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problème de poulailler

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Vous oubliez et mélangez nombre de choses.
    D'abord on n'est pas là dans le cadre de l'intrusion dans la vie privée, ni de la possession ou non de poules, mais d'un poulailller. Si le locataire a le droit (non contesté) d'avoir des animaux fussent des poules, il ne peut en revanche leur construire un abri sans l'accord du propriétaire ni ici d'un permis de construire
    Ensuite:

    *N'oubliez pas qu'il s'agit de fait d'une copropriété, avec un autre locataire. Le locataire partage donc le jardin il n'en a pas la jouissance exclusive.

    *le poulailler est construit sur "un terrain derriere la maison", faute de précision sur le bail on ne peut indiquer que le locataire en a la jouissance. S'il s'agit de deux propriétéS différentes, seul le jardin appartenant au lot de la maison lui revient.

    * le code de l'urbanisme (plus approprié) avec l'article L. 421-1 : n'entrent pas dans le champ d'application du permis de construire, notamment, les travaux ou ouvrages suivants :
    .............. . 10. Les ouvrages non prévus aux 1 à 9 ci-dessus dont la surface au sol est inférieure à 2 mètres carrés et dont la hauteur ne dépasse pas 1,50 mètre au-dessus du sol. Le poulailler en question fait 18 m2 !

    et je ne vous rajoute pas ici les multiples jurisprudences concernant les troubles de voisinage, le règlement de snaté départemental etc etc .............

    De plus, je passe ici sur les règlements concernant la grippe aviaire qui pour certains départements exigent une construction en dur, fermée, pour toutes catégories de volailles !

    Donc le propriétaire est tout à fait fondé de demander la destruction de cette "construction" au motif de :
    *modification sans autorisation de la chose louée
    *non respect du code de l'urbanisme
    *violation de propriété (si par chance pour lui le terrain attenant fait partie d'un autre lot)
    *salubrité
    *troubles du voisinage
    *déppréciation de son bien pour la vente.
    *etc etc .......
    Ca devrait suffire pour le faire supprimer aux frais du locataire.
    Dernière modification par Agnes1 ; 03/02/2007 à 08h56.

  2. #14
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    3 337
    18m2 c'est la taille d'un bon garage ! c'est pas un peu grand pour 6 poules ? ça fait 3m2 par poule

  3. #15
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Chippi Voir le message
    18m2 c'est la taille d'un bon garage ! c'est pas un peu grand pour 6 poules ? ça fait 3m2 par poule
    C'est la taille que donne cathno.
    Citation Envoyé par Kathno Voir le message
    dans une zone rurale,avec 6poules(coq inclu)et environ 18metres carres
    Et j'avoue comprendre un propriétaire qui voit "ca" dans son terrain ! On n'est plus dans le "petit aménagement" de jardin sur lequel le propriétaire n'aurait pas son mot à dire !

  4. #16
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2007
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    6
    bonjour!il ne s agit pas de deux proprietes differentes.sur la bail,designation des lieux:appartement +jardin.je le partage effectivement avec le locataire du dessus qui m en a donne la jouissance exclusive,a l amiable c est a dire oralement.le proprietaire doit il faire un constat par acte d huissier pour prouver que mon poulailler n a pas lieu d etre ou c est sa parole contre la mienne?de plus cela fait 13ans que je loue sa maison (et son jardin)sans soucis pour le poulailler:se reveiller apres 13ans n est ce pas un peu vicieux?je tins apreciser qu au debut de la location le "jardin"etait completement en friches,le proprietaire n habitant pas dans le coin et le locataire precedant,tres agé,ne s en occupant pas.je sais qu il aura plus de mal a le vendre ainsi.mettez vous a ma place:apres 13ans de location recevoir une lettre me donnant conge et "m ordonnant"de detruire le poulailler et de retirer toute mes affaires dans ce jardin d ici 15jours permettez moi d etre tres surprise et en colere?donc dois je attendre un acte d huissier montrant qu il y a nuisance...etc?

  5. #17
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    Exact, Agnès, si la construction du poulailler fait 18 m² elle aurait dû recevoir une autorisation administrative qu'on ne peut obtenir qu'avec l'accord préalable du propriétaire. C'est vrai que Kathno dit que c'est le poulailler qui fait 18 m². Bêtement, trouvant cela grand pour 6 poules, j'avais compris "basse cour", imaginant que la chose construite avait la taille d'un vulgaire placard. Si la chose construite est plus grande, elle est donc non conforme aux obligations d'urbanisme et peut être à détruire.

