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Discussion : non conformité des tantièmes

  1. #1
    Membre Cadet

    Infos >

    Le syndic de ma copropriété me demande de faire procéder à un nouveau métrage de mon appartement afin de mettre en conformité la répartition des tantièmes. Mon bien se compose de 2 lots : lots 25 et 26.
    L'état descriptif de copropriété fait apparaître un lot n° 25 sous la désignation "LOCAL". Ce lot n°25 n'a plus de raison d'être car il fait partie intégrante de mon appartement depuis un certain temps déjà, dit le syndic.
    Dans le règlement de la copropriété et sur l'acte de vente, il est stipulé que mon bien comprend :
    - le lot 25 : un local d'une superficie de 14,68 m2 représentant 173/10.000 ème
    - le lot 26 : un appartement d'une superficie de 33,33 m2 représentant 455/10.000ème.
    Dois-je refaire procéder à un nouveau métrage de mon appartement ?
    Je ne comprends pas ce que veut faire le syndic exactement.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Sauf à ce que votre RC stipule des choses particulières sur la réunion des lots, vous êtes libre de réunir vos lots, et vous n'avez aucunement à faire "remesurer" votre lot. En général (mais le problème est assez complexe) vous êtes également en droit de changer l'usage de votre lot, tant qu'il reste conforme à la destination de l'immeuble. Changer un local en habitation dans un immeuble à destination d'habitation n'est donc à priori pas un problème.

    En revanche, votre lot 25, défini dans l'EDD comme un "local" a changé d'usage, puisqu'il est devenu partie intégrante de votre appartement . Ce qui peut éventuellement entrainer une modification des tantièmes de charges (et pas des tantièmes de copropriété).cf article 25 e de la loi de 1965
    e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
    Et c'est sans doute là que le bât blesse.

    Vous devriez demander (RAR) à votre syndic de vous écrire noir sur blanc sur quel fondement juridique il vous demande de faire remesurer votre lot. Car ça "Ce lot n°25 n'a plus de raison d'être car il fait partie intégrante de mon appartement depuis un certain temps déjà, dit le syndic.", c'est pas un fondement juridique, c'est une opinion. Aucune loi ne vous oblige à réunir officiellement vos deux lots pour n'en faire qu'un, quand bien même ils sont physiquement réunis. Vous pouvez très bien décider un jour de les re-séparer physiquement, par exemple pour les vendre séparément.

    ---------- Message ajouté à 12h10 ---------- Précédent message à 12h04 ----------

    Voir ICI un article intéressant sur le changement d'affectation des lots. Lisez bien votre RC et cet article. Il peut éventuellement être pertinent de demander à l'AG l'autorisation de changer l'affectation...
    Dernière modification par Ermeline ; 13/11/2016 à 12h15.

  3. #3
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    Ermeline a raison, demandez donc à votre syndic sur quelle base juridique se fonde leur demande...
    Avisez ensuite.

  4. #4
    Jinko
    Visiteur
    Il faut savoir de quels tantièmes parle le syndic. Les quotes-parts de parties communes sont intangibles.
    Il n'y a lieu à mesures de surface que s'il y a soupçon d'empiètement sur les parties communes.
    Les quotes-parts de charges d'administration et d'entretien de l'immeuble ne sont que très exceptionnellement modifiées. Il faut que la consistance des lots ait été profondément modifiée.
    Les quotes-parts de charges d'entretien et d'utilisation d'équipements communs peuvent être modifiées à la suite d'un changement d'usage d'un lot si l'utilité objective de l'équipement a évolué à l'égard du copropriétaire du lot à la suite du changement d'usage.

  5. #5
    Membre Cadet

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    Si j'ai bien compris, le syndic veut que je fasse une modification de l'état descriptif de division afin de réunir les lots 25 et 26, le 25 étant appelé "local" n'ayant plus lieu d'être. Car il marque ensuite : Cette situation, qui ne peut perdurer, a pour conséquence de rendre non conforme la répartition des tantièmes appliquée pour le calcul des quotes-parts de charges.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Votre syndic n'y connait rien. Vous êtes pas obligée de réunir vos lots 'officiellement".
    Pour les charges, les seules à (éventuellement) modifier, c'est celles du lot 25. Et encore, il faut que ce soit justifié. Autrement dit, c'est uniquement pour les charges d'équipement, s'il y en a, qui changent si vous passez de local à habitation.
    Vous avez quoi comme équipement commun ? Ascenseur ? Chauffage ? Autre ?
    Dernière modification par Ermeline ; 13/11/2016 à 23h13.

