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Contrat reservation VEFA

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    63
    Bjr,

    Nous avons signé un contrat de réservation pour une VEFA, il y a 1 an, avec un promoteur (P1).

    Entre temps, le PC deposé par le promoteur (P1) a été attaqué par un promoteur concurrent (P2), plus ou moins proprietaire du terrain voisin et en procès avec la mairie (elle-meme ex-proprietaire du terrain à batir et qui a donc choisi le promoteur P1 pour le projet de construction).
    Apparement, il y a eu un recours en suspension (rejeté au bout d'un mois) + un recours en annulation du PC.
    La procédure devant le TA a trainé en longueur et cela a donc debouché sur un accord amaible entre les deux parties (P1/mairie) et (P2).

    Le PC initialement accordé à (P1) a donc finalement été transféré à (P2) qui reprend le projet de construction (au fond, c'est une sombre histoire de gros sous et d'interets personnels entre P1, P2 et la mairie ...)

    Mais dans cette affaire nous avons été menés en bateau par la mairie et le promoteur P1, qui nous ont fait croire au fil du temps que la procedure allait tres vite etre reglée (alors que le conflit existe en fait depuis plus de 10 ans .... ce que nous avons appris après), puis dans un second temps que notre prix d'achat allait etre reduit de 10%. Evidemment, dans les faits ces deux promesses ne sont que des belles paroles ...mais qui nous ont malheureusement conduit à rester acquereur :-(

    Voila, le decors planté ! Et mes questions sont maintenant les suivantes :

    1- le contrat de reservation est-il toujours vallable compte-tenu que le RESERVANT a changé (aucune clause n'aborde se point dans le contrat) ?

    2- la date de signature de la vente etant evidemment dépassée quelles sont les obligations du nouveau promoteur ? Peut-il decider unilateralement d'annuler le contrat ? et si oui, sous quel(s) motif(s) ?

    3- le PC ayant été transféré, j'ai cru comprendre que le delai de recours des tiers est relancé pour 2 mois, est-ce exact ? si oui, pouvons nous déposer un recours sur le PC ? Sommes nous fondé pour le faire en n'etant pas voisin du terrain, et si non, pouvons nous quand meme deposer un quelconque recours sur le PC ?

    4- si le contrat de reservation reste vallable, pouvons nous faire trainer les choses en longueur en repoussant systematiquement la date de signature de la vente (puisque la date inscrite dans le contrat est de toute facon depassée et que ce n'est initiallement pas de notre fait) ?

    Les deux dernières questions ont pour objet de faire, a notre tour, trainer les choses en longueur pour faire pression sur le nouveau promoteur et obtenir notre remise de 10% (que nous a promis la mairie pour nous faire rester sur le projet ....), et accesoirement pour ne pas avoir a faire les avances de fond au cours de la construction (ce qui serait une maigre compensation au regard de ce que nous coutent tous ces retards: loyer a payer, assurance du pret, etc ...)

    Merci d'avance !

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    63
    Bjr,

    Personne n'a de reponse concernant ce cas ?

    Merci

  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    425
    un contrat de reservation????

    lorsque vous l'avez signé l'arreté de lotir etait validé???
    sinon il est impossible de faire signer un contrat de reservation ou compris valide tant que tout n'est pas en ordre au niveau du promoteur.
    ou en tout cas ils n'ont pas de valeur

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    63
    Citation Envoyé par Jack1000
    un contrat de reservation????
    Oui, un "contrat préliminaire de réservation", c'est courant pour les VEFA

    Citation Envoyé par Jack1000
    lorsque vous l'avez signé l'arreté de lotir etait validé???
    sinon il est impossible de faire signer un contrat de reservation ou compris valide tant que tout n'est pas en ordre au niveau du promoteur.
    ou en tout cas ils n'ont pas de valeur
    Pourquoi ? Quel est le rapport avec le sujet évoqué ?

    En tout cas, tout etait ok à ce niveau. Le contrat de réservation était parfaitement "vallable".

    Le problème qui se pose maintenant est le devenir de ce contrat du fait de la reprise du projet par un autre promoteur.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    63
    Je me reponds en partie (merci à ceux qui viendront confirmer, compléter ou infirmer mes reponses)

    Citation Envoyé par Jch91
    3- le PC ayant été transféré, j'ai cru comprendre que le delai de recours des tiers est relancé pour 2 mois, est-ce exact ? si oui, pouvons nous déposer un recours sur le PC ? Sommes nous fondé pour le faire en n'etant pas voisin du terrain, et si non, pouvons nous quand meme deposer un quelconque recours sur le PC ?
    Le permis est définitivement accepté, il n'y a donc plus de recours contentieux possible contre le PC.
    Il reste apparement une possibilité de recours pour "excès de pouvoir" contre la décision de tranfert du PC, (initiée et) acceptée par la mairie

  6. #6
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    425
    laissez tomber.. je suis desole je me suis tromper.

    jetais sur autre chose.

    je ne pourrai pas vous aider, je suis completement incompetent sur une grosse partie de tout ca!


    le mieux est de verifier aupres de votre notaire pour savoir ce qu'il en est de la reprise du contrat par un autre promoteur?

