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Discussion : travaux parties communes accès parties privatives

  1. #1
    Pilier Junior

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    Bonsoir à tout le monde.

    Je souhaiterais avoir réponse à la problématique suivante.
    Lors la prochaine AG sera soumis au vote une décision pour des travaux de rénovation, à savoir changer les canalisations EU et EP. Pour cela il faudra casser des murs, démonter des cuisines, voire des sdb car il n'y a pas de trappes d'accès.
    Lorsqu'il s'agit de devoir passer par des parties privatives pour accéder à des parties communes, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires à laisser l'accès libre.
    Qu'en est-il de la remise en état des parties privatives à la suite des travaux?

    La résolution qui doit être votée s'appuie sur un devis d'un maitre d'oeuvre mais il y est stipulé que tous les embellissements, la pose et dépose des cuisines et sanitaires resteront à la charges des propriétaires et locataires. Est ce valable?

    Merci par avance

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Déjà, il faut lire votre RC, qui précise peut-être des choses
    Mais ce que prévoit le maitre d'oeuvre est normal.

    De façon générale, tous les travaux ou dégâts dus au fait que les proprios ont placé des éléments empêchant ou compliquant l'accès aux colonnes restent à la charge des propriétaires.
    Exemple : vous avez posé un placard de cuisine devant ? C'est au proprio de le déposer et le reposer.
    Vous avez "coincé" la colonne commune derrière une douche ou un lavabo ou un WC? Idem

    Ce n'est que, par exemple, si la colonne traverse un plancher, et qu'on doit casser un petit bout de carrelage pour la changer qu'on peut éventuellement se "battre" là-dessus. On peut pas demander aux gens de laisser un trou dans leur revêtement de sol assez grand pour la changer.
    Sachant que plus vous êtes nombreux à être concernés, moins vous avez de chances qu'un juge vous donne raison. Parce qu'in fine, tout le monde étant indemnisé, chacun finit par payer sa propre indemnisation en entier. (chacun paye de toute façon, dans tous les cas, un bout de son indemnisation, puisqu'elle est répartie comme les travaux)

    Si l'AG n'a pas encore eu lieu, spécifiez le carrément dans les résolutions, comme ça pas de surprise pour personne.
    Dernière modification par Ermeline ; 08/03/2017 à 21h40.

  3. #3
    Pilier Junior

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    Les colonnes sont encastrées dans une colonne. Il n'y a pas d'accès prévu.
    Les meubles cuisine sont dans la cuisine à proximité de cette gaine puisque c'est la gaine comprenant l'évacuation des EU et l'arrivée d'eau. Il y a une autre solution plus coûteuse qui ferait passer par les couloirs

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Les colonnes sont encastrées dans une colonne. Il n'y a pas d'accès prévu.
    C'est à dire ? Une gaine technique, d'origine, à tous les étages, ou des coffrages posés par les copros ?

    Il y a une autre solution plus coûteuse qui ferait passer par les couloirs
    C'est à dire ? Déplacer les colonnes pour les mettre dans les couloirs ? Ou les changer en passant par les couloirs ?

    Et plus coûteuse que quoi ? Travaux plus dépose et repose de tous les éléments + embellissements ? Chez tout le monde ?

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    La résolution qui doit être votée s'appuie sur un devis d'un maitre d'oeuvre mais il y est stipulé que tous les embellissements, la pose et dépose des cuisines et sanitaires resteront à la charges des propriétaires et locataires. Est ce valable?
    Rien n’empêche de "moduler" la résolution , et non "doit être votée"....

    Ensuite ce point est à débattre en AG et de décider : soit chacun paie sa partie, soit tout le monde paie les parties privatives de tous et ce en fonction des tantièmes. Perso, je préférerai payer mes parties privatives car au moins je maîtriserai et au besoin ferai de l'embellissement à cette occasion.........

    J'ose espérer que le projet présente ce que chacun devra faire.... sinon la copie est à revoir, sinon ce sera le grand bazar : "ils ont cassé toute une cloison, alors que une trappe suffisait, etc, etc..."

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Lorsqu'il s'agit de devoir passer par des parties privatives pour accéder à des parties communes, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires à laisser l'accès libre.
    Qu'en est-il de la remise en état des parties privatives à la suite des travaux?

