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propriétaire devenir locataire ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    17
    Bonjour,

    Mon conjoint m'a demandé une séparation et nous cherchons des solutions car propriétaire d'un appartement à 50/50, j'ai déjà posé plusieurs questions sur ce forum auxquelles on m'a répondues mais je tourne en rond.
    j'ai vu ma banque et en fonction de mes revenus ils s'avèrent très difficile pour moi de racheter la part de mon conjoint, mais aussi difficile de trouver un appartement en location ou de racheter un autre appartement (je vis à Marseille et l'immobilier est devenu très difficilement accessible même à la location). Bref, aujourd'hui mon conjoint me propose une solution et j'aimerai votre avis : racheter ma part (ses revenus sont plus élevés et donc il peut le faire), il serait propriétaire à 100% et prendrait donc tout à sa charge, il paierait les frais de notaire etc... il propose de me faire un bail pour louer l'appartement je serais sa locataire ! je ne paierai pas de plus-value puisque je serais dans l'appartement au moment de la vente, ce qui m'éviterait de déménager encore avec notre fille et me laisserait le temps de me retourner ! Et il voudrait que plus tard cet appartement revienne à notre fille et s'il décide de vendre entre temps, peut-il m'expulser ? Lui ne veut pas vivre dans l'appartement, il est pour le moment chez ses parents.

    Ca part d'un bon sentiment, nous ne sommes pas en conflit et cherchons vraiment des solutions qui ne nous pénalisent ni l'un ni l'autre. Mais j'ai peur de ne pas voir les pièges, peut-il fixer le montant du loyer à sa guise en étant proche des indices actuelles, j'aurai droit à la CAF en principe, il me verserait la pension alimentaire et j'aurai bcp moins de soucis financiers!
    Quelles sont les questions à me poser pour me protéger ?
    Merci bcp pour vos conseils.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Bon cela semble partir sur de bonnes bases ....

    ce sera un bail non meublé (je suppose) donc minimum 3 ans tacitement reconductible.

    pourquoi ne pas signer un bail de durée plus longue ?
    9 ans par exemple ?
    vous seriez tranquille pour cette période : il ne pourra vous demander de partir que dans 9 ans (s'il veut vendre cet appart, libre d'occupation, ou le reprendre pour y habiter).
    s'il le vend occupé, cela vous protégera avec le bailleur suivant.

    vous, en tant que locataire, êtes tjs libre d'en partir avec un préavis de 3 mois.

    vous pourriez insérer une clause concernant une non indexation (pour x années par exemple) ou alors inférieure à l'indice IRL .... + clause disant que pas de dépot de garantie à verser ...

    le loyer ? oui il est fixé librement ... à vous de voir combien vous pourriez mettre. attention pour lui toutefois à ne pas le louer trop bon marché: les impôts pourraient ne pas trop aimer

    bref, je vous invite à lire la loi de 89 pour vous faire une idée des clauses et des pratiques. http://vosdroits.service-public.fr/p...ocation&l=N289

    le mieux étant bien sur la discussion. vous pouvez aussi prendre conseil auprès de l'ADIL de votre coin.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nord.....
    Messages
    15 817
    Un petit conseil: mettez par écrit toutes vos négociations et les décisions.
    C'est un bon arrangement qui me semblent correct mais vos relations peuvent évoluer.
    Vous serez alors protégé comme tous les locataires.

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    17
    Merci infiniment pour vos réponses, je suis un peu rassurée.
    Je suis consciente que notre relation peut évoluer c'est pourquoi je me renseigne pour me protéger à long terme et vos conseils sur les clauses à insérer me sont très utiles, je vous en remercie encore.
    Nous avons également penser vendre l'appartement locataire en place, et le locataire ce serait toujours moi, si un investisseur est interressé, nous pourrions partager tout de suite le montant du bien et je resterai locataire, comme tout autre locataire, ce qui me laisserait également le temps de me retourner. Après simulation, la banque me dit que j'ai droit à un prêt PAS pour une nouvelle acquision, j'aurai droit à l'APL, et mon conjoint me verserait une pension alimentaire donc pour moi ce serait l'idéal de racheter d'ici qqs années d'autant que le bénéfice tiré de l'appartement actuel me permettrait de payer les frais de notaire et pourquoi pas d'avoir un apport.
    J'ai peur d'être un peu utopiste !
    Il parait que dans ce cas d'une vente "locataire en place", le prix de l'appartement est moindre, savez-vous si c'est vrai?
    Merci encore.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Il parait que dans ce cas d'une vente "locataire en place", le prix de l'appartement est moindre, savez-vous si c'est vrai?
    en général oui mais si l'acheteur est une autre personne que le locataire

