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Annulation d'un achat immobilier

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    11
    Bonsoir,

    début septembre 2004, nous avons signé avec une agence immobilière un compromis de vente pour acheter une maisonnette. Dans le compromis, il est écrit que le vendeur a acquis cette maison par donation de son père.

    Aujourd'hui, à 4 jours de signer l'acte de vente chez le notaire, celui m'envoie un courrier en recommandé pour me signaler qu' en cas d'un bien en provenance d'une donation, les co-héritiers doivent intervenir afin de renoncer à l'action en revendication. Or, une des soeurs du vendeur ne s'est pas manifestée.

    Le notaire me demande de lui faire savoir si j'entends régulariser la vente en l'absence d'intervention de la soeur du vendeur.

    Pensez-vous que je puisse faire annuler la vente ? et que je puisse récupérer les 5 % que j'ai donnée à l'agence en dépôt de garantie ? en effet, si j'avais su celà, je n'aurais pas signé de compromis.

    Merci de vos réponses qui vont m'être précieuses car je n'y connais rien en droit, mais il me semble que dans mon histoire, il y a une certaine malhonnêté de la part de l'agence de ne pas m'avoir prévenu du risque, si minime soit-il
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/01/2005 à 11h27. Motif: correction typo

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
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    9 834
    Le fait de ne pas avoir connaissance de cette situation ne vous permet pas d'annuler la vente, car ce n'est pas un élément considéré comme essentiel de la vente.
    Par contre si votre vendeur est d'accord vous pouvez d'un commun accord renoncer à cette opération immobilière.
    Par contre il vous est possible de faire joué la responsabilité de l'agence immobilière pour défaut de conseil et ainsi obtenir des dommages et intérêts.
    Je vous conseillerai de répondre au Notaire que vous refuser de signer si la soeur refuse de donner son accord, malheureusement lui ne peut pas passer outre et doit respecter l'article 930 du Code Civil :
    "L'action en réduction ou revendication pourra être exercée par les héritiers contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des donations et aliénations par les donataires, de la même manière et dans le même ordre que contre les donataires eux-mêmes, et discution préalablement faite de leurs biens. Cette action devra être exercée suivant l'ordre des dates d'aliénations, en commençant par la plus récente.
    Lorsque le donateur aura consenti à l'aliénation avec l'accord de tous les réservataires nés et vivants au moment de celle-ci, l'action ne pourra plus être exercée contre les tiers détenteurs".


    Sachez qu'en pratique, cette action est très rare car la procédure est longue et coûteuse, mais la première chose serait de demander à votre Notaire si cette situation pourrait arrivé dans votre cas, car tout dépends de l'évaluation du bien au moment de la donation et le prix de vente aujourd'hui, et de la date de cette donation.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Ne signer en aucun cas ce que vous demande ce notaire.

    Il a commis une grave négligence et faute professionnelle, dont il entend se couvrir en vous faisant comparaître.

    Son rôle étant d'assurer la sécurité des transactions, de conseiller utilement les parties, et surtout de vérifier si, juridiquement, le contrat pouvait être conclu.

    Il ne l'a pas fait alors qu'il en avait les moyens en demandant à la Conservation des Hypothèques copie de l'exemplaire des actes déposés dans ce service public en vue d'établir l'origine de propriété et les obstacles éventuels pouvant exister.
    DETHAU

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    11
    merci beaucoup de vos réponses si rapides , car à 4 jours de signer le contrat définitif, c'est très urgent.

    pensez-vous que je puisse invoquer la "réticence dolosive d'information" au moment de la signature du compromis.
    Mon plus grand souhait, c'est d'annuler cette vente.

    si le vendeur est d'accord pour annuler la vente, l'agence immobilière ne va-t-elle m'obliger à lui payer sa commission ? et le vendeur, peut-il me demander des dommages et intérêts ? à combien s'élèvent-ils ?

    S'il refuse d'annuler la vente, ais-je un recours ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/01/2005 à 11h29. Motif: correction typo

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Attention !

    Vous ne pouvez plus rien annuler.

    Ce que personne ne vous a certainement dit c'est que le compromis vaut vente dès lors qu'il constate l'accord des parties sur l'objet et le prix bien que le prix ne soit pas payer.(article 1583 du code civil)

    Rien ne vous oblige à signer l'acte dans 4 jours si le notaire n'a pas en mains tous les éléments susceptibles de garantir la sécurité de la transaction.

    Les vendeurs en présence ne sont, pas plus que vous l'êtes, responsables des agissements et de la négligence de ce notaire.

