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Facture d'eau

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
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    Bonjour

    Mon problème:

    Je suis locataire depuis 4 ans de mon appart. Début décembre, mon proprio m'avertit par tel que je dois avoir une fuite d'eau car j'ai un surplus de charge de 512 € à payer non couverts par les provisions de charge.
    Après vérification et passage du plombier, il s'avère que la chasse d'eau coulait en permanence, filet d'eau imperceptible mais continu. Ça date de deux ans environ, ce qui correspond également à la pose des compteurs d'eau individuels dans l'immeuble (pas de bol !).
    Je viens de recevoir l'avis d'échéance pour le mois de janvier: 592 € de charges à payer (charges locatives à récupérer pour l'année 2006, la syndic a en main les consommation d'eau de juillet 2005 à juillet 2006, derniers relevés connus) mais sans aucun justificatif ni relevé de compteur.
    Après protestation de ma part et proposition de couper la poire en deux, le proprio me dit que déjà l'année passée, ça avait débordé d'environ 200 € mais qu'il ne l'apprend que maintenant parce que le syndic n'a pas son boulot, il m'en fait cadeau.

    Questions:

    - Suis-je en droit d'exiger les relevés de compteur avant de payer ?
    - Puis-je arguer des délais considérables entre les relevés (juillet) et le moment où je suis prévenu (décembre) pour demander un partage des frais locataire/proprio (50/50 me conviendrait) et surtout de ce fait: si le proprio avait réclamé il y a un an le surplus, qui se montait déjà à 200 €, j'aurais eu la puce à l'oreille et régler cette fuite un an avant ?
    - Le gérant a ajusté le montant des provisions de charges, qui est passé de 45 à 70 €. Y a-t-il des règles fixant le changement du montant des charges?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Ile de France
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    Citation Envoyé par Protagoras
    Questions:

    - Suis-je en droit d'exiger les relevés de compteur avant de payer ?
    Oui...Mais vous devez aussi pouvoir y avoir accès vous-même.

    Citation Envoyé par Protagoras
    - Puis-je arguer des délais considérables entre les relevés (juillet) et le moment où je suis prévenu (décembre) pour demander un partage des frais locataire/proprio (50/50 me conviendrait) et surtout de ce fait: si le proprio avait réclamé il y a un an le surplus, qui se montait déjà à 200 €, j'aurais eu la puce à l'oreille et régler cette fuite un an avant ?
    Non, le proprio peut remonter cinq années en arrière....Son obligation est de vous donner les justificatifs, et les réparations des fuites de chasse d'eau sont de la responsabilité des locataires...


    Citation Envoyé par Protagoras
    - Le gérant a ajusté le montant des provisions de charges, qui est passé de 45 à 70 €. Y a-t-il des règles fixant le changement du montant des charges?
    Les provisions sont ajustées en fonction des dépenses prévisibles, et la régularisation (en plus ou en moins ) doit s'effectuer en principe tous les ans.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
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    6
    Merci pour cette réponse rapide.

    Quelqu'un sait-il quelle est la proportion des charges d'immeuble pour un locataire qui est consacrée à la consommation d'eau ?

    Je suis dans un immeuble hausmannien parisien, une vingtaine d'appartements environ, pas d'ascenseur.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Citation Envoyé par Protagoras
    Merci pour cette réponse rapide.

    Quelqu'un sait-il quelle est la proportion des charges d'immeuble pour un locataire qui est consacrée à la consommation d'eau ?

    Je suis dans un immeuble hausmannien parisien, une vingtaine d'appartements environ, pas d'ascenseur.
    impossible à dire ... ca dépend de tellement de facteurs que des comparaisons de charges sont impossibles, alors vous pensez la proportion de la consommation d'eau dans les charges locatives ....

    voici qui pourrait vous aider (peut-être): Eau | L'eau chez vous | Consommation et usage

    le mieux est de passer à la loupe les charges de la copro et de les vérifier avec le décret du 26 aout 87.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 23/01/2007 à 11h05.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
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    6
    Citation Envoyé par Jean-louis52 Voir le message
    Oui...Mais vous devez aussi pouvoir y avoir accès vous-même.
    Oui, j'y ai accès. Mais les provisions de charge ne servent pas uniquement à payer la consommation d'eau. Si je ne connais pas la proportion de la facture d'eau dans la somme des charges d'immeuble, je ne peux faire aucune corrélation entre une quantité d'eau et une somme d'argent qu'on me réclame.

