Vos question à l'Avocat
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Attaque d'un permis de construire

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior Avatar de Bzzz
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    97
    Bonjour à tous,
    Un petit souci relatif à une vente immobilière m'amène à vous raconter notre histoire pour que vous me donniez éventuellement votre avis.
    Nous avons trouvé un acquéreur pour un terrain non bati que nous possédons à Cavaillon. L'acheteur (un promoteur, habitué aux opérations de ce genre) a déposé une demande de permis de construire pour y batir une petite résidence. La mairie a pris son temps mais a délivré le permis après avoir demandé des compléments à notre acheteur (apparemment la mairie de Cavaillon est réputée dans le secteur pour être très tatillone en matière d'urbanisme et ne délivre le PC que sur des dossiers béton (c'est le cas de le dire :-) )
    Tous les délais de recours étant épuisés, la vente devait se signer début novembre.
    Hors, un voisin du terrain que nous vendons, qui se trouve être un cousin à nous, ne digère pas cette vente. Depuis quelques années, il considère et se comporte comme le réel proprio de ce terrain (il faut dire que nous habitons Toulouse et que nous ne sommes pas sur place pour voir le comportement du cousin, ces faits nous sont rapportés par le voisinage avec qui nous sommes en bon terme). Il faut dire que ce terrain assure à ce cousin un no-mans land entre sa maison et les autres et garantie sa tranquilité. La construction de la résidence viendra évidemment gacher totalement cette tranquilité là.
    Donc, ce cousin a attaqué le permis de construire au tribunal de Marseille début octobre et nous ne l'aprenons qu'aujourd'hui.
    Nous ne savons pas sur quel argument il se base, nous ne savons pas si il a pris un avocat ou pas, nous ne savons rien.
    Sa demande, déposée le 10/10 au tribunal reporte la vente au plus tôt au 11/12, si le juge décide de valider le permis de construire.
    L'agence immobilière qui s'est occupée de la transaction entre nous et l'acheteur, dit qu'elle connait les dossiers de notre acheteur, qu'il ne sont jamais fait à la légère et que, étant un promoteur connu sur la région, il est respectueux de la règlementation et monte des dossiers de PC solides. L'agence a elle-même apris le recous posé par le cousin uniquement hier !
    L'agence dit que d'expérience, elle pense que le recours à très peu de chance d'aboutir car elle ne voit pas pourquoi, à moins d'un argument grave, le tribunal irait annuler un PC délivré par la mairie connue pour être rigoureuse dans le traitement et la délivrance des PC...
    Désolée pour avoir été si longue mais, j'apprécierais de connaître l'avis de ceux qui ont peut être été confrontés à ce genre de situation ou à des "professionnels de la profession" autrement dit, des experts en matière juridique.
    Merci d'avance
    Bzzz31

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    7
    bonjour,
    il est possible que le seul but de votre cousin est de retarder la vente en espérant que des reports de delais pour la signature de l'acte va conduire le promoteur a abandonner le projet.

    cependant si c'est effectivement son but, vous pourrez l'attaquer pour abus de droit, d'autand que cette action en justice sans objet autre que de vous nuire (si c'est vraiment le cas) vous prote préjudice!

  3. #3
    Membre Junior Avatar de Bzzz
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    97
    Le problème est que nous ne connaissons absolument pas sur quoi notre cousin à basé son recours. Son intention de nous nuire est évidente quand nous voyons son compotement depuis des années. Mais quant à l'abus de droit évidemment, il faudra le prouver devant un tribunal et nous, ce que nous souhaitons c'est que cette histoire se termine au plus vite et ensuite oublier le cousin et le laisser dans sa bétise et sa méchanceté.
    Merci en tout cas pour votre réponse.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Vous dites Tribunal ...s'agit t'il du Tribunal administratif vous auriez dû être avisé par LRAR de la plainte
    Consultez ce lien pour les contentieux :
    http://www.universimmo.com/forum/top...TOPIC_ID=41974
    Dernière modification par Marieke ; 16/11/2006 à 10h38.

