Vos question à l'Avocat
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travaux et voisinage ....

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    36
    bonjour à tous,

    voila je vous expose mon probleme en quelques lignes...

    je viens d'acheter un appartement 4 pièces que je partitionne en 4 studios. Le notaire qui a effectué la vente est au courant du projet tout comme le syndic afin de faire cela dans la légalité.

    Début novembre, nous entamons la démolition des murs cloisons sans toucher aux murs porteurs puisque cela est interdit. lors de notre démolition, nous constatons une fuite d'eau venant de notre voisin du dessus.... nous lui signalons et devant son manque de réactivité nous le relançons plusieurs fois jusqu'au 5 dec.

    Le 6 decembre un plombier passe effectue des travaux (à priori...) mais le surlendemain nous constatons toujours la meme fuite.... cette fuite a certainement plusieurs années, seulement l'ancien propriétaire avait à cet endroit un local technique avec un faux plafond de 80cm environ ce qui explique à mon avis l'absence de détection.

    le problème c que hier il descend, trés énervé... en disant que par la faute de nos travaux son plancher s'est affaissé à cet endroit..... et qu'il nous demande de procéder aux réparations.
    de plus il y avait un murs cloisons sous l'affaissement et il nous dit responsable de ce fait.

    Moi je crois plutot que du fait du mauvais état du plancher, le sl a certainement bougé mais si celui ci avait été en bon état rien ne ce serait passé.

    Ma question, qui est responsable? qui doit faire marché son assurance? la responsabilité peut elle etre partagée? et enfin dans l'hypothese ou je serai responsable suis je couvert par une assurance puisque j'effectue moi meme les travaux sans l'aide de professionnel? (j'ai souscrit une assurance habitation pour cette appartement le 19novembre 2006

    en attendant vos réponses... merci d'avance. nico

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    Vous n'avez pas souscrit d'Assurance Dommage-ouvrage ?
    Vous deviez le faire même si vous faites vous même les travaux !
    Vous serez responsable de toute dégradation sur l'immeuble... et cela peut vous côuter très cher....votre assurance habitation ne couvre pas ces désordres ...

    http://www.netassurances.com/bibliot...on.asp#ouvrage
    http://www.logement.org/Proprietaire...es_ouvrage.htm

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    36
    Citation Envoyé par Marieke
    Vous n'avez pas souscrit d'Assurance Dommage-ouvrage ?
    Vous deviez le faire même si vous faites vous même les travaux !
    Vous serez responsable de toute dégradation sur l'immeuble... et cela peut vous côuter très cher....votre assurance habitation ne couvre pas ces désordres ...

    L'assurance construction: décennale et dommages ouvrage
    ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE
    mais j'ai l'impression que cette assurance est valable pour des travaux faisant l'objet d'un permis de construire... hors dans mon cas je ne modifie pas mon lot qd au cadastre, au vu du droit je réaménage simplement mon interieur bien qu'au final il y ait 4 studios. alors est ce une certitue que ma responsabilité civile ne marche pas dans ce cas ?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
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    12 405
    Vous êtes en train de nous dire que vous n'avez pas de permis, ni même de déclaration de travaux pour la transformation d'un appartement en studios ?

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonjour,

    L'assurance D.O concerne les travaux faits par une entreprise et permet que votre assurance règle le montant des réparations entrant dans le cadre de la Garantie Décennale.Ensuite ,votre assurance est remboursée.

    Les cotisations sont exorbitantes et peu d'assurances acceptent la demande des M.o.

    De toute façon,dans le cas présenté,la question ne se pose même pas.

    Je ne crois pas qu'il faille une demande de travaux ou un permis de construire pour ce genre d'intervention;Quelqu'un n'est pas du même avis?

    Quelle est la nature du plancher?
    Ce dernier paraît affaissé...comment cela se présente?
    Chez vous,que voyez-vous au plafond à son niveau?

    Normalement la suppression d'une cloison ne devrait pas mettre en péril la solidité de la stucture-ce n'est pas un mur porteur-jusqu'à preuve du contraire.

    Pour vous c'est quoi un mur cloison?

    Cdt

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Quand un particulier fait les travaux avec ses propres biceps, il ne peut pas souscrire de Dommages Ouvrages parce que la Dommages Ouvrage sert à préfinancer les travaux de réparation des sinistres relevant des ouvrages couverts en "asurance construction" (décennale, biénnale...).
    La DO préfinance, cherche les entrepreneurs responsables et se retourne vers leurs assurances.
    Et le particulier qui fait lui-même les travaux ne peut pas avoir d'asurance de constructeur, il n'est pas professionnel. Alors, vous déduisez la suite.

