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mon locataire revient sur son préavis

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Le baill semble être au nom de Monsieur et Madame. avez-vous fait l'acceptation du préavis peu orthodoxe à Monsieur et Madame. Si oui, vous pouvez tenter de poursuivre dans la tentative de récupérer votre logement, sans prendre trop de risque de rater le coup (amiable ou judiciaire).
    Si non, vous oubliez cette illusion d'arriver à reprendre l'appart avant l'échéance qui vous imposera un "sans faute" dans la démarche de reprise pour habiter. Ou vous priez pour que ces locataires vous fassent bientôt un vrai bon préavis de départ !

  2. #14
    Membre Junior Avatar de Scarlett
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    95
    Oui oui j'ai fait mon acceptation à Monsieur et Madame ... J'attends la suite des évènements.

    J'ai l'impression fort désagréable d'être le jouet de ce locataire. Lui qui sait m'appeler pour exiger ses quittances de loyer dans les 48 heures alors qu'il paye systématiquement avec deux semaines de retard a dû perdre mon numéro de téléphone pour le préavis comme pour son changement d'avis.
    J'ai toujours veillé à avoir la plus grande courtoisie et je pense avoir toujours été honnête avec lui mais je refuse qu'il s'amuse ainsi. La rupture de bail à son initiative est un acte grave de conséquences et rien que pour celà, je n'ai pas envie ni intérêt à laisser passer un tel courrier.

    J'ai hérité de cet appartement il y a quelques mois après le décès de ma mère qui l'avait habitué à céder à toutes ses lubies pour avoir la paix. Elle paartait du prinicpe que du moment qu'il payait, tout allait bien.

    Or moi je suis dans une toute autre logique puisque j'ai BESOIN de reprendre cet appartement.

    Bien entendu, selon la suite des évènements, je devrais peut être lâcher prise car je ne veux ni ne peux (financièrement parlant) aller en justice.

    Je me demande aussi si je n'aurai pas une porte de sortie du genre rupture des relations de confiance entre bailleur et propriétaire car ça risque de devenir invivable

  3. #15
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Bonjour,

    je ne suis pas vraiment d'accord avec les conséquences tirées des précédents posts.
    Le congé du preneur par lettre simple n'est pas valable nous sommes d'accord, c'est la dernière position en date de la Cour de Cass.
    Mais seul le bailleur peut se prévaloir de cette irrégularité, pas le preneur qui a "mal" donné congé.
    Le bailleur peut donc, s'il le souhaite, réclamer le paiement des loyers jusqu'à ce qu'un nouveau congé régulier mette fin au bail. C'est là la consequence à tirer de l'arrêt Cour de Cass selon moi.
    Dans le cas présenté donc je pense qu'il faut donc immédiatement assigner en validation de congé. Là au moins tout le monde saura si un déménagement est à prévoir, preneur et bailleur.


    Cordialement

  4. #16
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Fredval,
    la fameuse Mme L en qustion avait donné son préavis par lettre simple et n'avait plus payé a partir d'une certaine date ...

    la sté bailleresse avait de son coté, pris en compte son depart puisqu'elle lui facturait des remises en état. .... (donc comme Scarlett, avait en qq sorte accepté le cong&#233.

    Effectivement ce n'est pas la même situation, masi ce n'est pas cela qui compte : ce sont les conclusions de la CC qui sont bien claires:

    sans préavis par LRAR ou huissier, le locataire est tjs locataire de son appart et doit payer loyer et charges ....
    ----
    Citation Envoyé par Gritche_fr
    Bonjour,

    je ne suis pas vraiment d'accord avec les conséquences tirées des précédents posts.
    Le congé du preneur par lettre simple n'est pas valable nous sommes d'accord, c'est la dernière position en date de la Cour de Cass.
    Mais seul le bailleur peut se prévaloir de cette irrégularité, pas le preneur qui a "mal" donné congé.
    Le bailleur peut donc, s'il le souhaite, réclamer le paiement des loyers jusqu'à ce qu'un nouveau congé régulier mette fin au bail. C'est là la consequence à tirer de l'arrêt Cour de Cass selon moi.
    Dans le cas présenté donc je pense qu'il faut donc immédiatement assigner en validation de congé. Là au moins tout le monde saura si un déménagement est à prévoir, preneur et bailleur.


