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Compromis de vente : faute de l'acquereur.

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2006
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    2
    Bonjour,

    J'ai mis en vente ma residence principale en septembre 2006.
    Un compromis de vente a été signé le 23/09/2006 :
    Expiration du compromis : 19/01/2006
    Acquereur : concubins
    Financement : 95 000€ d'apport et 150 000 € de pret.
    La déclaration de de l'acquereur fait apparaitre des éléments de stabilité sur le CDV : pas d'emprumts en cours ; ressources mensuelles et situation juridiques OK.

    A cette date l'acquereur n'a toujours pas obtenu d'offre de prêt et nous informe de son impossibilité de realiser la vente au 19/01/2006.

    Dans la mesure où la conditions suspensive stipule que l'acquereur a l'obligation de produire une attestation d'accord ou de refus de pret sous 45 jours après signature et que cette condition n'a apparamment pas été réalisé.

    Quelle recours puisse-je envisagé ? (faute, négligeance, passivité de l'acquéreur)
    La déclaration de réalisation de condition suspensive est-elle longue devant un tribunal ?

    Enfin, je me pose des questions vis à vis du rôle de conseil de l'agence immobilière qui nous accompagne : elle nous a toujours garantie que leur pret était accordée sans nous produire d'éléments concrets.

    Toute information est la bienvenue.

    Bonnes fêtes de fin d'année à tous.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Demandez aux acquéreurs par LRAR, s'ils souhaitent maintenir l'acquisition ou non de votre bien.


    La Cour de cassation 3e chambre civ., 11 mai 2006 (pourvoi n° 05-12.629), au visa de l'article 1147 du Code civil, dit qu'il n'y a pas lieu de sanctionner les acquéreurs qui laissent passer le délai fixé aux termes de l'avant-contrat pour la passation de l'acte notarié et les dispense ainsi d'informer le vendeur de leurs diligences et des résultats obtenus avant le terme de ce délai.




    Actualisé le 26 mai 2006


    --------------------------------------------------------------------------------

    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 11 mai 2006 Cassation

    N° de pourvoi : 05-12629
    Publié au bulletin

    Président : M. WEBER



    REPUBLIQUE FRANCAISE


    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


    LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



    Sur le moyen unique :


    Vu l'article 1147 du Code civil ;


    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 11 janvier 2005), que selon acte du 15 novembre 2002, Mme X... a promis de vendre un immeuble aux consorts Y..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la vente devant être réitérée par acte authentique avant le 15 mars 2003 ; qu'estimant qu'ils avaient commis une faute en ne l'informant pas de l'abandon de leur projet, celle-ci les a assignés en paiement de dommages-intérêts pour immobilisation du bien ;




    Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les consorts Y... ont satisfait à l'obligation de recherche de financement prévue au contrat, mais qu'ils ont commis une faute en laissant passer le délai ultime de réitération sans la moindre manifestation auprès de Mme X..., alors que le projet était abandonné depuis plusieurs semaines ;


    Qu'en statuant par de tels motifs, qui ne suffisent pas à caractériser la faute des bénéficiaires de la promesse dans l'exécution de leurs obligations contractuelles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges, autrement composée ;


    Condamne Mme X... aux dépens ;


    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille six

  3. #3
    Yaka
    Visiteur
    Bjr Denis 63. que veulent donc dire ces arrêts? Que non seulement l'acquéreur n'est pas tenu d'informer les vendeurs de l'obtention ou non d'un prêt dans le délai spécifié ds les conditions suspensives mais aussi, ce qui semble aberrant, qu'il n'est même pas tenu d'informer le vendeur de quoi que ce soit. Si ma lecture est exacte, l'acquéreur peut à loisir faire trainer les choses. Quelle est ds ce cas la solution pour se protéger en tant que vendeur de tels agissements?

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    A la vue des différentes décisions, on peut en effet s'intérroger sur les effets de la clause suspensive d'obtention du prêt et de la protection du vendeur :

    La Cour de Cassation Chambre civile 3, 24 septembre 2003 (02-11815) précise que les dispositions de l'article 312-16 du Code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, et qu'elle avait relevé que la banque avait informé les emprunteurs de l'octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    Dans un autre arrêt la Cour de Cassation Chambre civile 3, 6 juillet 2005 (04-13381 ) précise que les dispositions de l'article L. 312-16 du Code de la consommation étant d'ordre public, la cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il ne pouvait être imposé à l'acquéreur de déposer un dossier de crédit dans les quinze jours de la signature de la promesse de vente, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences du texte.

