Vos question à l'Avocat
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Pb agence ou pas ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    5
    Avec mon conjoint (pacsé) nous avons visité un appart via une agence. L'agence ne nous a pas fait signer de bon de visite.
    Nous avons tout de suite fait une offre d'achat . Elle a été faite au nom de mon conjoint uniquement, c'est le directeur de l'agence qui ous a dit que c'était suffisant.
    L'offre a été refusée par le propriétaire .

    Deux jours plus tard, en lisant les annonces sur le net, je tombe par hasard sur le même propriétaire par téléphone qui vend d'autres bien également. On visite ces autres bien, et on se met d'accord avec lui pour acheter un appart, autre que celui qu'on a visité . Il nous propose également d'acheter celui qu'on a vu avec l'agence.

    Aura-t-on des soucis avec l'agence si on prend le lot de deux apparts y compris celui qu'elle nous a fait visiter et pour lequel notre offre via elle a été refusée dans un premier temps ? Peut-on éviter les soucis si sur l'acte de vente c'est une SCI qui achète ou alors moi sans mon conjoit ?

    Merci bcp par avance de vos éclaircissements.

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    175
    Selon moi, il faut voir plusieurs points ;
    - selon le mandat de vente dont dispose l’agence immobilière, par qui est due la commission qui rémunère l’agence ? Si elle est due par le mandat/vendeur, pour moi vous ne risquez rien (selon un arrêt : Cass. 1re civ., 27 janv. 2004)

    - si le mandat de vente est exclusif, le vendeur n’est pas censé vendre son bien autrement. Attendre la fin du mandat, passer par un SCI, utiliser votre nom, etc… ne servirait pas à grand-chose car tout tomberait sous la même qualification : manœuvres frauduleuses visant à exclure le mandataire de la transaction. Et là effectivement il y aurait un risque : devoir payer les commissions de l’agence sous forme de dommages et intérêts.
    Mais pour moi ce ne serait qu’un risque : à vous de démontrer que vous êtiez de bonne foi (ce qui semble être le cas puisque vous êtes « retombé » sur le vendeur via un autre bien immobilier. Le problème bien sûr, est que vous étiez déjà intéressé par le bien puisque vous aviez fait une offre.
    En définitive, tout reviendra à une question de preuves.


    D’autres personnes pourraient-elles confirmer ?

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    109
    Bonjour,

    Je ne comprends pas !!!!

    Vous avez fait une proposition pour le premier appartement cette proposition a étè refusé..

    Humm ensuite vous voulez acheter deux appartements ??

    Faut voir le mandat qu'il a avec l'agence... mais au vu de l'histoire je pense que le proprietaire a un mandat simple avec l'agence...

    donc pas de probleme d'acheter l'appartement...

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    5
    Merci de vos éléments de réponse, Tycho et Juju.
    Je ne me sens pas encore tout à fait rassurée, car par ailleurs le courtier en prêts immobilier nous a dit l'inverse. Même si ce n'est pas un juriste, il est dans le métier.
    Le mandat n'est certainement pas exclusif car les biens étaient en vente de particulier en particulier avant même que l'agence ne se positionne, et l'agence était au courant que le vendeur proposait les biens par lui-même en même temps.
    Que peut-il arriver de pire ?
    On continue comme si de rien n'était, on achète. L'agence intente une procédure à qui ?
    Ou alors on prévient l'agenec pour dire qu'on a eu une offre pour les deux apparts en direct, que fera-t-il ?

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    175
    Le risque maximum :
    - payer à l'agence sa commission
    - éventuellement des dommages et intérêts, probablement au max le montant de la com'.

    Donc selon moi, au pire, vous auriez à payer 2 fois le montant de la com, donc comme si vous étiez passé par l'agence pour les 2 apparts.

    2ème point : qui aura ça à payer ? Pour moi, c'est sûrement le vendeur qui sera attaqué, en particulier, comme je vous le disais, si le paiement de la com était prélevé sur le prix de vente (et non règlé directement par l'acheteur).

