Vos question à l'Avocat
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problème sur une opération terrain+maisons...

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    45
    Bonjour,

    Une agence immo m'a proposé un terrain pour réaliser une opération immobilière (terrain + plusieurs maisons) dans le but de les louer par la suite). mi- juillet 2005

    Le vendeur du terrain est une SARL (marchands de biens), et il était prévu que cette société réalise les travaux de construction avec une autre de leur SARL de BTP.
    Et c'est l'agence tenue aussi par un membre de la famille du vendeur (celle qui me vend le terrain) qui auraient mis en location les maisons. Jusque là pas de problème.

    J'avais mentionné sur le compromis de vente prévoyait deux conditions suspensives : l'obtention d'un prêt et l'obtention d'un certificat d'urbanisme pour ce un projet aussi volumineux.

    Aucun problème côté CU. Mais pour le prêt, aie!!! La banque m'informe de son refus 15 jours après la date de signature. Les ennuis commencent...

    Il faut dire que le dossier était très complexe et l'agence immobilère n'avait mentionné sur le compromis que 2 mois de répit pour le financement. Alors que pour ce genre de projet il en fallait 1 ou 2 en plus. (je n'ai su cela que tardivement!)


    Bref....j'ai informé le notaire immédiatement. Mais une lettre de ce dernier en retour m'informe que ses clients ont l'intention de me réclamer 10% du terrain fin 2005.

    Les vendeurs m'assignent en juillet 2006!


    Enfin, après une étude des documents au greffe du tribunal de commerce ad hoc, il ressort qu'effectivement la personne qui me vend le terrain possède pas moins de 4 sociétés : 1 de démolition-terrassement-gros oeuvre, 2 de construction de pavillon, 1 location, et 1 de type marchands de biens.


    Ce constat est étonnant, d'autant que c'est la société de gros-oeuvre qui m'a adressé le devis travaux (société dans laquelle son fils a des participations). Pourquoi pas une de ses sociétés de constructeurs avec un CCMI en bonne et du forme....

    Donc je redépouille la proposition des travaux et effectivement je me rends compte d'une part que cela n'était pas un vrai contrat de construction CCMI, et il est vrai que l'opération correspond plutôt à une VEFA. (sans les garantie VEFA évidemment...) En fait dans mes problèmes, je suis plutôt satisfait que la banque n'ai pas donné suite. D'ailleurs si elle a tant tardé c'est peux être pour ces raisons, bref c'est pas le problème.

    Maintenant il faut que démontre:

    * Soit que cette vente rentre dans un cadre juridiqueparfaitement définie, "un terrain + participation aux travaux" impose un acte notarié de vente en l'etat futur d'achèvement(VEFA) et un contrat.

    * Soit que le fait de ne pas me transmettre me transmettre un CCMI dans les règles de l'art de la part des vendeurs qui pouvait me transmettre ce genre d'information est une faute, il avait tout à gagner.
    * Au lieu de cela l'étude de sol est une option à ma charge, l'assurance DO aussi, et binsûr l'assurance garantie de livraison à prix et delai convenu, etc...


    Personnellement je ne vois pas le rapport avec la VEFA, dans laquelle intervient un promoteur. Mais force est de constater que ce projet correspond parfaitement à un programme de VEFA.


    Alors le vendeur du terrain et qui est aussi constructeur des pavillons avait-il le droit de me proposer un tel projet?

    Pourquoi le responsable de l'agence immobilière qui a aussi des parts dans la société de construction a mis un delai de 2 mois sur ce projet (compromis signé mi-juillet)?

    Merci de votre collaboration
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 14/12/2006 à 11h13.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    Ce qu'on vous a présenté est effectivement une VEFA. Votre vendeur fait un acte de promotion, même s'il n'est pas promoteur à vos yeux et vous, vous achetez quelque chose qui n'est pas encore contruit.
    Vous achetez un ensemble immobilier, ce ne peut pas être un CCMI, MI veut dire maison individuelle... vous achetez plusieurs maisons qui seront sans doute, à terme, sur une seule unité foncière. Et mêm si le projet qu'on vous vend est assorti du "permis de construire valant division"... vous achetez un ensemble, pas une maison individuelle !

    Dans ce cas, il ne faut pas simplement demander du délai pour le financement mais il faut également imposer la condition suspensive d'obtention, non pas d'un CU mais du permis de construire pour le porjet qui bous est proposé et il faut décrire ce projet dans le compromis de vente.

