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Discussion : louer sa résidence secondaire à titre principal en conservant l'usage d'une partie à titre personnel

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonsoir à tous,

    Je nouveau sur le forum et j'en suis un lecteur assidu.

    Je vous écris car j'aurais avoir votre avis sur ce que j'envisage de faire.


    Propriétaire de ma résidence principale, je suis en train d'acheter un bien, déjà meublé, en vue de ma retraite.

    Afin de rentabiliser le bien, je pense en louer une partie (environ 80%) à titre personnel pour mon locataire et garder 1 ou 2 pièces mon usage personnel en tant que résidence secondaire.

    Question : comment faire pour que le système soit simple ?

    J'envisage différentes hypothèses :

    1) créer "officiellement" 2 biens, avec 2 compteurs électriques notamment, mais les procédures sont assez compliquées et il va falloir que je fasse l'opération inverse quand je serai en retraite.

    2) louer le bien charges comprises (incluant l'électricité, l'eau et le chauffage) ce qui implique de bien les estimer avec une question de légalité sur l'électricité et que le locataire n'abuse pas trop.

    3) Pour responsabiliser le locataire sur les charges et simplifier le système, j'envisage d'être "sous-locataire en meublé" de mon locataire, c'est-à-dire qu'une partie du bien me serait réservée moyennant un loyer défini à l'avance. Est-ce possible et légal ?

    4) Louer la totalité du bien à mon locataire et convenir avec lui d'un droit d'usage d'une partie du bien, moyennant une réduction du loyer les semaines où je serai présent. Qu'en pensez-vous ?

    5) Si vous avez d'autres idées ????


    Merci d'avance pour vos réponses et vos avis !!!

    Bozzo

  2. #2
    Membre Sous Surveillance

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    1) créer "officiellement" 2 biens, avec 2 compteurs électriques notamment, mais les procédures sont assez compliquées et il va falloir que je fasse l'opération inverse quand je serai en retraite.
    En effet 4000 euros de frais d'électricien plus le consuel plus les frais liés au installations nécessaires pour ER_DF en sus (entre 800 et 1 500 euros selon le cas)

    2) louer le bien charges comprises (incluant l'électricité, l'eau et le chauffage) ce qui implique de bien les estimer avec une question de légalité sur l'électricité et que le locataire n'abuse pas trop.
    Si le bien est un studio bien isolé avec une seule fenêtre, sans problème, si c'est une maison avec garage et courant d'air possible, je dirais que le risque est maximum et l'inté^ret inexistant.

    3) Pour responsabiliser le locataire sur les charges et simplifier le système, j'envisage d'être "sous-locataire en meublé" de mon locataire, c'est-à-dire qu'une partie du bien me serait réservée moyennant un loyer défini à l'avance. Est-ce possible et légal ?
    Vous aimez les situations très compliquées;
    Je pense que c'est la meilleure façon de faire fuir les locataires honnêtes et de ne s’attirer que ceux qui sont limites.
    Je ne vois pas l'intéret, franchement, et je pense que l'on accumule les dangers?

    Soit vous louez, soit vous gardez pour vous, soit vous avez deux logements.
    Soit encore vous tenez absolument qu'un jour votre nom apparaisse dans les JURISPRUDENCES

    4) Louer la totalité du bien à mon locataire et convenir avec lui d'un droit d'usage d'une partie du bien, moyennant une réduction du loyer les semaines où je serai présent. Qu'en pensez-vous ?
    Ah non! ENcore pire.

    Otez moi d'un doute? Vous devenez bailleur, mais connaissez vous les lois?
    Le role de bailleur est déja complexe et pénible, la on virevolte et on fait n'importe quoi....

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour Ribould,

    Merci pour votre retour.

    Je vous rassure, je me doutais que les hypothèses 3 et 4 étaient assez peu réalistes.

    Concernant l'hypothèse 2, la partie à louer serait un T3 de 80 m² ou un T4 de 100 m², en fonction du découpage réalisé, avec chaudière à condensation et double vitrage neuf.

    Au final, seule l'hypothèse 1 serait raisonnable ?

    Peut-être est-ce plus simple que je loue un gite à proximité, pendant que j'ai un locataire...

    Bien cordialement.

    Bozzo

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,


    2 compteurs électriques... pour un seul logement, je ne pense pas que ce soit possible en revanche un électricien peut séparer un réseau et mettre 2 compteurs divisionnaires.