  5. #5
    Membre Junior Avatar de Bzzz
    Ancienneté
    juillet 2006
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    97
    Merci pour ce lient très intéressant.
    Parce contre, et à moins d'avoir mal lu, qui doit être averti par LRAR ? Nous propriétaires pour l'instant du terrain ou le promoteur-acheteur, celui qui a déposé le PC ?
    Parce que nous, nous n'avons rien reçu, et le promoteur-acheteur, je ne l'ai pas encore contacté directement. En fait j'ai eu l'info par l'agence immobilière qui s'occupe de la transaction entre nous et le promoteur-acheteur.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonjour,

    Peut-être était-il interessé par l'achat de ce terrain?

    Est-il prioritaire?comme voisin immédiat?



    Cdt

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Citation Envoyé par Bzzz31
    Merci pour ce lient très intéressant.
    Parce contre, et à moins d'avoir mal lu, qui doit être averti par LRAR ? Nous propriétaires pour l'instant du terrain ou le promoteur-acheteur, celui qui a déposé le PC ?
    Parce que nous, nous n'avons rien reçu, et le promoteur-acheteur, je ne l'ai pas encore contacté directement. En fait j'ai eu l'info par l'agence immobilière qui s'occupe de la transaction entre nous et le promoteur-acheteur.
    En effet ce n'est pas "vous" car c'est celui qui a déposé le permis donc en l'occurence le promoteur.....voyez avec lui...

  8. #8
    Membre Junior Avatar de Bzzz
    Ancienneté
    juillet 2006
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    97
    Pour Vevelte :
    Comme je disais dans mon premier post, ce voisin est un cousin. Oui il est proprio de son terrrain. Je précise que par son comportement passé (il en a ennuyé d'autres dans la famille avant nous) il est en froid glacial avec toute la famille. Oui il aurait été intéressé par racheter le terrain, à 3 francs 6 sous (je ne sais pas combien ça fait en euros vu que je ne connais pas la valeur en francs du "sou" En fait c'est une vieille histoire de famille : lors d'un décès il y a une vingtaine d'années, un partage a été fait entre plusieurs cousins : lui il a eut son terrain actuel ou il a batit sa maison, et nous, nous avons eu notre terrain, resté non bati et que nous vendons aujourd'hui. A l'époque du partage, ça c'était mal passé et il avait mal digéré que ce terrain nous revienne à nous et pas à lui ! Ca ressort aujourd'hui !

    Pour Marieke :
    Merci pour vos infos précieuses, je vais contacter l'acheteur et voir ce qu'il en est exactement de ce recours.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
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    4 321
    Bonsoir,

    Est-ce que vous lui avez proposé le terrain au même prix qu'àcelle de votre acheteur éventuel?
    Si oui,a t-il refusé?

    Je vous demande cela mais je ne suis pas sûr que ce soit important.

    Cdt

  10. #10
    Membre Junior Avatar de Bzzz
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    97
    Il a, par le passé, fait plusieurs offres ridiculement basses. Depuis que nous avons décidé de vendre, le terrain a été mis dans une agence immobilière avec un mandat en bonne et due forme. Il été au courant de la mise en vente, il aurait pu faire une offre, nous aurions parfaitement consenti une petite baisse de notre prix, mais il n'a pas fait d'offre...

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Cleyo
    Ancienneté
    novembre 2005
    Localisation
    Loire-Atlantique
    Messages
    5 185
    Bonsoir,

    Sa seule qualité de voisin immédiat lui confère intérêt à agir pour contester le permis de construire.

    Maintenant, reste la question de la recevabilité de son recours au regard des délais.

