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Petite hypothèque bloquant une vente ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2006
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    4
    Bonjour,

    nous avons signé au mois de septembre 2006 un compromis de vente pour acquérir une maison d'un montant de 270 000 €. La signature de l'acte authentique était prévue au mois de janvier mais le notaire de la vendeuse vient de nous informer qu'il y avait une inscription hypothéquaire sur cette maison pour un montant de 60 000 €. Cette inscription est au nom de l'ex-mari de la vendeuse alors que ceux-ci sont divorcés depuis 2001 (depuis le divorce, c'est bien elle la propriétaire de la maison).

    Le notaire de la vendeuse prétend qu'il ne peut pas lever l'hypothèque, authoriser la vente, et mettre simplement les 60 000 € sous séquestre en attendant que l'affaire soit réglée entre la vendeuse et son ex-mari. Il demande à la vendeuse qu'elle voit avec son avocat pour que celui-ci obtienne de l'avocat de son ex-mari un accord pour lever l'hypothèque. Or l'ex-mari ne donnera pas son accord puisque ses relations avec la vendeuse sont extrêmement conflictuelles. Nous avons donc très peur que notre achat soit retardé ou pire annulé et cela nous mets bien-sûr dans une situation très délicate.

    La question est donc: le notaire de la vendeuse est-il en droit de refuser la vente alors qu'il suffit qu'il donne l'argent de l'hypothèque à qui de droit ou qu'il le garde sous séquestre ?

    Désolé si cette question est redondante avec certaines autres mais j'ai lu les 200 posts contenant le mot clef "hypothèque" sans avoir pu me faire une idée précise sur mon problème.

    Merci pour votre réponse éclairée.

    Cordialement,

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 549
    de quand date l inscription d hypotheque?
    elle a du etre inscrite en garantie du pret accorde , pour le montant total emprunte.
    donc, ce pret a du etre rembourse pendant x annees, ce qui a du diminuer les 60 000 euros.
    il se peut qu il ne reste pas grand chose a rembourser.
    pour vendre, il faut que l hypotheque soit levee.
    la maison a ete attribuee en pleine propriete a la vendeuse
    lors du divorce, le sort des dettes a ete decide, c est a elle de rembourser ce qui reste pour la levee d hypotheque .
    il faut savoir ce qui a ete decide lors du divorce concernant le remboursement du pret de la maison, et ce qu il restait a payer.

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    4
    Merci pour votre réponse qui m'a permi de poser les bonnes questions à la vendeuse:
    - il s'agit d'une hypothèque juduciaire qui date de août 2004
    - lors du divorce en 2000, la maison a ete attribuee en pleine propriete a la vendeuse
    - l'hypothèque vient d'un litige postérieur au divorce: pour une raison indépendente, il réclame la somme de 60 000 € et une hypothèque a donc été mise sur la maison de la vendeuse en août 2004.

    La solution qui semble évidente est donc que la maison soit vendue et que le notaire de la vendeuse mette 60 000 € sous séquestre et donne le reste à la vendeuse qui pourra ainsi acheter sa nouvelle maison. Le problème c'est que le notaire de la vendeuse prétend qu'il faut l'accord de l'ex-mari pour pouvoir procéder ainsi, or il y a fort à parier qu'il refusera étant donné l'état d'esprit dans lequel il se trouve (le but du jeu étant plutot d'embeter l'autre que de gagner de l'argent). Le notaire a-t-il raison en disant que l'accord de l'ex-mari est obligatoire ? Si oui, cela semble abberrant que l'ex-mari puisse tout bloquer en refusant son accord alors que s'il le donnait, tout le monde serait content et l'affaire serait close. S'il refuse, n''y a-t-il pas une autre solution consistant par exemple a lever l'hypothèque sur cette maison et à la mettre sur la nouvelle maison que la vendeuse va acquérir juste après sans que l'accord de l'ex-mari ne soit nécessaire ?

    A noter que l'hypothèque ayant été mise en août 2004, la fin de cette hypothèque serait en août 2007 mais qu'il nous semble très périeux de patienter autant de temps dans la mesure ou l'ex-mari pourrait très bien, sur décision de justice, renouveller cette hypothèque pour 3 ans suplémentaires.

    Merci pour la réponse,

    Cordialement,

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Au cas de vente, le bien vendu doit être livré à l’acquéreur libre de toute hypothèque. La mainlevée notariée et la radiation au bureau des hypothèques sont donc obligatoires.


    Sagissant d'une hypothèque judiciaire, le débiteur peut obtenir la mainlevée judiciaire quand :

    1) il manque une condition de fond (par exemple le créancier n'apporte pas la preuve de la dette de son débiteur) ;

    2) il manque une condition de procédure (par exemple le créancier n'a pas dénoncé l'ordonnance du juge de l'exécution au débiteur dans le délai de huit jours prévu par l'article 216 du décret du 31 juillet 1992) ;

    3) il manque une condition d'engagement (par exemple le créancier n'a pas assigné le débiteur dans le délai d'un mois à compter de l'inscription hypothécaire provisoire en application de l'article 215 alinéa 1 du décret du 31 juillet 1992).

    4) Le débiteur peut aussi obtenir le cantonnement de l'hypothèque provisoire quand la valeur des biens immobiliers est à l'évidence très supérieure au montant des sommes garanties.