    La DO n'est pas obligatoire pour le particulier qui fait réaliser des travaux par des professionnels quand ces travaux sont pour son propre compte. Mais cela le prive de cet appui pour chercher les responsables. S'il a un sinsitre, il doit conduire lui-même la procédure pour se faire indemniser par les assurances construction des entrepreneurs.
    C'est vrai que les assureurs ne courent pas après les conrats DO pour les particuliers.

    Quand on transforme un logement en 4 logements, il n'y a pas changement de destination (cela reste toujours du logement), mais il y a un impact fiscal... Je m'aperçois que j'ai un trou dans a "culture sur les obligations de permis de construire" mais ce qui est certain c'est qu'il faut faire des déclarations aux impôts pour mettre le cadastre à jour et il y aura modification du réglement de copro. Il fallait donc une AG de copro pour vous autoriser de faire ces travaux. Est-ce le cas ?

    Côté permis de construire, avec les règles d'urbanisme, d'obligation de stationnement, non seulement relatives aux surfaces (inchangées si on divise un logement) mais également au nombre qui change... je reste perplexe...

    Côté plancher qui s'affaisse, je ne connais qu'une façon de procéder :
    - le voisin doit faire une déclaration de sinistre à son assureur multirisque habitation
    - qui fera diligenter une expertise
    - qui fera remplir un constat amiable avec vous et le syndic. La DO, pas obligatoire pour vous mais la multirisque... oui, vous dites l'avoir, pourvu qu'elle vous suive, car c'est pas évident qu'elle accepte le comprotement non habituel relatif à ces travaux plutôt lourds ! Et le syndic, il sera signataire du constat car il représente "la copropriété assurée en multirisques immeuble".
    - et l'assureur du voisin ne vous ratera pas (ne ratera pas votre assureur) si l'expert déclare que vos retraits de cloisons sont à l'origine du sinistre.

    Si vous n'avez pas fait de constat contradictoire de l'état des logements de vos voisins avant de commencer vos travaux, faute de preuve les logements des voisins sont considérés comme en état impeccable. Ce constat peut être fait sans huissier ==> contradictoire veut dire que s'il est signé par vous et le voisin, il a toute sa valeur.

    Autre point :
    - le plancher c'est l'ensemble "poutre, remplissage"... tout ce qui est "gros ouvrage structurant", donc à entretenir au titre des parties communes,
    - le parquet est le revêtement quand il est en bois, non structurant, à entretenir enpartie privative,

    Qu'est ce qui s'est affaisé, la plancher ou le parquet ?

    Vous dites avoir démoli des "murs cloisons". Je ne sais pas ce que c'est. Je ne connais que les murs, toujours porteurs, structurants, servant à rigidifier s'ils ne "portent" pas ==> bref ouvrages à conserver, si on veut les démolir, il faut conserver ou édifier des moyens structurant à leur place. Et je ne connais que les cloisons, jamais porteuses et qu'on peut retirer sans risque d'ébranler la structure.

    Mais, mais, dans les vieux immeubles, on trouve des cloisons en briques structurées de bois... Et les anciens avaient la mauvaise manie de les utiliser pour soulager les grandes portées des poutres en bois des planchers ! Alors ce ne sont pas des cloisons, même si elles sont fines, ce sont des murs ! à ossature bois. Ils n'ont pas besoin d'être épais pour être costauds et servir à quelque chose.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    55 711
    Citation Envoyé par Fredval
    Quand un particulier fait les travaux avec ses propres biceps, il ne peut pas souscrire de Dommages Ouvrages parce que la Dommages Ouvrage sert à préfinancer les travaux de réparation des sinistres relevant des ouvrages couverts en "asurance construction" (décennale, biénnale...).
    LE PARTICULIER - Vos droits au quotidien
    "Même si les particuliers ne sont pas sanctionnés, la souscription est toutefois recommandée.
    En effet en cas de sinistre, le constructeur reporte souvent sa responsabilité sur un autre intervenant (le fabricant du matériel par exemple). En cas de litige, chacun se rejette la responsabilité du sinistre.
    Le fait de souscrire une DO permet de confier à l'assureur le soin de régler le dossier, et d'intervenir au plus vite pour réparer le sinistre.
    Dans la pratique, il n'est pas rare de constater le refus des assurances de garantir en dommage-ouvrage.
    Pour y remédier, l'intéressé peut saisir le Bureau central de tarification de l'assurance construction
    Ce bureau fixe le montant de la prime à laquelle la compagnie d'assurance est tenue de proposer la garantie. "

    Donc il peut bel et bien.... et c'est fortement conseillé pour ne pas se retrouver dans les ennuis.......surtout en copropriété ....

