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Faute professionnele grave d'un syndic

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    67
    Conformément à la décision de l’Assemblée Générale 2002 , la réfection de la terrasse d’un des 6 bâtiments de ma résidence a été refaite entièrement en 2003 .
    Il est bien précisé dans le PV de cette AG que le syndic doit souscrire une assurance dommage ouvrage obligatoire pour un montant de 1 500 F de l’époque .

    Ce jour , nous constatons des infiltrations non négligeables dans les appartements du dessous .

    Nous en informons l’assurance dommage ouvrage pour la prise en charge de ces ennuis.
    Notre surprise est grande de constater que le syndic n’a pas appliqué la décision de l’AG en terme de souscription et en terme d’appel de fonds.

    Pour d’autres motifs , nous avons changé de syndic en 2004 .

    Ce jour , dans le cadre classique de la garantie décennale , nous sommes confrontés à une entreprise qui rechigne à reprendre les malfaçons conformément à une expertise effectuée par notre architecte .

    1) Sachant qu’il y a urgence à reprendre ces travaux devons nous entamer une procédure en référé face à cette entreprise ? Si oui , cette décision doit-elle être prise par notre nouveau syndic , le conseil syndical ou par une assemblée générale extraordinaire ?

    2) Considérant que l’ancien syndic a commis une faute professionnelle grave devons nous entamer une procédure judiciaire a son encontre pour lui demander réparation du préjudice subi et à venir .

    Merci de votre aide

    Armand
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 22/11/2006 à 10h17.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Bonjour,
    L’assurance dommages ouvrage est non seulement obligatoire, mais d’ordre public ( nul ne peut y déroger) . En ne la souscrivant pas l’ancien syndic est donc doublement fautif :
    1) parce qu’il n’a pas appliqué une décision de l’AG, et
    2) parce qu’il a placé le syndicat en situation irrégulière et problématique comme on peut le constater aujourd’hui.

    Cette assurance de dommages ouvrage est une assurance garantissant le financement des travaux de réparation, à charge pour l’assureur (subrogé dans les droits du syndicat assuré) d’exercer son recours contre les responsables des désordres ( cf. article L.242-1 du Code des assurances).
    Comme cette assurance n’a pas été souscrite, il appartient donc au syndicat représenté par le nouveau syndic de procéder aux réparations ( et de les financer ou préfinancer) puis d’exercer son recours contre l’ancien syndic pour défaut de souscription de la police Dommages ouvrages conformément à la décision d’AG, ce qui est fautif. L’ancien syndic étant obligatoirement assuré (pour sa responsabilité civile professionnelle) , ce sera à son assureur de , puis d’exercer son recours , s’il le souhaite, contre le responsable des désordres relatifs à la construction.

    Il serait intéressant de vérifier si la prime d’assurance n’aurait pas été appelée avec les charges, mais conservée par le syndic, lequel aurait omis de la reverser à l’assureur ou au courtier d’assurance (cette prime est de l’ordre de 1% du montant du chantier) .. Cela serait bien plus grave évidemment, mais serait également couvert par les garanties financières du syndic .
    Bonne chance. Cordialement.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    67
    Merci Jean Didier de votre réponse .

    1) Je confirme que la prime d'assurance n'a jamais été appelé dans les charges .

    2) De quel droit , et comment peut-on exiger du nouveau syndic de procéder aux réparations ? Le financement sera t-il à la charge des copropriétaires ou à la charge du nouveau syndic ?
    Je crains fort qu'il refuse puisqu'il n'est pas à l'origine de cette faute .

    Merci de votre aide

    ARMAND

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 916
    Bonjour,

    Votre syndic(actuel) doit veiller à la bonne conservation de l'immeuble.
    Il doit donc tout faire pour faire effectuer les travaux nécessaires, qui sont, dans l'immédiat, à la charge de la copropriété.

    La mise en responsabilité de l'ancien syndic, et le recouvrement éventuel des frais occasionnés par sa carence, sont un dossier, connexe mais différent, qu'il convient de mener séparément.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    67
    Merci Jean louis52 de votre réponse .

    1) Je suis d’accord sur le rôle du syndic a faire effectuer les travaux .

    2) La difficulté vient essentiellement du financement . Il faut savoir que ces travaux ont coutés plus de 200 000F (en 2003) et qu’il n’y a que de 12 copropriétaires . Leur demander 3 ans après la même somme paraît impensable !
    C’est pour cela que dans ma demande initiale je demandais s’il n’était pas possible de lancer une procédure en référé contre l’entreprise responsable de ces malfaçons sachant que ce type de travaux bénéficient de la garantie décennale .

    Merci de votre aide
    ARMAND

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Bonjour Armand,
    OUI, c'est certainement ce qu'il convient de faire dans cette situation.
    Et provisoirement de procéder aux réparations conservatoires, sans engager trop de frais, juste pour éviter l'aggravation des désordres.
    En fait c'est exactement ce qu'aurait fait l'assureur "dommages ouvrage" si la garantie avait été souscrite .
    Les premiers frais de travaux conservatoires, les frais d'avocat pour le référé, les honoraires du nouveau syndic à cet égard et vos frais éventuels, devront être soigneusement notés et réclamés en remboursement à l'ancien syndic .
    il y a donc bien en effet deux procédures distinctes à engager :
    1° ) contre l'entreprise ayant fait les travaux et responsable des désordres
    2°) contre l'ancien syndic pour obtenir le remboursement des TOUS les frais consécutifs à sa négligence ( défaut de souscription de la police DO).
    Toutefois en assignant directement de la même façon ( référé) l'ancien syndic et son assureur de responsabilité, les choses seraient peut-être plus simples sachant que l'assureur du syndic se substituerait en quelque sorte à l'assureur DO... mais en revanche vous perdriez la contrôle des opérations. Il semble donc à mon avis, préférable de contrôler et de préfinancer toutes les étapes de la solution de ce litige y compris les travaux conservatoires immédiats , s'il y a lieu.
    Bonne chance. Cordialement.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    67
    Merci Jean-Didier
    1) de l'analyse parfaite que vous avez fait de mon dossier
    2) et surtout merci de vos conseils et recommandations que vous indiquez au président du conseil syndical que je suis .

    Grace àvous je vais pouvoir "piloter" un peu mieux ce litige .

    Encore une fois MERCI
    Armand

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