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    63
    Citation Envoyé par Jack1000
    le mieux est de verifier aupres de votre notaire pour savoir ce qu'il en est de la reprise du contrat par un autre promoteur?
    Merci quand meme
    Oui, j'ai deja contacté mon notaire ... pas de rendez-vous possible avant le 15 décembre, et impossible de le joindre directement au tél. , d'où mes questions ici

  8. #8
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
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    425
    comme je vous comprends...
    j'eu personnelement un notaire l'annee derniere qui netais jamais joignable...
    contact permanent par fax... et jamais de rendez vous avant les deux mois suivants.... j'ai changé depuis, et la vie est belle

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Que précise le contrat sur la date de réalisation de la vente?


    Vérifiez bien sur l’acte de vente et son éventuel cahier des charges annexé qu’il n’existe aucune clause stipulant des intérêts à la charge du vendeur.

    A titre exceptionnel, l'acquéreur peut demander en justice l'annulation du contrat avec éventuellement des dommages et intérêts.

    En revanche, vous avez la possibilité d’engager une action contre le vendeur, préalablement de l’en menacer soitpar une lettre recommandée avec accusé de réception soit par une sommation d'huissier, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ou de sa responsabilité quasi délictuelle, si le retard est dû à une faute de sa part. Il faut alors que vous ayez subi un préjudice matériel, direct et certain (perte de loyers par exemple) et que vous puissiez en justifier. Le lien entre la faute et le préjudice étant établi, vous pourriez obtenir du tribunal l’allocation de dommages et intérêts d’un montant correspondant à votre préjudice.

    Si l’acte porte un engagement exprès d’achever à une date ou période précise, la responsabilité est contractuelle (article 1147 du Code civil). Le risque est que le vendeur invoque une cause étrangère qui ne peut lui être imputée :
    - les intempéries présentant un caractère anormal ;
    - la force majeure ou le cas fortuit : ce sont des événements imprévisibles et indépendants du constructeur et de l'acquéreur;
    - le fait de l'acquéreur : celui-ci exige des travaux supplémentaires non prévus au contrat, ce qui augmente les délais de livraison.

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    63
    Citation Envoyé par Denis_63
    Que précise le contrat sur la date de réalisation de la vente?
    La vente devait etre réalisée au 31 mars 2006.
    La vente n'a pas pu être réalisée du fait du recours contre le PC.
    En consequence (et c'est apparement notre seul "droit") nous pouvions récupérer l'accompte versé au moment de la réservation (ce que nous ne souhaitions évidemment pas faire car l'achat du bien, de par son emplacement, nous interesse bcp !).

    Nous découvrons donc aujourd'hui que les "contrat péliminaire de réservation" pour les VEFA sont une vaste escroquerie ......
    Puisque ce "contrat" n'engage apparement pas du tout le vendeur, mais seulement l'acheteur ... Ainsi, si le vendeur ne veut plus nous vendre le bien, il n'a même pas à nous donner de motif !
    Apparement ces "contrats" n'ont aucune obligation légale et ils servent donc uniquement aux promoteurs pour récolter des accomptes et obtenir ainsi, plus facilement, les garanties banquaires nécessaires à leur projet ......

    Citation Envoyé par Denis_63
    Vérifiez bien sur l’acte de vente et son éventuel cahier des charges annexé qu’il n’existe aucune clause stipulant des intérêts à la charge du vendeur.
    Il n'y a pas encore eu d'acte de vente.

    Citation Envoyé par Denis_63
    A titre exceptionnel, l'acquéreur peut demander en justice l'annulation du contrat avec éventuellement des dommages et intérêts.
    Il n'y a pas eu d'annulation du contrat de réservation. Le promoteur avec qui nous avons signé ce contrat s'étant retiré du projet, tout se passe exactement comme si ce contrat n'avait jamais existé. Le nouveau promoteur n'a donc aucune obligation vis-à-vis de nous et peut vendre la maison que nous avons réservée (avec versement d'un accompte) à qui bon lui semble .....

