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Loi locataire 1948

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    94
    Pourrait-on m'expliquer en quoi consiste exactement cette loi ? Si elle est rattachée à l'appartement (comme une convention APL, par exemple) ou à l'occupant (comme les aides au logement) ? Si cette loi peut encore être appliquée et dans quelle condition ?

    J'explique le cas précis : trentenaires, nous regardons pour acheter du locatif afin de préparer notre retraite. Nous avons vu un appartement mais la locataire en place (elle a 35 ans) est sous la loi de 48 et a donc son loyer "figé" et n'est pas expulsable. C'est là que je voudrais des précisions. Comment une personne aussi jeune peut-elle jouir de cette loi ?

    Merci d'avance.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    elle a surement réintégr&#233 ; le domicile de ses parents et en a hérité ....
    bref si elle a 35 ans, dans un loi 48, je freine des 2 pieds !!!!

    dèja lire la loi et tous les sujets que vous pourrez trouver sur le net à ce sujet.
    Loyer et révision : logement soumis à la loi de 1948 - Service-public.fr
    Définition des logements soumis ou sortant de la loi de 1948 - Service-public.fr
    Sortie de la loi de 1948 - Service-public.fr
    etc .....

    c'est très compliqué, demande une précision d'horloger (!) et si vous êtes novices, je vous encouragerai à faire étudier le dossier par un avocat spécialisé dans cette loi. (sinon vous êtes partis pour la gloire)

    enfin, NON on ne peut plus déclaré un logement en loi 48 depuis le 24/12/1986.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    94
    Merci pour les liens et le conseil.

    Il semble hasardeux d'acheter cet appart'.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
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    1 370
    En effet la loi de 1948 est trés protectrice pour ses occupants de plus elle est transmissible aux décendants et ascendants vivant sous le même toit. Le loyer est souvent minoré malgré les augmentations annuelles de 4% environ. Pour sortir de la loi de 48 et pour faire court seuil de ressources et d'âge des occupants + logement remis au normes + nouveau bail dérogatoire de 8 ans avec augmentation progressive. Bref la vraie usine à gaz. Donc à votre place je n'investirai pas ce type de logement.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    94
    Merci pour vos conseils et avis éclairés.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nord.....
    Messages
    15 817
    Comme on dit en bourse: restez à l'écart.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    94
    Je reviens en quête de vos lumières.

    Nous avons trouvé notre bonheur en achetant l'immeuble dont j'ai précédemment parlé dans un autre sujet. Cet immeuble nous plaît de part sa situation, le fait qu'il ait plus de 500 m² de terrain et 3 appartements de type F3. Un bon héritage pour nos enfants.

    Voilà la raison pour laquelle je viens à vous : deux des appartements sont vides. Aucun problème avec ceci : qq travaux à faire, remise aux normes, rafraîchissements. Tout va bien puisque c'est vide. Le souci vient de l'appartement occupé : il est habité par une gentille mamie, un peu "envahissante" mais c'est de la curiosité et de l'envie de discuter. Cette dame a un bail de loi 48 et c'est là notre problème. Cette mamie a moins de 70 ans et a longtemps été seule dans l'immeuble. Du fait, elle a un pris "ses aises"...

    Dans son appartement, la colonne montante d'eau est en plomb, il y a une prise électrique à 50 cm de la baignoire, etc... Bref, pas mal de remise aux normes à faire et un réel danger tout de même. Ce bail de 48, nous aimerions bien le voir disparaître au profit d'un bail classique de type loi 89. Nous envisageons de faire mettre l'appartement de la mamie en APL. J'ai trouvé ce texte :
    Note rédigée par l’ Agence nationale pour l'information sur le logement – ANIL
    , il y est dit, si j'ai bien compris, que si le locataire accepte la convention, tout va bien, mais si le locataire refuse, il faut le faire changer de "statut" et passer "occupant de bonne foi" et ainsi, le refus,faire permuter le bail de 48 en bail de 89.

    Ai-je bien compris ?