    La résolution qui doit être votée s'appuie sur un devis d'un maitre d'oeuvre mais il y est stipulé que tous les embellissements, la pose et dépose des cuisines et sanitaires resteront à la charges des propriétaires et locataires. Est ce valable?
    non, les frais de remise en etat doit etre mis a la charge de la copropriete, toute clause contraire au RC etant une clause abusive

    Considérant que ladite clause est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que "les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité" ;
    http://droit-finances.commentcamarch...mbre-section-b
    a lire :
    http://forum-juridique.net-iris.fr/i...-tribunal.html
    Dernière modification par Vero1901 ; 09/03/2017 à 08h14.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Il faut attentivement lire l'article 9. Comparer ce qui est comparable, et savoir de quel type de préjudice on parle..

    "les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux,(...) soit de dégradation
    C'est pour ça que je demande si c'est une gaine d'origine ou installée par le proprio.
    Si on doit détruire un coffrage que VOUS avez installé, déposer des éléments de cuisine que VOUS avez installé, etc...le préjudice du a la pose et dépose est de votre propre fait. Si c'est la gaine d'origine, non.

    Il est bien évident, en revanche, qu'on ne peut pas vous demander de ne pas avoir de revêtement de sol pour laisser libre l'accès aux poutres porteuses...

    Le RC ne peut effectivement pas comporter une clause disant que, de façon générale, les copros ne seront pas indemnisés. Ce serait effectivement une clause abusive.
    Mais un RC est parfaitement fondé à instaurer une clause interdisant de compliquer l'accès à des colonnes (ou autres, d'ailleurs) communes et/ou indiquant que les travaux/dégâts dûs à cette complication restent à la charge du proprio. Tout comme l'AG est parfaitement fondée à le décider.

    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du mercredi 17 juin 2009
    N° de pourvoi: 08-16144
    Non publié au bulletin


    Mais attendu qu'ayant retenu que les demandes du syndicat étaient fondées sur l'exécution de travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 mars 2003 et que M. X... avait commis une faute en coffrant, à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n'étaient plus accessibles en violation du règlement de copropriété, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige et sans violer les articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, a pu déduire de ces seuls motifs que M. X... devrait supporter l'intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains;
    Si le RC est muet, ou pas clair, ça se complique, le débat judiciaire sera plus compliqué, et le résultat plus incertain.


    Pour les embellissements (qui ne sont pas nécessaires de par votre faute, mais bien du fait des travaux) , le mieux, c'est donc de faire vos calculs, et voter la chose en AG. Parce que si VOUS voyez vos embellissements payés par le syndicat (dont vous faites partie, vous payerez donc une partie de votre propre indemnisation) , le syndicat devra aussi payer ceux des autres. Et in fine, personne ne va forcément y gagner grand chose.....

    Chez-nous, par exemple, on décide systématiquement de ne les payer à personne, et ça va bien à tout le monde : je paye pas ta peinture, et tu payes pas la mienne... Les MO ne les prévoient jamais, parce que comme ça, chaque copropriété décide..

    D'ailleurs, là je la retrouve pas , mais je sais qu'il existe au moins une jurisprudence (et peut-être plusieurs, je sais plus, je m'étais penchée sur la question pour des travaux chez nous y'a pas mal d'années) considérant que dans la mesure où tout , ou une grosse partie, de l'immeuble est concerné et subit le même préjudice, personne n'a à être indemnisé...

    Enfin l'intérêt du syndicat, si c'est possible (et ça semble l'être dans ce cas précis) , c'est de profiter du remplacement de ces colonnes pour les positionner en partie commune, ou en rendre définitivement l'accès facile via les parties communes, quitte à ce que ça coûte un peu plus cher. L'entretien sera à la fois moins compliqué, moins cher, et chaque copro pourra ensuite faire ce qu'il veut chez lui
    Dernière modification par Ermeline ; 09/03/2017 à 11h25.

  8. #8
    Pilier Junior

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    merci pour vos réponses.