    Dans le cas de vous réserver 1 pièce ou 2, difficile de trouver une personne (le locataire) qui accepte que vous entrez chez lui.
    Louez le logement à un étudiant, ainsi vous avez pour vous entre 3 et 4 mois par an


    Le fait de louer régulièrement votre résidence secondaire implique de payer la CFE (taxe communale en plus de la taxe d'habitation et la taxe foncière)

    Bien évidement aussi le prélèvement social et CSG 15,5% plus votre impôt sur le revenu
    Dernière modification par Christian77 ; 09/11/2015 à 08h49.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonjour Christian 77,

    Précision pratique : il y a une entrée commune au bien, mais ensuite chaque partie est indépendante avec sa propre entrée. Je n'aurai donc pas à "passer" chez mon locataire pour aller dans ma partie.

    Si je mets 2 compteurs divisionnaires pour l'eau et l'électricité, je n'ai donc pas besoin de créer 2 lots d'un point juridique ?

    J'avais pensé à un étudiant, mais il n'y a pas de d'université à proximité...

    OK pour la CFE.

    Cordialement.


    Bozzo

  6. #6
    Membre Exclu des Forums

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    Si je mets 2 compteurs divisionnaires pour l'eau et l'électricité, je n'ai donc pas besoin de créer 2 lots d'un point juridique ?
    Bonjour,
    Aucun intérêt concernant l'électricité puisque, en tant que particulier, vous n'aurez pas le droit de facturer sa consommation à votre locataire.
    Vous n'avez que 2 solutions, que le logement de votre locataire ait son propre compteur et qu'il prenne son propre abonnement, ou alors louer avec charges forfaitaires, mais seulement possible en meublé.

  7. #7
    Membre Sous Surveillance

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    Si je mets 2 compteurs divisionnaires pour l'eau et l'électricité, je n'ai donc pas besoin de créer 2 lots d'un point juridique ?
    Ben et la taxe d'habitation?

    Et la taxe sur les ordures ménagères?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    A mon avis cela nécessiterait d'avoir 2 portes d'entrées pour chacune des parties et non de simples portes intérieurs..... pour bien séparer le lieu privé de chacun.
    Certaines habitations peuvent présenter ses atouts en effet.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos retours.

    Si je fais du LMNP, avec un forfait de toutes les charges incluses (eau, électricité et chauffage,...), çà pourrait marcher selon vous ?

    Dans ce cas, comment se gèrent la taxe d'habitation et la taxe d'ordure ménagère ? Tout est à la charge du propriétaire bailleur ?

    Techniquement, je ne peux avoir qu'une seule porte d'entrée "officielle" donnant sur rue, mais à l'intérieur du bien, il y a bien une porte pour avoir accès à chaque partie.

    Merci.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Si vous étiez le locataire, je pense que vous exigerez une porte d'entrée à votre lot et non une porte intérieur.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Personnellement, cela ne me paraît pas rédhibitoire d'avoir une porte d'entrée commune.
    Pour la TEOM, si vous êtes en forfait de charges, ce n'est pas un problème.
    Pour la TH, et sauf erreur, même en l'absence de division cadastrale, il est possible de faire imposer le locataire sur sa partie d'habitation.

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Quelqu'un a déjà fait de la LMNP avec forfait de charges ?

    Comment faire pour que mon locataire "n'abuse" pas car c'est un forfait ?

    A voir avec mon chauffagiste, mais est-il par exemple techniquement possible de "plafonner" la température du chauffage central à 19 ou 20°C ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Si vous faites un forfait de charges, vous en acceptez les avantages et les inconvénients. Il est donc illicite de plafonner le chauffage ou de limiter l'utilisation de l'électricité (et concrètement, ça me paraît impossible).
    Ou alors, si votre locataire n'utilise pas tout le forfait, vous vous voyez faire le calcul et le rembourser ? Impossible, c'est le principe même du forfait.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    A moi de bien estimer les charges alors !!!

  15. #15
    Membre Sous Surveillance

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    Comment faire pour que mon locataire "n'abuse" pas car c'est un forfait ?
    Je ne connais pas de méthode, sauf à demander un modification du contrat au renouvellement, qui peut ou peut ne pas ere acté et entrainer en justice

    mais est-il par exemple techniquement possible de "plafonner" la température du chauffage central à 19 ou 20°C ?
    Ben, pour un nouveau-né ou une personne agé, ca n'est pas assez. Ca n'empêche en outre pas d'ouvrir grande la fenêtre (situation vécue, consommation doublée par rapport aux locataires suivants)

  16. #16
    Pilier Sénior

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    Et puis il y a des gens très frileux (surtout quand c'est sans supplément).

  17. #17
    Membre Benjamin

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    je suis d'accord avec vous...

    C'est bien la limite du forfait...

  18. #18
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par Christian77 Voir le message
    Si vous étiez le locataire, je pense que vous exigerez une porte d'entrée à votre lot et non une porte intérieur.
    Et comment fait-on dans les immeubles ? Il n'y a bien qu'une seule porte donnant sur la rue et des portes "intérieures" pour chaque appartement. A priori, ici, ce serait la même situation.