    Lorsque le procès sur le fond de la créance litigieuse engagé par le créancier se termine par le rejet de sa demande, le tribunal ordonne la radiation de l'hypothèque provisoire.


    Une procédure judiciaire sur le fond est-elle engagée entre les 2 ex-époux? voir 3)

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 549
    lors du divorce , l attribution en pleine propriete aurait du faire l objet d un acte notarie, avec des droits a payer au fisc, et des frais de notaire.
    apparemment, rien n a ete fait;
    il ne faut pas se contenter d un jugement, il faut le faire signifier, le faire executer.
    le transfert de propriete n a pas ete fait.
    mettre 60 000 euros sous sequestre , ou prendre une hypotheque sur le nouvel achat sont des solutions qui lesent la vendeuse puisque cette hypotheque a ete prise sur un bien qui n appartenait plus au mari.
    il ne faut pas se tourner vers le mari, mais vers l organisme creancier, en prouvant que la prise d hypotheque l a ete fait sur un bien qui n appartenait pas au mari.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Dans ce cas, le créancier est le mari qui est en litige avec son ex épouse. Il a demandé une hypothèque judiciaire sur le bien de son ex conjoint pour garantir le réglement du litige de 60 000 euros.

    Par contre, il doit assigner sur le fond dans le mois pour conserver le droit de ce privilège.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 549
    donc, l assignation sur le fond , si elle n a pas ete faite , peut permettre a la vendeuse de demander la main levee?
    ou elle n etait pas au courant,
    ou si elle l etait, elle a accepte, et n a d autre recours que payer les 60 000 euros.
    quand une hypotheque est prise pour garantir un credit qui finance l achat, en cas de revente du bien, le creancier de 1er rang n est rembourse qu apres la vente.
    ce que je ne comprends pas, c est pourquoi le notaire veut l accord du mari, c est celui de l ex epouse qui est important.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Lors d'une vente immobilière, le Notaire demande au créancier, la Banque, une autorisation pour lever l'hypothèque avec le bénéfice du remboursement du reste du capital dû avec les fonds de la vente.

    Dans le cas ici présent, l'autorisation du créancier, le mari, est tout aussi nécessaire pour lever l'hypothèque.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    merci, je comprend mieux pourquoi l avis du mari doit etre pris en compte.
    mais il est de son interet que cette somme soit remboursee, bloquer pour embeter, est ce bien sur....
    il faudrait que ehiron puisse le contacter pour demander son avis.

  10. #10
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    4
    Bonjour,

    a vous lire, je pense que les conditions 2), 3) et 4) sont favorables à la vendeuse.
    En effet, elle m'a assuré ne pas être au courant de cette hypothèque, elle n'a donc sans doute pas été avertie (c'est récent et je pense que ce n'est pas le genre de choses qu'on oublie), les conditions 2) et 3) semblent donc de son coté. Par contre, je n'arrive pas a comprendre la différence entre ces deux conditions: dans les deux cas, l'ex-mari aurrait du prévenir la vendeuse et, a priori, ne l'a pas fait ?
    La condition 4) semble, elle aussi, aussi du coté de la vendeuse puisque la valeure de la maison est 4,5 fois supérieure à la valeur de l'hypothèque.

    Je vais transmettre ces informations à la vendeuse qui devrait ainsi pouvoir (via son avocat) faire pression sur son ex-mari pour qu'il accepte de lever l'hypothèque sans aller vers un autre jugement qui lui serait sans doutes défavorable et aboutirait, de toutes façons, à une main-levée judiciaire. En espérant que l'ex-mari use de son bon sens...

    Je ne manquerai pas, bien-sûr, d'expliquer dans ce post, la suite des événements au fur et à mesure que j'aurai du nouveau.

    Bien cordialement,

  11. #11
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    4
    Bonjour,
    voici comme prévu des nouvelles de mon cas qui s'est terminé de façon heureuse.
    Les propriétaires ont fait appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier (détail d'importance car leur premier avocat, même s'il faisait croire le contraire, était ignorant dans le domaine) qui a réussi à faire lever l'hypothèque en demandant au juge qui l'avait mis de la lever en urgence. Ce que le juge a accepté de faire considérant que la mise sous sequestre des 60 000 € était une garantie bien suffisante pour le créancier. Cet avocat connaissait personnellement le juge, c'est donc grâce à une relation personnelle que l'affaire a pu se régler rapidement. Sans cela, le "notaire" (les guillements sont volontaires au vu de son incompétence) exigerait encore un accord de l'ex-mari alors qu'il aurrait du pouvoir faire la mise sous séquestre sans rien demander à personne. Un conseil si quelqu'un à faire à une situation similaire: changer de notaire est aussi une méthode qui peut être très efficace car, comme dans beaucoup de professions, face à un cas aux limites, certains n'hésitent pas alors que d'autres cherchent absolument à mettre la ceinture et les bretelles...
    Pour info car ça peut servir, l'avocat a facturé 1700 €. C'est bien sur très cher pour quelques RDVs seulemnt mais le résultat a été à la hauteur.
    Voila, nous venons de signer l'acte autentique de vente et cette période de cauchemard est maintenant terminée.
    Merci aux personnes qui m'on apporté des pistes quand j'en avais besoin.
    Cordialement,

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