    Citation Envoyé par Jean-louis52 Voir le message
    Non, le proprio peut remonter cinq années en arrière....Son obligation est de vous donner les justificatifs, et les réparations des fuites de chasse d'eau sont de la responsabilité des locataires...
    Qu'est-ce que vous entendez par justificatifs?
    Selon moi, ça devrait être les relevés de mon compteur d'eau et la part qui revient aux autres charges d'immeuble.
    Est-ce que je suis dans mon droit si je refuse tout paiement tant que je ne reçois pas ces documents. Je viens de recevoir une relance du gérant, mais qui ne fait que répéter la somme due, sans aucune explication, alors que j'avais dit par tel et écrit, en envoyant le chèque du loyer, que je voulais les justificatifs avant de payer, chose qui m'avait été promise.

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    impossible à dire ... ca dépend de tellement de facteurs que des comparaisons de charges sont impossibles, alors vous pensez la proportion de la consommation d'eau dans les charges locatives.
    Le mieux est de passer à la loupe les charges de la copro et de les vérifier avec le décret du 26 aout 87.
    C'est à moi de faire ça ou au proprio ?
    Quelqu'un aurait la réf. de ce décret, si du moins c'est bien la loi qui impose les justificatifs ?

    En tout cas, merci pour vos réponses.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Citation Envoyé par Protagoras Voir le message
    C'est à moi de faire ça ou au proprio ?
    Quelqu'un aurait la réf. de ce décret, si du moins c'est bien la loi qui impose les justificatifs ?

    En tout cas, merci pour vos réponses.
    oui c'est à vous de vérifier
    le bailleur doit vous donner justification mais c'est le locataire qui vérifie (enfin c'est recommandé).

    décret 87-713 que vous trouverez facilement sur # Moteur de recherche # par exemple.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
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    6
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    oui c'est à vous de vérifier
    le bailleur doit vous donner justification mais c'est le locataire qui vérifie (enfin c'est recommandé).

    décret 87-713 que vous trouverez facilement sur # Moteur de recherche # par exemple.
    J'ai trouvé merci. Mais ce décret fait la liste des réparations qui sont à la charge du locataire mais ne dit rien sur l'obligation de fournir les justificatifs; disons que ce n'est pas dit clairement.
    Vous auriez quelque chose en stock à ce sujet ou bien c'est le texte que je peux invoquer vis-à-vis du gérant.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    ah question différente : Pour ca, il faut se référer à l'art 23 de la loi de 89 ...

    le décret ne donne que la liste de ce qui est à charge du locataire; ce qui n'est pas listé n'est pas à sa charge.
    ----
    Qu'est-ce que vous entendez par justificatifs?

    Selon moi, ça devrait être les relevés de mon compteur d'eau et la part qui revient aux autres charges d'immeuble.
    vous avez du recevoir le décompte annuel du syndic ave le relevé des charges par nature.
    c'est déja bien car cela vous permet de faire la ventilation charges locatives / charges bailleur.

    si la copro dispose de compteurs individuels, le syndic fournit aux copro le détail de tous les relevés de compteurs par appartement.
    c'est ce document dont vous avez besoin et que le bailleur doit vous remettre.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 23/01/2007 à 11h06.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    vous avez du recevoir le décompte annuel du syndic ave le relevé des charges par nature.
    c'est déja bien car cela vous permet de faire la ventilation charges locatives / charges bailleur.

    si la copro dispose de compteurs individuels, le syndic fournit aux copro le détail de tous les relevés de compteurs par appartement.
    c'est ce document dont vous avez besoin et que le bailleur doit vous remettre.
    Non, je n'ai rien reçu. Simplement un montant en argent, de la part du gérant (qui gère mon appartement, différent du cabinet gérant le syndic de l'immeuble, une copro), sans autre explication, la provision de charge a été également révisée de 45 à 70 €
    En fait, je ne conteste pas la consommation d'eau (fuite non détectée pendant 2 ans ) mais je soupçonne fortement une négligence de la part du syndic dans le suivi des consommations, d'ailleurs le syndic vient de changer au 1er janvier. Comme la fuite est maintenant réparée, j'espère bien négocier un réajustement de la provision dans l'autre sens l'année prochaine. Encore faut-il que le gérant connaisse les chiffres exacts.

    J'ai trouvé la loi du 6 juillet 1989, art. 23. J'y apprends qu'une régularisation de provision doit être annoncée un mois à l'avance et accommpagnée du détail des charges. Bon à savoir!
    J'envoie une lettre recommandée au gérant pour lui raconter tout ça.

    Petite question au sujet de cette loi, si vous avez encore du temps à me consacrer:
    "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle."
    Je paie une provision de charge tous les mois. Cette obligation de régularisation tous les ans n'est-elle pas en contradiction avec la possibilité pour le bailleur de récupérer les charges jusque cinq ans après. Si la régularisation n'est pas faite une année, qu'en est-il des charges qui date de plus d'un an?