    On est donc en monopropriété divisée en 2 logements, avec jardin commun et liberté entre les locataires pour "entretenir" par leurs propres moyens ce jardin. L'entente des locataire est : celui qui entretien en profite et l'autre "s'éclipse". On dirait que rien ne leur interdit de s'entendre ainsi et que ces 2 locataires ne sont pas en conflit.

    OK, pour la grippe aviaire. Je n'avais pas cité ce problème qui peut l'emporter sur tout le reste et interdire d'avoir des poules. Alors, je disais
    le locataire a le droit de faire un poulailler si cela se passe dans un endroit où cela est autorisé.
    et donc, à cause de la grippe aviaire, on peut être dans un endroit où ce n'est pas autorisé.

    Pour le reste, le contrat de location semble courir jusqu'en juin 2008 donc, le propriétaire n'a pas à ordonner à son locataire, en janvier ou février 2007 de quitter les lieux sous quinzine. Et ce sera le jour de l'état des lieux de sortie qu'il pourra citer le poulailler comme transformation non autorisée à détruire poutr remettre les lieux en l'état du début de la location.

    S'il y a vente occupée... le propriétaire doit trouver d'autres leviers s'il veut faire détruire le poulailler en cours de location, des leviers lui en donnant le droit (exemple, la non conformité d'obligations d'urbanisme, son absence d'autorisation, la grippe aviaire...). Le locataire peut donc conserver son poulailler tant que son beil court s'il est certain que son poulailler n'est pas interdit par des textes étrangers à la location.

    Pour le moment, comme il semble que le propriétaire se trompe de mode opératoire, le locataire ne sait pas le type de vente recherché par son propriétaire. Le locataire ne sait qu'une chose, son bail a une date d'échéance et on ne peut pas lui demander de partir avant.

  6. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2007
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    6
    apparemment ce qui gene c est la taille du poulailler qui n est pas en conformite meme si celui ci existe depuis plus de 10ans.et si je reduis cette taille?dois je attendre un constat d huissier pour le faire?merci de vos reponses

  7. #19
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2007
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    6
    au sujet de la grippe aviaire j habite un departement qui autorise la possession de poules.l an dernier je les ai declarees en mairie.cette annee si c est obligatoire je les declarerais à nouveau sans problème.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Kathno Voir le message
    ..........et un poulailler que j ai fabrique sur un jardin situe derriere disant que celui ci ne fait pas partie de la location
    [quote=Kathno;236029]bonjour!il ne s agit pas de deux proprietes differentes.sur la bail,designation des lieux:appartement +jardin.je le partage effectivement avec le locataire du dessus qui m en a donne la jouissance exclusive,a l amiable c est a dire oralement.dois je attendre un acte d huissier montrant qu il y a nuisance...etc? /quote]
    Vous parlez au début d'un terrain situé derriere la maison. Votre maison est posée forcément sur un terrain ce qui est défini comme jardin dans votre bail.. Quid de ce terrain situé "derriere" ? Comencez par vérifier au cadastre qu'il n'est pas un deuxième lot même s'il n'est pas délimité, s'il ne fait pas partie du même lot, vous n'en avez de part votre bail aucune jouissance. Votre propriétaire est donc peut etre parfaitement dans son droit en vous disant que vous ne pouvez l'utilisez. Ceal viendrait donc en sus de ces autres motifs !

    D'autre part, puisque vous voulez des argumens supplémentaires : dans quel département etes vous , et etes vous réellement en zone rurale au sens administratif du terme (il ne suffit pas d'habiter à coter d'un champ) .

