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Discussion : projet de construction de 2 maisons sur 1 terrain...

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous,
    je ne connais pas ce site et encore moins son fonctionnement , mais j'ai vu sur un autre forum que beaucoup de participants étaient souvent bien renseignés en matière de droit sur l'immobilier... c'est pour cela que je me tourne vers vous.

    Le prix des terrains étant devenu exorbitant dans mon département (bordeaux,33), j'envisagerais d'acheter un terrain sur ma commune de LEOGNAN de 1500m² et d'y construire 2 maisons d'environ 100m² puis d'en revendre une avec la moitié du lot soit 750m².

    Est ce quelqu'un sait si c'est possible? si oui, comment et sous quelles conditions? On m'a parlé de copropriété... mais je suis un peu perdu.
    Merci pour votre aide...
    A votre disposition.

    jérôme.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Voir les prescriptions en matière de PLU sur cette commune. POur la revente de l'autre terrain vous faites faire un détachement parcellaire via un géométre.

  3. #3
    Membre Sénior

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    Bonjour,

    Pas d'obligation de passer par un gemoetre.
    Une simple demande de CU suffit (decoupe du terrain en deux)
    a condition qu'il n'ai pas deja été divisé depuis un moment.

    puis construction des maisons chacune sur son terrain.
    c'est mieux comme ca.

  4. #4
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    Bonjour,

    Pas d'obligation de passer par un gemoetre.
    Une simple demande de CU suffit (decoupe du terrain en deux)
    a condition qu'il n'ai pas deja été divisé depuis un moment.

    puis construction des maisons chacune sur son terrain.
    c'est mieux comme ca.
    Le CU n'aura pas pour effet de diviser le terrain, seul le document d'arpentage annexé à un acte permettra la vente.
    Et les Documents d'Arpentage sont le MONOPOLE des Géomètres-Experts ou retraitrés du Cadastre.

  5. #5
    Membre Sénior

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    Salut Mitchou,

    pas pour tous les cas on dirait.
    car jai fait tout cela sans que jamaisil ne soit question de ce document d'arpentage.
    jai fait une demande de cu (division en deux et chaque terrain a obtenu son cu)
    et j'ai vendu les deux terrain à batir.

    C'est seulement pour un lotissement qu'il y a obligation de prendre un geometre (pr mettre les bornes au minimum)

    tu me donnes de bons conseils d'habitude.
    Si je me trompe explique moi stp.

  6. #6
    Pilier Junior

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    Ok pour le cu mais qui fixe les limites de propriété de chaque terrain et en plus pour les impots foncier et le cadastre ?

  7. #7
    Membre Sénior

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    en fait c'est moi qui ai fixé les limites à partir du plan cadastral du terrain que j'ai obtenu à la mairie.
    A partir de la j'ai fait une decoupe (avec une simple regle), et j'ai rempli les deux "demande de certificat d'urbanisme" pour faire deux terrains en precisant quelles seront les surfaces de chaque terrain.

    Les limites existes deja sur le plan cadastrale d'origine, et il n'est pas obligatoire de borner ces deux terrains. (seulement ds le cadre d'un lotissement)

    Ma mairie etant reputée pour etre la plus pointilleuse de mon departement je ne pense pas que ca posera de pb en faisant comme ca.
    le mieux est de demander a son service d'urbanisme.

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    Salut Mitchou,

    pas pour tous les cas on dirait.
    car jai fait tout cela sans que jamaisil ne soit question de ce document d'arpentage.
    jai fait une demande de cu (division en deux et chaque terrain a obtenu son cu)
    et j'ai vendu les deux terrain à batir.
    Il s'agissait peut être d'un terrain déjà séparé cadastralement (2 numéros ou plus) et dont la séparation convenait bien pour la vente. Pour autant cela est rare. Quand on achète et qu'on divise il y a le plus souvent des cas modification du parcellaire cadastral.
    Jack vous me connaissez et je présente toujours les cas sous leurs pires aspects, dans le votre vous avez divisé votre terrain et un Notaire a passé la vente, la limite de division ainsi obtenue reste à une précision graphique du Cadastre très alléatoire. L'intervention d'un Géomètre Expert aurait permis de joindre à votre vente un plan qui aurait fixé la limite de façon définitive et sans plus aucune ambiguïté future. Je vous dis ça car dans ma région nombres sont les procès qui prennent naissance sur une "économie" d'il y a 10 ou 15 ans.
    Cependant je comprends votre démarche, il faut simplement être au courant des "risques".

