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Urgent, certificat de conformité et prescription

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    37
    NOUS SOMMES à 6 jours du délai de signature de l'acte de vente.
    Et nous sommes très inquiets de ce que nous venons de découvrir dans le projet d'acte de vente.

    Historique : lors de la promesse de vente il y avait la mention suivante après la designation des biens :
    Observation étant ici faite que le bien immobilier, objet des présentes, a fait l’objet d’un permis de construire en date du 2 novembre 1976 délivré par la Mairie de RIS ORANGIS (Essonne), d’une déclaration d’achèvement des travaux en date du 30 juin 1978 et d’une attestation en date du 4 avril 1995, délivrée par le 1er Adjoint au Maire, aux termes de laquelle lesdites constructions ont été édifiées conformément aux termes des plans déposés bien que le certificat de conformité n’ait pas été délivré.
    Lesdits documents sont demeurés joints et annexés après mention.

    Notre notaire nous a affirmé à l'époque de la signature de la promesse que la clause ci-dessus n'avait pas de conséquence car le bien était construit depuis plus de 10 ans et qu'il y avait donc prescription.

    Sur le projet d'acte de vente nous découvrons les éléments suivants ajoutés juste en dessous de la mention ci-dessus :

    L’ACQUEREUR déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.


    et à la fin de l'acte :

    1 ABSENCE DE CERTIFICAT DE CONFORMITE - AVERTISSEMENT

    La construction de l’immeuble objet des présentes n’a pas fait l’objet d'un certificat de conformité ainsi que le propriétaire le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en 1978.
    En outre, le propriétaire déclare :
    - avoir fait édifier l'immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire dont un exemplaire est remis ce jour à son co-contractant ;
    - ne pas avoir créé d’événement pouvant interrompre la prescription ou en avoir subi tel qu’un procès-verbal constatant l’omission.

    Les parties sont expressément averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire :

    I – sanctions pénales : l’infraction pénale se prescrit par un délai de trois ans après l’achèvement ;

    II - sanctions civiles : le délai de prescription est de dix ans après l’achèvement. Pendant cette durée, les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme ;

    III - sanctions administratives : ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les conséquences suivantes :
    A – En cas de demande de permis de construire sur la construction, la situation actuelle devra être régularisée, par suite préalablement au nouveau permis devra être demandé le certificat de conformité des constructions originaires, avec les conséquences inhérentes à un éventuel refus de ce certificat qui impliqueraient alors la mise en conformité de celles-ci.
    B – Les constructions édifiées en violation des prescriptions contenues dans le permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées aux réseaux de distribution collective tels que eau, gaz, électricité, téléphone.
    C – En cas de sinistre de l’immeuble, il sera très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, saut à prouver que l'immeuble a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire.


    Notre notaire interpellé sur ces nouveaux éléments nous répond :

    Ainsi que je vous l'ai déjà affirmé lors de la signature de l'avant contrat, je vous confirme qu'il existe aujourd'hui une nouvelle prescription administrative résultant de l'article 9 de la loi ENL du 13 juillet 2006 insérant dans le code de l'urbanisme un nouvel article L 111-12 rédigé ainsi : « Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. »
    Je vous précise que cet article est d'application immédiate et vous propose de l'intégrer au paragraphe « Absence de certificat de conformité »

    Je dois avouer que nous sommes perdus, que nous n'arrivons plus à faire confiance au notaire, qui semble craindre le notaire de notre vendeur.
    Que pensez-vous de tout ceci et que devons nous faire pour être sûrs que nous pourrons déposer un permis de construire dans l'avenir, et que la mairie ne pourra pas nous opposer l'absence de certificat de conformité ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 30/01/2007 à 11h15.

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    28
    Soit vous achetez, soit vous n'achetez plus.
    Car le notaire s'est couvert en mettant cette clause. Vous ne pourrez pas faire de recours.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    37
    Merci de la réponse.
    Pour quel motif puis-je décider de ne plus acheter ?
    Est-ce que je peux evoquer l'invalidité de l'attestation du 1er adjoint au maire, en effet il semble qu'il ne peut se substituer au maire sur ce type de document ?
    Comment est-ce que je peux ne plus acheter ? Ne suis-je pas obligé d'acheter : la promesse de vente unilatérale n'est-elle pas déjà une entérination de la vente? Qu'en sera-t-il de l'indemnite d'immobilisation ?
    Mon notaire refuse de retirer de l'acte la phrase qui ne figurait pas sur la promesse de vente concernant l'absence de recours contre quiconque. Il dit que si elle ne figure pas alors il ne signera pas l'acte de vente.
    Quelles seraient alors les conséquences ?
    Merci de vos éclairages.
    ophelie

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    28
    ne plus acheter, puisque la clause n'est pas dans la promesse de vente et de plus il a pris le temps de vous soumettre le projet de l'acte de vente.si vous considérez que c'est un risque pour vous, vous ne signez pas. Aucune conséquence, vous reprenez votre dépot de garantie, à déduire les frais des première formalités, si il est stipulé que c'est l'acqureur qui doit supporter ces frais.
    De plus l'indemnité d'immobilisation ne doit être remis ni au vendeur, ni à l'acquéreur si il y a litige entre les parties. Jusqu'à ce que le tribunal décide à qui revient les fonds déposés chez le notaire.
    Prenez un avocat (c'est dans votre intérêt) pour qu'il écrive au notaire très rapidement. Lles notaires ont peur des avocats, ils sursoient l'affaire.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    1 370
    Le certificat de conformité est un document de pure forme. Souvent les notaires l'exigent avant toute cession. Ils pensent que ce document les couvre. En plus un certficat pour un bien de plus de 10 ans cela n'a aucun sens. Ne vous arrêtez pas à cela car la moitié des propriétaires ne demandent pas ce certficat.Car il est seulment délivré à leur demande.

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