    "La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction aussi bien pour le constructeur, que pour le particulier:

    - pour le constructeur: il doit couvrir sa responsabilité décennale
    - pour le particulier: il doit souscrire un contrat de dommages ouvrage

    L'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.

    Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs. Seul l'état, lorsqu'il "construit pour son compte" échappe à cette obligation d'assurance. Les professionnels qui contreviennent à cette obligation sont, quant à eux, passibles de sanction pénale.

    Les sanctions pour défaut d'assurance dommages ouvrage sont identiques à celles qui sont prévues pour défaut de l'assurance responsabilité décennale, à deux particularités près:

    - les sanctions pénales ne visent pas le simple particulier construisant un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par sa proche famille .
    - le particulier est cependant passible d'une sanction indirecte le jour où il vendra sa maison car la mention de l'existence ou de l'absence d'assurance est présente sur l'acte de vente. En cas d'absence de garantie, l'immeuble peut subir une moins value qui restera à la charge du vendeur."

    Citation Envoyé par Fredval
    La DO préfinance, cherche les entrepreneurs responsables et se retourne vers leurs assurances.
    Et le particulier qui fait lui-même les travaux ne peut pas avoir d'asurance de constructeur, il n'est pas professionnel. Alors, vous déduisez la suite.
    La DO n'est pas obligatoire pour le particulier qui fait réaliser des travaux par des professionnels quand ces travaux sont pour son propre compte. Mais cela le prive de cet appui pour chercher les responsables. S'il a un sinsitre, il doit conduire lui-même la procédure pour se faire indemniser par les assurances construction des entrepreneurs.
    C'est vrai que les assureurs ne courent pas après les contrats DO pour les particuliers.
    Voir ci-dessus...
    Mais c'est possible ....mais cela coûte très cher ...évidemment
    C'est vrai qu'elle n'est pas obligatoire ....mais...on n'est jamais assez prudent ...

    Citation Envoyé par Fredval
    Quand on transforme un logement en 4 logements, il n'y a pas changement de destination (cela reste toujours du logement), mais il y a un impact fiscal... Je m'aperçois que j'ai un trou dans a "culture sur les obligations de permis de construire" mais ce qui est certain c'est qu'il faut faire des déclarations aux impôts pour mettre le cadastre à jour et il y aura modification du réglement de copro. Il fallait donc une AG de copro pour vous autoriser de faire ces travaux. Est-ce le cas ?
    La copropriété a du vous demander de fournir un projet défini par un architecte ou un Maitre d'oeuvre pour autoriser les travaux non ?
    "Quand vos travaux se limitent à des transformations intérieures sans intervenir sur le gros oeuvre, vous pouvez agir librement. Encore faut-il que vous teniez compte de la tranquillité du voisinage, si vous changez la moquette par du parquet, par exemple.
    Quand vous touchez aux parties communes, vous devrez obtenir l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires. Selon la nature des travaux, vous devrez rassembler plus ou moins de suffrages : la majorité absolue de tous les autres propriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriét&#233 si vous voulez abattre un mur porteur ou ouvrir une fenêtre, la double majorité réunissant les deux tiers des voix (article 26) pour acheter les combles en vue de les aménager, par exemple. L'accord de la copropriété ne vous dispense pas d'obtenir l?autorisation de la municipalité quand c'est nécessaire."
    Là vous touchez au gros oeuvre...


    Citation Envoyé par Fredval
    Côté permis de construire, avec les règles d'urbanisme, d'obligation de stationnement, non seulement relatives aux surfaces (inchangées si on divise un logement) mais également au nombre qui change... je reste perplexe...
    Exact il y a obligation de créer 1 ou 2 places de parking par logement donc il faut bien au moins une autorisation d'aménagement et il y a modification d'usage car création de logements supplémentaires 1 devient 4 avec les contraintes d'Urbanisme qui y sont liées....pour moi ce serait logique qu'on demande un PC
    Pareil les PC font référence au gros oeuvre...
    Au fait quelle surface fait l'appartement ?