    Je suppose que vous avez signé votre compromis cela chez le notaire du vendeur et que vous n'avez même pas pris votre propre notaire. Si vous aviez pris votre propre notaire, il vous aurait empêché d'être imprudent à ce point !
    Cela dit le notaire du vendeur est inattaquable même s'il n'a pas défendu vos intérêts, il a respecté le droit.
    Quoi que, vous avez peut-être signé ce compromis sans même avoir le concours d'un notaire (ce n'est pas interdit). Votre vendeur vous a donc fait signer ce qui l'arrangeait.

    Le vendeur vous assigne, il va certainement gagner.

    Votre unique piste de défense purrait être "l'aspect léonin" de votre engagement ! Mais c'est loin d'être gagné.

    A lire votre description, les interactions d'intérêt entre tous ceux qui contribuent à la vente et aux travaux ne sont pas interdites.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    45
    Merci pour votre réponse très complète, mais je ne peux pas croire que le vendeur puisse gagner.

    Je vous réexpose le pb rapidement, il n'y a pas eu un compromis mais 2.
    Le premier faisait état d'un projet identique terrain + 1 de immeuble de 10 logements.

    Je dépose logiquement le dossier à la banque et la demande de CU à la mairie.

    Lorsque j'ai déposé la première version du CU, elle a été refusée, car dans cette zone résidentielle, un immeuble ne peut être. Et deuxièmement le passage pour accèder à la résidence doit être de 8 m au minimum et dans mon cas je n'avais que 5 m en facade.

    De fait, l'agence m'a proposé après deuxième lecture du POS la réalisation de d'un autre projet de 8 maisons. J'ai redéposé les plans en mairie en suivants le conseils des architectes de la CAUE. J'ai obtenu le CU positif pour le projet projeté.

    Mais la date de signature se rapprochait.... et le devis travaux de la société ne n'avait toujours pas été transmis....Bref, j'ai dénoncé le présent compromis et demandé de signé un nouveau compromis, ce que l'agence et les vendeurs ont accepté, me donnant le jour du compromis le devis travaux.

    Et nous voici dans le coeur du problème, la banque a traîné plus que de raison et la réponse négative arriva trop tard.

    Pour plus de détail sur le projet:

    Le contrat ou devrais-je dire le devis travaux correspondait à la réalisation complète de 8 maisons depuis les fondations aux finitions y compris le raccordement à l'égoût et le tout pour un montant d'environ 600 keurs.

    Pour en revenir au "contrat", et bien il n'y avait pas de contrat de maitrise d'oeuvre libéllé comme tel, ni d'ouvrage, ni de CCMI. Juste un devis travaux, comme pour refaire sa salle de bain, sauf que dans le cas présent c'était pour 8 maisons! Le libéllé en tête etait "devis établis suivant les plans founis". Point barre. (ils ont repris simplement mes plans et ont chiffré le coût, c'est simple...

    Dans ces conditions, les vendeurs qui sont aussi les constructeurs font une opération lourde par le biais de deux sociétés distinctes, mais la société ne devait-elle pas me donner un contrat d'une autre nature à la vue de la complexité du dossier et des risque afférents, retard, vice de construction, assurance diverses?


    Je pense que le fait de me proposer un "dévis travaux" permet d'éviter aux vendeurs constructeurs de prendre les assurance afférentes normalement à ce type de projet, ce qui constitue un détournement de la loi 90-1129 du 19 décembre 1990. Ne serait que l'etude sol, quitte à me la refacturer.

    De plus il est évident que les vendeurs évitent aussi la garantie de livraison à prix et delai convenus, les idemnités, etc...Bref c'est la belle vie.


    En defintive, j'ai consulté qq archives,et lorsque le maitre d'oeuvre fournit de manière indirecte un terrain et se propose d'édifier un immeuble à prix convenu, il est tenu de conclure un contrat de type VEFA conforme au CCH sous peine de nullité du contrat.(CASS.CIVIII:7.12 .2005)


    Dans ce cas puis-je appeler en garantie le constructeur en cas de condamnation?

