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Répartition des charges non conforme au réglement de copropriété

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2012
    Messages
    8
    Bonjour,
    Le hall d'entrée et le local à poubelles de notre immeuble de 15 logements sont également utilisés par les locataires de 4 logements d'un immeuble accolé au notre.Le règlement de copropriété précise bien la participation des logements aux charges d'entretien et de rénovation du hall et du local poubelles.
    Après plusieurs réclamations, le syndic vient d'avouer que depuis l'origine, la clé de répartition des charges de notre immeuble n'inclut pas la participation des 4 logements aux charges du hall et du local poubelles et qu'une correction allait être faite prochainement .
    Il faut dire que le syndic appartient à la compagnie immobilière propriétaire de l'immeuble accolé au notre !
    Une rétroactivité ou un rappel de participation aux charges sur plusieurs années est-il possible ?
    Le quitus n'a jamais été accordé au syndic .

    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Capc
    Ancienneté
    juillet 2007
    Localisation
    Sud ouest
    Messages
    5 746
    Non puisque les comptes ont certainement été approuvés en assemblée générale.

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    11 501
    Bonjour,

    Non puisque les comptes ont certainement été approuvés en assemblée générale.
    Pas tout à fait

    Article 45-1 décret 1967

    L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
    Chacun des copropriétaires ayant trop payé peut donc contester ce qu'il a trop payé.RAR obligatoire, avec explications.

    Il a 5 ans pour ça. Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 8 février 2012, N° de pourvoi: 10-25951

    Reste à savoir qui va payer. En quels termes exactement les comptes ont ils été approuvés ? Déjà, s'il n'y a pas quitus, c'est une bonne chose.

    Et à quel titre l'immeuble d'à coté, qui ne fait pas partie de la copro, paye-t-il les charges de la copro ? Il y a une servitude, quelque chose ?
    Dernière modification par Ermeline ; 26/06/2016 à 00h10.
    Capc a trouvé ce message utile.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    6 047
    Bonjour,

    Avant de parler récupération de cherges/dépenses, il faut regarder la légalité de l'usage de ce local et du hall

    "Après plusieurs réclamations, le syndic vient d'avouer que depuis l'origine, la clé de répartition des charges de notre immeuble n'inclut pas la participation des 4 logements aux charges du hall et du local poubelles"
    Existe-t-il un document qui installe, explique, dit qu'il existe une servitude au profit d'un autre immeuble ? Est ce inscrit dans votre RdC ? A mon avis, il faut commencer par là ....

    qu'une correction allait être faite prochainement .Ne pas croire sur paroles !!!!!! le CS doit s'investir dans cette mise à jour ....

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    11 501
    Est ce inscrit dans votre RdC ?
    On dirait que oui, c'est ça qui est bizarre...

    Le hall d'entrée et le local à poubelles de notre immeuble de 15 logements sont également utilisés par les locataires de 4 logements d'un immeuble accolé au notre.Le règlement de copropriété précise bien la participation des logements aux charges d'entretien et de rénovation du hall et du local poubelles.
    A moins que ce soit, en fait, deux bâtiments différents mais la même copro?

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2012
    Messages
    8
    En effet, il s'agit d'un bâtiment différent mais de la même copropriété. Nous sommes au 7 (15 logements) entrée commune avec le 9 (4logements) et dans cette copropriété il y a un 3 ème immeuble ( 29logements) - Voilà les termes dans le PV de l'AG 2015 : "approbation des comptes arretes au 31/12/2014 - L'assemblée après en avoir délibéré approuve les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2014 s'élevant à ..... prend acte des dépenses et recettes de la copropriété et du solde de trésorerie " majorité simple art 24 -
    Dans notre petit immeuble, nous sommes sans conseil syndical , les logements sont locatifs. Nous mêmes habitons à plus de 200km, il est donc difficile d'en faire parti et sur 14 copropriétaires seul 4 présents à la dernière AG.Lors de l' AG du 23 Juin 2016, les travaux votés pour le hall ont bien été répartis( manuellement) pour le 7 et le 9. La secrétaire de séance ( syndic) nous a informé d'une convocation prochaine psur ce problème de clé de répartition.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    11 501
    nous sommes sans conseil syndical , les logements sont locatifs. Nous mêmes habitons à plus de 200km, il est donc difficile d'en faire parti et sur 14 copropriétaires seul 4 présents à la dernière AG.
    C'est une très grosse erreur. Aujourd'hui, avec internet et la possibilité de scanner et transmettre les pièces, on peut, même si c'est moins simple, avoir un CS qui n'est pas sur place. Et faire de temps en temps 200km pour s'occuper de son bien, que ce soit en allant à l'AG ou en réunissant le CS. 200km, c'est pas non plus la mer à boire. Ou alors, on subit les conséquences de l'absence totale de contrôle sur ce que fait le syndic. Et vous n'êtes que 14 copros pour 48 logements ?