  7. #7
    Jinko
    Visiteur
    La réunion de deux lots pour ne former qu'un seul local est une opération fréquente qui ne nécessite pas de modification de l'EDD et rarement une modification de la répartition des charges. En quoi consistaient ces deux lots avant leur réunion ?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Je suis en accord avec mes collègues : aucune obligation de réunir les 2 lots dans un nouveau lot avec sa description dans un nouvel EDD. Par contre sachez que lorsque vous revendres, vous vendrez un lot "local" et un lot appartement, votre acquéreur peut estimer que le prix au m2 du local n'est pas le même que celui du lot appartement.

    Et effectivement, si vous avez changé l'affectation du local, et donc sa nature, il est possible que certaines charges dues à des servies et/ou équipement communs soient modifiées :
    " Article 10
    Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
    ..."

    Mais là sans plus de détails on ne peut être affirmatif.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Par contre sachez que lorsque vous revendres, vous vendrez un lot "local" et un lot appartement,
    L'observation de Rambouillet est juste. Et vous devrez donc informer l'acheteur que vous n'avez pas fait le nécessaire pour officialiser le changement d'usagz.

  10. #10
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    Je me permet de plussoyer (verbe du premier groupe) les intervenants.
    Je sais, c'est un post inutile, nonobstant qu'il permet d'appuyer les propos des bénévoles.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Ca n'a rien d'inutile d'appuyer les propos des autres

    Ca permet à celui qui écrit de savoir que la réponse n'est pas une opinion isolée, les autres se taisant parce qu'ils ont pas lu, ou qu'ils n'en savent rien....

    Et quand vous faites "répondre", l'abonné sait qu'il doit revenir voir, ce qui est pas le cas si vous cliquez juste "message utile"...

  12. #12
    Membre Cadet

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    Les seuls équipements communs sont le local vélos et le local poubelles/boîtes aux lettres qui sont éclairés. Le souci c'est que cela doit faire 15 ans que le lot 25 est désigné "local" alors qu'il faisait déjà partie de l'appartement. Moi j'ai acheté fin 2010. Quelqu'un d'autre m'a répondu que comme il y a une différence entre le titre de propriété, le règlement de copropriété et la situation réelle dans l'immeuble, il faut que je fasse modifier l'état descriptif de division afin qu'il corresponde à la réalité et qu'il me faut passer à mes frais par un géomètre et un notaire pour modifier l'EDD afin d'adapter les tantièmes à la situation réelle. Je précise que des tantièmes sont déjà comptés pour le lot 25.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Demandez à ce quelqu'un d'autre la base juridique de ce qu'il dit.

    Parce que dès que vous modifiez l'agencement de vos parties privatives, hop, le lot ne correspond plus à l'EDD.

    Vous, votre problème, c'est le changement d'usage du lot 25 par rapport à l'EDD. Donc relisez bien votre RC voir ce qu'il dit sur l'usage des lots, leur réunion, ect...

    Au vu des équipements que vous avez, soit rien, on ne peut augmenter les charges équipement.
    On pourrait éventuellement soutenir (Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 28 janvier 2016 N° de pourvoi: 14-2692 ) que lot 25 doit voir augmenter les charges générales, puisqu'une habitation, par exemple, va "produire" plus de poubelles qu'un "local", plus utiliser les évacuations communes, etc...

    Encore faudrait-il savoir ce qui a été fait comme travaux et si les tantièmes de votre lot 25 sont ou pas clairement sous évalués par rapport à un lot "habitation" comparable en situation et consistance . Est-ce le cas ? Vous pouvez décrire vos deux lots avec leurs tantièmes ? Tels que décrits dans l'EDD, puis telsque en réalité.
    Dernière modification par Ermeline ; 14/11/2016 à 11h27.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quelqu'un d'autre m'a répondu que comme il y a une différence entre le titre de propriété, le règlement de copropriété et la situation réelle dans l'immeuble,
    OUI et NON, sur votre titre de propriété, il doit être indiqué "local", ce qui ne correspond peut-être pas à la réalité effectivement maintenant, mais l'inconvénient est seulement au moment de la vente, comme déjà dit : vous vendrez un local....