    Quant à l'agence et son devoir de conseil??? (n'oublions pas que c'est un membre de la famille et qu'il a des participations dans la société de ses parents qui devait réaliser les travaux)


    De fait si le contrat est frappé de nullité, le vendeur peux-t-il quant même me demander 10 % du terrain? Et sur quel base pourrait-il gagner?

    Confirmez-vous que le contrat est frappé de nullité. Dans ces conditions quels est le rôle du notaire?

    Pouvez developper un "aspect léonin?"


  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    J'ai redéposé les plans en mairie en suivants le conseils des architectes de la CAUE. J'ai obtenu le CU positif pour le projet projeté.
    Les architectes du CAUE, ils ne se sont certainement pas contentés de vous expliquer comment utiliser le terrain, ils ont certainement dû vous dire que vous devrez faire concevoir le projet définitif par un architecte (obligatoire pour ces surfaces,cf loi).

    Mais la date de signature se rapprochait.... et le devis travaux de la société ne n'avait toujours pas été transmis....Bref, j'ai dénoncé le présent compromis et demandé de signé un nouveau compromis, ce que l'agence et les vendeurs ont accepté, me donnant le jour du compromis le devis travaux.
    Pour en revenir au "contrat", et bien il n'y avait pas de contrat de maitrise d'oeuvre libéllé comme tel, ni d'ouvrage, ni de CCMI. Juste un devis travaux
    Et vous vous êtes engagés sur un simple devis, sans vous soucier si ce devis suffisait à couvrir toutes les dépenses qui allaient se présenter à vous ! et pas de contrat.

    (ils ont repris simplement mes plans et ont chiffré le coût, c'est simple...
    Et vous avez fait les plans et l'obligation d'architecte, c'est accessoire !

    Je pense que le fait de me proposer un "dévis travaux" permet d'éviter aux vendeurs constructeurs de prendre les assurance afférentes normalement à ce type de projet, ce qui constitue un détournement de la loi 90-1129 du 19 décembre 1990. Ne serait que l'etude sol, quitte à me la refacturer.
    Vous âtes hyper léger, mais là, en revanche, vous avez compris !

    e maitre d'oeuvre fournit de manière indirecte un terrain et se propose d'édifier un immeuble à prix convenu, il est tenu de conclure un contrat de type VEFA conforme au CCH sous peine de nullité du contrat.(CASS.CIVIII:7.12 .2005)
    Là ausi, vous avez su trouver un bon texte, mais je doute qu'un tribunal vous suive.
    1. Si un tribunal vous suivait dans ce raisonnement, à un stade plus avancé de votre projet, vous auriez beaucoup de chance, car vous n'avez pas de contrat, alors, comment le requalifier ? Et en plus, dans votre cas, comme vvous avez fait les plans, comme vous n'avez ait faire que le decvis des travaux, juridiquement, le maître d'oeuvre, c'est vous !
    2. N'oubliez pas que votre actuelle question porte sur votre désistement à acheter le terrain... vous n'évoquez pas votre désistement à faire faire les travaux... ça viendra peut-être car il semble que vous avez signé le marché de travaux en signant le compromis. Vous n'êtes donc pas dans le cas d'un contrat de constructeur que vous pourriez faire requalifier...

    Sincèrement, si on vous rend toute votre liberté, si on ne vous réclamme rien pour le désistement des travaux qui sembles juridiquement parfaitement bien commandés, si on ne vous impose qu'une indemnité d'immobilisation de 10 % de la valeur du terrain que vous n'acheterez pas alors que vous avez signé le compromis depuis une période plus longue que le délai des 7 jours ! vous allez vous en sortir sacrément bien ! Même si lors de la signature de ce compromis vous n'avez pas laissé d'indemnité d'immobilisation, même s'il n'y a pas de rubrique "indemnité d'immobilisation" dans votre compromis.

    Oui, le vendeur et sa troupe de "bras cassés" ont fait plein de bêtises graves condamnables et ils ne méritent que le bonnet d'âne mais vous, vous en avez fait encore plus. Mince, dans la vie, soit on réflechi avant, soit on accepte de payer ses propres bourdes, cela s'appelle la responsabilité et cela nourrit l'expérience !

    Faut pas plonge dans le grand bain sans avoir appris à nager avant !