    Dans un arrêt la Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 septembre 2006 (pourvoi n° 05-16.317)il a reconnu la prorogation tacite de la durée de validité du compromis :
    La cour d’appel avait relevé que la promesse de vente signée le 4 septembre 2002, qui prévoyait que la vente devait être réalisée au plus tard le 15 décembre 2002 par la signature de l’acte authentique, stipulait comme conditions suspensives l’obtention par l’acquéreur d’une offre de prêt dans le délai d’un mois et du prêt lui-même dans celui de quarante-cinq jours ainsi que l’obligation pour le vendeur de rapporter au jour de la vente un certificat témoignant de l’absence d’amiante.
    La cour d’appel avait constaté qu’après l’expiration de ces délais chacune des parties avait continué à oeuvrer afin d’assurer la réalisation des conditions suspensives qui lui incombaient.
    La Cour de cassation dit que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la renonciation de l’une des parties, l’acquéreur, au bénéfice de la condition relative à l’amiante que ses constatations rendaient inopérante et qui en a déduit la volonté commune, certaine et non équivoque des parties de renoncer à ces délais et de proroger les effets de la promesse au-delà du terme initialement prévu, a pu retenir que les conditions suspensives étant réalisées au 3 février 2003, date à laquelle les vendeurs ont demandé la signature de l’acte authentique de vente, le refus de l’acquéreur était injustifié et elle a ainsi légalement justifié sa décision.
    L’acquéreur a donc vu son pourvoi rejeté et il a été condamné aux dépens et à payer une somme de 2.000 EUR, au titre des frais des vendeurs.


    A la date de réitération prévue de l'acte sous forme authentique, il est toutefois nécessaire que l’acquéreur ait accompli toutes les démarches nécessaires pour demander le prêt. La condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil lequel prévoit cette solution "lorsque c’est le débiteur obligé sous la condition qui en a empêché l’accomplissement". Il a été ainsi jugé s’agissant d’une demande de prêt d’un montant supérieur à celui prévu dans l’avant-contrat (Cour de cassation,chambre civile 3, 19 mai 1999 97-14529).

    Il appartient à l'acquéreur d'un bien immobilier de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie (Cour de Cassation Chambre civile 1, 7 mai 2002 99-17520)
    Dernière modification par Denis_63 ; 30/12/2006 à 13h26.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
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    Citation Envoyé par Denis_63
    A la vue des différentes décisions, on peut en effet s'intérroger sur les effets de la clause suspensive d'obtention du prêt et de la protection du vendeur :

    La Cour de Cassation Chambre civile 3, 24 septembre 2003 (02-11815) précise que les dispositions de l'article 312-16 du Code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, et qu'elle avait relevé que la banque avait informé les emprunteurs de l'octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    Dans un autre arrêt la Cour de Cassation Chambre civile 3, 6 juillet 2005 (04-13381 ) précise que les dispositions de l'article L. 312-16 du Code de la consommation étant d'ordre public, la cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il ne pouvait être imposé à l'acquéreur de déposer un dossier de crédit dans les quinze jours de la signature de la promesse de vente, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences du texte.

    Dans un arrêt la Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 septembre 2006 (pourvoi n° 05-16.317)il a reconnu la prorogation tacite de la durée de validité du compromis :
    La cour d’appel avait relevé que la promesse de vente signée le 4 septembre 2002, qui prévoyait que la vente devait être réalisée au plus tard le 15 décembre 2002 par la signature de l’acte authentique, stipulait comme conditions suspensives l’obtention par l’acquéreur d’une offre de prêt dans le délai d’un mois et du prêt lui-même dans celui de quarante-cinq jours ainsi que l’obligation pour le vendeur de rapporter au jour de la vente un certificat témoignant de l’absence d’amiante.
    La cour d’appel avait constaté qu’après l’expiration de ces délais chacune des parties avait continué à oeuvrer afin d’assurer la réalisation des conditions suspensives qui lui incombaient.
    La Cour de cassation dit que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la renonciation de l’une des parties, l’acquéreur, au bénéfice de la condition relative à l’amiante que ses constatations rendaient inopérante et qui en a déduit la volonté commune, certaine et non équivoque des parties de renoncer à ces délais et de proroger les effets de la promesse au-delà du terme initialement prévu, a pu retenir que les conditions suspensives étant réalisées au 3 février 2003, date à laquelle les vendeurs ont demandé la signature de l’acte authentique de vente, le refus de l’acquéreur était injustifié et elle a ainsi légalement justifié sa décision.
    L’acquéreur a donc vu son pourvoi rejeté et il a été condamné aux dépens et à payer une somme de 2.000 EUR, au titre des frais des vendeurs.


    A la date de réitération prévue de l'acte sous forme authentique, il est toutefois nécessaire que l’acquéreur ait accompli toutes les démarches nécessaires pour demander le prêt. La condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil lequel prévoit cette solution "lorsque c’est le débiteur obligé sous la condition qui en a empêché l’accomplissement". Il a été ainsi jugé s’agissant d’une demande de prêt d’un montant supérieur à celui prévu dans l’avant-contrat (Cour de cassation,chambre civile 3, 19 mai 1999 97-14529).

