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Erreur de surface dans le compromis de vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    2
    Bonjour,

    j'aurais besoin rapidement de l'avis d'un juriste ou d'un notaire sur un petit(!) probleme...

    Dans 1 semaine je dois signer l'acte definitif d'achat d'une maison chez le notaire. Ce dernier m'a fait parvenir le projet de ce contrat definitif. En le lisant, je me suis rendu compte que le lot cadastral référencé (disons numero 2) est different de celui du compromis (disons numero 1), et la surface decrite dans le projet final pour le lot 2 est de 30% inferieur a la surface definie pour le compromis (et pour le lot 1).

    Le probleme vient du fait que le proprietaire a fait construire deux maisons mitoyennes sur le lot numero 1 en 1994, et qu'il a vendu une des deux maisons en 2002. Lors de cette vente, que je connaissais, le lot numero 1 a ete divisee en deux sous-lots, dont le numero 2. Par contre, je n'etais pas au courrant de cette division. Pour moi, et pour le compromis, j'achetais la maison et le terrain du lot numero 1. Ni l'agence, ni le vendeur ne m'ont signale cette division, et donc cette diminution de surface du terrain.

    Lors de ma visite au cadastre de ma mairie, le lot numero 1 n'etait pas designe comme etant divise en deux lots. La copie du cadastre que j'ai signe avec le compromis n'en fait pas mention non plus. Lors de cette signature, j'avais demande a la negociatrice si c'etait bien tout le lot designe qui etait concerne par la vente, ce qu'elle m'a affirmé. Et ce qu'a contre-signe le vendeur.

    J'ai demande a mon notaire s'il y avait un recours possible. Il pense que non, compte tenu que j'avais la possibilite de mesurer le terrain. Dans ma naivete, j'ai fait confiance a l'agence et au cadastre de la mairie

    J'aimerais savoir s'il y aurait tout de meme des recours possibles, soit :
    - de casser la vente sans penalites (10% de la vente tout de meme...)
    - ou de me retourner contre l'agence (elle affichait sur l'annonce un terrain de 200m2 alors qu'il est de moins de 150m2), et je pense que c'est la meme agence qu'il avait fait la premiere vente qui a entraine la separation en deux lots,
    - ou de me retourner contre le vendeur qui n'a pas communique le changement de lot a l'agence, et qui a pourtant signe le compromis avec les information erronnees.

    Merci de m'eclairer sur ces differents points,

    Benoit

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Le propriétaire de l'ensemble du terrain aurait dû faire procéder à une division de la parcelle initiale, avant de vendre la première maison, par l'intermédiaire d'un géomètre-expert dont le procès-verbal aurait été publié à la Conservation des Hypothèques et pris en considération par les services du Cadastre (centre des impôts foncier);

    Afin d'éviter de différer la vente et d'éviter un contentieux fondé sur l'un des recours possibles que vous envisagez d'exercer, il semble possible de
    prévoir dans l'acte que la division de la parcelle initiale soit réalisée dans un délai déterminé aux frais exclusivement à la charge de ce propriétaire responsable de cette situation anormale relevant de l'inconscience.

    Sugggérez cette solution tant au vendeur qu'au notaire, lequel fera également comparaître le nouveau propriétaire de la maison précédemment vendue qui doit certainement ne pas être au courant de cette aberrante situation et qui le concerne tout autant que vous.
    DETHAU

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    2
    Merci dethau pour la reponse.

    Mais en fait, la division a bien ete effectue en 2002, lors de la vente de la 2eme maison et a bien ete enregistree et publiee à la Conservation des Hypothèques. Par contre elle semble ne pas avoir ete reporte au service du Cadastre.

    Le truc c'est que les deux maisons initialement sur le lot numero 1 appartenaient a mon vendeur. Lorsqu'il a vendu la 2eme maison en 2002 il a aussi divise le lot. Il devait donc forcement savoir que le lot reference dans mon compromis n'etait pas le bon

    Mon probleme est que le lot reference dans le compromis n'est pas le meme que le lot de l'acte definitif, et personne - que ce soit le vendeur ou l'agence - ne m'ait parle de la division du lot initial et donc d'une surface plus petite.

    Je sais que j'aurais du mesurer le terrain et la maison moi-meme, mais compte tenu que, et le compromis et le cadastre ne m'ont pas mis la puce a l'oreille, peut-il y avoir un recours possible ?

    Benoit
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/01/2005 à 13h07. Motif: suppression citation inutile

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Il est fort surprenant, qu'après publication du P.V. de division du géomètre-expert à la Conservation, le Cadastre n'en soit pas informé sachant, par expérience professionnelle, que le communication se fait automatiquement de la Conservation au Cadastre.

    Au lieu de vous en tenir à ce que vous avez lu et vu à la Mairie, rendez-vous au Centre des Impôts Foncier, le personnel de ce service est rompu à ce genre de "sacs de noeuds" qu'il sait parfaitement dénouer. Vous obtiendrez une information de première main,sûre et certaine.

    S'il ne s'agit que d'une erreur de "plume" dans la rédaction du compromis, il est aisé de rédiger un avenant à ce compromis dans lequel l'erreur puisse se corriger en faisant figurer les référence cadastrale et contenance exactes de la parcelle sur laquelle repose la construction dont vous projetez l'acquisition.

    Si, par impossible, l'erreur proviendrait du Cadastre, autant le propriétaire-vendeur que l'agence ne pourraient être tenus pour responsables. Toute action contentieuse dirigée à leur encontre serait vouée à l'échec.

    Par ailleurs, il est absolument certain (et plus qu'évident) que le notaire devant constater la vente est actuellement en possession de l'extrait cadastral qu'il doit impérativement déposer à la Conservation des Hypothèques avec une copie de son acte, aux fins,justement, d'accomplir les formalités adéquates de publicité foncière consécutives à toute mutation immobilière. Dès à présent, reportez-vous à ce document sur lequel figurent tant la référence de la parcelle que sa surface.
    DETHAU

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