    Cordialement
    gritche, le pbl ici c'est que le locataire ne veut plus partir.
    il peut donc facilement jouer sur ce point à savoir que son 1er courier était irrecevable ....

    vu la situation de Scarlett et puisqu'elle doit attendre encore un moment pour donner congé pour reprise, elle devrait tenter la démarche auprès d'un tribunal ... mais à qui le juge va donner raison ?

    de plus le lien donné après, (jurisprudences) reprend aussi une position de la CA d'amiens non pas encore une fois, sur le meme cas, mais sur la position des juges sur la facon de donner préavis !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 17/12/2006 à 17h56.

  5. #17
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
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    4 321
    Bonjour,

    Pourquoi ne pas tenter de faire croire à votre locataire ,qu'après renseignements,la lettre simple fait foi.
    Vous pourriez suivant sa réaction, vous arranger avec lui pour le reste.C'est un coup de poker ce n'est pas très right et pas le but de ce forum mais...

    Cdt

  6. #18
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par Golfy
    gritche, le pbl ici c'est que le locataire ne veut plus partir.
    il peut donc facilement jouer sur ce point à savoir que son 1er courier était irrecevable ....
    Malgré l'intervention de la Cour de cassation, 3 avr. 2001, il existe encore des juridictions qui refusent de considérer que le congé que le preneur délivre par lettre simple est nul(et à juste titre à mon avis).
    La décision Cour de Cass peut s'interpreter et de toute façon mêle des intérets qui n'ont rien à voir. La loi de 89 prévoit que le congé du bailleur en dehors des formes prescrites est nul (peut être pas nul je ne sais plus mais la sanction est prévue). Aucune sanction n'est prévue pour le congé du preneur il me semble.
    Le preneur, comme tout le monde, ne doit pas pouvoir se prévaloir de sa propre turpitude.
    Et comme ça ne coute pas grand chose d'assigner devant le TI comparé au bénéfice escompté...
    Le congé par lettre simple est valable dès lors que le bailleur ne conteste pas en avoir été le destinataire et ne conteste pas la date du congé.
    CA Nancy, 2e ch., 16 févr. 2004, Ballof c/ Kulik

    • Attendu que le 15 avril 1994, Mme Ballof a écrit en ces termes aux époux Kulik :« Madame, Monsieur,Vous êtes propriétaires de l'appartement que j'occupe au troisième étage du 91 rue Saint-Georges à Nancy.Suite à notre accord verbal, je m'engage à libérer mon appartement d'ici le 1er mai 1995, en contrepartie vous me verserez une somme de 5 000 F le jour du déménagement ».
    • Attendu que Mme Ballof soulève la nullité de cet acte au motif qu'il ne peut être qualifié de congé au sens des dispositions de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 ;
    • Qu'il y a lieu cependant de relever qu'aux termes de cet acte, Mme Ballof a informé les époux Kulik sans la moindre ambiguïté, qu'elle entendait libérer les lieux pour le 1er mai 1995 ;
    • Que ce faisant, elle a bien notifié un congé aux époux Kulik ;
    • Que si le courrier du 15 avril 1994 n'a pas été notifié aux époux Kulik par lettre recommandée avec avis de réception, une telle omission ne peut cependant avoir pour effet de rendre ce congé nul et de nul effet.
    • Qu'il convient d'indiquer que la forme recommandée avec avis de réception a seulement pour but de vérifier la connaissance par le bailleur du congé délivré par le locataire, ainsi que la date à laquelle le congé a été délivré ;
    • Or attendu qu'en l'espèce, les époux Kulik ne contestent nullement avoir été effectivement destinataires de ce courrier daté du 15 avril 1994, dont ils se prévalent d'ailleurs pour fonder leur action, pas plus que les époux Kulik et Mme Ballof ne contestent la date de ce congé.• Que dès lors, les mesures protectrices édictées par la loi du 6 juillet 1989, ont bien été respectées en l'espèce ;
    • Que si Mme Ballof a indiqué dans cet acte qu'elle libérerait les lieux le 1er mai 1995, force est de constater qu'elle l'a fait par anticipation, et que s'étant maintenue dans les lieux bien au-delà de cette date, il convient de considérer que le délai de préavis de trois mois a bien été respecté ; qu'en outre il convient de relever que seuls les bailleurs auraient pu se prévaloir d'un éventuel non-respect du délai de préavis par la locataire, ce qu'ils n'ont pas fait.
    • Qu'il n'y a donc pas en l'espèce, de cause de nullité du congé au regard des dispositions légales susvisées.(...)