    Citation Envoyé par Fredval
    Côté plancher qui s'affaisse, je ne connais qu'une façon de procéder :
    - le voisin doit faire une déclaration de sinistre à son assureur multirisque habitation
    - qui fera diligenter une expertise
    - qui fera remplir un constat amiable avec vous et le syndic. La DO, pas obligatoire pour vous mais la multirisque... oui, vous dites l'avoir, pourvu qu'elle vous suive, car c'est pas évident qu'elle accepte le comprotement non habituel relatif à ces travaux plutôt lourds ! Et le syndic, il sera signataire du constat car il représente "la copropriété assurée en multirisques immeuble".
    - et l'assureur du voisin ne vous ratera pas (ne ratera pas votre assureur) si l'expert déclare que vos retraits de cloisons sont à l'origine du sinistre.
    Si vous n'avez pas fait de constat contradictoire de l'état des logements de vos voisins avant de commencer vos travaux, faute de preuve les logements des voisins sont considérés comme en état impeccable. Ce constat peut être fait sans huissier ==> contradictoire veut dire que s'il est signé par vous et le voisin, il a toute sa valeur.
    Autre point :
    - le plancher c'est l'ensemble "poutre, remplissage"... tout ce qui est "gros ouvrage structurant", donc à entretenir au titre des parties communes,
    - le parquet est le revêtement quand il est en bois, non structurant, à entretenir enpartie privative,
    Qu'est ce qui s'est affaisé, la plancher ou le parquet ?
    Vous dites avoir démoli des "murs cloisons". Je ne sais pas ce que c'est. Je ne connais que les murs, toujours porteurs, structurants, servant à rigidifier s'ils ne "portent" pas ==> bref ouvrages à conserver, si on veut les démolir, il faut conserver ou édifier des moyens structurant à leur place. Et je ne connais que les cloisons, jamais porteuses et qu'on peut retirer sans risque d'ébranler la structure.
    Mais, mais, dans les vieux immeubles, on trouve des cloisons en briques structurées de bois... Et les anciens avaient la mauvaise manie de les utiliser pour soulager les grandes portées des poutres en bois des planchers ! Alors ce ne sont pas des cloisons, même si elles sont fines, ce sont des murs ! à ossature bois. Ils n'ont pas besoin d'être épais pour être costauds et servir à quelque chose.
    Entièrement d'accord ......Il ne faut pas faire n'importe quoi et prendre l'avis de professionnels avant de tout enlever si ce sont des murs que vous avez abattus, comme dit FREDVAL ...bonjour les dégâts....on ne s'improvise pas maitre d'oeuvre....ou architecte...comme cela...
    L'assureur risque de ne pas vous suivre....en cas de dégats chiffrés importants....
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 20/12/2006 à 12h54.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    OK, l'obligation d'asurance décennale est dans la même loi que celle de la DO. Mais ces 2 assurances sont complètement différentes.
    La décennale n'est possible que pour les professionnels constructeurs. La DO, c'est pour le maître d'ouvrage (le client) et elle préfinace.... (déjà expliqué).

    Si Niconice fait ses travaux tout seul, sans entrepreneur, il ne peut pas souscrire de DO, même s'il demande l'aide du Bureau central de tarification de l'assurance construction. S'il le pouvait, cela deviendrait trop facile de "faire de l'escroquerie à l'assurance". Il se trouverait à la fois victime et "coupable".

    En plus, dans le cas de Niconice le sinistre c'est pas du décennal, c'est du responsabilité civile... Le sinistre, il vient d'intervenir pendant les travaux ! La décennale, elle commence à l'achèvement des travaux (de ses travaux qu'il ait en ce moment, s'il les fait faire par des professionnels) !

    Niconice ne peut trouver de l'aide qu'auprès de sa multirisques habitation.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    1 370
    Si vous êtes assuré faite une déclaration à votre assureur qui je pense mandatera un expert et cela se réglera entre assurances

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonsoir,

    Il me semble que la question vous aété posée;habitez-vous dans un ensemble avec plusieurs coppropiètaires?

    Marieke,je rebondis sur la Garantie décennale pour un problème perso.Aussi je pose un nouveau post;merci de le consulter

    Cdt

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    36
    Citation Envoyé par Yeuse
    Vous êtes en train de nous dire que vous n'avez pas de permis, ni même de déclaration de travaux pour la transformation d'un appartement en studios ?
    il n 'y a pas besoin de permis puisque je réaménage une partie privée sans en changer la destination en effet.
    -----
    Citation Envoyé par Vevelte
    Bonjour,

    L'assurance D.O concerne les travaux faits par une entreprise et permet que votre assurance règle le montant des réparations entrant dans le cadre de la Garantie Décennale.Ensuite ,votre assurance est remboursée....
    au niveau du plafond je vois les poutres directement puisque j'ai déposé le plafond au vu des traces d'humidités.

    son planché est moisi et porte effectivement des traces de moisissure...

    le mur que j'ai enlevé etait un mur non porteur en brique de 7 cm de large.

    par contre chez lui effectivement il y a une fissure sur le mur de la cuisine / salle de bain. et le petit mur de brique devait aidé a soulagé la poutre de l'hulmidité dont elle etait victime....car du bois mouillé s'affaisse forcement...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 17/12/2006 à 17h26.

