Vos question à l'Avocat
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Location, menus réparations

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    139
    Bonsoir,
    je suis locataire d'une maison d'un certain standing dont le loyer est de 800€.
    J'ai fait constater lors de l'état des lieux que quelques réparations été nécessaires, celles ci ont fait l'objet d' interventions pour la plupars.
    Après 10 mois de location le lave vaisselle est en panne, la plaque qui bouche le grenier est tombée, 2 portes frotent dont l'une est voilée et ne ferme plus (wc), de l'air s'infiltre entre les 2 vitres du double vitrage de la porte fenêtre........ et j'en passe, la propriétaire ne veut rien faire pretextant que tout est à ma charge du fait que j'y habite.
    Je voudrais savoir comment évaluer si il sagit de menus réparations, donc à ma charge de ce qui n'est pas à ma charge? existe t'il une liste qui me permettrais de me situer?

    Merci d'avance de vos réponses.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Loyer de 800 € pour une maison, sauf si elle est dans un bled "se mourant", c'est un loyer moyen et la maison, c'est une maison "ordinaire"... de construction "standard"... et la porte voilée, elle est voilée, c'est la faute à sa mauvaise qualité... Sa réparation n'est pas une réparation locative, et le propriétaire n'est pas obligé de vous la réparer ! Dommage, c'est la porte du wc !

    L'air qui s'infiltre en 2 vitres de double vitrage ! pareil... si c'est un déaut de fabrication mais je crains que le propriétaire soit en mesure de vous expliquer que c'est une dégradation de votre part ==> à vous de réparer quitte à vous faire indemniser par votre aurance si vous déclarez (il faut quand même faire une déclaration "de bonne foi") "un bris de glace" !

    La plaque du grenier et tombée ==> pareil = défaut de fabrication. Vous allez quand même bien réussir à mettre des cales pour qu'elle tenne !

    Et je parie qu'il s'agit d'une maison assez récente. Si elle est "toute neuve", expliquez quand même à votre propriétaire qu'il aurait intérêt à tenter une "action en garantie", c'est à dire qu'il fasse une déclaration à son assureur "dommages ouvrages".

    Quant au lave vaisselle, si silence dans le bail à son sujet, les réparations de panne, c'est à vous de payer, le remplacement complet, c'est au propriétaire de payer. Si c'est vous qui remplacez, vous garderez l'appareil en fin de bail. Et vous aurez intérêt à conserver l'ancien... ou à le faire déposer chez lui pour preuve qu'il a défunté par cause étrangère à vous.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    139
    Citation Envoyé par Fredval
    Loyer de 800 € pour une maison, sauf si elle est dans un bled "se mourant", c'est un loyer moyen et la maison, c'est une maison "ordinaire"... de construction "standard"... et la porte voilée, elle est voilée, c'est la faute à sa mauvaise qualité... Sa réparation n'est pas une réparation locative, et le propriétaire n'est pas obligé de vous la réparer ! Dommage, c'est la porte du wc !
    Bled "se mourrant" en effet fin fond le la bourgogne, zone qualifié de zone en repeuplement avec prime à la clé pour construction.Il sagit d'une ferme bressane rénovée de 1840. A propos de la porte voilée votre réponse m'étonne, en quoi cela peut être ma faute?

    Citation Envoyé par Fredval
    L'air qui s'infiltre en 2 vitres de double vitrage ! pareil... si c'est un déaut de fabrication mais je crains que le propriétaire soit en mesure de vous expliquer que c'est une dégradation de votre part ==> à vous de réparer quitte à vous faire indemniser par votre aurance si vous déclarez (il faut quand même faire une déclaration "de bonne foi") "un bris de glace" !
    les fenêtres date de 20 ans! comment aurais-je pu dégrader l'intérieur du double vitrage? je ne vois pas ce que le bris de glace vient faire la dedans?
    Citation Envoyé par Fredval
    La plaque du grenier et tombée ==> pareil = défaut de fabrication. Vous allez quand même bien réussir à mettre des cales pour qu'elle tenne !
    La plaque du grenier elle aussi doit avoir plus de 20 ans! des cales quel sabotage

