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Discussion : Indexation du loyer et Revaluation du loyer

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Votre forum m'a été recommandé et je viens vous exposer ma demande de conseils.

    Je suis nue propriétaire d'un appartement. Ma maman en est l'usufruitière.

    La location concerne une personne seule, en incapacité de travail depuis quelques mois.
    J'ai appris il y a peu et par ouï-dire qu'elle ne travaillait plus.
    J'ai appelé son employeur qui a refusé de me dire si elle travaillait encore pour lui ou plus.

    Tant que le loyer est réglé, maman fait avec...

    La location a débuté le 1er mai 2011.

    Depuis quelques mois, les relations se sont nettement détériorés au point que ma maman m'a demandé de procédé au congé du locataire.

    Je sais au vu de la nouvelle loi, que ce congé pourra lui être signifié en 2017, avec un préavis de 6 à 8 mois avec échéance au 30 avril 2017.

    De plus, j'ai bien noté les motifs légitimes et sérieux et là ce n'est pas gagné pour nous.

    A moins de loger un proche parent qui en a besoin mais cette année ci [départ à la retraite de ma belle mère]. Elle n'attendra pas le départ du présent occupant.

    Bref, je me résigne à garder encore le locataire en place mais j'ai constaté que le loyer n'a pas été indexé depuis l'entrée du locataire.

    Je sais que depuis la nouvelle loi, on ne peut pas faire valoir la rétroactivité sur l'indexation des loyers.
    Pas de soucis pour moi sur ce point.

    Par contre je voulais savoir à partir de quand je peux notifier au locataire l'indexation de son loyer ?

    Dois-je prévoir un avenant au bail, que je n'ai pas et ma maman non plus d'ailleurs.
    Je dois le demander au locataire qui reste injoignable : refus d'ouvrir la porte et changement de numéro de fixe et numéro de portable inconnu.

    Faut-il passer par un huissier pour notifier l'indexation du loyer ?




    Ensuite, il apparait clairement que ma maman a consenti un loyer très faible à cette personne.

    Il s'agit d'un F3, indépendant mais attenant à une maison refaite à neuf et toujours en cours de rénovation.

    Le quartier est résidentiel, proche du centre ville et proches de toutes commodités.

    Le loyer versé actuellement est de 450 euros. Les charges d'eau, électricité, chauffage et les T.O.M incombent au locataire.


    Comme la rénovation de la maison a généré beaucoup de frais pour ma maman, elle aurait voulu revoir le loyer à la hausse, au plus près du prix du marché qui est fixé pour ce type de logement à 650 euros.
    Maman et moi nous nous accordons sur un montant de 600 euros.

    Elle a gardé toutes les factures acquittées des artisans qui sont intervenus et les devis pour les fins de travaux à venir.


    J'espère avoir clairement exposé mes interrogations. Si ce n'était pas le cas, je vous fournirai toutes les précisions nécessaires à la formulation de vos conseils.

    Merci encore et à très bientôt

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour, pour pouvoir revaloriser le loyer encore faut il qu'une clause du bail le prévoit, la date de revalorisation est alors prévue, en général à la date anniversaire du bail = date d'effet. Non vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour l'ajuster aux autres loyers sauf si vous avez fait certains travaux d'économie d'énergie pendant la location et en accord avec le locataire. Tant que le locataire paie son loyer, vous ne pouvez pas faire grand chose sinon lui demander les justificatifs d'assurance du bien et d'entretien du chauffage si chauffage autre qu'électrique, cordialement

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Il fallait /faut prévoir 6 mois avant le terme du bail de revaloriser le loyer si ce dernier est réellement sous évalué (avec les preuves)
    Vous pouviez le faire en 2014 vous ne l'avez pas fait sinon là vous ne pourrez le faire que pour la fin de bail soit fin Avril 2017 donc LRAR avant octobre 2016

    Comment se fait-il que vous n'ayez pas le bail ?
    Il faut en effet voir s'il prévoit une clause d'indexation
    Le logement lui même a été rénové ou juste la maison à côté (dans ce cas parler des factures c'est Hors Sujet )

  4. #4
    Membre

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    Bonjour,

    Je cite vos réponses pour y répondre au mieux.


    Citation Envoyé par Marieke Voir le message

    Comment se fait-il que vous n'ayez pas le bail ?
    Il faut en effet voir s'il prévoit une clause d'indexation
    Justement c'est pour voir si l'indice d'indexation y est mentionné et aussi pour en avoir un exemplaire que je réclamerai le bail à notre locataire pour en faire une copie.
    D'ailleurs, la copie doit elle être certifiée conforme ?

    Dans le cas où elle ne l'aurait pas ou si elle refuse de nous le transmettre, quel recours avons nous ?

