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Cession fonds de commerce et bail commercial - droit de préemption

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
    Localisation
    CLERMONT FERRAND
    Messages
    8
    Bonjour,

    Voilà mon problème nous avons une petite SCI familiale et notre locataire souhaite vendre son fonds de commerce, comme stipuler dans le bail nous avons reçu la significification de l'huisser concernant le projet d'acte. Nous avons donc 1 mois pour exercer le droit de préemption. Jusque là tout se déroule à peu près bien, hormis que la vente est prévu avant l'expiration de ce délais !!! Le véritable problème est lorsque nous avons lu ce document nous nous sommes aperçu qu'il n'y avait rien de bon ( montant du loyer annuel, clause du bail, destination du fonds qui a changé, les arriérés des charges ......... et j'en passe).

    J'aurai donc voulu savoir ce que l'on devait faire et est-ce que nous devrons recevoir une nouvelle notification après régularisation du notaire, et est-ce que nous aurons encore un délais d'un mois pour prendre cette décision?

    Nous avons vraiment l'impression de vouloir nous écarter de la vente, ils ont déjà décidé que nous participerions pas à la vente du fonds puisque nous avons déjà reçu le papier concernant le pouvoir lors de la signature.

    Nous sommes un petit peu perdu tout le monde nous met la pression le notaire, le cedant, l'agence, les nouveaux preneurs ....

    D'avance merci pour vos réponses et désolé si je n'ai pas utilisé les bons termes de droit.

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    31
    Bonjour,
    La signification d'une cession de fonds de commerce doit être précise, et, en l'occurence, permettre au propriétaire de prendre - ou non - la décision de préempter en toute connaissance de cause (notamment en cas de reprise de personnel, de stock, d'amortissement...). Pouvez-vous dire quels sont les élements constituant, dans l'acte, le fonds de commerce (stock, enseigne, personnel, amortissement) ? Si reprise de personnel, avez-vous les salaires, l'ancienneté, la nature des contrats en cours ?
    Avez-vous une clause d'enseigne dans votre bail ? Si oui, est-il prévu dans l'acte que l'enseigne change ?

    De plus, le cessionnaire doit exercer une activité qui soit exactement celle portée au bail. Or il semble que la promesse fasse référence à une activité différente. A vérifier donc. Si l'activité diffère de celle portée au bail, la requalification en cession de droit au bail pourra être envisagée.
    En règle générale, aucune modification ne peut être apportée au bail en cours.

    Cela dit, attention au montant du loyer annuel. Dans la désignation du bien, il est parfois exprimé dans la valeur qu'il avait à la date de la signature du bail, sans indexation aucune... Normal dans ce cas qu'il ne soit pas exact...

    En tout était de cause, la vente définitive ne peut intervenir avant la fin du délai de préemption du bailleur, qui doit figurer en condition suspensive de la vente. Une vente conclue à l'intérieur de ce délai d'un mois pourrait être remise en cause...

    Pouvez-vous dire quels sont les élements constituant, dans l'acte, le fonds de commerce (stock, enseigne, personnel, amortissement) ??

    N'ayant lu ni le bail ni l'acte, je dirai que vous êtes fondée à évoquer la nullité de l'acte, et donc une nouvelle signification, puisque les éléments du bail ne semblent pas corrects... Malheureusement les notaires ne sont pas tous compétents en terme de bail commercial, mais essayez de consulter le vôtre. Sinon un avocat spécialisé en immobilier commercial sera le bienvenu...
    ----
    Une précision, NE CEDEZ PAS à la pression : la balle est dans votre camp, et rien ne peut se faire sans vous tant que vous êtes dans le délai d'un mois !... et surtout, ne répondez rien par écrit !
    Faites vérifier l'acte par un professionnel au plus vite, afin éventuellement de leur demander une nouvelle signification, et de gagner un nouveau délai.

    Et si vous avez trop de pression pour cette cession, demandez pourquoi vous ne pouvez pas venir à la signature... Vous allez voir, ils vont prétexter des trucs nuls, du type "ne vous dérangez pas, je vais m'en occuper"...! En effet, ce genre de pression cache souvent (l'expérience ! lolll) une partie du prix au black...


    Enfin, voyez vos intérêts : le nouveau locataire a l'air bien et sérieux ? S'il est bien, pourquoi ne pas faciliter cette cession finalement ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 30/01/2007 à 15h35. Motif: fusion

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    76
    ce que vous évoquez me fait penser à la cession-despécialisation autorisée par l'article L145-51 Co, quand le locataire prend sa retraite et vend son fonds, la destination du bail peut être modifiée sans votre accord (à moins que vous préemptiez); seulement dans ce cas le préavis est de 2 mois ?

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
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    31
    L'article en question évoque en effet une possiblité pour le locataire de vendre son fonds et même son droit au bail s'il part à la retraite ! En effet, dans ce cas précis, la déspécialisation est automatiquement acquise pour l'acheteur. Le propriétaire ne peut s'y opposer, mais il dispose d'un droit de préemption.

    Cela dit, il doit justifier dans l'acte de cession de son départ en retraite (courrier de l'Organic en pièce jointe confirmant qu'il a fait valoir ses droit par exemple).
    Dans ce cas, le délai de préemption est effectivement de 2 mois à compter de la date de signification de l'acte.

    A mon sens, nous ne sommes pas dans ce cas...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
    Localisation
    CLERMONT FERRAND
    Messages
    8
    Tout d'abord merci pour vos réponses.