    La gaine technique est d'origine. Elle traverse tous les appartements entre un mur de la cuisine et un mur du couloir. D'après le projet, peu clair (1 feuille recto verso pour décrire tous ces travaux) il faudrait déposer tous les éléments de ma cuisine. Cela va impliquer de scier un plan de travail qui ne sera plus le même. Je ne pourrai jamais remettre la partie sciée seule. Il faudra que je rechange tous les éléments de l'angle. Par une ouverture du mur dans le couloir, on ne touche pas aux éléments de cuisine. C'est peut-être un plus cher car plus compliqué techniquement (mais possible) mais moins cher si je dois refaire toute ma cuisine (ainsi que d'autres copropriétaires). Pour la sdb c'est pire. Il faudrait casser toute les douches ou baignoires qui d'origine sont placées contre la paroi de la gaine technique alors qu'un accès est possible par une trappe dans les WC (mais plus compliqué et plus long).

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Donc vous rameutez tout le monde, vous votez non, et vous demandez à l'entreprise et à l'architecte de revoir leur copie, passer par le couloir, et refermer avec des éléments amovibles pour l'entretien.
    Ca vous coutera de toute façon probablement moins cher que refaire toutes les cuisines et toutes les salles de bains, que ce soit chacun qui paye sa part de sa partie privative, ou le syndicat qui indemnise tout le monde...
    Et à l'avenir, le problème ne se posera plus pour cette colonne.

  10. #10
    Pilier Junior

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    Est ce que les trappes peuvent être imposées?

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Elle traverse tous les appartements entre un mur de la cuisine et un mur du couloir.
    ET pourquoi ne pas passer par le couloir ?......

  12. #12
    Pilier Sénior

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    @Rambouillet
    C'est ce qu'il voudrait, passer par le couloir, mais apparemment c'est pas ce qui est proposé, parce que c'est plus cher.
    Est ce que les trappes peuvent être imposées?
    Dans le couloir vous voulez dire ?
    C'est à l'AG de l'imposer.
    Rien ne vous empêche de modifier durant l'AG la résolution qui est à l'ODJ, pour la transformer en un truc du genre

    L'AG, après avoir examiné les devis et débattu, constate que le changement des colonnes tel que prévu, avec destruction des cloisons et de la gaine technique en partie privative, entrainerait d'important dégâts dans les parties privatives. Elle décide de reporter ces travaux. Elle demande au syndic de faire établir des devis pour le changement de ces colonnes en passant par les parties communes. Les entreprises devront prévoir, par tout moyen techniquement possible (trappe, porte...) qu'après travaux les colonnes restent accessibles sur toute leur hauteur et à tout moment, en partie commune.

    En revanche, si les entreprises veulent passer en partie privative, c'est peut-être aussi que les connections vers chaque lot ne sont changeables (ou du moins facilement changeables) que via la partie privative. C'est à étudier, lot par lot, avec des professionnels. Je dis "des", parce que j'ai déjà vécu moultes fois des professionnels qui prétendent qu'un truc est impossible juste parce que ça les embête de le faire, ou qu'ils savent pas le faire... Et puis un autre lui, trouvera ça possible...
    Dernière modification par Ermeline ; 12/03/2017 à 09h33.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    non, les frais de remise en etat doit etre mis a la charge de la copropriete, toute clause contraire au RC etant une clause abusive
    Je comprends que celui qui subit un préjudice demande à être indemnisé, mais pourquoi le copropriétaire qui n'aurait pas fait d'aménagements gênant l'accès à la colonne devrait-il payer pour que les autres copropriétaires puissent refaire leur cuisine ?

  14. #14
    Pilier Junior

    Infos >

    tout le monde devra démonter sa cuisine. Les aménagements sont différents mais toutes les cuisines sont au même endroit. Certains n'auront que des meubles à déplacer mais pour d'autres et c'est mon cas il faudra scier tout le plan de travail.

    Comment imposer des trappes en parties privatives? Celles-ci n'y étaient pas d'origine et si elles sont mises dans les cuisines on ne pourra pas remettre celles-ci comme auparavant (je ne pourrai pas y fixer un meuble haut comme il est fixer au mur à ce jour) et dans le couloir cela créera un sérieux manque d'esthétisme.
    L'AG peut-elle imposer une modification des parties privatives?

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pourquoi voulez vous les mettre en partie privative ? Passez par le couloir !

    Par ailleurs, si la gaine est d'origine, coincée entre deux murs, et n'avait pas de trappe, ça me semble difficile de reprocher aux gens d'avoir mis des choses devant, fallait déjà la voir...