    Pourquoi ce bail reste introuvable : après le décès de mon papa il y a eu rangement de ses affaires. Je n'ai trouvé aucun bail à ce moment là.
    Par la suite, j'ai repris tous les papiers que maman avait gardé et là encore pas de bail sinon celui du deuxième locataire [bail commercial]

    Je ne pense pas que mon papa aurait loué sans avoir établi de bail. Maman est incapable de me dire si oui ou non un bail a été remis, elle est comme moi, certaine que son mari n'aurait pas loué sans bail.
    Donc je dois en demander une copie à notre locataire.



    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Bonjour
    Il fallait /faut prévoir 6 mois avant le terme du bail de revaloriser le loyer si ce dernier est réellement sous évalué (avec les preuves)
    Vous pouviez le faire en 2014 vous ne l'avez pas fait sinon là vous ne pourrez le faire que pour la fin de bail soit fin Avril 2017 donc LRAR avant octobre 2016


    Le logement lui même a été rénové ou juste la maison à côté (dans ce cas parler des factures c'est Hors Sujet )



    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Bonjour
    Il fallait /faut prévoir 6 mois avant le terme du bail de revaloriser le loyer si ce dernier est réellement sous évalué (avec les preuves)
    Vous pouviez le faire en 2014 vous ne l'avez pas fait sinon là vous ne pourrez le faire que pour la fin de bail soit fin Avril 2017 donc LRAR avant octobre 2016

    Réellement sous évalué, oui c'est une évidence je n'ai aucun doute sur le bien fondé d'une révaluation du loyer.

    Pour le prouver, je pense que je devrai passer par un expert immobilier, ou encore un notaire ou un huissier peut-être ? Qui me conseillez vous sur la personne compétente pour cette demande ?

    Si cela doit intervenir avant la fin du prochain bail ce sera chose faite par contre j'ai lu un avis contraire à ce sujet, je cite la réponse à ce sujet.

    ---------- Message ajouté à 16h12 ---------- Précédent message à 16h08 ----------

    Bonjour également et merci de votre réponse,


    Citation Envoyé par Cocotte1003 Voir le message
    Bonjour, pour pouvoir revaloriser le loyer encore faut il qu'une clause du bail le prévoit, la date de revalorisation est alors prévue, en général à la date anniversaire du bail = date d'effet. Non vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour l'ajuster aux autres loyers sauf si vous avez fait certains travaux d'économie d'énergie pendant la location et en accord avec le locataire. Tant que le locataire paie son loyer, vous ne pouvez pas faire grand chose sinon lui demander les justificatifs d'assurance du bien et d'entretien du chauffage si chauffage autre qu'électrique, cordialement

    Donc pour vous il est impossible de remettre le loyer à sa valeur réelle à l'occasion de la reconduction du bail, donc avec un préavis en octobre 2016 comme Marieke le recommandait ?

    Là encore, le bail me fait défaut, je dois en avoir une copie au plus vite...

    ---------- Message ajouté à 16h18 ---------- Précédent message à 16h12 ----------

    Je reviens sur ceci,

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Le logement lui même a été rénové ou juste la maison à côté (dans ce cas parler des factures c'est Hors Sujet )
    En fait tout l'extérieur a été rénové : charpente, appentis, peinture, toit.
    C'est une maison locative tout en longueur. L'appartement est indépendant, il est séparé par un escalier mitoyen extérieur attenant d'un côté à l'appartement loué [locataire bail privé] et de l'autre à la terrasse de la maison de ma maman.

    C'est donc l'ensemble de la bâtisse, en extérieur, qui a été rénové. L'intérieur de l'appartement avait été rénové et mis aux normes avant l'entrée du locataire actuel.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    Justement c'est pour voir si l'indice d'indexation y est mentionné et aussi pour en avoir un exemplaire que je réclamerai le bail à notre locataire pour en faire une copie.
    Oui mais si refus ...vous êtes un peu coincé

    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    D'ailleurs, la copie doit elle être certifiée conforme ?
    Non

    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    Dans le cas où elle ne l'aurait pas ou si elle refuse de nous le transmettre, quel recours avons nous ?
    Mise en demeure par LRAR et Tribunal mais bon ...