    Vous avez voulu être plus forts que tous, économise le paiements des vrais professionnels compétents pour vous accompagner dans ce projet ambitieux. Vous avez voulu avoir 8 maisons pour 600 000 €. Mieux que les maisons à 100 000 € de Borloo ! Si c'était si facile, cela se saurait ! Même les promoteurs les plus kadors, les plus capables d'avoir des prix canon car ils "achètent beaucoup", ils ont besoin de subventions pour les sortir à 100 000 € prix de vente (et ils ne se gavent pas en marge pour ces opérations).

    Ca fait combien, 10 % du terrain ? Ca vous coûtera certainement moins cher que si vous l'achetez ce terrain et si vous cherchez à le revendre à un "promoteur" plus expérimenté que vous, qui montera bien son opération, qui commencera par vous faire signer un compromis qui lui offrira 2 à 3 ans de mou avant signature définitive !

    Si vous ne voulez pas y laisser toute votre chemise, vous pouvez toujours tenter de demander à un avocat si vous avez de quoi attaquer votre "vendeur" pour contrat léonin, abus de confiance, ou autre truc de ce type. Moi, j'y crois pas !

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    45
    où la la....vous m'avez mal compris!!

    Vos allégations sont mal fondées: je ne voulais pas du tout économiser à droite ou à gauche, et le rapport avec les maisons borloo est complètement injuste et hors de contexte.

    Une agence m'a proposé une opération immo dont les activités sont (agence immobilère, marchands de biens, négociations commercialisation de produits de construction neuve).

    De mon côté, je ne remercie les architectes CAUE qui m'ont conseillé sur la faisabilité de l'opération, les orientations des maisons etc.. mais c'est tout. Cela dit comme c'est gratuit, j'ai eu un joli croquis d'implantation que j'ai mis au propre pour la mairie et la société.


    Je suis bien d'accord que dans la vie on réfléchi, et c'est ainsi, que dans le devis au niveau des options à la charge du maître d'ouvrage était compris le desinateur d'intérieur, l'architecte, la DO, l'étude de sol.

    Non, je pense pas être le maître du monde. Mais c'est vrai que la subtilité CCMI ou VEFA m'avait échappé ( cela dit c'est un vide que j'essaye de combler justement par le biais de ce type de forum.)

    En définitive, j'avais un ensemble terrain + construction + options + CU préorationnel positif. Et oui, je pensais avoir mon suffisamment d'éléments pour savoir si une banque pouvait me suivre dans ce projet.

    J'ai été crédule de croire que je pouvais faire ce type d'opération, c'est une évidence. Et oui, j'aurais dû me faire assister d'un notaire pour le compromis, son avis m'aurait évité bien des emmer.......

    Si je dois payer les 10%, je les paierais, je trouve seulement anormal que ce type de professionnel puisse détourner ainsi la loi, sans être inquiéter!!


    Il est préciser au paragraphe J du compromis de vente sur la non réalisation de la condition suspensive

    «que si la non-obtention des prêts à pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi,ou tout abus de droit de l’acquereur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec au dossiers…..le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition réalisée, et en application de L’article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts..



    Sincèrement je ne pense pas avoir fait preuve de passivité, ou de mauvaise # Syndicat salarié #. Je voulais faire cette opération, mais je sui d'accord qu'il vaut mieux payer 10% du terrain que de ce retrouver avec des construction à moitié terminées lorsque les emprunts bancaire commencent...

    Mais pourquoi le professionnel de l'immobilier (l'agence) qui avait des intérêts dans l'affaire, à délibérément mis deux mois de delais?

    Une autre question, s'il est acquis que les vendeurs, via l'agence m'ont fait signer ce qui les intéressaient, je ne peux que m'intérroger sur la viabilité d'un tel devis? (Mais pourquoi ne serait-il pas réel, je rappel que les vendeurs ont une panoplie de société, alors pourquoi agir de la sorte?)

    Et enfin, je n'ai jamais dit que je me desistais donc il m'ont assigné..., c'est pas ça du tout, lorsque j'ai reçu le refus de la banque, adressé au notaire le courrier, ce dernier m'a notifie que les vendeurs avient l'intention de me demandé 10% (il ne faut pas retourner les rôles). Et cela est arrivé un ans après, si je prends la date de signature du compromis.

    J'aurais déposé dans un autre établissement si les vendeurs m'avait donné plus de temps, ils avaient intérêts puisqu'ils étaient aussi les constructeurs, non?

    A moins que le scénario était déjà prévu de longue date.


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