  7. #19
    Membre Junior Avatar de Scarlett
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    95
    Merci beaucoup pour vos réponses qui apportent de l'eau à mon moulin.

    Sans chercher à vouloir faire un gros mensonge à mon locataire, je pense très sincèrement qu'il ne pourra qu'accepter le fait qu'à partir du moment où je réponds à son préavis, c'est bien que je l'ai reçu d'une part, et, d'autre part, si une date est absolument nécessaire, c'est forcément la date du 15 qui doit être retenue (date de l'envoi en RAR de ma réponse). S'il refusait cette théorie, il ne ferait que prouver sa mauvaise foi.

    De plus n'ayant pas le pouvoir de refuser le préavis d'un locataire, si je l'avais refusé car remis sous une forme qui le rendait nul. Que se serait-il passé ? J'aurais sans doute été taxée de mauvaise foi et de tout faire pour garder encore un peu plus mon locataire adoré

    J'aurais, bien sûr, pu accepter le préavis sous réserve d'en recevoir un en RAR en bonne et due forme. Le problème de la date aurait alors ressurgi et celui de l'annulation aussi

    Quoi que je fasses, je mettais dans de sales draps (je me demande même si le locataire ne l'a pas fait exprès pour voir si j'étais disposée à le garder où pas car si jamais je me loupe sur son congé de fin de bail et que ce bail était renouvelé, il atteindrai 70 ans et je me le garde à vie, ma vie à moi car son épouse est plus jeune que moi ....) et c'est pour ça que je opté pour l'acceptation pure et simple. Je pensais que c'était plus simple pour tout le monde, surtout que c'était mon intérêt.

    Les propriétaires sont beaucoup trop peu protégés.

    Les derniers messages de Gritche et Vevelte me remontent bien le moral.

    Golfy, je me dit que si mon locataire vient me raconter que les courriers qu'il écrit ne sont pas recevables pour telle ou telle raison, je pourrais toujours lui rétorquer que je considère donc qu'il se moque de moi car :
    1 - Il connaissait la forme qu'il fallait et a donc provoqué sciemment une situation de blocage pour en tirer un quelconque avantage
    2 - Si il considère le préavis comme nul, pourquoi a-t-il ressenti le besoin de l'annuler par courrier.

    Je pense que si de tels débats devaient avoir lieu en justice, le Tribunal ne pourrait en aucun cas me condamner à aucune peine. Pourquoi ? Pour avoir accepté une demande de mon locataire (que de toutes les façons, je n'avais pas le droit de refuser).

    Du fait de ce préavis, je pense que désormais la balle est dans mon camp. A moi de choisir si j'accepte l'annulation du préavis ou pas (puisque l'annulation d'un préavis n'existe pas).

    Au pire des cas, Un tribunal pourra dire que le bail continue comme si rien de c'était passé, mais dans le meilleur des cas, le tribunal pourra valider le préavis et alors Ciao locataire (surtout que dans mon dossier j'ai des courriers de cet individu qui dénote un mauvais esprit flagrant et une recherche permanente d'interpréter les lois à son avantage)

    Je me dis donc que je ne risque rien sauf réussir à le faire partir en mars ...

