Vos question à l'Avocat
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auprès de qui vérifier ce que nous dit le syndic?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    131
    bonjour,
    n'ayant pas obtenu de réponse à ma question un peu pointue sur une histoire de viager (message copié-collé ci-dessous), à qui puis je m'adresser pour vérifier ce que nous dit le syndic? je fais partie du conseil syndical mais on ne sait pas où se renseigner !
    merci d'avance
    donia
    ******** mon message sans réponse **********
    bonjour,
    je suis propriétaire d'un studio depuis 5 ans. dans l'immeuble, un autre studio avait été vendu en viager mais la nouvelle propriétaire n'a jamais payé les charges ni la rente du viager et a fini par rendre l'appartement à la dame qui lui avait vendu et disparaitre sans laisser d'adresse.

    à qui incombent les dettes de ce studio (charges impayées)? le syndic nous dit que c'est aux autres copripriétaires d'éponger la dette, il nous semblerait plus logique que ce soit à la dame qui a récupéré son bien ! qu'en pensez vous?

    merci d"éclairer notre lanterne!
    cordialement
    donia

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    10
    Vous pouvez vous adresser au 3939 CIRA par téléphone, il y a des conseillers juridique.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    un conseil syndical devrait s'affilier à une organisation de défence de copro. en faisant le tour sur # Moteur de recherche #, vous en trouverez quelques très sérieux.
    l'affiliation sera remboursée par le syndic (même s'il va pas trop aimé ) mais c'est votre sécurité

  4. #4
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    385
    Bonjour,


    Dans le cas d'une vente par viager occupe le debitrentier (l'acheteur) devient nu-proprietaire du bien. Ce changement de propriete doit etre notifie au syndic. Le debitrentier est alors redevable des charges de gros entretien.

    Le creditrentier (le vendeur) devient usufruitier du bien. Il paye les charges locatives et de petit entretien comme tout locataire.

    Le creditrentier beneficie d'une hypotheque de premier rang i.e. qu'en cas de non-paiement de la rente, le contrat est purement et simplement resilie et les sommes versees par le debitrentier sont conservees par le creditrentier au titre de dommages et interets.
    Dans ce cas, le creditrentier redevient pleinement proprietaire du bien, doit en informer le syndic et est redevable de toutes les charges.


    Le syndic peut se tourner vers les autres coproprietaires pour eponger les dettes de la copropriete en attendant mais il doit intenter une procedure de recouvrement concernant les charges impayees contre le coproprietaire defaillant.


    Citation:
    "Le recouvrement de ces charges est assuré par le syndic. Le syndicat des copropriétaires est autorisé par la loi de mettre en œuvre certaines actions pour obtenir le paiement des charges. L'injonction de payer, qui si elle ne permet pas le recouvrement des sommes dues conduit à la saisie-vente des meubles du copropriétaire défaillant.

    Le syndicat peut aussi faire inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant après avoir adresser une injonction de payer par huissier restée infructueuse. En cas de non-règlementt de la dette, le lot peut être mis en procédure de saisie immobilière.

    Enfin, depuis la loi Habitat du 21 juillet 1994, le syndic dispose d'un privilège immobilier spécial. Ainsi dans l'hypothèse ou le copropriétaire défaillant vend son bien, le syndic pourra obtenir le règlement des dettes sur le prix de vente pour les travaux d'amélioration et les arriérés de charges des 4 dernières années. Cette disposition a même été renforcée par le super privilège qui lui permet pour les dettes de l'année en cours et les deux années précédentes d'être payé avant le règlement des dettes de la banque prêteuse."


    Voir ici pour plus de details:
    Viager
    Agence immobilière nationale, achat - vente - viager

    Syndic et coproprietaire defaillant
    Espace professionnel


    Miky

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    131
    bonsoir,
    totu d'abord merci pour vos réponses,
    j'ai appelé le CIRA qui n'a pas pu trouver la réponse et m'a renvoyé vers la chambre des notaires de mon département (qui m'oriente vers une consultation gratuite de notaire) ou l'UNPI (association nationale de défense des copropriétaires - par contre à priori le coût incombe aux copropriétaire mais est déductible de l'impôt foncier).

    la troisième réponse (excusez je ne sais plus qui l'a écrite) me met la puce à l'oreille : je ne sais pas s'il s'agit d'un viager libre ou occupé... il faut que je me renseigne là dessus.

    effectivement si c'était un viager occupé, la dette des charges locatives est dûe par la vendeuse.

    voili voilou,
    merci encore
    donia

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Je ne comprends pas pourquoi on (ces organismes que vous avez interrogés) ne sait pas vous répondre. Puisque le propriétaire vendeur en viager a récupéré son bien, c'est à lui de résoudre ses soucis avec son acheteur en viager et les autres copropriétaires qui n'ont rien demandé n'ont pas à assumer les retombées radio actives des mauvaises affaires du vendeur en viager !

    Comment penser à une autre solution que celle qui suit :
    - Le syndic doit faire une demande contentieuse de recouvrement de dette et doit prouver qu'il n'a pas attendu aujourd'hui pour chercher à recouvrer les charges impayées,
    - Le syndic doit exiger la vente au tribunal et jouer de ce privilège qui permet à la copropriété de récupérer les charges impayées sur le prix de vente,

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    131
    Citation Envoyé par Fredval
    Je ne comprends pas pourquoi on (ces organismes que vous avez interrogés) ne sait pas vous répondre. Puisque le propriétaire vendeur en viager a récupéré son bien, c'est à lui de résoudre ses soucis avec son acheteur en viager et les autres copropriétaires qui n'ont rien demandé n'ont pas à assumer les retombées radio actives des mauvaises affaires du vendeur en viager !
    bonjour,
    je suis bien d'accord avec vous! si je trouve un locataire qui ne paye pas les charges je ne demande pas à la copropriété de prendre en charge les charges locatives!

    malheureusement il semble qu'en cas de viager libre (ce qui a l'air d'être le cas - mais je ne suis pas sûre), c'est bien à la copropriété d'éponger les dettes. j'ai appelé le notaire par lequel j'étais passée pour signer l'acte puis une boite parisienne spécialiste en viager et les deux m'ont confirmé qu'en cas de viager libre et dans notre cas (vente viagère annulée, acheteur qui disparait, ex syndic n'ayant pas fait son boulot en prison à l'heure actuelle) c'est bien à nous d'éponger....

    cordialement
    donia

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