    Merci pour vos conseils.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    J'ai trouvé la loi du 6 juillet 1989, art. 23. J'y apprends qu'une régularisation de provision doit être annoncée un mois à l'avance et accommpagnée du détail des charges. Bon à savoir!
    J'envoie une lettre recommandée au gérant pour lui raconter tout ça.
    en fait ce n'est pas tout à fait cela.

    le syndic gère la copro pour les copropriétaires et payent les factures. En fin de période annuelle (pas tjs au 31/12), il cloture sa compta, fait un compte rendu de sa gestion et publie les comptes (à tous les copro).
    Pour cela, il envoie ce qu'on appelle: le relevé des charges par nature (où toutes les dépenses sont bien listées par nature de charges : exemple: salaire et charges sociales du gardien, ascenseur, electricité des communs, eau, frais de gestion, frais des AG, assurances ......)

    les copro (dont votre bailleur ou son agence) recoivent ce décompte : cela leur indique aussi où ils en sont pour leur lot et par rapport aux appels de fonds trimestriels qu'ils ont payé. les copro doivent alors payer un complément ou être remboursé pour l'année.

    ca, c'est le fameux document que doit vous envoyer le bailleur lors de son décompte annuelle avec uniquement bien sûr, la ventilation de vos charges locatives (listées dans le fameux décret)

    vous me suivez toujours ?

    donc soit une belle lettre ou le bailleur vous dit,
    "Mr mon locataire, les charges annuelles locatives se sont montées cette année à x euros (voir decompte du syndic) mais vous avez dejà versé y euros au titre des provisions mensuelles si bien que vous nous devez (ou on vous doit) z euros ".

    à partir de ce courier (et de la date du courier), vous avez 1 mois pour demander à voir les justificatifs (selon le fameux art 23).
    ces justificatifs sont les contrats d'entretien divers et variés et les factures.
    ceci doit se demander par LRAR au bailleur qui organisera (peut-être, ou peut-être pas) un RdV dans les locaux du syndic gestionnaire pour que vous puissiez voir les factures.

    vous voyez la différence ?

    car normalement, seul le décompte (détaillé) du syndic suffit pour vous pour voir si les charges réclamées sont bien locatives et non pas à charge des bailleurs.

    +++++++++++++++++++++++++ ++

    pour la 2eme question, OUI la regul doit être annuelle mais aussi,
    OUI le bailleur peut revenir 5 ans en arrière.

    s'il ne fait pas cette régul annuellement, il a quand même la possibilité de vous faire cette régul pendant la période de 5 ans, sans aucune pénalités - Il faut donc que les locataires demandent au début de la location justification de la provision mensuelle demandée car certains bailleurs sous-évaluent les provisions de charge de facon à faire passer un loyer plus élévé (le locataire ne voyant que le montant CC à payer sans se poser de questions ).

    de plus il faut aussi que le locataire réclame sa régul annuelle de facon à ne pas se laisser avoir par le rattrapage d'une grosse somme à payer.

    Est-ce plus clair pour vous maintenant ?
    Dernière modification par Golfy ; 19/01/2007 à 17h35.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    6
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    vous voyez la différence ?

    car normalement, seul le décompte (détaillé) du syndic suffit pour vous pour voir si les charges réclamées sont bien locatives et non pas à charge des bailleurs.
    Oui, je crois que j'ai compris. Il y a d'abord le décompte des charges, puis les justificatifs de ce décompte.
    Ben moi, je ne demande qu'à voir le décompte, je n'irai pas plus loin, mais je n'ai rien reçu de tout ça. Mais je soupçonne que le gérant ne l'a pas et que le syndic a simplement dit au gérant: "Pour votre locataire, la provision de charge ne suffit pas, il nous manque x euros." Et le gérant a rajouté les x euros au loyer de janvier et a augmenté la provision de charge dans la foulée parce qu'il anticipe une augmentation de ma consommation d'eau, sans préavis et sans explication.

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    pour la 2eme question, OUI la regul doit être annuelle mais aussi,
    OUI le bailleur peut revenir 5 ans en arrière.
    Arrrh la subtilité du droit. Donc le bailleur doit faire une régule tous les ans mais s'il ne le fait pas, c'est pas grave; donc il ne doit pas. J'en déduis que les juristes emploient le verbe devoir dans un sens différent du sens commun.

    En tout cas, cette phrase me paraît sans ambiguïté:
    "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires."
    Est-ce que je suis dans mon droit si je refuse de payer la régule tant que je n'ai pas reçu le décompte (je ne parle pas de voir les justificatifs) ?

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