    pourquoi ? parce qu'un logement occupé ne peut être repris par l'acheteur qu'à l'échéance du bail. La décote varie donc en fonction de la durée du bail qui reste à courir.
    si le locataire achète, il n'a pas cet inconvénient d'attendre la libération ... donc prix du marché

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    17
    Merci pour votre réponse,

    Je pense avoir compris mais dans mon cas la situation est un peu plus compliquée.
    Je suis propriétaire, je vends l'appartement à M.X et je demande (si possible) à rester locataire c'est à dire qu'il n'y a pas encore de bail signé, il serait signé une fois l'appartement vendu, je ne sais pas si je me fais comprendre.
    Au moment où je vends, je suis propriétaire, pas encore locataire donc le prix de l'appartement est-il moindre quand même ?
    Je sais, c'est compliqué mais ça serait tellement la meilleure solution pour moi que j'ai du mal à croire que ça puisse être possible !
    enfin, nous verrons... merci encore pour votre gentillesse et votre patience car toutes les réponses que j'ai eues me permettent d'y voir plus clair.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    non ! cette décote ne s'applique pas à votre cas.

    De toute facon vous devrez fixer un prix pour l'appart (commun accord) et vous lui vendez votre part. Attention toutefois à ne pas trop sous-estimer la valeur, car le fisc pourra y redire.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    17
    Désolée, je crois qu'il y a confusion, ma première solution serait de vendre ma part à mon ex-conjoint et de rester locataire, là j'ai compris la marche à suivre.

    En dernier(16/11), je parlais de la deuxième solution, vendre à un inconnu investisseur la totalité de l'appartement, lui demander de rester locataire avec un bail bien évidemment (s'il est investisseur et qu'il a l'intentiond de louer pourquoi pas à moi?)
    Avec mon ex-conjoint, qui quitte le domicile, on solderait notre prêt et partagerait ce qui reste.
    Dans ce cas précis, le prix de l'appartement est-il diminué, du fait que je demande (toujours si possilble) à rester locataire après la vente de l'appartement ?
    Hé oui un peu compliqué...
    Merci bcp.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    mais qui est locataire en ce moment ???? ou qui habite le bien ???? vous n'est-ce pas ?

    on doit avor un prlb de communication, toutes les 2 ....

    Un investisseur est interressé par tout achat avec un locataire (solvable) deja en place.
    si c'est le vendeur qui veut continuer à y rester, et qui fait un bail avec l'acheteur (investisseur), y'a pas de décote ... car lui, pas vouloir la reprise de l'appart !

    une décote n'est faite que dans le cas où l'acheteur veut habiter le logement lui-même, et que l'appart est encore occupé pendant un certain temps.

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    17
    Ouf ! je vous rassure nous n'avons pas de problème de communication et vous avez parfaitement répondu à ma question, je vous en remercie infiniment.
    J'ai donc deux solutions
    1. Soit vendre ma part à mon ex-concubin, lequel me propose de rester locataire
    2. Soit vendre la totalité de l'appartement à un investisseur en lui demandant de rester sa locataire (moi seule bien sûr puisque mon ex-concubin sera parti !), nous pourrons solder notre prêt et partager le "bénéfice" de la vente avec mon ex-concubin qui lui aura moins de frais.
    Je vais faire estimer l'appartement et prendre contact avec des agences et nous verrons ce qu'il en ressort.
    Merci beaucoup à toutes les personnes qui ont eu la gentillesse et la patience encore une fois de répondre à toutes mes questions.
    Cordialement,
    Cerise

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