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validité congé pour vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
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    6
    je me permet de vous interpeller afin d'obtenir quelques conseils

    Locataire d'un appartement (dans une maison comprenant 2 logements loués par le même propriétaire) depuis le 20 février 2000 avec mon épouse et mes 3 enfants, j'ai reçu un congé pour vente de la part de mon propriétaire le 8 juin 2006. Celui ci, me faisait une proposition d'achat uniquement pour l'ensemble de la maison (les 2 appartements uniquement).

    En cherchant sur internet, j'avais vu que le propriétaire était censé faire une proposition uniquement pour l'appartement occupé :
    Lorsqu'un propriétaire désire vendre l'ensemble de sa propriété (vente "en bloc") alors qu'il en loue une partie (en l'espèce, une maison de gardien), il doit faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local loué. La
    proposition de vente d'un ensemble de biens à un prix global méconnaît donc le droit de préemption reconnu au locataire (loi de 89 : art.15-II) sur le logement loué et le congé pour vente est nul.
    N'étant pas en mesure d'avancer une telle somme, j'ai envoyé un courrier au propriétaire demandant le prix pour le seul appartement occupé : j'ai reçu une réponse le 12 octobre 2006 (soit un peu plus de 4 mois avant la fin du bail) me proposant l'appartement au prix de XXXX€.


    Le fait que la proposition de vente de l'appartement me soit parvenue moins de 6 mois avant la fin du bail est il suffisant pour contester la validité du congé ou tout au moins pour pouvoir le repousser ?
    Si tel est le cas, comment faut il faire pour le contester ?

    Je vous remercie par avance de vos réponses et de votre aide
    ----
    Voici la référence de la jurisprudence à la quelle je fais référence :
    Cass. Civ. III : 13.7.99 / Loyers et Copropriété - Décembre 1999
    Lorsqu'un propriétaire désire vendre l'ensemble de sa propriété (vente "en bloc") alors qu'il en loue une partie (en l'espèce, une maison de gardien), il doit faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local loué. La proposition de vente d'un ensemble de biens à un prix global méconnaît donc le droit de préemption reconnu au locataire (loi de 89 : art.15-II) sur le logement loué et le congé pour vente est nul.
    Si celà peut vous aider ....
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/01/2007 à 09h02.

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    76
    Si le congé ne mentionne pas le prix pour les locaux que vous occupez, mais pour l'immeuble entier, le congé est clairement nul, la réponse qu'il vous a faite moins de6 mois avant l'expiration du bail n'a aucune valeur juridique.

    Vous n'avez pas à contester, le congé ne vaut rien, le propriétaire doit le faire valider en justice pour vous refuser le renouvellement du bail, validation qui ne peut être effectuée car l'acte est nul.

    Cela dit, l'erreur du congé que vous mentionnez m'étonne; en effet les congés sont des actes très souvent contestés, cela m'étonne qu'un professionnel de l'immobilier ait fait une telle erreur.
    Votre propriétaire vous a donné congé par LRAR ou par acte d'huissier ?

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
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    6
    Le congé pour vente m'est parvenu par LRAR de la part de l'agence immobilière (en tant que représentant du propriétaire qui est un particulier).
    Cela dit, l'erreur du congé que vous mentionnez m'étonne; en effet les congés sont des actes très souvent contestés, cela m'étonne qu'un professionnel de l'immobilier ait fait une telle erreur
    Lorsque je me suis renseigné, j'ai été un peu étonné moi même ... au point où je me demande si il s'agit vraiment d'une erreur de leur part ... ou d'une volonté délibérée de ne pas respecter les règles en comptant sur l'ignorance du locataire ...

    Merci de votre réponse

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    76
    Citation Envoyé par Fred38 Voir le message
    ou d'une volonté délibérée de ne pas respecter les règles en comptant sur l'ignorance du locataire ...
    Dans la mesure où votre propriétaire ne pourra vous donner congé pour vente que dans 3 ans, ce n'est pas malin de sa part

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
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    6
    Le logement étant assez mal conçu pour accueillir 2 familles (partage des parties communes cour et terrain, insonorisation laissant à désirer), je pense qu'il pensait vendre plus facilement le logement en un seul bloc.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
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    5 915
    Bonjour,

    S'agit-il vraiment d'un congé pour vente ? Ne s'agit-il pas d'une proposition de vente (d'achat)?

    En effet, votre bail du 20/2/2000, a été renouvelé le 20/2/2003, puis le 20/2/2006.
    Votre bail est valable jusqu'au 20/2/2009.

    Votre propriétaire peut donc vendre l'ensemble, voire uniquement votre appartement, à qui bon lui semble. Il n'a pas besoin de vous donner congé : il vend "occupé".
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
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    6
    Une erreur de ma part .... la date de début de bail est du 20/02/2001...