  19. #19
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par bozzo Voir le message
    Propriétaire de ma résidence principale, je suis en train d'acheter un bien, déjà meublé, en vue de ma retraite.

    Afin de rentabiliser le bien, je pense en louer une partie (environ 80%) à titre personnel pour mon locataire et garder 1 ou 2 pièces mon usage personnel en tant que résidence secondaire.
    Les premières questions à se poser sont : Dans quel type économique de région ce logement se situe-t-il ? Quel est le marché ? Quelle est la clientèle pour un grand logement nu ? puis même question pour logement meublé meublé ? Combien de temps les locataires restent-ils en moyenne dans ce type de logement ?

    Ce n'est qu'après avoir fait ce type d'étude de marché que vous saurez déterminer comment partager le bien et comment organiser sa future gestion.

    Citation Envoyé par bozzo Voir le message
    Question : comment faire pour que le système soit simple ?
    Le plus simple, c'est la gestion la plus simple et pas forcément les travaux préparatoires les plus simples.

    Puisque vous indiquez plus loin que ce que vous pouvez mettre à bail aura une surface de 80 m² ou 100 m². Pour ces surfaces, le marché des logements nus est destiné à des familles et les durées de locations seront, en moyenne, assez longues. Le marché des logements meublés de cette taille est le marché touristique (renouvellement toutes les semaines ou 2 semaines... tenir le tableau des réservations...) ou le dépannage pour de très courtes durées.

    Comme cela vous a été expliqué, si le logement est nu, il lui faut ses propres compteurs d'énergie (électricité et éventuellement gaz - j'ai bien dit gaz et pas chauffage).

    La vraie plus grosse simplicité est la location en nu, de tout le bien. C'est également la meilleure chance de bonne rentabilité. Et si vous désirez séjourner là bas de temps en temps, à vous d'aller en chambre d'hôtes, en gîte, à l'hôtel ou en camping. Dans ce cas, vous n'allez pas trop savoir quoi faire des meubles qui vous ont été vendus avec la maison ! N'oubliez pas que pendant la mise à bail, vous perdez certains droits sur le logement. Il vous faut accepter de le récupérer avec une décoration qui ne sera pas forcément de votre goût mais pas légalement condamnable. Vous ne pourrez pas récupérer le logement n'importe quand à votre initiative.

    A peine plus compliqué : vous équipez chaque partie du bien de son propre compteur d'électricité. Vous prévoyez le partage de l'eau au prorata des surfaces. Oui, ce sera un peu à votre désavantage si vous ne venez pas souvent mais ce sera sans prise de tête si vous décidez de mettre à bail cette seconde partie. Pour le chauffage, s'il y a une chaudière à gaz ou fuel, laissez-là à la partie mise à bail et conservez uniquement des convecteurs pour la partie que vous vous réservez. Cela évitera de gérer un partage du chauffage.

    Bien plus compliqué, voire ingérables : les autres solutions sauf s'il vous est possible de gérer de la location de grand meublé de tourisme (solution qui peut également se révéler rentable). Encore faut-il que le bien soit là où il y a un marché touristique.

    Les partages des taxes d'habitation, d'ordures ménagères seront faciles à organiser une fois que le reste sera au point.

    Passons maintenant à d'autres tracasseries techniques si vous séparez en 2 logements : - il faut que chacun de ces logements ne soit pas un risque pour l'autre. Vous devrez donnez un minimum de comportement au feu aux parois séparant ces logements et, par conséquent, aux portes d'entrée de ces logements (les portes accessibles depuis le hall commun que vous avez cité).
    - vos portes d'entrées doivent également avoir un minimum de solidité contre l'effraction mais on obtient tout cela sans pour autant devoir mettre des portes de type "portes d'entrée donnant sur l'extérieur".
    - pensez à mettre des sonnettes (avec éventuellement interphone) et 2 boîtes à lettres.
    - vous devrez prendre une entreprise pour le nettoyage des parties communes car la loi ne vous permet pas d'imposer à votre locataire de faire ce nettoyage. Elle vous permet uniquement de lui imposer de payer ce nettoyage.
    - pensez au poubelles, le plus simple étant d'obtenir de la Commune la possibilité que chacun dispose de son propre conteneur (et selon les jours de ramassage, vous devrez peut-être payer un prestataire pour s'occuper de votre conteneur).

    Mais il n'y a qu'une seule personne pour décider : vous.

  20. #20
    Membre Sous Surveillance

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    Les partages des taxes d'habitation, d'ordures ménagères seront faciles à organiser une fois que le reste sera au point.
    Je rappelle que autant la TEOM ou la REOM sont des charges récupérables sur le locataire, autant la taxe d'habitation de l'est pas.

  21. #21
    Membre Benjamin

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    Merci pour tous ces précieux conseils.

    Je vais étudier tout cela et je vous tiendrai au courant.

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