    Citation Envoyé par Fredval
    Et je parie qu'il s'agit d'une maison assez récente. Si elle est "toute neuve", expliquez quand même à votre propriétaire qu'il aurait intérêt à tenter une "action en garantie", c'est à dire qu'il fasse une déclaration à son assureur "dommages ouvrages".
    Désolée vous avez mal parié sur ce coup.
    Citation Envoyé par Fredval
    Quant au lave vaisselle, si silence dans le bail à son sujet, les réparations de panne, c'est à vous de payer, le remplacement complet, c'est au propriétaire de payer. Si c'est vous qui remplacez, vous garderez l'appareil en fin de bail. Et vous aurez intérêt à conserver l'ancien... ou à le faire déposer chez lui pour preuve qu'il a défunté par cause étrangère à vous.
    Le lave vaisselle est évoqué dans le bail, il sagit d'une réparation de 195€ (programateur et résistance).

    En tout cas je vous remercie pour vos réponses mais j'ai tout de même une question à vous poser: Vous êtes propriétaire?

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    3 633
    Bonjour,

    faites une recherche sur ce forum, vous y trouverez la réponse à vos questions, sinon cherchez ce décrêt dont une copie aurait du vous être remise à la signature de votre bail

    ENTRETIEN et RÉPARATIONS LOCATIVES
    DÉCRET N° 87-712 du 26 AOUT 1987

    DÉFINITION de la NOTION "ENTRETIEN COURANT et RÉPARATIONS LOCATIVES"
    (Extraits du Décret n° 87-7l2 du 26 Août 1987)
    «Sont des réparations locatives, les travaux d’entretien courant et de menus réparations y compris les remplacements de menus éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 22/12/2006 à 09h44.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    139
    merci Véronik mais une fois de plus la liste reste inconnue et l'évaluation d'un usage normal reste lui aussi trés aproximatif , j'ai parcouru ce forum mais je n'ai malheureusement pas trouvé des réponses précises... pas trés simple...

    Merci

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Le décret est pourtant assez clair. Il impose au locataire l'entretien courant des équipements mis à sa disposition et réserve au propriétaire celles dues à la vétusté ou a la force majeure.
    Pour un lave vaisselle, un joint, un detartrage etc ......... sont de l'entretien courant. Un programmateur, une résistance ,sont de la vétustée. Sauf à prouver que la résistance et le programmateur ont été déteriorée par votre faute, cela lui revient. De plus il faudra prendre en compte l'âge de la machine et non pas votre entrée dans les lieux.
    Munis du décret, vous pouvez imposer à votre propriétaire la réparation de la machine.

    Pour le reste, vous n'avez d'obligation que d'entretien. C'est à dire mettre des joints, réparer une porte voilée, remettre une trappe de grenier etc.........
    Pour le reste, aucune obligation, en revanche votre propriétaire n'en a pas non plus. "L'état" que vous décrivez ne justifie nullement une intervention de sa part sauf si elle le souhaite pour la préservation de son bien. En revanche, je vous invite à décrire les problèmes constatés dans un A/R pour formaliser cela afin que lors de votre départ, ces défauts ne vous soient pas imputés.

    Vu l'âge de la maison, vous n'avez pas fini de rencontrer ce type de "petits soucis". Le charme a un prix.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    139
    Merci Agnès1

    j'ai bien d'autres problèmes...

    je préfère contacter un avocat...
    a+

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Vous allez dépenser de l'argent pour rien s'il ne s'agit que de ceux que vous avez cités ou de ceux liés à une maison ancienne !

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    139
    Voici un courrier que j'ai envoyé le 12/09/06 à l'huissier qui encaisse les loyers (il est aussi régisseur), celui ci n'a pas le mandat pour faire excécuter les travaux nécessaire qu'il a lui même constaté et en a fait part à la propriétaire.

