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Discussion : Erreur dans le calcul de la surface. Loyer à réviser ? Incidence sur la taxe d'habitation ?

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je loue un appartement depuis quelques mois. J'en suis très content.

    Mais en comparant avec d'autres appartements, je me suis demandé s'il n'y avait pas une erreur dans la surface habitable indiquée dans le contrat de location, à savoir 58.86 m2. Comme je doutais de plus en plus, j'ai retrouvé un plan de l'appartement dans les documents fournis par le propriétaire.

    Les surfaces sont décrites comme suit :

    Entrée : 3.82 m2
    Cuisine : 5.21 m2
    Séjour : 18.57 m2
    Dégagement : 1.74 m2
    Chambre 1 : 11.31 m2
    Dressing ch1 : 1.40 m2
    Chambre 2 : 9.68 m2
    Placard ch2 : 1.33 m2
    Salle d'eau : 3.84 m2
    Wc : 1.42 m2

    Si on additionne toutes ces surfaces, on trouve 58.86 m2.

    Or, l'entrée de 3.82 m2 mentionnée se situe en dehors de l'appartement. C'est une partie du palier ! Donc c'est sûr que ça ne fait pas partie de la surface habitable.

    Le placard de 0.54 m2, c'est là où se situe le chauffe-eau et j'ai un doute. L'autre placard et le dressing peuvent être comptabilisés dans la surface habitable je suppose.

    Il y a donc au minimum 3.82 m2 de moins que ce qui est indiqué dans le contrat de location.

    Au moins pour le principe je compte bien le signaler au propriétaire car j'estime avoir été trompé. Je peux peut-être même obtenir une réduction du loyer ?

    J'imagine également que la surface habitable est prise en compte pour le calcul de la taxe d'habitation et là ça me dérange aussi.

    Qu'en pensez-vous ? Merci de votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour

    Non, la surface prise en compte pour la TH, la TEOM et la TF n'est pas la surface habitable mais une surface équivalente intégrant de nombreux éléments de confort et pour une faible partie la surface au plancher.

    Pour le reste, de quand date votre contrat de bail?

  3. #3
    Membre Junior

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    Le bail date du 29/12/2015.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Il vous reste deux jours pour contester le loyer en en demandant le rapport à la surface si vousvoulez que la contestation porte effet depuis le début du bail.

    Article 3-1 de la loi de Juillet 1989 (modifiée)



    Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

  5. #5
    Membre Junior

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    Oh, c'est un peu juste si il faut contester en recommandé avec A/R. Et la surface du placard contenant le chauffe-eau, ça fait partie de la surface habitable ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Normalement oui, mais les calculs des surfaces ne sont jamais choses aisées.

  7. #7
    Pilier Junior

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    Le chauffe-eau vous sert. Il est parfaitement normal que son encombrement soit compris dans la surface habitable. Ce que je ne comprends pas c'est que ce placard de 0.54 m² n'est pas dans l'énumération que vous indiquez.
    Pour l'entrée, je ne comprends pas. Les surfaces que vous indiquez, sont-elles récapitulées dans un tableau de surface ou est-ce que vous avez fait l'addition de ce qui est inscrit dans chaque pièce ?
    Votre logement correspond-il au plan ?
    Avant de dénoncer la surface tentez de bien vérifier votre analyse des documents que vous avez trouvé.

  8. #8
    Membre Junior

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    J'ai effectivement oublié d'indiquer le placard à 0.54 m2. Si on additionne toutes les surfaces de l'appartement, ça fait bien 58.86 m2.
    J'ai le plan de l'appartement. L'entrée de 3.82 m2 est bien en dehors de l'appartement.
    Sur le plan c'est décrit comme ça :

