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Prise effet bail et paiement loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
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    3
    Bonjour à toutes et à tous.

    J'espère ne pas faire redondance avec mes questions, j'ai cherché et malheureusement je n'ai pas trouvé.

    Voila l'exposé de ma situation.

    Ayant trouvé une maison en location début juin et prenant contact avec l'agence, celle-ci m'adressa le contrat de location le 8 juin 2006.
    Je leur retourne alors le contrat de location, conserve un exemplaire.
    Le contrat ne comporte aucune date.
    Je conserve le double du contrat, faute de mieux.
    (bail selon disposition de la loi 89, d'une durée de 3 ans)

    Il est convenu avec l'agence que nous emmenagions le 15 juin.
    A cette date, je rencontre le representant de l'agence, je leur remets l'attestation d'assurance, nous faisons l'état des lieux et recensons l'ensemble des problèmes de la maison (lavabo cassé, absence de douilles, l'escalier cassé; tous les volets endommagés et l'absence de boite aux lettres).
    L'agence me remet les clefs...

    Aujourd'hui, je me retrouve en situation délicate avec l'agence qui m'adresse plusieurs courriers de relance.

    Je n'ai jamais manqué un loyer et ma caution a été completement versée.
    Or, pour l'agence, mon contrat prendrait effet le 1er juin et non le 15 juin, et ils me demandent de verser le complémént du 1 au 15 juin+ les frais de relance (8euros) + frais d'avis d'échéance et d'émission (80centimes à chaque courrier). Ces deux derniers points faisant partis d'article du contrat de location.

    Je n'ai aucune quittance de loyer (je conserve cependant les duplicatas de mes mandats).

    Je verse mes loyer entre le 6 et le 10 de chaque mois, mon contrat stipule que si le loyer n'est pas payé le 15, des frais de rlance me sont imputés (8 euros). depuis le mois de juillet, ils me sont imputés dès le 9 du mois...

    Je ne parviens pas à obtenir mon état des lieux et la promesse des travaux de remise en état de la maison n'ont toujours pas été effectués.
    J'ai dû m'acheter une boite aux lettres aux normes (il n'y en avait pas, je vous le rappelle). Mes filles risquent charge un accident avec mon escalier endommagé et une de mes salle de bains et inutilsables, des radiateurs ne fonctionnent pas, ma petite dernière à une chambre totalement plongée dans l'obscurité et j'ai dû cloturé à mes frais le jardin de ma maison.

    Mes echanges avec l'agence sont difficles

    Mes questions sont les suivantes:
    1) L'agence a-t-elle le droit d'exiger le paiement de la première quinzaine de juin (contrat reçu le 8, renvoyé aux alentours du 10, remise des clefs et EDL le 15) ?

    2) Puis-je déduire les frais d'acquisition de la boite aux lettres, des douilels et de cloture ?

    3)Comment obtenir la mise en demeure et l'execution des travaux, sans EDL que je ne parviens pas à obtenir ?

    4) Dois-je m'acquitter des frais de relance accumilés depuis juillet, alors que mes loyers ont toujours été versé avant la date butoire fixé sur mon contrat de location ? De même pour les frais de courrier ?

    Merci d'avance pour vos réponses et vos conseils...
    Je crains l'expulsion car mon contrat sans date stipule n"anmoins qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échénace, et deux mois après un commandement resté sans effet, et un mois après sommation restée infructueuse, le bail sera résilié.

    A très vite.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    vous avez fait l'EDL le 15/6 donc c'est votre date d'effet (date d'entrée dans les lieux) ! aucun loyer n'est exigeable avant cette date. d'ailleurs à quelle date avez-vous signé le contrat de bail ?

    pour les frais : totalement illégal (meme si noté dans votre bail) ! rappelez leur l'art 4 de la loi de 89
    Article 4

    Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 84 (JORF 16 juillet 2006).



    Est réputée non écrite toute clause :
    a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
    b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
    c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
    d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
    e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
    f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
    g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
    h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
    i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
    j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
    k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;
    l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
    m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
    n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
    o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
    p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
    q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
    r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;
    s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.
    pour la date de paiement du loyer, il faut payer à la date mentionnée sur le bail. Si vous ne pouviez pas payer avant cette date, il aurait fallu en discuter au moment de la signature. Mais aucune demande de frais pour paiement en retard.

    Je ne parviens pas à obtenir mon état des lieux et la promesse des travaux de remise en état de la maison n'ont toujours pas été effectués.
    mettez les en demeure par LRAR de vous les envoyer au plus vite et de se mettre d'accord avec vous pour les travaux. j'espère pour vuos que cet accord a été écrit et signé par les 2 parties (mais j'ai comme un doute .... )

    ne vous inquiétez pas pour l'expulsion: si vous pouvez prouver que vous payez régulièrement aucune chance. par contre, il faut vous défendre ...
    mon conseil est que vous preniez RdV auplus vite avec l'ADIL de votre coin avec tous vos documents; ils vous aideront à vous défendre.

    mais pour l'avenir, ne jamais signer un bail sans date d'effet,
    ne jamais repartir sans un exemplaire d'un EDL (ca se signe au besoin sur la photocopieuse du libraire du coin) ==> valable pour votre sortie,
    et bien lire les contributions concernant les frais de quittances, rappels de paiement et autres élucubrations des agences pour gonfler leur CA

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Frais de quittances : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=22664
    et celle-ci http://forum.net-iris.com/showthread.php?t=9792


    pour votre info, le fait de remarquer des éléments manquants ou cassés durant l'EDL ne veut pas dire que le bailleur va y remédier. Un EDL est juste un état, une constatation, une photo (en quelque sorte) de l'état du logement à une date X.

    si vous n'avez aucun engagement écrit du bailleur pour y rémédier, alors inutile de demander: c'est peine perdue ! par contre, ces dégradations en vous seront pas facturées á la sortie, puisque constatées au début !