    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    .........On est donc en monopropriété divisée en 2 logements, avec jardin commun et liberté entre les locataires pour "entretenir" par leurs propres moyens ce jardin. L'entente des locataire est : celui qui entretien en profite et l'autre "s'éclipse". On dirait que rien ne leur interdit de s'entendre ainsi et que ces 2 locataires ne sont pas en conflit..
    Mais on se fiche qu'il y est un accord ou non. Tous les arguments que je vous ai donné plus haut sont largement prioritaires sur cet accord. Permis de construire, salubrité, ce n'est pas parce que le deuxième locataire ne dit rien que ca dispense d'un permis de construire !
    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    .........OK, pour la grippe aviaire. Je n'avais pas cité ce problème qui peut l'emporter sur tout le reste et interdire d'avoir des poules. Alors, je disaiset donc, à cause de la grippe aviaire, on peut être dans un endroit où ce n'est pas autorisé...
    Cette grippe n'intredi nullement de posséder des poules, mais réglemente strictement leur habitat.A savoir une construction en dur. Or deux cas de figure :
    * ce n'est pas une construction en dur : elle est illégale au titre de la réglementation de la grippe.
    *Elel est en dur : elle est illégale de part sa taille car elle aurait du faire l'objet d'un permis de construire.
    Donc elle doit etre démolie aux frais du locataire.
    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    .........Pour le reste, le contrat de location semble courir jusqu'en juin 2008 donc, le propriétaire n'a pas à ordonner à son locataire, en janvier ou février 2007 de quitter les lieux sous quinzine. Et ce sera le jour de l'état des lieux de sortie qu'il pourra citer le poulailler comme transformation non autorisée à détruire poutr remettre les lieux en l'état du début de la location.
    Ok pour le congé, je l'ai déjà dit, le propriétaire ne pourra vendre le tout qu'occupé. Mais encore une fois il peut parfaitement aux motifs que j'ai invoqués faire détruire cette construction de part sa non conformité.
    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    .........Pour le moment, comme il semble que le propriétaire se trompe de mode opératoire, le locataire ne sait pas le type de vente recherché par son propriétaire. Le locataire ne sait qu'une chose, son bail a une date d'échéance et on ne peut pas lui demander de partir avant.
    Le locataire n'a rien à savoir je l'ai déjà dit. Le congé etant nul et non avenu de part sa forme, donc le propriétaire ne pourra vendre que le logement vide ou tout le bâtiment occupé. Point.
    N'encouragez pas cathno a résister à son propriétaire avec ce poulailler pour démontrer que vous avez raison alors que si vous relisez bien tout à tete reposée vous savez que vos arguments ne tiennent pas . C'est elle qui fera les frais de cet entêtement pas vous !
    Dernière modification par Agnes1 ; 04/02/2007 à 10h35.

  9. #21
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    N'encouragez pas cathno a résister à son propriétaire avec ce poulailler pour démontrer que vous avez raison
    Je n'encourage pas cathno à résister comme vous dites. J'ai déjà souligné l'exactitude de votre remarque sur l'aspect non réglementaire du poulailler si la construction fait 18 m². J'ai déjà exposé qu'en tout état de cause, catno doit retirer le poulailler à sa sortie des lieux. Cela ne veut pas dire qu'elle peut le laisser en tout état de cause.

    Avant la sortie des lieux, il semble que j'ai fait comprendre que catno ne peut laisser son poulailler et se soustraire à la demande de son propriétaire que si elle s'est assurée de son bon droit pour le laisser.

    Pour la grippe aviaire, j'ai parlé trop raccourci. Bien sûr que ce n'est pas la possession de poule qui est en cause, mais la façon et les moyens de les élever. Cathno sait certainement la règle face à la grippe aviaire ou peut la rechercher, pour être conforme à ses obligations.

    J'encourage simplement cathno à trier tout ce qu'on a dit par rapport à son cas que nous ne pouvons pas connaître complètement sauf si nous allons rencontrer catno. J'encourage effectivement cathno à se mettre en règle mais sans pour autant accepter de se faire manipuler par des abus de droit qui semblent tentés par son propriétaire

    Et je souligne que son problème de poulailler doit se gérer indépendamment de celui du congé qu'on lui oppose.
    Mais on se fiche qu'il y est un accord ou non. Tous les arguments que je vous ai donné plus haut sont largement prioritaires sur cet accord. Permis de construire, salubrité,
    Mais je suis bien d'accord avec cela et je crois l'avoir déjà dit.

    Mais encore une fois il peut parfaitement aux motifs que j'ai invoqués faire détruire cette construction de part sa non conformité.
    Mais bien sûr que le propriétaire peut daire détruire le poulailler pour non conformité à l'ubanisme... mais pas pour danger... car il n'y a pas danger... Là où j'ai manqué de précision c'est quand j'ai exposé que pour un poulailler respectant les règles d'urbanisme, c'est à dire asssez petit pour être construit sans aucune autorisation, le propriétaire ne peut exiger sa destruction (remise en l'état d'origine) que lorsque le locataire s'en va.

