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Priorité pour la vente d'un bien?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
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    3
    Bonjour,

    Mon amie et moi désirons acheter une maison qui appartient à ses parents.

    Les locataires actuel ont signé un bail de 3ans qui a démarré en avril 2005.

    Nous souhaitons savoir si nous avons priorité pour l'achat de ce bien, en sachant que cela ne nous dérange pas d'attendre la fin de leur bail pour l'occuper.

    Merci d'avance de vos réponses.

    Xavier

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    xavier, il y a 2 aspects à votre question:

    1er aspect:
    vos parents vous vendent la maison "occupée". vous devenez les nouveaux proprios et par là même les bailleurs des locataires.
    au moins 6 mois avant l'échéance du bail (mars 2008), vous leur donnez congé pour reprise pour y habiter. vous encaisserez les loyers à partir de la date où l'acte de vente sera finalisé.

    2eme aspect:
    vos parents donnent congé pour vente à leurs locataires, au moins 6 mois avant la même échéance, même maintenant. Puisque la vente se fait à leur fils, les locataires n'auront aucun droit de préemption (aucune priorité d'achat);
    Vous pourriez trouver accord avec eux pour qu'ils partent sans preávis entre la date d'achat et cette fameuse période de 6 mois avant la fin du bail : normalement ils ne peuvent le faire que dans la période de préavis des 6 mois avant la fin de leur bail.
    ce qui vous ferait (peut-etre) récupérer la maison plus tôt.

    A vous de voir ce qui vous est le plus favorable

    en attendant, lisez bien ce lien et tous les aspects de la location non meublée ... Logement - Service-public.fr

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    3
    Merci Golfy pour cette réponse rapide,

    J'en profite pour poser une autre question.

    Cela confirme ce que j'avais déjà lu. Ceci étant dit nous avons toujours un souci avec les locataires qui sont opposés à cette vente. Ils refusent de laisser venir les personnes necessaires aux bilans ( énergétique, termites...) , bilans indispensables pour effectuer la vente de ce bien.

    Quels recours avons nous pour faire ces bilans ? A quelles sanctions s'exposent les locataires en cas de refus ?

    Xavier

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    il faudrait essayer de comprendre leur motivation de refus.

    Est-ce que le bail signé contient une clause concernant les visites en cas de vente ?

    si oui, il faut que vos parents les mettent en demeure par LRAR de laisser accès au logement.
    ils détailleront bien dans cette lettre que c'est pour accès aux professionels x, y, z .... (de facon a bien montrer que ce ne va pas être un défilé permanent mais bien des visites ponctuelles).

    s'ils refusent encore dans un délai de ....... jours, alors "injonction de faire" auprès du TI.

    le mieux serait à ce niveau que vous vous réunissiez et que vous leur expliquiez la situation et la loi ! elle est formelle, un fils a priorité sur le locataire en cas de vente (je parle bien sur du cas de congé pour vente) - vous pourriez aussi passer par la commission de conciliation .... mais ca ne présage pas bien pour le futur

    art 15.II

    II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
    Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

    Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

    Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

    Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    3
    Merci encore de cette réponse, on va tenir compte de ces conseils mais ils semblent décidé à nous mener la vie dure... La lettre recommandée a été envoyé la semaine dernière avec refus de leur part. Nous allons prendre conseil auprès d'un avocat.

    Tu parles du "congé pour vente". Dans les articles que tu nous as envoyé j'ai constaté que nous avons la priorité pour la vente dans le cas ou nous conservons les locataires. Avons nous priorité en tant qu 'enfant si nous leur donnons congé pour vente ? Peut on le faire avant la fin de leur bail ?

    Xavier

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