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    36
    Citation Envoyé par Vevelte
    Bonjour,

    L'assurance D.O concerne les travaux faits par une entreprise et permet que votre assurance règle le montant des réparations entrant dans le cadre de la Garantie Décennale.Ensuite ,votre assurance est remboursée....
    au niveau du plafond je vois les poutres directement puisque j'ai déposé le plafond au vu des traces d'humidités.

    son planché est moisi et porte effectivement des traces de moisissure...

    le mur que j'ai enlevé etait un mur non porteur en brique de 7 cm de large.

    par contre chez lui effectivement il y a une fissure sur le mur de la cuisine / salle de bain. et le petit mur de brique devait aidé a soulagé la poutre de l'hulmidité dont elle etait victime....car du bois mouillé s'affaisse forcement...
    -----
    Citation Envoyé par Fredval
    Quand un particulier fait les travaux avec ses propres biceps, il ne peut pas souscrire de Dommages Ouvrages parce que la Dommages Ouvrage sert à préfinancer les travaux de réparation des sinistres relevant des ouvrages couverts en "asurance construction" (décennale, biénnale.......
    c le plancher et non le parquet.. .il n'y a pas eu de constat d'huissier quand à l'etat de son appartement.
    chose que j'ai oublié de précisé nous sommes dans un immeuble qui a 120 ans ! donc il a bougé et moi meme j'avais deja des fissures dans le logement que je réaménage ...

    mais coté mur porteur c du costaud !! 70 cm d'épaisseur

    sinon au niveau fiscal, le notaire nous a dit que tant que le cadastre ne reconnait pas la division nous ne sommes pas hors la loi... donc qui a raison?
    -----
    Citation Envoyé par Marieke
    c mon troisieme projet immobilier de ce genre donc j'essaye bien entendu de ne rien improviser.

    Un ingenieur béton nous a fait une attestation disant que le plancher pouvait supporter 4 studios à la place d'un quatre piece.
    nous avons egalement des plans fait par mes propres soins sur logiciel informatique avec calcul des resistances des materiaux, des dépenses énergétiques et et de l'isolement phonique.

    le notaire etait au courant du projet , tout comme le syndic qui nous a lui meme confirmé qu'il n'y avait pas besoin de soumettre le projet en assemblée générale puisque ceal concernait l'aménagement interieur de notre appartemenbt et non pas une modification de la destination. La question se posera si un jour nous voulons obtenir la reconnaissance au niveau du cadastre des 4 studios puisque pour cela il aut déja rediviser le lot actuel en 5 lots (4appartements + un couloir).

    En fait à ce jour j'ai simplement changer la disposition des murs "léger" (donc non porteur) soit en carreau platre soit en briquette (7cm max d'épaisseur) et aujourd'hui mon voisin me dis etre sinistré du fait des changements que j'ai fait... mais bon l'eau est trés trés dévastatrice et peut etre que le petit mur qui se trouvait non loin de la fuite soulageait la poutre mouillée... mais ce n'est pas sa destination initiale il me semble ... je dois pouvoir modulé l'interieur de chez moi sans me dire uqe le voisin a fragilisé la poutre maitre de son planché .. non? en fait ma question c'est ça ?

    autre chose, le propriétaire de l'appartement a rempli un constat de dégat des eaux avec moi mais c pas au locataire de le faire? et quand je lui ai posé cette question il m'a dit que officielement il habitait ici .. et que c'etait des amis à lui qui occupait l'appart en fait et cela explique pourquoi il rempli le constat en son nom.... mais bon ça fait 3 ans que "ses amis " sont dans l'appart en question.. est ce que cela est normal?
    ----
    Citation Envoyé par Vevelte
    Bonsoir,

    Il me semble que la question vous aété posée;habitez-vous dans un ensemble avec plusieurs coppropiètaires?

    Marieke,je rebondis sur la Garantie décennale pour un problème perso.Aussi je pose un nouveau post;merci de le consulter

    Cdt
    oui il y a plusieurs co propriétaire dont la mairie qui est majoritaire avec pres de la moitié
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 20/12/2006 à 12h54.

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