  15. #15
    Membre Cadet

    Infos >

    Il n'a pas de base juridique. Il me parle de la loi sur la copropriété 65-557 et du décret 67-223. Il me dit que j'aurais dû demander que l'acte de vente mentionne clairement la réunion des 2 lots.
    En fait, au début, les appartements de cette résidence étaient loués en location et le local 25 était la buanderie : machines à laver. Il a été transformé en chambre par un ancien propriétaire et possède un lavabo et un chauffe-eau. Le lot 25 : 14,68 m2 représente 173/10.000 et le lot 26 30,33 m2 455/10.000.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    et sur votre acte de copropriété, il est dit quoi ?

    Il me dit que j'aurais dû demander que l'acte de vente mentionne clairement la réunion des 2 lots.
    ce n'est pas son problème : à ignorer.....

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le lot 25 : 14,68 m2 représente 173/10.000 et le lot 26 30,33 m2 455/10.000.
    Franchement, déjà obtenir une modif des charges générales, c'est loin d'être évident. Il faudrait qu'un copro assigne pour faire dire la répartition des charges générales hors la loi, et gagne.
    Lot 25, vous êtes à 11,78tantièmes par M2
    Lot 26, vous êtes à 15 tantièmes par m2.
    Sachant qu'on prend aussi en compte l'exposition, les fenêtres, et plein d'autres éléments pour calculer les charges générales, qui correspondent la plupart du temps aux tantièmes de copropriété.

    La différence est si peu flagrante, que perso je m'inquièterais pas.
    Je répondrais au syndic "merci de me dire exactement quel est l'article précis de la loi de 1965 qui m'oblige à faire ça", et que, comme le dit Rambouillet, ce que dit mon acte de vente, c'est un problème entre le vendeur et moi, et pas le sien.
    Dernière modification par Ermeline ; 14/11/2016 à 12h17.

  18. #18
    Membre Cadet

    Infos >

    Sur le CR de l'AG du 4/10/2015, il est marqué que "le calcul des tantièmes fait en 2005 n'est pas légal (proposition à revoter en AG 2016 pour reprendre les bases indiquées par le Notaire".
    Cela a effectivement été voté mais il n'y a pas de précision supplémentaire des bases indiquées par le Notaire.
    Pour ma part, j'ai 671/10000 de charges générales communes et 1833/9999 de charges communes bât. B et il y a un bâtiment A avec 10001 tantièmes.

  19. #19
    Pilier Cadet

    Infos >

    A mon avis (juste un avis, hein ?), je pense que votre syndic agit en étant téléguidé...
    Oui, il doit y avoir d'autres copro derrière cela qui ne doivent pas trouver "normal" cet état de fait, et pensent pouvoir faire quelques économies sur votre dos (en se disant que tantièmes = m²)

    Je le répète, ce n'est qu'un avis, mais en vous lisant, c'est ce qui me vient à l'esprit.

    Donc faite comme vous dit Ermeline et Rambouillet, qui sont souvent de très bon conseil.

    ---------- Message ajouté à 14h40 ---------- Précédent message à 14h38 ----------

    Oups, vous avez ajouté une réponse pendant que je répondais.
    Votre convocation à cet AG ne comporte elle pas des documents afférents à cette résolution ? Déjà, avec cela, vous auriez des éléments de réponse.

  20. #20
    Membre Cadet

    Infos >

    Dans la convocation à l'AG, il est noté "A ce jour, et ce jusqu'à la clôture de l'exercice 2015-2016, il s'avère que les tantièmes appliqués pour le calcul des quotes-parts de charges ne sont pas conformes à ceux définis dans l'état descriptif de copropriété. Cette situation ne saurait perdurer, car illégale.
    Et dans le procès-verbal de l'AG, il est noté :
    "Résolution N°14
    Remise en conformité des tantièmes définis au règlement de copropriété. Approuvé à l’unanimité.
    => Clarifier le lot N°25 – bâtiment B de Mme VD. En effet ce lot N°25 est désigné comme « local » dans l’état descriptif de copropriété alors qu’il fait partie intégrante de l’appartement de Mme D lots 25 et 26. Cette anomalie a pour conséquence de rendre non conforme le calcul des tantièmes appliqués pour le calcul des quotes-parts de charges. Une vérification/mise à jour est à réaliser afin de rendre conforme la répartition des tantièmes."
    alors que les tantièmes sont aussi différents pour tous les autres appartements du bâtiment B car il y a une partie en copropriété générale : le local vélos et le local poubelles - boîtes à lettres qui est écrit dans la répartition des tantièmes de 2005 pour 29,40 m2 alors que ce n'était pas mentionné dans l'état descriptif de division.