  16. #16
    Pilier Junior

    Infos >

    quand je parle de couloir c'est de couloir privatif.
    La gaine est intégralement dans les appartements. D'un côté il y a la cuisine, de l'autre un couloir privatif. Les appartements sont des triplex. Au niveau au dessus, la gaine est dans la chambre ou dans le couloir privatif. Cette gaine est fermée depuis la construction de l'immeuble. Il n'y a aucun accès de prévu. Je suis d'accord qu'une trappe serait une solution mais ce ne serait pas esthétique du tout et modifierai sérieusement l'esthétique de l'appartement. Peut-on refuser cette trappe?

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    quand je parle de couloir c'est de couloir privatif.
    Mais nom d'une pipe, vous pouviez pas le dire plus tôt ?

    Peut-on refuser cette trappe?
    Comme ça, au prochain problème, on reviendra chez vous démolir, et vous vous reposerez les mêmes questions ?

  18. #18
    Pilier Junior

    Infos >

    c'est vrai que cela me paraissait logique et parlant de privatif je ne pensais pas à préciser.
    Ne peut-on pas justement s'engager en refusant la trappe à prendre en charge les frais d'ouverture en cas de problème?

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Depuis le temps qu'on parle de ce couloir (voir post 11 et 12), il vaut mieux une trappe ou un pan de mur repris dans un couloir que de démonter une cuisine .... cela me semble pas bien pensé du tout au départ...
    De toute façon, il faudra casser quelque part, donc tout le monde devra payer, donc (ce serait moi) je préférerai payer pour moi en disant où il faut casser que de payer pour tout le monde en fonction de tantièmes, car je ne serai pas maître de ce qui se paie chez les autres....

  20. #20
    Pilier Junior

    Infos >

    Je suis d'accord avec vous Rambouillet.
    Le couloir sera le moins couteux pour tout le monde car ce n'est que de l'embellissement. Dans le même principe, je préfère payer une réouverture du mur en cas de problème que d'avoir une trappe d'accès en plein dans mon couloir. L'AG peut-elle imposer également cette trappe dans le domaine privatif?

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    NON, l'AG ne peut imposer cette trappe. Mais elle peut mettre une restriction : les propriétaires qui refuseraient la création d'une trappe de visite ne pourront à l'avenir demander une indemnisation en cas de nécessité de réouverture de la cloison.

    PS : à signaler que parfois, il faut mieux (visuellement et phoniquement) mettre une cloison vissée sur toute la hauteur. J'ai eu aussi le cas de ce genre de cloison maintenue par des aimants à l'arrière et isolée phoniquement par du polystyrene collé ; cela dépend de la configuration des lieux, à voir

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Mais elle peut mettre une restriction : les propriétaires qui refuseraient la création d'une trappe de visite ne pourront à l'avenir demander une indemnisation en cas de nécessité de réouverture de la cloison.

    C'est aussi ce que je proposerais.
    Mais si l'AG ne veut pas problème, ça requiert une modif du RC, qu'il faut publier au fichier immobilier pour qu'elle soit opposable au futurs acquéreurs, qui ne l'étaient pas au moment de la décision d'AG.

  23. #23
    Pilier Junior

    Infos >

    je vous remercie.
    Le RC ayant de fortes chances d'être modifié (un propriétaire demande la transformation de son local professionnel en logement) on pourrait y insérer cette clause et faire d'une pierre deux coups.

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Mais ça a quand même un inconvénient. Vu qu'il faut démolir pour voir ce qui se passe, en cas de problème, la fuite peut avoir fait d'énormes dégâts avant qu'on se décide à démolir, parce que tous ceux qui n'ont pas de trappe vont tergiverser des jours et des mois avant de laisser démolir, chacun, à chaque étage, disant que ça vient pas de chez lui, et comme il faut démolir pour voir d'où ça vient.

    Pour exemple, une fuite EU chez nous, pas traitée immédiatement, a rendu un appart inhabitable pendant des mois.

    Il faudra donc rajouter au RC que si le retard dans la recherche de fuite a entrainé des dégâts supplémentaires, ce sera pour la pomme de celui qui a pas laissé démolir dès le début de la recherche, que la fuite vienne de chez lui ou pas, ce qu'on ne peut savoir qu'en démolissant..
    Dernière modification par Ermeline ; 14/03/2017 à 09h38.

  25. #25
    Pilier Junior

    Infos >

    Pas forcément, car il y a un accès à la colonne par les sous-sols et avec une caméra on peut remonter la colonne

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