    Nota : "notre" mamie paie moins de 200 euros de loyer alors que les loyers estimés par notre régisseur sont de 530/550 euros. Il est évident, je ne le cache pas, que notre motivation est aussi de rééquilibrer le loyer. D'autant plus que, si notre locataire se voit réhausser son loyer à 400 euros, nous pourrions baisser les loyers des deux autres appartements à 500/520 euros.

    Merci pour vos avis mais aussi conseils parce qu'il y a aussi une notion humaine et relationnelle dans tout ça.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    C'est beaucoup plus compliqué que cela , on ne peut imposer le changement de statut comme cela et suivant les ressources de votre mamie c'est impossible :

    Le bailleur ne peut proposer un bail de sortie :
    - aux locataires dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants du logement sont inférieures à un seuil de ressources fixé par décret.


    Procédure pour sortir de la loi de 1948.

    Le bailleur d'un logement classé dans les catégories II B et II C peut proposer à tout moment à son locataire, ou occupant de bonne foi, un bail de sortie par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

    Pour être valable, la proposition du bailleur doit être accompagnée des éléments ayant servi de référence à la fixation du loyer.
    Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret.

    A compter de la réception, le locataire ou l'occupant de bonne foi a un délai de 2 mois :

    - pour faire connaître au bailleur qu'il dispose de ressources inférieures au seuil fixé par décret.
    - pour faire connaître au bailleur son accord ou son refus du contrat proposé, ainsi que le cas échéant le montant des travaux dont il demande le remboursement.


    Dans les 3 mois suivant la réception de la proposition par le locataire, la Commission Départementale de Conciliation peut, en cas de désaccord ou d'absence de réponse, être saisie par le bailleur ou le locataire.
    Si aucun accord n'intervient, le juge peut être saisi par le bailleur ou le locataire dans les 6 mois suivant la réception de la proposition.

    Si aucun accord n'est trouvé entre le bailleur ou le locataire et si le juge n'est pas saisi à l'expiration du délai de 6 mois suivant la réception de la proposition du bailleur par le locataire, le logement reste soumis à la loi du 1.9.1948.

    Les baux de sortie IIB et IIC ne concernent pas les locataires ou occupants de bonne foi dont les ressources sont inférieures à un seuil fixé par décret.
    Pour les propositions de bail formulées au cours de l'année 2005, les seuils de ressources perçues en 2004 sont les suivants :

    -------------------------------
    |Nombres de|Revenus |Revenus |
    |personnes |nets |nets |
    |par foyer |I-D-F |Province |
    |----------|---------|---------|
    |1 pers. | 26530 19897 |
    |----------|---------|---------|
    |2 pers. 32376 24280 |
    |----------|---------|---------|
    |3 pers. | 38221 28666 |
    |----------|---------|---------|
    |4 pers. | 44067 33050 |
    |----------|---------|---------|
    |pers. en +| 5845 | 4384 |
    --------------------------------


    NB : ces ressources s'entendent du revenu net imposable, c'est-à-dire des ressources diminuées des différents abattements et déductions opérées par l'Administration Fiscale.


    -----------------------------------------------------------------------------------------
    Fiche Infologement


    Voir aussi ::
    http://www.paris.pref.gouv.fr/demarc...e.loi%2048.pdf.
    Dernière modification par Marieke ; 08/09/2007 à 19h21.

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    94
    Et le conventionnement APL, avec ou sans travaux, n'est-il pas en position de "Annule et remplace" le bail de 48 ?

    Les barêmes de fixation du loyer sont fixés par l'ANAH. Ne font-ils pas autorité ? Notre mamie peut-elle refuser le conventionnement et quelles en seraient les conséquences ?

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Citation Envoyé par Aleister Voir le message
    Et le conventionnement APL, avec ou sans travaux, n'est-il pas en position de "Annule et remplace" le bail de 48 ?

    Les barêmes de fixation du loyer sont fixés par l'ANAH. Ne font-ils pas autorité ? Notre mamie peut-elle refuser le conventionnement et quelles en seraient les conséquences ?
    NON en aucun cas ... et heureusement !

    comme dit précédemment, rien n'est simple en loi 48: faites très attention et ne vous lancez pas dans des actions sans verifier avec un avocat spécialisé loi 48

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