    Entrée : 3.82 m2
    Cuisine : 5.21 m2
    Séjour : 18.57 m2
    Placard : 0.54 m2
    Dégagement : 1.74 m2
    Chambre 1 : 11.31 m2
    Dressing ch1 : 1.40 m2
    Chambre 2 : 9.68 m2
    Placard ch2 : 1.33 m2
    Salle d'eau : 3.84 m2
    Wc : 1.42 m2
    Total : 58.86 m2
    Cave : 3.13 m2

    Sur l'annonce, ils avaient indiqué 58 m2. Sur le contrat de location, il est bien précisé 58.86 m2 de surface habitable. Je pense qu'ils ont juste oublié d'enlever les 3.82 m2 de l'entrée. Moi même je n'avais pas percuté de suite.
    Dernière modification par Trust ; 27/06/2016 à 00h22.

  9. #9
    Membre Junior

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    J'ai eu la réponse du propriétaire : "Je vous informe que le décompte de Surface a été déterminé dans la convention APL signée avec l’état le 16 juillet 2007." J'avais oublié de préciser qu'il s'agit d'un logement géré par une société d'HLM mais je ne vois pas ce que ça change. On se contente de dire que c'est l’État qui a signé la Convention mais sans répondre sur le fond et sans reconnaître l'erreur. Est-ce que le Médiateur de la République est compétent pour statuer dans ce domaine ?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Il est faut de dire que la convention détermine. D'ailleurs la phrase bancale démontre une belle arnaque mentale Elle a été déterminée dans....

    En fait le bailleur veut dire 'déclaré dans', ce qui ne démontre rien, en particulier pas qu'elle soit erronéne.
    Plutot qu'un médiateur, j'irais voir un Juge au tribunal d'instance apres avoir au moins un RAR et au moins une réponse négative, ce que je crois être le cas.

  11. #11
    Membre Junior

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    Le bailleur m'avait proposé de consulter la Convention signée avec L’État pour ce logement. Ça ne m'a rien apporté puisqu'il est juste indiqué 58,86m2 sans que cette surface soit détaillée. La position du bailleur est toujours la même : c'est l’État qui décide. Sauf que le bailleur doit s'assurer que le contrat de bail est conforme.

    La personne que j'ai rencontrée a reconnu a demi mots qu'il ne lui semblait pas logique que l'entrée non privative qui correspond à un couloir soit comprise dans la surface habitable. Mais la position de sa société est que c'est l'État qui décide.

    Comme j'ai laissé entendre que j'en avais parlé à un autre résident, la personne qui m'a reçue s'est renseignée et une demande va être faite auprès de la "Direction Départementale des Territoires".

    J'aurais pu envoyer un courrier recommandé avec A/R en leur demandant de revenir vers moi sous 8 jours mais de toutes façons on m'a dit que je n'aurai pas de réponse avant septembre vu la période. Ça peut attendre. Le problème c'est que si j'ai bien compris, toutes les surfaces des appartements de cette résidence ont été calculées comme ça. C'est peut-être ce qui explique l'agacement voire l'agressivité de la conseillère clientèle qui m'a reçue. Mais c'est aussi ce qui me pousse à ne pas laisser tomber.

    Je pourrais déjà envoyer un un courrier recommandé avec A/R demandant une diminution du loyer dans les proportions de l'erreur de surface et une révision rétroactive en me fondant sur l'Article R353-16 du Code de la construction et de l'habitation : "La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement."

    Dans l'article 1 de l'Arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation" il est précisé : "Pour la définition de la surface utile visée à l'article R. 331-10 et au 2° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moité enterré."

    Cette entrée ne peut donc pas être considérée comme faisant partie de la surface habitable.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    la personne qui m'a reçue s'est renseignée et une demande va être faite auprès de la "Direction Départementale des Territoires".
    C'est du flanc, et il n'en ressortira rien, vu que pour a signature de la convention, la valeur est déclarative.