  9. #9
    Pilier Junior

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    Vous parlez de limites figurant déjà au cadastre mais celui-ci ne fixe pas les limites. Comment être sûr de la contenance ? votre trait de crayon à une certaine épaisseur de quel côté ? En plus, sans vous portez une certainemalchance, vous ne serez pas toujours là pour indiquer les limites don cpenser au génaration à suivre qui vont se trouver dans un imbroglio pas possible. Et votre notaire ne vous conseille pas la-dessus, curieux pour des officiers ministériels.

  10. #10
    Membre Sénior

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    Mitchou vous avez raison , ma decoupe est completement aléatoire en effet.. jai juste marqué X surface sur le premier Cu et X surface sur l'autre CU. C'est à la mairie ensuite qu'ils ont du faire un tracé précis.

    Sinon mon terrain concerné n'avait jamais été divisé. il y avait un seul numero pour cette parcelle au cadastre.

    Abrill, je confirme, mon trait de crayon etait certainement plus fort d'un coté.. c'est surprenant en effet qu'ils m'aient permi de faire ca car pour ma demande de lotissement par contre, ils ne lachent rien... le moindre detail est tout de suite scruté par leur service d'urbanisme.

    Mais pour mes decoupes par le Cu je n'ai jamais été embeté.

    Je peux vous donner le nom de ma mairie en pv si vous le souhaitez. Appelez les et demandez leur si un geometre est obligatoire pour faire une decoupe dun terrains en deux par le biais d'un CU.

  11. #11
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    C'est à la mairie ensuite qu'ils ont du faire un tracé précis..
    La Mairie ne fait qu'instruire sur ce que vous leur fournissez, le CU est déclaratif, si la réalité est autre que ce que vous déclarez l'administration retiendra votre faute.

    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    Sinon mon terrain concerné n'avait jamais été divisé. il y avait un seul numero pour cette parcelle au cadastre...
    Si ce terrain n'est pas divisé, faut m'expliquer comment vous avez pu en vendre une partie.

    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    et demandez leur si un geometre est obligatoire pour faire une decoupe dun terrains en deux par le biais d'un CU.
    C'est pour le document d'arpentage (division du terrain) que le Géomètre est obligatoire, le CU ne divise pas.

  12. #12
    Membre Sénior

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    Mitchou,

    jai pu vendre ces deux terrains apres les avoir divisé par le CU bien sur!
    il avaient donc bien chacun leur numero au cadastre.

    cependant je disais avant que le terrain que j'ai divisé en deux par le CU n'avait jamais été divisé avant cela.

  13. #13
    Pilier Cadet

    Infos >

    Atchoum ....
    Le Notaire a fait un acte sur des numéros déjà existants. Bon.
    Auparavant vous avez demandé 2 CU. Si les CU portaient sur les numéros vendus, pas de problème.
    Si vous avez présenté une division différente de celle portée au cadastre, la Mairie a instruit sur votre projet de division. Jusque là pas de problèmes, sauf que le Notaire a passé la vente sur des numéros qui ne correspondent pas à la division envisagée au CU. Les CU n'ont donc servi à rien.

  14. #14
    Membre Sénior

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    terrain "A" divisé en deux grace a deux cu.
    ca donne deux numeros au cadastre A1 et A2
    ces deux terrains ont bien été vendus.

    je ne comprends pas, bien sur que le notaire a passé l'acte sur des numeros qui correspondent a la division..

    je ne vois pas comment jaurais pu diviser ce terrain en deux sans faire un CU

  15. #15
    Pilier Junior

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    Je comprends pourquoi la justice est encombrée. Votre notaire est un sacré professionnel !

  16. #16
    Membre Sénior

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    heu?? je ne vois pas le rapport avec la justice?
    le notaire n'a fait qu'appliquer des ventes portées sur des decoupes validées par ma mairie.

  17. #17
    Pilier Junior

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    Aller voir la loi SRU vous serez surpris les CU pour division
    ---
    La loi SRU a abrogé les CU de division, seuls subsistent les CU d’information dont la demande est facultative. Il y a deux types de CU d’information ........
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 30/01/2007 à 12h25. Motif: fusion

  18. #18
    Membre Sénior

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    c'est noté.

    de tte façon la mairie, la DDE (qui valide les CU) et mon notaire etaient d'accord.

    je suis plus que couvert

  19. #19
    Pilier Cadet

    Infos >

    ... et les Mairies ne valident pas des découpes, elles ne vérifient rien des chiffres que vous annoncez.
    Les CU ne crééent pas des divisions, seuls les documents d'arpentage les crééent provisoirement en attendant un acte.
    Dernière modification par Mitchou ; 24/01/2007 à 14h06.

