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rupture de bail commercial

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    2
    je suis fleuriste et j'ai un bail commercial pour un magasin dont je viens d'apprendre que les murs sont en vente.
    un notaire ma envoyé un courrier me donnant un droit de préemption de deux mois pour l'achat de mon magasin ou pour me préparer à partir.
    question : si je ne peux pas acheter le magasin, la loi m'oblige t-elle vraiment à partir et donc à cesser mon activité professionnelle pour me retrouver au chomage?
    très bonne nouvelle en ce début d'année 2007...
    merci

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    75
    Bonjour,

    Votre bailleur ne peut résilier le bail commercial qu'à la find e chaque période triennale (tous les 3 ans), avec un préavis de 6 mois.

    Première chose à faire donc : vérifier que le bailleur est bien dans les délais : si votre bail ou l'une des période triennale prend fin au 31 décembre 2007 par exemple, vous devrez avoir reçu la notification de l'huissier fin juin 2007 au plus tard. A défaut, votre bail repart pour 3 ans.

    En cas de résiliation de votre bail, vous devriez normalement avoir droit à une indemnité d'éviction.

    Je ne suis pas une experte en la matière, et je pense que vous aurez des réponses plus complètes si vous pouvez nous indiquer exactement la date de début de bail, la date de fin de bail, et la date de la réception de la notification de l'huissier.

    Cdt,

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    La loi ne prévoit pas de droit de priorité ou de droit de préemption au bénéfice du locataire d'un bail commercial. Ainsi, lorsque le bailleur vend l'immeuble dans lequel sont situés les locaux commerciaux, le locataire ne peut pas prétendre acquérir les locaux en priorité. Cependant, rien ne lui interdit de se porter acquéreur et de conclure la vente avec le bailleur. Le bailleur peut aussi faire une offre de vente au locatire.


    Si l'immeuble est vendu à un tiers, le bail commercial ne prend pas fin. Il est, en principe, transmis à l'acquéreur. En effet, l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui bénéficie d'un bail authentique ou dont la date est certaine (Article 1743 du Code civil). Ainsi, si le bail commercial a été passé par acte notarié, ou a été enregistré, il a date certaine et se transmet sans discussion à l'acquéreur de l'immeuble.

    Dans les autres cas, le bail sera également transmis à l'acquéreur, dès lors que celui-ci sait qu'un bail existe sur le bien qu'il achète (Cass. Civ. 3, 12 janvier 1994, pourvoi n° 92-13189). Pour éviter toute difficulté, le locataire a intérêt, s'il a connaissance qu'une vente est envisagée, à informer l'acquéreur de l'existence du bail, ou, encore, à enregistrer le bail auprès de l'administration fiscale, pour lui donner date certaine avant la vente.

    Quoi qu'il en soit, la Cour de cassation a confirmé que "la vente de l'immeuble ne décharge pas le propriétaire de son obligation de payer l'indemnité d'éviction due au locataire auquel il a délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail" (Cass. 3e civ. 10 décembre 1997).


    Le congés d'un bail commercial obéit à des règles précises du Code du Commerce



    Article L145-9
    Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
    A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.
    Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour un terme d'usage. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
    S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
    Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.



    Article L145-14
    Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
    Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    2
    j'ai en effet contacter le notaire qui reconnais avoir fait une erreur en m'envoyant ce courrier qui ne me concernait pas puisque qu'un bail commercial existe bien.
    j'ai décidé de me porter quand même acquéreur des murs même sans droit de préemption.
    merci de vos réponses précieuses pour moi qui suis néofite en ce domaine.
    a bientôt peut être...

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