    Mais bien sûr que je pense que cathno doit très vite, sinon détruire son poulailler, du moins le réduire à une "construction" de moins de 2 m² au sol et 1,5 m de haut.

    Agnès, j'ai l'impression que nos avis ne divergent que sur un point :
    - vous semblez dire qu'il faut tout de suite supprimer complètement le poulailler,
    - moi je dit qu'il faut le réduire tout de suite à une construction de moins de 2 m² et de 1,50 m de haut.

    Et je ne sais toujours pas si c'est la construction pour les poules qui fait 18 m² ou l'espace total de jardin dédié aux 6 poules !

  10. #22
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Vous etes vraiment tétu !
    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    ..........J'ai déjà exposé qu'en tout état de cause, catno doit retirer le poulailler à sa sortie des lieux. Cela ne veut pas dire qu'elle peut le laisser en tout état de cause.Avant la sortie des lieux, il semble que j'ai fait comprendre que catno ne peut laisser son poulailler et se soustraire à la demande de son propriétaire que si elle s'est assurée de son bon droit pour le laisser.!
    Mais quel bon droit ? Sans chercher plus loin, rien que l'absence de permis en impose la destruction !

    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    ............le propriétaire ne peut exiger sa destruction (remise en l'at d'origine) que lorsque le locataire s'en va.Mais bien sûr que je pense que cathno doit très vite, sinon détruire son poulailler, du moins le réduire à une "construction" de moins de 2 m² au sol et 1,5 m de haut..!
    En aucun cas. Cela ne change rien. Tant pour les nuisances qu'elles soient sanitaires, d'occupation d'un jardin commun, de conformité avec la règlementation, et de dépreciation du bien esthétiquement parlant, que la demande d'autorisation au propriétaire
    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    Agnès, j'ai l'impression que nos avis ne divergent que sur un point :- vous semblez dire qu'il faut tout de suite supprimer complètement le poulailler,- moi je dit qu'il faut le réduire tout de suite à une construction de moins de 2 m² et de 1,50 m de haut.!
    Un propriétaire n'a pas à supporter une telle "construction" dans son jardin. Et surtout quoi que vous en disiez, 18 m2 ou "cahute" de bricolage plus petite, il peut très bien la faire enlever si bon lui semble même si'l n'y a pas danger immédiat.
    Un arrêt de cass va d'ailleurs en ce sens.
    Et ici, en sus, on a tous les autres problèmes évoqués. Un jardin d'agrément d'une maison n'a pas à etre utilisé en cour de ferme. Et le propriétaire n'abuse nullement en souhaitant que son bien est une allure "décente" pour pouvoir le vendre.
    Donc la locataire n'a d'autre choix que se soumettre et virer ce poulailler maintenant suite à la demande du propriétaire et non à l'issue du bail en espèrant encore que le propriétaire n'exige pas la remise ne état et la désinfection du site .

    pourvoi 05-10553 31/10/2006
    Attendu , selon l'arrêt attaqué, (Versailles, 6 août 2004), que M. X..., preneur d'une maison donnée en location par M. Barradon, a édifié contre cette maison trois constructions composées de planches de bois et de matériaux de récupération ; que le bailleur l'a assigné, notamment, en résiliation du bail en raison de l'édification, sans son autorisation, de ces baraquements ;
    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que le texte spécial de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 doit l'emporter sur le texte général de l'article 1184 du code civil, qu'admettre l'application, en matière de baux d'habitation, de la résiliation judiciaire prévue à l'article 1184 du code civil reviendrait à éluder les dispositions d'ordre public de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 qui, en toute hypothèse, ne permet pas de résoudre de cette manière le contentieux opposant bailleur et locataire en cas de transformation des locaux loués et qu'ainsi la cour d'appel a violé l'un ou l'autre de ce texte en même temps que les maximes "legi spéciali per generalem non derogatur" et "spéciala generalibus derogant", applicables notamment lorsque, comme en l'espèce, une loi spéciale postérieure déroge à la loi générale antérieure qui n'est pas abrogée ;
    Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que les dispositions de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 n'interdisent pas au propriétaire de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, la cour d'appel, qui a constaté que les constructions dénaturaient le site et les pavillons situés dans un ensemble résidentiel, a souverainement retenu que le manquement de M. X... à l'obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ;
    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ;

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