  13. #13
    Membre Junior

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    Donc il ne vont pas répondre sur le fond et vont rester sur leur position ? Ce ne serait pas malin de leur part car si tous les locataires font la même démarche que moi avec révision rétroactive, ça va leur coûter plus cher.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Bonsoir,

    Sauf que l'article 3-1 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, ne prévoit pas de rétroactivité lorsque la demande est effectuée plus de 6 mois après la signature du bail :
    Article 3-1 En savoir plus sur cet article...
    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
    Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

  15. #15
    Membre Junior

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    Ah mince, c'est dommage que ça ne puisse pas prendre effet dès le début du bail. Un autre locataire, présent depuis plusieurs années et ayant constaté la même anomalie, va être encore plus déçu.

  16. #16
    Membre Junior

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    J'attends avec impatience la réponse de mon bailleur. Ils vont être obligés de réagir quoi qu'il arrive car ça fait boule de neige et tous les locataires se rendent comptent de l'erreur...

  17. #17
    Membre Junior

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    A priori je devrais obtenir gain de cause de mon bailleur qui a reconnu l'erreur dans la surface. Je ne sais pas encore si il va bien vouloir faire cette révision de manière rétroactive. Mais comme par hasard, je viens de recevoir une enquête sur l'occupation des logements sociaux visant probablement à me faire payer un sur-loyer. Ça ressemble à une vengeance. Je crois bien que je vais obligé d'avertir tous les locataires de la résidence de cette erreur. J'espère que les anciens locataires pourront obtenir gain de cause eux aussi... à condition que le bailleur fasse cette démarche.

  18. #18
    Membre Junior

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    Bonjour. Pour information, j'ai obtenu gain de cause pour une réduction de loyer à effet rétroactif. Merci pour vos conseils.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Merci de votre retour. Etes vous le seul à avoir bénéficié de cette réduction ou cela a-t-il été généralisé pour tous les autres locataires dans la même situation ?

  20. #20
    Membre Junior

    Infos >

    Au moins 3 locataires ont obtenu gain de cause. Ce sont ceux qui ont sollicité le remboursement. Je ne sais pas si les autres ont été remboursés spontanément.

    J'ai constaté que le bailleur n'avait pas fait de déclaration auprès des services des Impôts pour rectifier l'erreur. C'est donc sur la base de 60 m2 que la taxe d'habitation est calculée et non 55 m2. Apparemment les impôts ne vont rien faire pour contraindre le bailleur à faire une déclaration rectificative. C'est vraiment pénible.

  21. #21
    Pilier Sénior

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    Pour la taxe d'habitation c'est une autre surface qui entre en jeu, l'impact est négligeable.

    Parfois, quand on déclarer une modification pour les calculs de taxe TH, TEOM et TF il arrive qu'une baisse de surface car les coefficients autres sont ajustés ... à la hausse. Donc pour 2m2 habitable, qui induisent beaucoup moins que 2/60 d'effet, je ne dirais rien aux impots locaux.

    En revanche je soupconne que dans votre cas indépendamment des obligations de la loi de JUillet 1989, c'est la fixation du loyer social, basée sur les surfaces habitables des conventions qui est en cause, et sans doute que pour éviter tout problème, le bailleur a éteint l'incendie rapidement en y mettant du sien.

  22. #22
    Membre Junior

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    Oui, c'est la surface au sol et non la surface loi Carrez qui est prise en compte pour le calcul de la taxe d'habitation. Je crois que je vais en rester là si cette surface joue si peu dans le calcul.

  23. #23
    Pilier Sénior

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    c'est la surface au sol et non la surface loi Carrez qui est prise en compte pour le calcul de la taxe d'habitation.
    C'est plus compliqué que cela, elle est prise en compte un peu pour les premier m2, puis pas beaucoup pour les suivant.
    On corrige avec des m2 ajoutés, 4m2 pour une baignoire, 3 m2 pour une douche, je crois que c'est 2m2 par pièce chauffée,donc dans le total vos petits mètres carrés ne compteront pour rien du tout.
    SI le bailleur a omis a lave-main dans les c, vous serz au contraire augmentés;

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