    Citation Envoyé par Denis_63
    En revanche, vous avez la possibilité d’engager une action contre le vendeur, préalablement de l’en menacer soitpar une lettre recommandée avec accusé de réception soit par une sommation d'huissier, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ou de sa responsabilité quasi délictuelle, si le retard est dû à une faute de sa part. Il faut alors que vous ayez subi un préjudice matériel, direct et certain (perte de loyers par exemple) et que vous puissiez en justifier. Le lien entre la faute et le préjudice étant établi, vous pourriez obtenir du tribunal l’allocation de dommages et intérêts d’un montant correspondant à votre préjudice.
    Les préjudices subit sont:
    - nous continuons à payer un loyer
    - nous payons l'assurance du prêt signé pour cet achat qui n'a pas lieu
    - nous payons l'assurance habitation (obligatoire, dixit notre assureur, dès l'instant ou nous avons signé la reservation, si l'on souhaite bénéficier d'une assistance juridique en cas de problème - SIC -) ....

    Citation Envoyé par Denis_63
    Si l’acte porte un engagement exprès d’achever à une date ou période précise, la responsabilité est contractuelle (article 1147 du Code civil).
    Le contrat de réservation mentionné la date de livraison "3e trimestre 2007". Cette date ne sera evidemment pas tenue, mais comme de toute façon notre contrat de réservation n'a plus de valeur (vu que le promoteur qui l'a signé ne va pas réaliser les travaux) ....

    Genial ! Bravo le droit francais de l'urbanisme ! Je comprend maintenant pourquoi les promoteurs gagnent toujours à la fin ........

    La conclusion:
    - reprennez votre accompte (et merci pour les intérets)
    - retournez chez vous et merci d'avoir attendu pour rien pendant 1 an
    - retournez à la case départ, en passant par la case "vous avez signé un pret et payé des frais pour rien", et de*****z-vous pour trouver un nouveau bien a acheter avec un marché qui a augmenté depuis 1 an et des taux d'emprunts qui ont également monté entre temps ........

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Il me semble que vous avez une lecture assez radicale du droit et trés en diagonale des réponses qui vous sont faites.


    Que précise le contrat sur la date de réalisation de la vente?
    => vous n'avez pas recopiez le paragraphe en question de votre contrat.

    Il Le promoteur avec qui nous avons signé ce contrat s'étant retiré du projet, tout se passe exactement comme si ce contrat n'avait jamais existé. Le nouveau promoteur n'a donc aucune obligation vis-à-vis de nous et peut vendre la maison que nous avons réservée (avec versement d'un accompte) à qui bon lui semble .....
    => faux, la loi protège l'acquéreur et non le vendeur par de nombreuses garanties.

    En tant que constructeur, le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est soumis au régime de «garantie des constructeurs » des articles 1792 et suivants du Code civil (garanties décennale et biennale).

    D’autre part, l’article L 261-11 du CCH énonce que dans le cadre d’une VEFA, le contrat doit « préciser la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».

    -La garantie d'achèvement, fournie par un tiers (banque, établissement financier, etc.), est mise en oeuvre uniquement en cas de défaillance du vendeur. Elle prend la forme, soit d'une ouverture de crédit par laquelle le tiers s'oblige à avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, soit d'un cautionnement par lequel le tiers s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer ces sommes.

    -La garantie de remboursement consiste en l'engagement solidaire d'une caution à rembourser les paiements effectués par l'acquéreur en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement.


    Article L261-11
    Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
    a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
    b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
    c) Le délai de livraison ;
    d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
    Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.

    Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision.
    Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
    Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.
    Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
    Lorsque la vente a été précédée d'un contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation.




    1) Garantie relative aux ventes d’immeuble en l’état futur d’achèvement

    Cette garantie répond à l’obligation prévue par les articles R.261-21 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation relatifs aux ventes d’immeuble en l’état futur d’achèvement.

    Elle concerne les opérations de construction d’une maison individuelle en VEFA au coup par coup dont le mode de commercialisation s’apparente au contrat de maison individuelle.
    Elle est délivrée en faveur des acquéreurs et couvre l’achèvement du programme immobilier.
    Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d’achèvement à la garantie de remboursement et inversement.

    Article R261-21
    La garantie d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R. 261-17 prend la forme :
    a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
    Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution ;
    b) Soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
    Les versements effectués par les établissements garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits dans l'intérêt de la masse des créanciers.





    Elle prend fin à l’achèvement de l’immeuble dans les conditions prévues à l’article R.261-24 du Code de la Construction et de l’Habitation.

    Article R261-24
    La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article R. 460-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2.



    2) Garantie d’achèvement ou de remboursement

    Cette garantie répond à l’obligation prévue par les articles R.261-21 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation relatif aux ventes d’immeubles à construire.

    La Caution Mutuelle s’oblige, solidairement avec le Sociétaire Constructeur, à titre de caution solidaire, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
    Elle prend fin à l’achèvement de l’immeuble dans les conditions prévues à l’article R.261-24 du Code de la Construction et de l’Habitation.