    Maître,
    Je reviens vers vous concernant la situation de ma location et pour faire suite à votre courrier envoyé à Mme (la propriétaire) le 18/07/2006 dont j'ai eu copie. Une entreprise est intervenue pour réparer quelques uns des problèmes listé sur votre courrier, à savoir :
    - La porte de communication entre la chaufferie et la petite chambre du RDC est réparée bien que d'après le réparateur le bâti est trop abimé pour que la réparation soit efficace dans le temps.
    - La porte d'accès à la salle de bain du RDC à été rabotée.
    - L'isolation sous la toiture de la mezzanine est faite en partie.
    - La porte de la chambre située à coté de la douche (1er étage) a été rabotée.
    - Les ferrailles qui dépassaient de la dalle béton ont été coupées.
    Ce qui n'est toujours pas réglé à l'intérieur:
    - L'évacuation du lavabo du RDC est toujours bouché, donc inutilisable.
    - Des eaux sales et odorantes remontent toujours dans la douche du RDC, donc également inutilisable comme depuis le 15/02/2006.
    - La porte coulissante de la douche non réparée.
    - La porte du WC du RDC voilée bloque toujours, irréparable selon le réparateur.
    - la douche de l'étage refoule toujours des mauvaises odeurs, cette salle de bain est également inutilisable les jours de pluviosité (irrespirable).
    - Le double vitrage du séjour n'a pas été changé.

    Ce qui n'est toujours pas réglé à l'extérieur:
    - Le tuyau d'alimentation de fuel de la chaudière est toujours exposé comme évoqué dans votre courrier.
    - Le couvercle rond de la fosse à graisse n'est toujours pas là par contre les odeurs le sont bien elles.
    - Aucune intervention sur la chaudière...l'hiver ne s'annonce pas encore très économique si je ne peu pas la régler, elle fonctionnera toujours en plein régime. Je suis exténué face à l'immobilisme de Mme ******* qui ne se rend pas compte de la gravité dans lequel se trouve l'état sa maison.
    Devant cet état de fait, je vous demande conseil sur la façon avec laquelle je dois gérer cette situation, je penses notamment à une baisse de loyer de 200€ depuis le 15/02/2006 et de bloquer les paiements de loyer sur compte séquestre jusqu'aux interventions finalisées.
    Je me permettrai de vous contacter prochainement pour faire un bilan de mon courrier.
    Je vous prie d'agréer Maître mes salutation s distinguées.

    Depuis ca il lui a reécrit sans suite...

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonsoir,

    Manbar,tous les problèmes que vous citez existaient à la prise du logement?(et non au bout de 10 mois pour certains?).
    Si oui,ils ont dû être notés sur l'EDL et signés par les deux parties?
    Donc, ce courrier à l'huissier fait "suite" à ce qui avait été anoté?

    Par exemple,la porte voilée avait été notée sur l'EDL,je
    suppose;(j'étais étonné qu'elle se voile au bout de 10 mois).
    Toujours dans ce cas de figure ,je ne vois pas comment vous devriez procéder au menu entretien à la prise de possession de la maison.

    Autre chose;vous avez dit que sur l'EDL avait été noté tout ce qu'il devait être réparé -si j'ai bien lu- je me demande s'il ne devait pas être inscrit ,plutôt ,ce que vous constatiez,ce n'est pas la même chose.

    Cdt

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Vous êtes propriétaire?
    Sachant qu'à titre perso je suis à la fois propriétaire bailleur (cuisine équipée complète qui a 6 ans) et locataire, et qu'il en est à peu près de même à titre pro, c'est tous les jours que je m'interroge sur ce qui relève de l'un ou de l'autre...