    Le délai pour contester un PC est de deux mois à compter :
    - de l'affichage de l'autorisation de construire en mairie
    - de l'affichage sur le terrain, sur un panneau dont les dimensions et le contenu sont réglementés, dudit permis de construire, durant 2 mois continus.

    Attention.. C'est au pétitionnaire de prouver non seulement que l'affichage a été fait, mais également qu'il a été continu.
    Les attestations provenant des entreprises sur le chantier ne sont pas jugées probantes à elles seules, il faudrait des attestations du voisinage indiquant approximativement la date à partir de laquelle ils ont vu le panneau, et sa durée sur le terrain.

    Enfin, sachez que la mode est à la régularisation des permis de construire entachés de vices de forme, voire de fond pour certains.
    Il faut que le pétitionnaire prenne un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme (il doit en avoir un ) et éventuellement vérifie si certains moyens du recours ne sont pas fondés, pour déposer une demande de permis de construire modificatif auprès de la mairie, qui s'empressera de l'accorder.

    Quant à une éventuelle intervention devant le TA en défense de votre permis de construire, je pense que votre qualité de propriétaire titulaire d'une promesse de vente avec une condition suspensive d'octroi du permis de construire vous confèrera qualité pour agir. Maintenant, le défendeur principal est la commune, le pétitionnaire peut intervenir mais ce n'est pas obligatoire, vous arriveriez en troisième position, pour répéter les mêmes arguments.... je ne suis pas sûre que ce soit opportun.

    Cleyo

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    63
    Bjr,

    Comme cela a plus ou moins été suggéré, le but de votre cousin (si il est bien conseillé) est uniquement de vous faire perdre du temps et donc de faire échouer votre vente.

    Contrairement a ce que vous dit votre agence (dont l'interet est bien evidemment de vous garder comme client pour realiser la vente), ce n'est pas parceque le permis de construire est "blindé" que vous n'avez pas un problème.
    Ce probleme n'est pas tant que la decision de justice soit en votre faveur ou non, mais plutot que la procedure peut durer des mois et des mois (engorgement des tribunaux, possibilité d'appel, etc ...) et en tant que voisin votre cousin est fondé à deposé ce recours. Votre acquereur peut donc perdre patience et aller investir son argent ailleurs (sans compter que votre acheteur va se rendre compte qu'il met les pieds dans un nid de vipere et qu'il sera exposé à d'autres recours de votre cousin, conflits de voisinnage, etc ..)

    Tout cela est donc un rapport de force et d'argent !
    Si votre cousin a pas mal d'argent et un bon avocat, vous avez du soucis à vous faire et votre vente n'est pas pour demain !

    L'objectif de votre cousin est de vous mettre le maximum de baton dans les roues pour vous dissuader de vendre ou bien vous faire accepter son prix de rachat inferieur au marché.

    Certes vous n'êtes pas en première ligne pour le moment (il s'agit avant tout d'une affaire avec la mairie et votre acheteur-promoteur), mais si votre acheteur se retire, vous serez en position de faiblesse pour la suite (votre cousin aura eu ce qu'il veut).

    Il y a donc deux solutions:
    1- votre acheteur est patient et votre cousin n'a pas bcp d'argent => ne changez rien, continuez comme ca en etant patient
    2- votre cousin a de l'argent et votre acheteur n'est pas patient => entamez dès maintenant une pre-negociation avec votre cousin (sans attendre un eventuel desistement de votre acquereur), car dans ce type d'affaire la meilleure solution est le rachat du terrain a un prix raisonnable par votre cousin.
    Et si votre acheteur retire sa demande de PC, le prix de votre cousin sera d'autant plus élevé que vous aurez affiché votre détermination à ne rien ceder (dites lui, que de toute facon vous vendrez ce terrain quoi qu'il arrive et que meme si l'acheteur actuel se desiste, vous en trouverez un autre, que ce n'est pas a vous que les recours administratif coutent de l'argent et que de toute facon vous l'aurez a l'usure, etc ...)

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