  20. #20
    Membre Sénior

    Infos >

    dans mon cas c'est la mairie qui donne l'autorisation ou pas de decouper une parcelle (s'ils ne veulent pas pour x raison alors ce n'est pas possible)
    en effet ce n'est pas la mairie qui valide mais la DDE.

    si les CU ne permettent pas de decouper, alors ma mairie est en infraction.
    je suis tout de meme surpris car c'est une station balneaire tres cotée..


    je prends note du document d'arpentage pour mes divisions eventuelles à venir.

  21. #21
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    dans mon cas c'est la mairie qui donne l'autorisation ou pas de decouper une parcelle (s'ils ne veulent pas pour x raison alors ce n'est pas possible).
    Excusez moi d'insister... vous et vous seul décidez de diviser une parcelle, personne n'a rien a dire là dessus et surtout pas la Mairie. La Mairie en revanche vous dira "vous allez diviser telle parcelle, ben nous n'accepterons aucune opération dessus", le sachant libre à vous d'y planter des patates. C'est pour ça que je vous dis que seul le DA divise et non le CU.

    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    en effet ce n'est pas la mairie qui valide mais la DDE..
    La Mairie signe les autorisations administratives, et n'ayant pas les services pour instruire, ils "soutraitent" à la DDE. Le responsable reste Monsieur Le Maire et c'est lui qui valide.

    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    si les CU ne permettent pas de decouper, alors ma mairie est en infraction.
    je suis tout de meme surpris car c'est une station balneaire tres cotée....
    Non comme dit plus haut, dans sa réponse au CU elle vous dit "vous me présentez une division et projetez d'y placer 2 bâtiments de tant ... c'est ok pour nous .... au regard des règles d'urbanisme uniquement". Pour autant la division n'est pas (forcément) faite. De plus vous pouvez très bien avoir un CU ok et un permis négatif par la suite. Si par la suite vous divisez différemment pour une raison ou pour une autre, elle vous dira, ben c'est pas ce sur quoi on avait dit ok.

  22. #22
    Membre Sénior

    Infos >

    ok Mitchou je comprends mieux maintenant.

    en fait quand je disais c'est la mairie qui accepte ou pas la decoupe, je pensais "elle accepte la decoupe pour y permettre une operation projetee : celle de pouvoir construire"

    Je pensais comme vous il y quelques mois.. c'est a dire que le maire etait LE decisionnaire. Cependant ds ma mairie le maire respecte à la lettre les decisions de la DDE pour les CU ou lotissements.. ce que je trouve dommage.

  23. #23
    Pilier Junior

    Infos >

    En conclusion : vous souhaitez vendre un terrain à deux acheteurs pour une moitié chacun.

    Contacter un géométre expert qui effectuera la division et l'enregistrement au cadastre (création de deux nouvelles parcelles) et aux impots fonciers.

    Contacter le notaire afin de faire les actes correspondants avec les deux acheteurs.

    Là aucun problémes juridiques et soucis futurs.

    Maintenant chacun est libre de faire ou penser ce qu'il souhaite.

    Ces conseils sont en toute amitié et liés, de part mon expérience qui peut être faillible puisque humain, aux transactions que je fais actuellement (une centaine par an)

  24. #24
    Membre Sénior

    Infos >

    Abrill, mes terrains sont deja vendus.

    oui c'est bien ca que je souhaitais faire.
    une moitié de terrain chacun mais avec un numeros cadastrale pr chaque.

    je vous suis tres reconnaissant de me donner des conseils de la sorte.
    Ne bossant pas ds l'immobilier (informaticien) j'ai encore beaucoup de choses à apprendre à ce niveau, et je trouve tout ca tres interessant.

    je comprends mieux desormais.

    merci

  25. #25
    Pilier Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    Je pensais comme vous il y quelques mois.. c'est a dire que le maire etait LE decisionnaire. Cependant ds ma mairie le maire respecte à la lettre les decisions de la DDE pour les CU ou lotissements.. ce que je trouve dommage.
    Il est obligé, rendez vous compte, il n'a sans doute pas de service urbanisme, ni juridique, et il ne peut savoir tout sur tout, c'est pas simple l'urbanisme ... Il reste néanmoins le signataire et le responsable de la décision.
    Allez ça sera ma dernière pensée du soir
    A+

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