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
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    6
    Je viens de recevoir l'avis de paiement pour le loyer de février, et évidemment, le montant mentionné ne concerne que la période du 1er au 20...
    Je compte bien évidemment continuer à régler mon loyer en totalité, même si le propriétaire n'est pas d'accord.
    J'ai contacté l'agence immobilière pour lui signifier que je considérais le congé comme nul et donc mon bail reconduit. Celle ci s'est fait plutôt menaçante, disant que j'avais été mal renseigné, etc... et que je devais quitter les lieux au plus tôt sous peine de poursuites pour occupation illégale et de dommages et intérêts !
    Vous n'avez pas à contester, le congé ne vaut rien, le propriétaire doit le faire valider en justice pour vous refuser le renouvellement du bail, validation qui ne peut être effectuée car l'acte est nul.
    Que dois je faire...ne pas tenir compte de ses propos...ou lui signifier son erreur de façon plus "officielle" (via un avocat par ex)

    Merci pour vos réponses

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    A ce stade, aller voir l'ADIL de votre coin avec vos documents pour faire valider ou non le congé recu.

    si je comprends bien :
    vous louez depuis 20/2/2001 - échéances 2004 - 2007
    congé pour vente du logement à donner avant le 19/8/2006

    Les conditions de la vente projetée qui doivent être portées dans le congé avec offre de vente que le propriétaire délivre à son locataire ne concernent que le logement faisant l’objet du contrat de location (Cour d’appel de Paris, 6 novembre 1986, 5 février 1996).

    Si le bailleur désire vendre la totalité de l’immeuble dont partie des locaux sont loués, l’offre que comporte le congé doit porter sur le seul logement loué par le locataire (Cour d’appel de Paris, 6 juillet 1994).

    En conséquence, le prix correspondant à l’immeuble entier doit être ventilé pour chaque locataire concerné (Cour de cassation, 3e chambre civ., 25 janvier 1994). Il appartient dès lors au propriétaire bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe.
    L’inconvénient de cette solution est de rendre impossible la vente en bloc de l’immeuble en vue d’en réaliser la réhabilitation, ce qui généralement suppose sa démolition. Un arrêt a admis dans ce cas un congé délivré avec pour fondement un motif légitime et sérieux (Cour d’appel de Paris, 6e chambre B, 19 décembre 1996).
    Congé-vente délivré au locataire partiel de l'immeuble vendu

    pour ma part je pense que le congé est invalide puisque le 1er congé (dans les temps) ne concernait pas votre logement et que le 2eme (?, s'il reprend le formalisme de l'art 15.II) a été donné en dehors du délai des 6 mois.

    donc pour moi, il vend "occupé" et vous n'avez pas à partir.

    faites néanmoins confirmé ceci par l'ADIL ou un avocat spécialisé dans l'immobilier. auquel cas vous pourrez avertir le bailleur que son congé est nul et que vous n'avez pas l'intention de partir ...

    bien sûr vous pourrez laisser la porte ouverte à une négociation financière
    -----
    je donne l'arret de cassation 97-18.862 dont vous parliez au début, qui confirme l'analyse:

    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 13 juillet 1999Cassation.
    N° de pourvoi : 97-18862
    Publié au bulletin

    Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. .
    Rapporteur : M. Toitot.
    Avocat général : M. Baechlin.
    Avocat : M. Blanc.



    REPUBLIQUE FRANCAISE

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    Sur le moyen unique :



    Vu l'article 15-II, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 ;


    Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;


    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 1er juillet 1997), que Mme Bordat, propriétaire d'un bien comprenant une maison de gardien donnée à bail à Mme Dugelay, lui a délivré un congé afin de vendre la totalité de ce bien, puis l'a assignée pour faire déclarer le congé valable ;


    Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 impose seulement au bailleur d'indiquer le prix et les conditions de la vente ;


    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait à la bailleresse de faire connaître à la locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu'elle occupait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juillet 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon.



    Publication : Bulletin 1999 III N° 168 p. 116
    Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 1997-07-01
    Titrages et résumés BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre - Vente de la totalité de l'immeuble - Congé délivré à l'occupant d'un local - Indication du prix du local loué - Nécessité .

    Viole l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 la cour d'appel qui déclare valable un congé délivré pour vendre la totalité d'un bien comprenant une maison de gardien donnée à bail, alors qu'il appartenait à la bailleresse de faire connaître à sa locataire les conditions de la vente projetée pour le local que celle-ci occupait.


    Lois citées : Loi 89-462 1989-07-06 art. 15-II al. 1.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/01/2007 à 09h04. Motif: fusion

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    6
    Encore merci pour vos réponses !
    Pour infos, une autre jurisprudence semble aller dans le même sens (trouvé sur le site de l'ANIL) :
    Loi de 89 / Congé pour vente / Prix et conditions de vente

    Cass. Civ. III : 16.6.04 / Recueil Dalloz 2004 - n° 27
    HA 91



    Cet arrêt illustre l'importance attachée par la haute juridiction aux précisions à donner sur la consistance du bien loué mis en vente.

    Le propriétaire de deux lots à usage d'habitation loués à un même locataire par deux contrats distincts se renouvelant à compter de la même date et pour une même durée, a délivré congé avec offre de vente portant sur la totalité des locaux pour un prix global. Un tel congé a-t-il été valablement donné ? Ne fallait-il pas ventiler le prix ou donner congé pour chacun des appartements ? La Cour d'appel répond par la négative, les deux locaux constituant un ensemble. La Cour de cassation casse au motif que l'indivisibilité des deux conventions ou celle des locaux constituant le logement des locataires n'a pas été caractérisée. En conséquence, il aurait dû être délivré deux congés ou un congé ventilant le prix.
    Dernière modification par Fred38 ; 30/01/2007 à 15h05.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bon il semble que vous avez tous les atouts en main pour contester le congé ! Tenez nous au courant, c'est interressant

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    5

    [Edit de l'Equipe de Modération]
    le démarchage public des journalistes sur nos forums pour organiser des émissions télévisées n'est pas autorisé par notre charte
    [/edit]

    Dernière modification par JNG Net-iris ; 14/03/2007 à 08h25.

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