    Heureusement que vous êtes là pour m'aider à me dépatouiller de tout ça

  8. #20
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonsoir,

    Scarlett,votre locataire a annulé son préavis alors qu'il n'avait pas encore reçu votre LRAR;car sauf erreur de ma part c'est la date de réception qui compte.
    Donc,probablement que cette annulation n'a pas le même effet que si vous l'aviez reçu après votre courrier.Aux spécialistes du forum d'apprécier...
    Autre chose,d'après ces derniers la lettre de préavis n'est pas valable même si le locataire ne nie pas son envoi.

    Comme je disais précedemment vous pouvez "négocier" son départ;pour ce faire ,à vous de voir si vous avez ou pas reçu son deuxième courrier ....en ajoutant que vous vous êtes bien informée : son préavis est valable(il n'est pas obligé de savoir que vous connaissez ce forum...).

    C'est à vous de voir.
    (je vais quand même relire vos post pour les dates)
    Cdt

  9. #21
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Je rejoins gritche et fredval. Ce sont ces mentions qui m'interessent :

    Citation Envoyé par Gritche_fr
    .............Le congé par lettre simple est valable dès lors que le bailleur ne conteste pas en avoir été le destinataire et ne conteste pas la date du congé.
    CA Nancy, 2e ch., 16 févr. 2004, Ballof c/ Kulik
    ......................... .......• Qu'il y a lieu cependant de relever qu'aux termes de cet acte, Mme Ballof a informé les époux Kulik sans la moindre ambiguïté, ...........
    • Qu'il convient d'indiquer que la forme recommandée avec avis de réception a seulement pour but de vérifier la connaissance par le bailleur du congé délivré par le locataire, ainsi que la date à laquelle le congé a été délivré ;
    • Or attendu qu'en l'espèce, les époux Kulik ne contestent nullement avoir été effectivement destinataires de ce courrier daté du 15 avril 1994, ..............)
    et ceci : "Le congé notifié par lettre simple par le locataire ou le bailleur, dont la date de réception ne peut-être établie avec certitude, même s’il n’est pas contesté que le locataire ou le bailleur a bien reçu la lettre, est nul (Cour de cassation, 3 avril 2001)."http://www.adil92.org/modules.php?name=Sections &sop=printpage&artid=9 4
    Par conséquent , la validité d'un congé (propriétaire ou locataire) s'entend par l'absence de possibilité de contestation de réception tant sur la forme que sur la date, matérialisée par un A/R ou exploit.d'huissier.
    Ici, nulle contestation n'est possible puisque le propriétaire a bien recu le courrier de congé et ensuite le courrier de reprise. Par conséquent, par ce courrier de reprise de préavis en réponse au courrier de son propriétaire, il confirme bien lui meme avoir donné son préavis (date et forme). La condition de validité à savoir preuve de réception par l'un ou l'autre (qui n'est que matérialisé par l'A/R ) est donc bien respecté;

  10. #22
    Membre Junior Avatar de Scarlett
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    95
    Oui tout à fait d'accord.

    Toutes vos remarques me permettent de bien prendre conscience qu'en cas de tribunal, toutes ces opinions pourraient être reprises, pour ou contre moi. C'est déjà, je trouve, un gros avantage que m'offre ce forum.

    Pour Vevelte : en effet ce problème de date m'inquiète car les courriers se son croisés. Mon acceptation est datée du 14, postée le 15, et l'annulation du préavis est reçue par moi le 15 aussi. En effet, j'ai fait ma lettre le 14 au soir, le lendemain, je suis allée au travail, le soir, sur le chemin du retour j'ai fait quelques courses dont # Service de courrier # où j'ai envoyé mon RAR, puis, je suis rentrée chez moi où j'ai trouvé le courrier d'annulation.