    Dernier point : je ne suis PAS dans le métier. Je vous réponds en fonction des éléments que j'ai pu trouver en faisant une petite recherche.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Il faut arrêter de raconter des balivernes. Vous avez visité un appartement avec une agence, ensuite vous tombez par hasard sur le vendeur de cet appartement qui vous propose ,entre autres , le même bien . VOUS NE POUVEZ ABSOLUMENT PAS TRAITER DIRECTEMENT AVEC LE VENDEUR POUR CET APPARTEMENT. La seule chose que vous puissiez faire , c'est lui acheter celui qui ne faisait pas l'objet du mandat donné à l'agence . Mandat exclusif ou simple, cela n'a ici aucune incidence sur votre affaire.

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    3 633
    Ce sujet vient d'être abordé ici

    http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...ad.php?t=33159

    et pour la nième fois d'ailleurs.

    Dès lors que vous avez visité (et en plus fait une offre) par le biais d'une agence immo, vous ne pouvez plus que passer par elle ... ou être redevable du montant de sa commission

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    5
    hum, les deux dernières réponses proviennent probablement de professionnel de l'immobilier.
    a mon sens, le problème est plus ample :
    1/ simplement une offre, aucune trace du fameux "bon de visite" indispensable (erreur grossière de l'agent)
    2/ si l'honnêteté est prouvée dans le cheminement de "l'affaire" et si le contrat n'est pas exclusif entre le vendeur et l'agence, il semble probable qu'aucun recours ne soit possible. L'agent n'a pas verrouillé juridiquement.
    3/ Les seules poursuites que je vois possible (et peu de chance d'aboutir), serait une dénonciation du contrat de l'agence auprès des tribunaux compétents
    4/ L'agent immobilier ne perdra pas son temps dans une procédure trop longue, à mon goût...

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Citation Envoyé par Forza
    hum, les deux dernières réponses proviennent probablement de professionnel de l'immobilier.
    a mon sens, le problème est plus ample :
    1/ simplement une offre, aucune trace du fameux "bon de visite" indispensable (erreur grossière de l'agent)
    2/ si l'honnêteté est prouvée dans le cheminement de "l'affaire" et si le contrat n'est pas exclusif entre le vendeur et l'agence, il semble probable qu'aucun recours ne soit possible. L'agent n'a pas verrouillé juridiquement.
    3/ Les seules poursuites que je vois possible (et peu de chance d'aboutir), serait une dénonciation du contrat de l'agence auprès des tribunaux compétents
    4/ L'agent immobilier ne perdra pas son temps dans une procédure trop longue, à mon goût...
    Je vous laisse à vos convictions. Mais n'induisez pas en erreur l'intervenante avec des considérations qui ne résistent pas à un examen sommaire des faits. Et rappelez-vous que les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

    Pour votre gouverne, sachez que je ne suis pas un "professionnel de l'immobilier". Cela donne-t-il plus de crédit à mon intervention ?

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    5
    J'invite "Protis" à mettre en lumière, le message personnel qu'il (ell) m'a envoyé, c'est intéressant.
    En ce qui me concerne, ma réflexion est l'étalement de ma connaissance du milieu de la défense des consommateurs (20 ans de travail) en particulier dans le domaine de l'immobilier.
    CONTRAIREMENT aux idées reçues, les agences n'ont pas toutes les possibilités, même lorsqu'elles ont un contrat d'exclusivité. Les procédures ne peuvent souffrir d'aucune entorse...

  11. #11
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    3 633
    Citation Envoyé par Szépia
    Aura-t-on des soucis avec l'agence si on prend le lot de deux apparts y compris celui qu'elle nous a fait visiter et pour lequel notre offre via elle a été refusée dans un premier temps ?
    Merci bcp par avance de vos éclaircissements.
    Je persiste et je signe, bien que ma vision ne soit que celle d'un professionnel de l'immobilier ... OUI, vous risquez d'avoir des soucis.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    5
    mon pb est à ce que je vois loin d'être résolu. J'espère que ces discussions profiteront aux autres membres en tous les cas...
    Véronik : j'ai bien lu la discussion que vous signalez, avant même de déposer ma question, mais chaque cas a ses particularités, et le cas de la maison familiale en a une : le mandat exclusif.
    Je compte pour ma part trouver un arrangement à l'amiable avec l'agence, c'est ce que m'a conseillé un autre agent immobilier, pour être tranquille. Surtout quand je vois que si je m'expose au conflit éventuel, je n'ai aucune certitude ni sur mon bon droit ni sur l'inverse, tout en étant persuadée de ma bonne foi.

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