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Achat bien immobilier seul mais acte de propriété aux deux noms
Discussion sur le thème : Propriétaire et Locataire

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    avec ma copine nous projetons d'acheter une maison. La situation est un peu particulière : elle vient d'avoir son doctorat dans un domaine qui recrute peu, mais plutôt que de continuer à payer un loyer pour X années, nous préférons acheter. De mon côté, je suis en capacité d'acheter tout seul.

    Notre question : est-il possible que j'achète seul et que lors du passage chez le notaire, nous précisons que la propriété est à nos 2 noms, selon des parts définies (par exemple, au hasard, 70%-30%) ?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Lors de votre demande de prêt, la banque exigera que votre copine soit co-emprunteur, ou au minimum caution.

    Vous pouvez très bien acheter en indivision en déterminant un pourcentage de propriété pour chaque indivisaire.

    Toutefois, sachez que même vous êtes le seul à financer ce logement, dès l'instant que votre copine sera propriétaire de 30 %, si vous veniez à vous séparer d'ici quelques années, elle serait en droit d'exiger de toucher 30 % de la valeur nette du bien (après remboursement des prêts bancaires).

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    merci pour votre réponse.

    Si je comprends bien : "Lors de votre demande de prêt, la banque exigera que votre copine soit co-emprunteur, ou au minimum caution." -> ça implique que, en gros, pour qu'elle puisse apparaitre sur l'acte de vente, il faut qu'elle apparaisse a minima comme caution du prêt bancaire ? ou est-ce qu'il n'y a pas de lien entre les deux, mais qu'il est préférable de faire ?

    Ensuite, je comprends bien les implications et complications que peuvent entrainer (pour moi), ce genre de pratique, mais merci pour le rappel, c'est toujours plus prudent.

  4. #4
    Pilier Cadet

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    Si elle n'a pas d'emploi sûr, il n'est peut être pas prudent de la mettre en caution. Je pense qu'il serait préférable de la mettre en co-emprunteur. Vous n'êtes pas obligé de rembourser le prêt à charge égale, sur une mensualité à 550 vous pouvez rembourser 500euros et elle 50, cela lui permettra en plus de payer un peu et de se sentir peut être un peu plus chez elle.

    Si toutefois vous changez d'avis et que vous vous mettiez seul emprunteur et propriétaire, il faudra ensuite repasser devant le notaire pour refaire un acte à vos deux noms (et payer les charges qui en découlent...), si vous êtes vraiment sûr de votre coup, il est donc effectivement mieux de mettre les deux noms dès le début.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Oui je comprends, idéalement, nous souhaiterions être coemprunteur, mais pour quelqu'un dans sa situation, les banques ne sont pas très souples (même pour s'engager sur des mensualités de 50€). Mais dans notre cas, ce serait effectivement la meilleure solution.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    nous souhaiterions être coemprunteur, mais pour quelqu'un dans sa situation, les banques ne sont pas très souples
    ?? Pourquoi cette affirmation ? Si votre amie détient une part de propriété du bien, il est indispensable qu'elle soit co-emprunteur : c'est ce qui se pratique régulièrement quand, dans un couple, madame ne travaille pas.
    De plus, dans votre cas, même si votre amie a du mal à trouver un emploi correspondant à sa formation, vous ne dites pas qu'elle ne veut pas travailler ; compte tenu de son niveau de formation, elle ne devrait pas rester très longtemps inactive. Si le prêt est accordé en ne prenant en compte que vos propres revenus, votre taux d'endettement sera amélioré dès que votre amie travaillera.
    (Il est plus risqué pour une banque d'accorder un prêt à un couple dont les deux travaillent et que l'un des deux cesse son activité quelques mois après avoir obtenu un prêt).

  7. #7
    Membre Benjamin

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    C'est ce que le banquier et des amis nous ont dit : le prêt avait plus de chances d'être accordé si je faisais la demande tout seul, dans la mesure où elle ne travaille pas.

    Pour moi aussi c'est un présupposé qui semble illogique, dans la mesure où, dans tous les cas, ça me semble plus rassurant pour un organisme de pouvoir compter sur 2 personnes (même si une d'elles est sans revenu) plutôt que sur une.

    Il serait donc possible et tout aussi faisable d'emprunter à deux, en partant du principe que j'assurerai la majorité du remboursement de l'emprunt (admettons, 80% et elle les 20% restants) ?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Pour la banque, l'important c'est que le prêt soit remboursé, peu importe d'où viennent les revenus. Et comme vous le dites, en cas d'impayés, la banque a plus de chances de récupérer les impayés si elle peut se retourner contre deux personnes au lieu d'une seule.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Toutefois, sachez que même vous êtes le seul à financer ce logement, dès l'instant que votre copine sera propriétaire de 30 %, si vous veniez à vous séparer d'ici quelques années, elle serait en droit d'exiger de toucher 30 % de la valeur nette du bien (après remboursement des prêts bancaires).
    Non, 30% de la valeur brute du bien.
    Si elle détient 30% de l'actif (le logement), elle a droit à 30% de la valeur de l'actif, tout comme vous avez droit à 70% de la valeur de l'actif. Le capital restant dû (le passif) est à payer par le ou les titulaires de la dette, le ou les emprunteurs, et donc par vous seul si vous êtes seul à financer le bien (seul contractant du prêt).
    Lorsque un actif et un passif sont détenus dans des proportions différentes, ça n'a pas de sens de calculer un actif net.
    Après, se greffent les questions d'enrichissement sans cause (elle ne paye rien et elle se retrouve propriétaire), et d'intention libérale (vous lui avez fait un cadeau de cet enrichissement).

    Le meilleur conseil : achetez dans des proportions conformes au financement, donc achetez seul si vous financez seul.

    Notre question : est-il possible que j'achète seul et que lors du passage chez le notaire, nous précisons que la propriété est à nos 2 noms, selon des parts définies (par exemple, au hasard, 70%-30%) ?
    La question est emprunte de non-sens : si les deux noms sont sur l'acte de vente, c'est par définition que vous n'achetez pas seul, mais à deux. Vous confondez en fait "acheter" et "payer". Mais il est bien possible d'acheter à deux en payant seul, mais c'est une très mauvaise pratique, source d'ennuis et de litiges lors d'une séparation et d'une revente.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Effectivement, il y avait une confusion entre acheter et payer. Vous avez bien compris : nous souhaitons acheter à 2 dans des proportions différentes et que je paye seul le bien.

    L'idée est que derrière, elle finance des travaux dans le bien acheté, à hauteur (proportionnelle) de son acquisition. Exemple : nous achetons une maison à 100 000€ sur laquelle est estimée 26 000€ de travaux (soit 20% de l'investissement), je paye la maison (80% de l'investissement total) seul et elle, par la suite, finance les travaux (20%, pour rappel).

    Est-ce légalement possible ? Compte tenu de la situation de chacun, est-ce la meilleure option ?

    Comme vous le rappeler, j'imagine sans problème que ça peut entrainer des complications en cas de séparation.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Est-ce légalement possible ?
    La loi ne se préoccupe pas de cela. Ce n'est ni légal ni illégal.

    Ce serait sans doute plus propre si elle utilisait 20000 pour l'acquisition (et vous 80000), pour que le titre 20/80 soit conforme au financement de l'acquisition, puis elle utilise 6000 pour les travaux et vous 20000 pour les travaux (environ 20% pour elle : 23%). Comme ça, la plus-value apportée au bien est à peu près conforme au financement des travaux.

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