
    En ce qui concerne les "motifs" de non paiement : comme je l'ai expliqué je ne suis aucunement responsable : en premier lieu infiltration par le cheneau du voisin (mal concu d'après le couvreur) et endommagé. J'ai eu droit à 4 expertises suite à ma déclaration de dégâts des eaux à mon assurance (assurance adverse absente au rdv, 1er expert sur les lieux démissionne sans faire de rapport, le second part en retraite sans rapport ..) La réparation a été faite plusieurs mois après (sans m'informer de sa réalisation) en endommageant ma construction (1 pièce ajoutée à la construction principale qui sert de cuisine). Ce n'est qu'en me rendant sur les lieux (rdv pris avec locataire) que j'ai constaté les nouveaux dommages. J'ai relance le dossier assurances, à la 1ère visite l'expert adverse de nouveau absent ! donc expertise reportée.
    J'avais envoyé un courrier RAR mi novembre en proposant la visite annuelle du 4 au 15.12 jour et heure à leur convenance. Devant à noveaau être présente pour la dernière expertise, j'ai proposé verbalement de faire un tout, refus absolu du locataire. Mon avocat les a mis en demeure de prendre toutes dispositions pour la réaliser, j'avais eu un accord, malheureusement verbal, pour le samedi 4.02 jour où j'ai été sortie par la gendarmerie.
    Jamais je n'ai essayé de pénétrer sans autorisation, les locataires ne me répondant jamais par tél, j'avais demandé aux artisans (couvreur, cuisiniste, décorateur) de prendre contact directement et je me tenais à leur disposition, la moindre des choses est quand même que je sois présente et je n'ai jamais refusé de faire les travaux mais ils ont pris du retard vraiment indépendamment de ma volonté
    En ce qui concerne les garants ils ont bien entendu aussi reçu un commandement de payer de l'huissier, eux aussi sans aucune réaction.
    Le bail de 3 ans (renouvelable) se termine fin novembre, il est hors de question que je le renouvelle et j'ai l'intention de leur adresser un courrier (RAR) leur indiquant que je veux reprendre mon bien (j'irai y dormir qq mois) ce qui pourrait les faire partir par ex fin août.
    j'en suis arrivée à un débours d'environ 8000 euros car non seulement je n'ai plus de loyer ("bonne occase" avec le dégât des eaux), mais ils ne me remboursent même pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères !

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Hutch Voir le message
    ........vous dites que le locataire peut prendre toutes dispositions après le commandement de payer infructueux. OK, mon dernier remonte à février (locataire + garants) et ce n'est qu'après, sans réaction de sa part, que j'ai engagé la procédure d'expulsion!
    Où en est elle cette procédure ? Etes vous allés devant le tribunal ?
    Citation Envoyé par Hutch Voir le message
    ........En ce qui concerne les "motifs" de non paiement : comme je l'ai expliqué je ne suis aucunement responsable.......... donc expertise reportée.!
    J'en suis bien consciente, en revanche ,c'est un "bon" point pour votre locataire qui peut meme si cela est complètemetn illégal mettre en avant un non paiement de loyer pour tous ces ennuis plutot que dire qu'il ne paye pas parce qu'il est de mauvaise fois. Donc à priori il a matière a passer, devant le juge, pour quelqu'un de bonne foi plutot que pour un mauvais payeur.
    Citation Envoyé par Hutch Voir le message
    J'avais envoyé un courrier RAR mi novembre en proposant la visite annuelle du 4 au 15.12 jour et heure à leur convenance. Devant à noveaau être présente pour la dernière expertise, j'ai proposé verbalement de faire un tout, refus absolu du locataire. Mon avocat les a mis en demeure de prendre toutes dispositions pour la réaliser, j'avais eu un accord, malheureusement verbal, pour le samedi 4.02 jour où j'ai été sortie par la gendarmerie.!
    C'est bien le problème, l'accord n'était que verbal et vous vous etes mis en tort. Meme si c'est je vous l'accorde, aberrant.
    Citation Envoyé par Hutch Voir le message
    ........Jamais je n'ai essayé de pénétrer sans autorisation, les locataires ne me répondant jamais par tél, j'avais demandé aux artisans (couvreur, cuisiniste, décorateur) de prendre contact directement et je me tenais à leur disposition, la moindre des choses est quand même que je sois présente et je n'ai jamais refusé de faire les travaux mais ils ont pris du retard vraiment indépendamment de ma volonté.!
    Toutes les demandes de visites quelles qu'elles soient auraient du etre faites en A/R.
    Citation Envoyé par Hutch Voir le message
    ........En ce qui concerne les garants ils ont bien entendu aussi reçu un commandement de payer de l'huissier, eux aussi sans aucune réaction.
    Le bail de 3 ans (renouvelable) se termine fin novembre, il est hors de question que je le renouvelle et j'ai l'intention de leur adresser un courrier (RAR) leur indiquant que je veux reprendre mon bien (j'irai y dormir qq mois) ce qui pourrait les faire partir par ex fin août..[/quote] Novembre est raisonnable, là vous avez des chances. Mais il va falloir choisir : soit une résiliation pour impayé (peu de chances) soit pour reprise (plus de chance). Mais s'ils sont de mauvaises fois, ils pourront rester jusqu'à la fin du bail soit novembre et s'ls "s'incrustent", ne seront pas "virables" avant le 15 mars.
    Citation Envoyé par Hutch Voir le message
    ........j'en suis arrivée à un débours d'environ 8000 euros car non seulement je n'ai plus de loyer ("bonne occase" avec le dégât des eaux), mais ils ne me remboursent même pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères .
    Vous n'avez pas d'infos sur le garant qui vous permettrait de faire faire une saisie sur salaire ou sur compte bancaire (après procédure évidemment)?