    Ce n'est pas un cas de départ en retraite j'avais déjà lu l'histoire des 2 mois dans ce cas la.


    La vente du fonds correspond à l'enseigne, le matériel, la clientèle, l'achalandage, le salarié.

    Les repreneurs nous déplairaient pas mais notre conseiller en patrimoine nous a dit que le prix de vente était élevé et de se méfier et de se renseigner sur les acquéreurs.

    Concernant le montant du loyer ça a était fait au pif, le locataire nous l'a dit, il a donné un montant approchant ( en gros à la louche )

    Même le nom de notre locataire n'est pas bon !!! au début du projet elle est mariée, à la fin elle est divorcée !! le gérant de notre SCI change de prénom à chaque fois un coup c'est Pierre, après Paul ...., il n'y a pas les annexes, le montant du salaire est faux !!! car il est payer au SMIC mais si on calcul c'est pas le bon montant !!!!, la Sci appartenait à mes parents un coup mon père est veuf, 2 lignes en dessous c'est MR et MME !!!!
    Et j'en passe ce n'est qu'un petit aperçu !!! c'est du grand n'importe quoi.


    * Est-ce que dans la projet d'acte il doit y avoir les références des preneurs (si ils font un emprunt ou pas, si ils ont fait faillite..... ?)

    * Comment fait ton pour dire que le projet d'acte n'est pas bon, on doit le dire à qui au notaire, à notre locataire ? par quel moyen ( LR avec AC ....)...?

    * Nous avons lu dans un magazine que selon l'article 595 alinéa 4 du code civil, que les nu propriétaires devaient être informer et devaient signer la vente aussi ( si nous avons tout compris), or il y a juste le gérant qui est aussi l'usufruitier qui à reçu le projet d'acte, les nus propriétaire n'ont rien reçu. Est ce que je me trompe ?
    Si c'est juste comment fait on ???

    Merci d'avance

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    31
    En toute théorie, il faut écrire en RAR (ou faire écrire par votre notaire ou avocat) en notant, point par point, l'ensemble des erreurs commises dans l'acte.

    En gros :
    Nous avons noté de nombreuses erreurs dans l'acte de cession, notamment :
    - le nom du gérant,
    - le montant du loyer
    - etc...

    Nous avons par ailleurs noté que la personne employée était rémunéré sur la base du SMIC, mais le montant du salaire évoqué ne semble pas correspondre, à moins que la nature de son contrat de travail (temps de travail) ne soit pas exacte.
    Enfin, vous évoquez dans l'acte la présence d'annexes qui ne nous sont pas parvenues.

    Compte-tenu de toutes ces imprécisions, nous ne disposons pas de l'ensemble des éléments nécessaires à l'exercice de notre droit de préemption, et nous vous remercions de bien vouloir nous signifier un acte modifié, tenant compte de nos remarques sur la forme, et comportant l'intégralité des précisions et des annexes nécessaires à une éventuelle préemption de notre part. Sans ce nouvel acte, nous serions fondé à évoquer la nullité de cette cession devant la juridiction compétente.
    Il va de soit que le délai d'un mois pour l'exercice éventuel de notre droit de préemption ne sera décompté qu'à réception dans les règles de l'acte modifié et de ses annexes.

    C'est un exemple, juste pour donner l'esprit du contenu du courrier à écrire.

    Cela dit, et pour répondre à votre question, rien n'oblige le cessionnaire à vous donner de quelconque garantie. Eventuellement vous avez une garantie si le cédant se porte garant de son cessionnaire dans ses obligations notamment financière (auquel cas, cela doit être écrit dans le bail), mais vous n'aurez rien de plus ! La cession de fonds de commerce ne permet malheureusement pas pour le bailleur de "choisir" son locataire...
    Si la société de l'acheteur existe déjà, un petit coup de "societe.com" ou de "euridile" et vous aurez déjà un aperçu de la santé de la société...
    Si l'achat est financé à crédit, cela devrait être porté dans l'acte, là encore une indication !
    Mais si la signification est faite dans les règles et que vous ne préemptez pas, vous ne pouvez pas vous opposer à la cession, même si le cessionnaire ne vous plait pas !...

    Au fait, est-il expréssement stipulé que la cession est convenue sous la condition suspensive de non-préemption par le Bailleur ? Si non, l'acte est nul ! Il ne vaut rien, et c'est un argument de plus pour le refaire !...

    Sur un plan économique, un prix élevé ne me choque pas, rien n'empêche de vendre cher... D'autant que si le prix est ventilé entre le bail et quelques amortissements restant, comptablement c'est plutôt intéressant pour l'acheteur... C'est plutôt un prix étrangement bas qui est "bizarre" en général (présence d'un dessous de table probable) !...

    En ce qui concerne la signification, le seul qui doit être "officiellement" informé d'une cession de fonds de commerce est le Bailleur, autrement dit la personne morale ou physique qui est portée dans la comparution du bail.
    En effet, le cédant n'a pas à tenir compte des liens juridiques et des accords passés entre un éventuel usufruitier et le propriétaire des lieux. C'est à l'usufruitier de vérifier s'il ne donne pas plus de droit à son locataire qu'il n'en a lui-même (comme donner un local à bail pour 9 ans alors que l'usufruit s'arrête au bout de 7 !...)...

    Voilà ce que je peux vous donner comme précision, en espérant que cela vous fournira quelques pistes de réflexion...

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2007
    Localisation
    CLERMONT FERRAND
    Messages
    8
    Merci pour toutes ces réponses.

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