    Pour le moment, je ne pense pas que mon locataire ait reçu le courrier d'acceptation que j'ai posté vendredi soir. Je crois que le locataire va m'appeler dès lundi ou mardi et dans un premier temps je pense que je vais tenter ce que propose Velvette (jouer l'abrutie est mon meilleur rôle !!! lol)

    Je vais lui dire que j'avais accepté son préavis pour l'arranger (d'autant plus qu'il me demandait de raccourcir les 3 mois s'il trouvait un autre appart et que j'ai répondu "reste à disposition pour envisager d'étudier la possibilité"), et, qu'après renseignements pris, l'annulation d'un préavis est impossible .... je verrais bien ce qu'il répond.

    De plus, comme dit Agnes, c'était bien un préavis sans aucune ambiguité, même si la forme n'était pas respectée. Le locataire le confirme lui-même. Voici le texte de son annulation :

    "Je vous prie de nous excuser pour la lettre que nous vous avons avons envoyer et qui spécifier un préavis pour quitter notre logement ... donc je vous demanderez de ne pas tenir compte de ma lettre du 7.12.2006 et annulation de notre préavis."

  11. #23
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Scarlett
    Oui tout à fait d'accord.
    Toutes vos remarques me permettent de bien prendre conscience qu'en cas de tribunal, toutes ces opinions pourraient être reprises, pour ou contre moi........ "
    Pour ou contre pas vraiment, si l'on suit la volonté justement de la cour de cass de bien précisé que faute de preuve de réception l'A/R faisait cet office. Donc a partir du moment ou il y a preuve............ Sans bien évidemment préjuger de l'issue jamais sure de tte façon à 100 %.

  12. #24
    Membre Junior Avatar de Scarlett
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    95
    Je reviens aujourd'hui pour la suite des évènements.

    Mon locataire m'a bien téléphoné quelques jours après la réception de mon courrier refusant l'annulation de son préavis.

    Sans jamais parler de la forme non recevable de son préavis je n'ai pas démordu de ma position, à savoir q'uil doit partir en mars.

    En effet, partant du principe que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, il ne pourrait en aucun cas se prévaloir d'un vice de forme pour faire annuler son préavis.

    Lors de la conversation, je lui ai indiqué que je voyais sur internet plusieurs annonces susceptibles de lui convenir tant du fait de leur situation géographique que financièrement.

    Il me répond qu'il n'a pas internet. Je lui ai donc proposé de l'informer des annonces que je trouvais.

    Je lui ai proposé 22 appartements. (j'ai gardé dans mon dossier toutes les annonces proposées, certaines avec photos etc)

    Tous pourris aux dires de sa femme.

    En plus j'ai contacté l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne qui m'a confirmé que le loyer que je prenais était tout à fait dans la moyenne, et qu'une très légère tendance à la baisse des loyers actuelle permet de trouver d'autres logement du même type dans le même quartier.
    (ce que j'ai constaté de fait puisque j'ai trouvé 22 logements)

    Je me suis trituré l'esprit pour savoir si je lui faisait des quittances de loyer laissant apparaître un retard de paiement important aux risques de l'empêcher de trouver autre chose. J'ai fini par couper la poire en deux en mettant comme date du paiement la date d'émission du chèque (chèque du 7, envoyé le 13 reçu par moi le 19, j'ai mis date de paiement le 7, ce qui pour un loyer payable avant le 1er est déjà pas mal)

    Aujourd'hui je dois faire une lettre RAR au locataire pour lui rappeler qu'il doit me contacter pour l'état des lieux qui devra être fait avant le 10 mars.

    Dois-je indiquer qu'au cas où ça ne serait pas fait, il serait sans droit ni titre et que lindemité d'occupation serait le double du loyer et que j'entamerai immédiatement une procédure d'expulsion avec demande de recours à la force publique ? mais si je rentre dans le jeu "squatt", je n'ai plus de bail .......

    Ou est il préférable de lui indiquer que je suis prête à l'assigner (genre je continue sur ma lancée comme si de rien n'était de façon qu'au pire des cas, c'est le bail qui continue et je pourrais lui délivrer mon propre préavis en décembre pour juin 2008 ?

    Ai-je bien cerné le problème ?

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