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    33
    Bonjour,
    Je ne suis pas encore allée devant le tribunal mais j'espère que cela se fera très rapidement, je suis tombée dans les vacances judiciaires et l'avocat a suspendu la procédure quand je lui ai parlé des nouveaux problèmes.
    En ce qui concerne le non paiement de loyer dont le "motif" principal est l'infiltration, je ne vois pas pourquoi je serais pénalisée suite aux défections successives de l'assurance adverse et si les locataires m'avaient prévenue que le problème subsistait le dossier aurait été réouvert en avril alors que je ne m'en suis aperçue qu'en novembre quand sur appel tél de ma part les voisins m'ont informée que leur réparation était faite et que j'ai fait passer un cuisiniste pour réparation des meubles endommagés.
    je dois également préciser qu'actuellement la cuisine est utilisable sauf 2 meubles (1 en haut et 1 en bas) pris par l'humidité. Les éléments de cuisson, hotte et réfrigérateur ne sont pas touchés. Je n'y ai pas prévu de lave-vaisselle
    Pour la visite annuelle le courrier que j'avais envoyé en novembre leur laissait le choix de la date et de l'heure entre le 4 et le 15 décembre. La dernière expertise était prévue le 6.12 c'est pour cela, comme me l'avait conseillé mon avocat, que je voulais faire un tout ce qui aurait moins dérangé les locataires qui comme d'habitude n'avaient pas répondu à ma proposition.
    En ce qui concerne les réparations vous savez bien qu'il faut fournir plusieurs devis à son assurance pour chiffrer le dommage. Comment voulez-vous que pour chaque artisan (couvreur, cuisiniste, décorateur) j'envoie un courrier RAR car il est d'une part impossible de les réunir ensemble et d'autre part les locataires ne répondent jamais à ces courriers et si une entreprise trouve porte close ou qu'on refuse de la laisser entrer pour réaliser son travail, vous savez que vous ne la revoyez plus et tout repart à zéro !
    En ce qui concerne les garants, j'ai bien entendu tous les éléments habituels : photo carte nationale d'identité, carte vitale, avertissement impôts sur le revenu, fiches de salaires, état civil .... mais ils procèdent comme leurs enfants, aucune réponse. Ils seront également convoqués lors de l'audience.
    J'attends pour l'instant une réponse de mon avocat à qui j'ai demandé de faire une saisie-arrêt sur salaire (pourquoi pas des locataires et des garants réunis) ainsi qu'éventuellement une saisie conservatoire des meubles si possible.
    Cordialement et merci de votre discussion
    Hutch

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Je suis d'accord avec tout ce que vous dites, entièrement d'accord. Toutefois, avec des locataires "procéduriers" et au courant de leur droit, le moindre manquement de votre part à la procédure devient une "arme". Vous n'étiez pas informé des déagats, et vous pouvez les en rendre responsables, pour n'avoir pas rempli leur obligation de vous en informer (si le bailleur n'a pas le droit de pénétrere chez lelocataire pour "vérifier", le locataire en contre partie doit informer le bailleur. Mais c'est le seul point sur lequel vous pourrez les attaquer (en sus des impayés). Pour le reste ils sont dans leur "droit". Donc revoyez tout votre dossier, faites le précis et concis le plus possible (dates, courriers, etc)...

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2007
    Messages
    33
    merci, enfin quelqu'un qui sait comprendre les problèmes que je rencontre. je ferai un dossier le + complet possible et le + concis car bien entendu j'ai gardé tous les courriers et j'espère qu'ils me serviront au tribunal.
    Toujours est-il que j'ai bien l'intention, vue leur attitude, de porter plainte auprès de la gendarmerie pour "menaces et intimidation" en citant quelques dates (j'ai seulement 1 attestation de voisin précisant leur attitude à mon égard et le courrier d'un entrepreneur qui a eu porte close après avoir pris rdv directement avec eux) et en leur promettant de continuer si la chose se reproduit.
    une petite précision : la gendarmerie s'est déplacée sitôt leur appel de samedi dernier, mais quand je leur avais demandé leur aide pour m'aider à entrer avec les artisans pour réaliser des devis j'ai eu une réponse négative et quand je me suis fait insulter sur le pas de la porte en décembre, à peine rentrée chez moi (à 8 km) mon portable sonnait et la gendarmerie me recommandait bien de ne pas faire de pugilat sur la voie publique ou mes locataires allaient porter plainte ! heureusement que mon mari a pris mon téléphone et a mis les choses en place +calmement et + fermement que moi.
    j'espère que prochainement je vais arriver à une solution favorable pour moi car vraiment je n'ai rien à me reprocher
    cordialement - hutch

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Débrouillez vous effectivement pour récupérer un maximum d'attestations des artisans prouvant que les locataires, malgré leurs interventions n'ont pas ouvert (dates heures courrier etc). De meme des attestations prouvant que vous avez commandité les travaux (idem, date heure, devis signés etc...).

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