    J'ai fait constater lors de l'état des lieux que quelques réparations été nécessaires, celles ci ont fait l'objet d' interventions pour la plupars.
    Après 10 mois de location le lave vaisselle est en panne, la plaque qui bouche le grenier est tombée, 2 portes frotent dont l'une est voilée et ne ferme plus (wc), de l'air s'infiltre entre les 2 vitres du double vitrage de la porte fenêtre.
    Une telle desciption me faisait penser à une maison toute neuve... Une porte qui se voile en 10 mois... c'est une porte toute neuve... Une porte, ça se voile tout de suite ou ça met des dizaines d'années. J'ai compris votre phrase comme décrivant une porte qui n'était pas voilée lors de l'entrée dans les lieux et qui s'est voilée ensuite...
    Pardon.
    J'ai jamais dit qu'elle était voilée par votre faute, j'ai dit que le propriétaire n'était pas obligé de la réparer (là il faut certainement remplacer). Relisez bien. J'ai même dit que ce n'était pas à vous de la réparer. J'ajoute que le propriétaire ne peut pas vous accuser de l'avoir dégradée. Mais il conserve le droit de ne pas la réparer même si "dommage, c'est la porte du wc". C'est ainsi, c'est idiot mais c'est ainsi.

    OK, bon standing car dans un endroit ou la maison "normale" que j'évoque doit se louer autour de 400/500 €....

    Le coup des doubles vitrage, je ne comprends pas bien ce que vous décrivez... Ne serait-ce pas plutôt des "sur-vitrages ? Enfin, pour le moment je n'arrive pas encore à imaginer quelque chose pouvant être opposé au propriétaire au titre du "clos"... ce serait plus facile de voir le problème.
    Ou alors, c'est que vous voyez le caoutchou qui a coulé entre les 2 épaisseurs de vitre (vous dites 20 ans). Il y a eu pleins de fenêtres avec ce souci. Si c'est ça, c'est esthétique (OK, franchement moche) et le propriétaire n'est pas obligé de réparer. Vous non plus. Surtout pas vous.

    Effectivement, vous avez une liste de désordres semblant être là quand vous êtes entrés dans les lieux qui fait penser à l'inventaire à la Prévert (je parle de votre projet de lettre). Et c'est vrai que le moment où on arrive est le meilleur pour faire faire au propriétaire (le faire s'engager par écrit avant de signer le bail) ce qu'il n'est plus obligé de faire ensuite !

    En effet, un propriétaire "doit la vétusté". En clair, il ne peut pas vous imposer de payer les réparations dues à l'outrage des ans quend vous quittez les lieux... Mais, quand vous y êtes, il n'a aucune obligation de réparer sauf quand "ça dépasse les bornes", quand le logement franchit la frontière de l'indécence mais vous en êtes loin. La phrase prête quand même à plein d'interprétation : "Le propriétaire doit entretinir les lieux loués et faire les réparations autres que locatives". Cela dit, le propriétaire est idiot cer "quand ça dépasse les bormes", c'est son bien qui perd toute sa valeur.

    J'avais compris que ce que vous décriviez dans votre premier message étaient des désordres autres que ceux notés à l'état des lieux d'entrée et apparus après cet état des lieux d'entrée. Donc j'en arrive à la même chose qu'Agnes1
    Pour le reste, aucune obligation, en revanche votre propriétaire n'en a pas non plus. "L'état" que vous décrivez ne justifie nullement une intervention de sa part sauf si elle le souhaite pour la préservation de son bien. En revanche, je vous invite à décrire les problèmes constatés dans un A/R pour formaliser cela afin que lors de votre départ, ces défauts ne vous soient pas imputés.
    Vous ne pouvez en aucun cas faire séquestre de loyer sans que cela soit issu d'une décision de justice.

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    139
    Merci a tous pour vos réponses, j'ai contacté un avocat sur conseil de l'huissier qui encaisse le loyer et qui ne veut plus entendre parler de cette propriétaire car d'autres problèmes aussi avec d'autres locations qu'il gère de cette même propriétaire...

    A+

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