    Ce n'est qu'une question de respect du droit auquel notaire il appartenait de se tenir et non du fait des vendeurs qui seraient les victimes de cette situation en ayant fait confiance à un officier public dont le comportement très léger est la conséquence de cette situation.
    DETHAU

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Un conseil repousser le rendez-vous de signature, et demander à l'agence immobilière pourquoi elle ne vous a pas avertie de cette situation avant la signature du compromis car elle aurait due inclure une condition suspensive au compromis stipulant que la vente ne se ferait qu'après avoir obtenu l'accord de tous les frères et soeurs du vendeur, à moins qu'elle est établi un compromis de vente sans avoir en sa possession le titre de propriété.
    Par contre il est vrai que le Notaire aurait dû vous avertir avant de cette situation, malheureusement en général qu'en-t-il reçoit le compromis le délai de rétractation de 7 jours est déjà écoulé et vous n'avez plus la possibilité de vous rétracter.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    11
    mon conjoint est allé se renseigner à l' ANIL ce matin, pour voir si on pouvait annuler la vente à cause de ce risque de la soeur non joignable. Hélas, c'est trop compliqué pour eux, il nous ont conseillé de se renseigner auprès d'un notaire. Celui qui s'occupe de la vente ne me dit pas clairement si je peux l'annuler ou non, il minimise les risques (alors que lui s'est bien couvert en m'informant par lettre recommandée) et me dit de bien réfléchir avant. Pour moi, cela me laisse supposer que je suis en mesure d'annuler, sinon, il me dirait clairement que ce n'est pas possible, non ?

  8. #8
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
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    2 695
    L'embarras de ce notaire est manifeste.
    Il se rend compte de la légèreté de sa conduite professionnelle et tente de se couvrir en minimisant le risque d'un problème qu'il vous faudra ensuite assumé.
    Ne pas lâcher la proie pour l'ombre. Vous le regretteriez.
    DETHAU

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    11
    Merci encore de vos conseils, aidez-moi encore SVP.

    Nous avons envoyé une lettre recommandée au notaire stipulant que nous refusions la vente car la soeur du vendeur n'était pas intervenue.

    Sur le compromis, la donation est écrite dans les conditions particulières et non dans les conditions suspensives.

    Est-ce une faute de l'agence ?

    Le notaire, après avoir reçu ma lettre recommandéen m'a rappelé sur mon répondeur en disant qu'il y a avait peut-être une piste pour retrouver la soeur.

    Sur le compromis, la date de réalisation de la vente est le 1 décembre 2004. Puis-je faire jouer cette date pour dire qu'il est trop tard, que nous avons suffisamment patienté et que nous refusons définitivement la vente ?

    quelle est la procédure à votre avis ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/01/2005 à 11h31. Motif: correction typo

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    C'est en effet une faute de l'agence, c'est elle qui rédige le compromis et qui devait donner tout les éléments nécessaires pour la régularisation de l'acte.
    Si le Notaire authentifie cet acte il sera également responsable mais pas avant.
    Malheureusement vous ne pouvez plus revenir sur le compromis même si la date est dépassée, dans le cas où vous ne voulez plus acheter le vendeur pourrait demander des dommages et intérêts et conserver toute somme qui aurait déjà été versée au titre de la vente.
    Je vous conseille d'attendre que le Notaire ai les éléments nécessaires pour régulariser la vente, ou en accord avec le vendeur de ne pas régulariser l'acte, vous ne pouvez le faire unilatéralement.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    11
    Merci beaucoup pour tes conseils, tiboue, j'ai rappelé la secretaire du notaire pour bien lui signaler que pour notre part, nous refusons la vente car nous avons perdu déjà 3 mois. Je lui ai demandé de faire part au propiétaire de notre choix et de lui demander si celui-ci est d'accord pour faire de même, dans la mesure où il y a peu de choses d'avoir l'accord de la soeur car ils ne savent pas où elle est, et en plus, ils n'avaient pas gardé de bon rapport avec elle. Affaire à suivre...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/03/2005 à 14h28. Motif: correction typo

  12. #12
    Membre Junior Avatar de Sdhz
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Lille
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    93
    Si je puis me permettre, si la famille de la soeur ne s'entend plus avec elle, elle ne va peut-être pas "lacher le morceau" aussi facilement, et pourrais bien profiter de l'occasion pour récupérer l'argent déposé en garantie. C'est son droit, puisque c'est vous qui refusez la vente.

    Vous indiquez que le problème de la donation est indiqué en conditions particulières. Pourriez-vous me retranscrire la clause (vous pouvez écrire en privé si vous le souhaitez).

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