  21. #21
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Val7885 Voir le message
    Sur le CR de l'AG du 4/10/2015, il est marqué que "le calcul des tantièmes fait en 2005 n'est pas légal (proposition à revoter en AG 2016 pour reprendre les bases indiquées par le Notaire".
    Cela a effectivement été voté mais il n'y a pas de précision supplémentaire des bases indiquées par le Notaire.
    Pour ma part, j'ai 671/10000 de charges générales communes et 1833/9999 de charges communes bât. B et il y a un bâtiment A avec 10001 tantièmes.
    Là vous parlez de plusieurs bâtiments, il ne me semble pas l'avoir lu avant. Etes-vous concerné par les charges sur les deux bâtiments ? Vos deux lots se trouvent je suppose dans le même bâtiment ? A éclaircir, que dit le RDC ?

    Quant à ce qui concerne le changement que l'on vous demande, sachez qu'il exige l'unanimité et qu'il n'est sans doute pas justifié puisque si c'était un local servant de buanderie à tous, ce n'est plus le cas aujourd'hui et si charges il y avait, elles sont moindres aujourd'hui.

    Quant aux tantièmes originaux, ils sont immuables. Un chgt de destination d'un Lot n'entraîne aucune modification des tantièmes généraux liés au lot à l'origine de la copropriété.

    Voir ce lien
    http://www.legifrance.gouv.fr/affic...71&fastPos=1
    Dernière modification par laurapepi ; 14/11/2016 à 15h24.

  22. #22
    Pilier Cadet

    Infos >

    Cela n'a pas vraiment de sens.
    A moins que votre Règlement De Copropriété ne précise le mode de calcul des tantièmes, je ne comprend pas en quoi cela n'est pas conforme.
    D'un coté vous écrivez "il s'avère que les tantièmes appliqués pour le calcul des quotes-parts de charges ne sont pas conformes à ceux définis dans l'état descriptif de copropriété"
    Et de l'autre vous indiquez "Remise en conformité des tantièmes définis au règlement de copropriété"

    Ca se contredit... Soit les tantièmes utilisés sont ceux du RCP, soit ce n'est pas le cas.

    Ensuite, la réunion des lots, n'est pas en soit un motif pour modifier l'EDD ou le RCP. Le seul point qui n'est pas en votre faveur, et que l'EDD indique qu'une partie de votre logement est un local.
    La encore, il faudrait savoir précisément si votre RCP dispose de clauses spécifiques sur l'usage de ce local ou sa destination.
    Méfiez vous de ce qu'un syndic peut vous opposer, il arrive (trop souvent) que même eux, ne savent pas de quoi ils parlent.

  23. #23
    Membre Cadet

    Infos >

    Il y a 2 bâtiments A et B. Je suis dans le B. Je paie les charges communes bât. B et les charges communes générales mais aucune charge pour le bâtiment A

    ---------- Message ajouté à 15h31 ---------- Précédent message à 15h28 ----------

    Le règlement de copropriété ne précise pas le calcul des tantièmes. Et ce n'est pas moi qui ai écrit la contradiction mais le syndic dans la convocation et l'AG et le PV de l'AG

  24. #24
    Pilier Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Val7885 Voir le message
    Le règlement de copropriété ne précise pas le calcul des tantièmes. Et ce n'est pas moi qui ai écrit la contradiction mais le syndic dans la convocation et l'AG et le PV de l'AG
    Ce n'est pas contre vous, c'est ce que je relève quand je vous lis.
    J'avais cru à une erreur de frappe de votre part, mais si le syndic écrit ça, ben cela promet.

    Question subsidiaire, votre syndic vous a demandé cela sous quelle forme ? Par ecrit ? LRAR ?

  25. #25
    Membre Cadet

    Infos >

    Le syndic m'a demandé par lettre recommandée AR de faire procéder à un nouveau métrage de mon appartement afin de mettre en conformité la répartition des tantièmes.

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