    3). Garantie globale d’achèvement des lotissements

    La garantie est destinée à garantir l’achèvement des travaux d’aménagement prévus par l’article R.315-33b du Code de l’Urbanisme.

    Cette garantie permet au Sociétaire Lotisseur de commercialiser les parcelles d’un lotissement avant achèvement des travaux prescrits par l’arrêté administratif.
    Elle prend fin à l’achèvement des travaux dans les conditions prévues à l’article R.315-38 du Code de l’Urbanisme.


    4) Garantie de parachèvement des lotissements

    La garantie est destinée à garantir l’achèvement des travaux de finitions et prévue par l’article R.315-33a du Code de l’Urbanisme.

    Cette garantie permet au Sociétaire Lotisseur de commercialiser les parcelles d’un lotissement et de différer la réalisation des travaux de finitions sans avoir à consigner, en compte bloqué, une somme équivalente à leur coût.
    Elle prend fin à l’achèvement des travaux dans les conditions prévues à l’article R.315-38 du Code de l’Urbanisme.




    5) Garantie de paiement de marché privé de travaux

    Opérations groupées d’accession à la propriété
    La garantie de paiement de travaux au profit des entreprises de marché privé prévue par l’article 1799-1 du Code Civil, peut être délivrée au Sociétaire bénéficiaire pour cette même opération de la garantie d’achèvement.






    Article R261-17
    La garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération, soit de l'intervention, dans les conditions prévues ci-après, d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie.
    La garantie de remboursement est donnée par l'un des organismes indiqués à l'alinéa ci-dessus.






    Article R261-18
    La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes :
    a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;
    b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 p. 100 du prix de vente prévu :
    - par les fonds propres au vendeur ;
    - par le montant du prix des ventes déjà conclues ;
    - par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.
    Toutefois, le taux de 75 p. 100 est réduit à 60 p. 100 lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 p. 100 du prix de vente par les fonds propres du vendeur.
    Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations.






    Article R261-19
    La garantie d'achèvement résulte également :
    a) Si la vente porte sur une maison individuelle, dont les fondations sont achevées et à condition que les versements prévus n'excèdent pas au total :
    20 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;
    45 p. 100 à la mise hors d'eau ;
    85 p. 100 à l'achèvement de la maison.
    Le solde est payé ou consigné comme il est dit pour le solde prévu à l'article R. 261-14.
    Lorsque la maison fait partie d'un ensemble de plus de vingt maisons et que son utilisation implique celle d'équipements extérieurs communs, le bénéfice des dispositions ci-dessus du présent article est subordonné soit à la réalisation préalable des équipements nécessaires à l'utilisation de la maison vendue, soit à l'existence pour ces derniers de la garantie d'achèvement prévue par l'article R. 261-21.
    L'exécution des équipements ci-dessus est établie par certificat d'une personne qualifiée à cet effet ;
    b) Si la vente est réalisée par une société d'économie mixte de construction agréée à cet effet par le ministre chargé des finances et le ministre chargé de la construction et de l'habitation ou dont une collectivité publique détient au moins 35 p. 100 du capital social.






    Article R261-20
    Pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser :
    - que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ;
    - que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente.
    Les justifications sont constituées :
    - en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ;
    - en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier.


    Article R261-22
    La garantie de remboursement revêt la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement.






    Article R261-23
    Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l'exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21, à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente.
    Cette substitution doit être notifiée à l'acquéreur.

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    63
    bonjour,

    Je ne lis pas en diagonale. Par contre, à la lecture de vos réponses, j'ai la nette impression que vous répondez comme si nous parlions d'un "contrat de vente" (qui effectivement est un "vrai contrat" qui protège l'acquereur).

    Or, dans notre cas nous n'avons jamais pu signer le contrat de vente (relisez mon premier message), nous avons simplement signé un contrat préliminaire de réservation.
    Vous avez sans doute mal lu mon 1er message : le nouveau promoteur ne reprend pas l'execution des travaux, vu qu'aucune construction n'a été commencée (le PC subissait une requete en annulation devant le TA). Ce nouveau promoteur a négocier l'abandon de procedures en justice (dont une contre le PC en question) contre le transfert, à son profit, du PC.

    Il vient donc de récupérer le PC et il va entamer la phase de commercialisation du programme. Et dans ce cadre, il peut (et il va): augmenter les prix par rapport au projet initial et en particulier il a tout loisir de vendre à qui il veut la maison que nous avions réservé auprès du premier promoteur ...

    Je réitère donc mes propos ! C'est un contrat sans valeur qui est utilisé par les promoteurs dans le seul but d'obtenir leurs garanties banquaires.

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