    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    Pourquoi ce bail reste introuvable : après le décès de mon papa il y a eu rangement de ses affaires. Je n'ai trouvé aucun bail à ce moment là.
    Par la suite, j'ai repris tous les papiers que maman avait gardé et là encore pas de bail sinon celui du deuxième locataire [bail commercial]
    Je ne pense pas que mon papa aurait loué sans avoir établi de bail. Maman est incapable de me dire si oui ou non un bail a été remis, elle est comme moi, certaine que son mari n'aurait pas loué sans bail.
    Donc je dois en demander une copie à notre locataire.
    Ok

    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    Réellement sous évalué, oui c'est une évidence je n'ai aucun doute sur le bien fondé d'une révaluation du loyer.
    Pour le prouver, je pense que je devrai passer par un expert immobilier, ou encore un notaire ou un huissier peut-être ? Qui me conseillez vous sur la personne compétente pour cette demande ?
    Peu importe , les annonces de location par exemple sur des sites immobiliers
    Vous devez fournir les références des loyers alentours pour des biens équivalents voir Article 17 -2

    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    Si cela doit intervenir avant la fin du prochain bail ce sera chose faite par contre j'ai lu un avis contraire à ce sujet, je cite la réponse à ce sujet.
    Ce sont 2 choses différentes
    L'indexation annuelle si le bail la prévoit (Article 17 -1) et l'ajustement du loyer si sous évalué (Article 17-2) lors du renouvellement du bail avec formalisme prévu


    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    Donc pour vous il est impossible de remettre le loyer à sa valeur réelle à l'occasion de la reconduction du bail, donc avec un préavis en octobre 2016 comme Marieke le recommandait ?
    Non c'est différent (cf plus haut) COCOTTE parle de l'indexation annuelle et de la révision en cours de bail si travaux éventuels convenus

    Citation Envoyé par Titali Voir le message
    L'intérieur de l'appartement avait été rénové et mis aux normes avant l'entrée du locataire actuel.
    Donc cela en soi ne justifie pas une augmentation puisque les travaux étaient déjà réalisés en entrée , c'est là qu'il aurait fallu établir un loyer plus adapté
    Cela pourra servir par contre si sous évalué par rapport à des logements équivalents
    Dernière modification par Marieke ; 10/12/2015 à 15h49.

  6. #6
    Membre

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    Merci pour vos réponses, j'y vois plus claire à présent.

    Ma préoccupation sera d'avoir une copie du bail, pour le reste je ferai au mieux et déjà avec vos explications et vos recommandations j'y vois plus clair, merci encore.

    En parcourant le forum j'ai vu qu'on y faisait référence à l'A.N.I.L. , un organisme destiné aux propriétaires et aux locataires. Cet organisme est présent un peu partout et par chance j'en ai un tout proche de la commune de résidence de ma maman.
    Je vais passer les voir pour prendre conseils sur les formalités, droits et obligations du bailleur et locataire(s).

    Pour ce qui est de la révaluation du loyer au terme de la période triennale, je passerai par mon notaire c'est dans ses attributions.

    Je ne manquerai pas de vous tenir informés de la suite des évènements et à revenir vous demander conseils si la situation l'exige.

    Merci encore une fois, bonne fin de semaine à tous et à toutes.

  7. #7
    Membre Sous Surveillance

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    L'urgence numéro 1 n'est pas de s'enquérir de l'indexation qui va a peine faire une paire de pourcent, mais bien de retrouver le contrat de bail sans quoi rien ne peut être envisagé

    Pour ce qui est de la réévaluation du loyer au terme de la période triennale, je passerai par mon notaire c'est dans ses attributions.
    Attention notaire ou pas, vous allez quand même avoir du mal a persuader un Juge si cela va jusque la que le loyer fixé d'un commun accord il y a six ans est tout d'un coup sous-évalué de 30%.
    C'est dur à dire, mais si le bailleur fait un impair, c'est bien à lui d'assumer, et peu importe en l'affaire que le bail ait été conclu par votre mère ou votre père.

    elle aurait voulu revoir le loyer à la hausse, au plus près du prix du marché qui est fixé pour ce type de logement à 650 euros.
    Maman et moi nous nous accordons sur un montant de 600 euros.
    N'entretenez aucune illusion, si vous arrivez a obtenir 10% par an sur les trois ans du renouvellement, ca sera bien un maximum, et je n'y crois guère. On arrive à 495 puis 545 puis seulement dans quatre ans à 600, et vous aurez payé le notaire entretemps, et surement aussi passé un peu de temps au tribunal.

    Si vous cherchez a ennuyer le locataire, le résultat va être juste l'inverse.

    La location concerne une personne seule, en incapacité de travail depuis quelques mois.
    J'ai appris il y a peu et par ouï-dire qu'elle ne travaillait plus.
    J'ai appelé son employeur qui a refusé de me dire si elle travaillait encore pour lui ou plus.
    je n'ai pas compris le réel problème, puisqu'il paye. Vous n'avez en outre pas a intervenir avec son employeur, et c'est à juste titre que celui-ci refuse de communiquer des informations confidentielles.
    Dernière modification par ribould ; 11/12/2015 à 07h54.

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