    Il appartient à l'acquéreur d'un bien immobilier de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie (Cour de Cassation Chambre civile 1, 7 mai 2002 99-17520)
    En effet on peut s'interroger sur la clause suspensive d'obtention de prêt dans les délais impartis par les compromis de ventes, mais ( votre dernier paragraphe le prouve) l'acquéreur doit démontrer qu'il a tout fait pour être conforme.Bien souvent les compromis "étranglent" les acquéreurs: délais de dépot de prêts et d'obtention trop courts.Vous savez qu'un prêt peut être retardé ( accord assurance par exemple) et très vite un acquéreur peut être hors délais.Vous ne me croirez pas....mais sous la pression j'ai vu des signatures notaires réalisées SANS attendre l'accord de l'assurance....ou SANS attendre les délais des 11 jours....alors? acquéreur protégé?

    Cordialement

  6. #6
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2006
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    J'ai bien noté que l'acquéreur prenait aussi des risques mais notre problème est que nous avons commencé à déménager, loué un box pour 3 mois et tout cela parce que l'agence nous a assuré que les prêts immos étaient bien accordés. En fait, la personne qui s'est portée acquéreur de notre maison n'a fourni aucun accord de prêt et m'informe à présent qu'elle est interdit bancaire suite à des erreurs en fin d'année et qu'elle ne peut donc plus obtenir son prêt... Et nous alors, que doit-on faire, quels recours a t'on sachant que l'agence s'est couverte dans tous les cas de figure et qu'elle prend d'office le dépôt de garantie de 10 000 euros donné par les acquéreurs... Nous avons déjà perdu 4 mois de recherches en pensant avoir l'apport de notre vente de maison et maintenant il faut tout reprendre à zéro sans avoir le moindre dommage-intérêt pour l'immobilisation de notre bien ???

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Si le prêt a été refusé par la banque, sans maneuvre frauduleuse de l'acquéreur, le dépot de garanti doit être rendu sous les 15j sous peine d'intérêt de retard par application de l'article L312-16 du code de la consommation :

    Article L312-16
    Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
    Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.




    Par ailleurs, l'agent immobilier n'a pas le droit à sa commission si la vente n'est pas réalisée. La caducité du compromis est constatée par la non réalisation de la clause d'obtention du prêt.
    Mais l’acheteur indélicat (qui a fait échoué volontairement la clause suspensive) peut se voir condamner à verser des dommage-intérêts à la fois au vendeur et à l’intermédiaire qui s’est vu privé de commission.

    Concernant le dommage de l'immobilisation du bien, vous avez l'arrêt de la Cour de Cassation qui vous montre vos limites.



    Pour Otis : un Notaire qui réalise une vente alors que les documents bancaires sont incomplets engage pleinement sa responsabilité civile si la vente devait être annulée par la suite. Ceci dit, j'ai du mal a comprendre comment un acquéreur puisse fournir le prix de la vente le jour de la signature sans que la banque ait débloqué les fonds par défaut d'assurance ou du délai de signature non respecté.
    Dernière modification par Denis_63 ; 01/01/2007 à 18h45.

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
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    [auduleuse de l'quote=Denis_63]Si le prêt a été refusé par la banque, sans maneuvre fracquéreur, le dépot de garanti doit être rendu sous les 15j sous peine d'intérêt de retard par application de l'article L312-16 du code de la consommation :

    Article L312-16
    Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
    Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.




    Par ailleurs, l'agent immobilier n'a pas le droit à sa commission si la vente n'est pas réalisée. La caducité du compromis est constatée par la non réalisation de la clause d'obtention du prêt.
    Mais l’acheteur indélicat (qui a fait échoué volontairement la clause suspensive) peut se voir condamner à verser des dommage-intérêts à la fois au vendeur et à l’intermédiaire qui s’est vu privé de commission.

    Concernant le dommage de l'immobilisation du bien, vous avez l'arrêt de la Cour de Cassation qui vous montre vos limites.



    Pour Otis : un Notaire qui réalise une vente alors que les documents bancaires sont incomplets engage pleinement sa responsabilité civile si la vente devait être annulée par la suite. Ceci dit, j'ai du mal a comprendre comment un acquéreur puisse fournir le prix de la vente le jour de la signature sans que la banque ait débloqué les fonds par défaut d'assurance ou du délai de signature non respecté.[/quote]

    Je sais Denis 63...mais c'est une réalité! Vous pouvez faire une signature notaire sans déblocage de fonds, en VEFA par exemple, et vous avez raison un notaire engage pleinement sa responsabilité si tous les documents ne sont pas réunis...parfois sous la pression d'objectifs à réaliser on "tord" le cou aux règles les plus élémentaires de protection de l'acquéreur, mais lui même le sait...tous le monde le sait et tous le monde s'en accomode, chacun ayant un intérêt financier au passage! Ce n'est pas fréquent mais cela existe...
    En immobilier il faut faire vite, très vite

    Cdlt

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