    La secrétaire de séance ( syndic) nous a informé d'une convocation prochaine psur ce problème de clé de répartition.
    Il n'y a pas spécialement à se réunir, ce qui ressemble à une tentative de faire trainer jusqu'à l'oubli. Je craignais que la résolution inclue, comme souvent, une approbation formelle de la répartition, ce qui aurait compliqué les choses, mais c'est pas le cas. Donc
    1) Chacun de ceux qui ont trop payé fait son calcul, et exige, en RAR, en motivant sa demande avec la grille du RC et ce calcul, un remboursement . S'il ne vient pas, vous déduisez le trop payé de vos charges
    2) le syndic, lui, doit refaire sa répartition et imputer le manque aux 4 lots.

    Et il vous faut un CS pour surveiller tout ça.
    Il est seul à pouvoir exiger toute l'année, à n'importe quel moment, copie de n'importe quel document concernant le syndicat.
    Dernière modification par Ermeline ; 26/06/2016 à 12h14.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    6 047
    Dans notre petit immeuble, nous sommes sans conseil syndical ,
    A moins que votre petit immeuble soit un syndicat secondaire (ce que je ne pense pas), le CS concerne la totalité de la copro.

    Le règlement de copropriété précise bien la participation des logements aux charges d'entretien et de rénovation du hall et du local poubelles.
    Dans ce cas, le calcul est simple : on fait la somme des tantièmes généraux des 24 logements des 2 bâtiments et chaque logement paie au prorata de cette somme, il faut pas attendre des années et être sorti de l'ENA (il vaut mieux pas d'ailleurs..) pour appliquer cette répartition. Pas besoin d'une AG supplémentaire pour traiter cela, sauf si le texte précis de votre RDC n'est pas celui que vous nous avez écrit.....
    Comme dit Ermeline vous pouvez faire ce calcul si les frais de ce local et du hall sont bien différenciés. Possibilité de recalcul sur 10 ans.

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    11 501
    Possibilité de recalcul sur 10 ans.
    Non, et bizarrement, 5 ans seulement pour un copro qui réclame un trop payé (cf arrêt cour donné post précédent)

    Vu l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 26-II de la loi du 17 juin 2008 :

    Attendu que l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; que les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;
    ..

    Code civil Article 2224

    Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
    Dernière modification par Ermeline ; 26/06/2016 à 13h12.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    6 047
    Attention, on parle ici des charges de copropriété, pas des honoraires ou frais entre syndic et copropriétaire/client ; ce sont deux choses différentes.

    Le code civil s'applique pour les "dûs" entre le professionnel et son client (honoraires, frais, etc...)
    La loi de la copropriété de 1965 s'applique aux charges entre le syndicat et un copro : "Article 42 - Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans."

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    11 501
    Attention, on parle ici des charges de copropriété,
    Dans cet arrêt aussi

    l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété,
    Trop versé de charges : 5 ans pour agir - Conseils aux copropriétaires par la CLCV
    Dernière modification par Ermeline ; 26/06/2016 à 16h46.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    6 047
    Lorsqu'on lit en détail le jugement, il est écrit :

    "CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à la somme de 481,73 euros les frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006, le jugement rendu le 1er avril 2010, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 2e ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris 9e ;"

    on retrouve plus loin le détail de ces frais (honoraires du syndic) : ".... en troisième lieu les nouveaux frais imputés à M. Jean-Claude X... par le nouveau syndic ; que s'agissant des frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 pour 574,71 €, il faut observer qu'une partie de ces frais de relance est prescrite pour tous ceux qui ont été facturés avant le 16 avril 2004 soit 92,98 € ; que pour le surplus de ces frais, il résulte des pièces produites que ces sommes lui ont été imputées par un précédent syndic à savoir le cabinet AGER IMMO tandis que le syndic actuel est le cabinet DENIS ; qu'or dans le cadre de la présente contestation, le contrat de syndic de ce précédent syndic est produit mais non les lettres de relance ni les actes contestés ce qui aurait pourtant pu être trouvé depuis le mois de juin 2009 date de la première convocation des parties ; que si le conseil de M. Jean-Claude X... contestait dans ce projet courrier l'imputabilité de ces sommes, les courriers de ce dernier établissent qu'il en conteste aussi la réalité et le bien fondé ; qu'or force est de constater que ces relances ne sont pas produites ; que dès lors le remboursement doit être ordonné pour les montants non prescrits soit 574,71 - 92,98 = 481,73 € ;..."


    Il résulte de cet arrêt que ce ne sont pas les charges qui sont soumises au délai de prescription de 5 ans mais les "frais facturés" (appelés aussi honoraires dans le jargon courant) du syndic, donc les frais qui lient le syndic (et non le syndicat) et le copropriétaire, et on est bien là dans la relation soumise au code civil et non à la loi de la copropriété. Pourquoi, parce que ces frais facturés sont issus de la relation contractuelle avec le syndic (contrat de syndic).

    Perso, je maintiens que l'article 42 s'applique pour les charges de copropriété (et la CC n'a pas dit le contraire)
    Dernière modification par rambouillet ; 26/06/2016 à 18h16.

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