    Tipp pour les EDL : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10329

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    vous avez fait l'EDL le 15/6 donc c'est votre date d'effet (date d'entrée dans les lieux) ! aucun loyer n'est exigeable avant cette date. d'ailleurs à quelle date avez-vous signé le contrat de bail ?
    Pas d'accord golfy. Ce qui va compter c'est la date de rédaction du bail. S'il est daté du premier (et il doit bien y avoir une date qq part et je suis prête à parier que c'est le 01/06), c'est à cette date qu'il commence. Quid des locataire signant un bail le 01 et qui pour des raisons de commodités n'emmenagent que le 10 ou le 15 ? Ce n'est pas au propriétaire d'assumer l'écart sauf négociation. Au locataire lorsque cela se fait par courrier, de négocier pour prévoir dessus deux dates :celle de rédaction et celle de jouissance du bien. Faute de cette précision, c'est la date de rédaction qui débutera le bail.
    Ici, si daté du premier, le loyer du premier au 15 est bien dû.

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    3 633
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    vous avez fait l'EDL le 15/6 donc c'est votre date d'effet (date d'entrée dans les lieux) ! aucun loyer n'est exigeable avant cette date. d'ailleurs à quelle date avez-vous signé le contrat de bail ?
    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    Pas d'accord golfy. Ce qui va compter c'est la date de rédaction du bail. .

    Lorsqu'un bail a une date d'effet différée, c'est clairement indiqué. Et dans ce cas, qu'importe la date à laquelle il a été signé et qu'importe également la date de l'état des lieux.

    Si il n'y a pas de date de prise d'effet c'est la signature du bail qui emporte la date de celui-ci

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    • il me semblait que le bail n'a jamais été signé le 1er : celine parle du 8 juin comme réception du bail et renvoie de celui-ci (signé) ?
    Ayant trouvé une maison en location début juin et prenant contact avec l'agence, celle-ci m'adressa le contrat de location le 8 juin 2006.
    Je leur retourne alors le contrat de location, conserve un exemplaire.
    si elle l'avait déjà signé, pourquoi le renverrait-elle ?
    • Celine a recu les clés et fait l'EDL le 15 ... je vois mal comment elle peut commencer à payer le loyer alors qu'elle n'avait pas la jouissance des lieux ? je persiste à penser que la date d'effet correspond à la date de l'EDL et de la remise des clés.

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
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    3
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    • il me semblait que le bail n'a jamais été signé le 1er : celine parle du 8 juin comme réception du bail et renvoie de celui-ci (signé) ?


    si elle l'avait déjà signé, pourquoi le renverrait-elle ?
    • Celine a recu les clés et fait l'EDL le 15 ... je vois mal comment elle peut commencer à payer le loyer alors qu'elle n'avait pas la jouissance des lieux ? je persiste à penser que la date d'effet correspond à la date de l'EDL et de la remise des clés.
    J ai bien recu le bail le 10 juin il etait partit de l agence le 8 mais il etait signer de leur part mais pas daté a la signature moi je la i signer que le 15 quand je leur est redonner les 2 exemplaire .

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Véronik Voir le message
    Lorsqu'un bail a une date d'effet différée, c'est clairement indiqué. Et dans ce cas, qu'importe la date à laquelle il a été signé et qu'importe également la date de l'état des lieux.Si il n'y a pas de date de prise d'effet c'est la signature du bail qui emporte la date de celui-ci
    Exactement ce que je signifiais plus bas pour la prise d'effet (cf jouissance du bien).
    Quant à la date de départ du bail ce n'est pas la date de signature par le locataire (sauf si elle se passe à la même date que la signature par l'agence ce qui arrive cela dit fréquement) mais la date de rédaction et de signature du bail par le bailleur !

    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    ...........Ce qui va compter c'est la date de rédaction du bail. S'il est daté du premier (et il doit bien y avoir une date qq part et je suis prête à parier que c'est le 01/06), c'est à cette date qu'il commence. ..........Au locataire lorsque cela se fait par courrier, de négocier pour prévoir dessus deux dates :celle de rédaction et celle de jouissance du bien. Faute de cette précision, c'est la date de rédaction qui débutera le bail.
    Ici, si daté du premier, le loyer du premier au 15 est bien dû.

    Citation Envoyé par Celinekriss Voir le message
    J ai bien recu le bail le 10 juin il etait partit de l agence le 8 mais il etait signer de leur part mais pas daté a la signature moi je la i signer que le 15 quand je leur est redonner les 2 exemplaire .
    Dont acte. Faute de date indiquée relisez le bail, il est très probablement bien rédigé au 01/06. Vous devez donc le loyer de la date de rédaction indiqué dans la phrase : ce bail est conclu pour une période de x années débutant le xx/06/.


    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    Celine a recu les clés et fait l'EDL le 15 ... je vois mal comment elle peut commencer à payer le loyer alors qu'elle n'avait pas la jouissance des lieux ? je persiste à penser que la date d'effet correspond à la date de l'EDL et de la remise des clés.
    Non. -article 3 de la loi de 89 "Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser : ..........- la date de prise d'effet et la durée ; "

    .

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