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augmentation abusive de loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    28
    hello

    je fais une fois de plus appel à vous!

    mon ami est dans son appart depuis 15/05/2004. il loue à 700€/mois (30€ de charges) et ce, depuis son arrivée jusqu'à aujourd'hui.
    il vient tout juste de recevoir un courrier de son proprio qui lui annonce une augmentation 70€!!!

    dans son courrier, le proprio indique: 700 * 1312 / 1190 = 771.76 soit 770 € pour le nouveau loyer à partir du 1er décembre !
    de plus, il indique que mon ami paie 700 € depuis le 15/6/2004 alors que son contrat date du 15/5/2004

    j'ai plusieurs questions:

    * est-ce que son calcul est bon? il s'est basé sur le mauvais trimestre (le 3eme trimestre 2004 alors qu'il aurait du prendre celui du 2eme trimestre 2004 donc à 1227.25 au lieu de 1190)
    * idem, il a pris l'indice du 1er trimestre 2006 au lieu de celui du 2eme paru le 13/10/2006 donc 1334.50 au lieu de 1312
    * aussi, est-ce que le calcul n'est pas censé se faire sur le montant du loyer hors charges?
    * J’ai également un doute sur le fait qu’il puisse faire une augmentation depuis le début. Je me demande s’il n’est pas censé faire la réévaluation chaque année s’il souhaite augmenter et sinon l’augmentation ne peut se faire que par rapport à l’année précédente…
    * Pareil pour la date d’application de l’augmentation … je me demande si il n’est pas censé appliquer son augmentation par rapport à la date d’anniversaire d’entrée dans les locaux …

    bref, pouvez vous nous aider?
    merci d'avance
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 09/11/2006 à 09h49.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    si c'est un logement non meublé, l'indice utilisé depuis début 2006 est OBLIGATOIREMENT l'indice IRL (et non plus ICC comme il se peut être renseigné sur le bail).

    une indexation se fait sur loyer HORS charges.

    il faut prendre les trimestres de ref donné sur le bail.

    si une indexation n'est pas faite une année, le bailleur peut revenir 5 ans en arrière.

    voir les nombreux posts sur le sujet (fonction recherche).

    PS: le bailleur par contre doit faire une régul de charges TOUS LES ANS. A demander d'urgence car 30 euros ne parait vraiment pas beacuoup et le bailleur pourra réclamer aussi jusqu'à 5 ans d'arriérés ....
    alors autant savoir à combien se montent les charges locatives réélles !

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    28
    ok, merci pour les réponses

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279
    Bonjour,
    Citation Envoyé par Mulan
    mon ami est dans son appart depuis 15/05/2004. il loue à 700€/mois (30€ de charges) et ce, depuis son arrivée jusqu'à aujourd'hui.
    il vient tout juste de recevoir un courrier de son proprio qui lui annonce une augmentation 70€!!!

    Je comprends loyer =670 + charges provisionnelles = 30 E/m.


    Citation Envoyé par Mulan
    dans son courrier, le proprio indique: 700 * 1312 / 1190 = 771.76 soit 770 € pour le nouveau loyer à partir du 1er décembre !
    de plus, il indique que mon ami paie 700 € depuis le 15/6/2004 alors que son contrat date du 15/5/2004

    L’indice de départ ( 1190) est celui du 3ème trim 2003. Lors de la signature du bail ( 15-05-2004) c’était probablement la dernière valeur de l’indice publiée. C’est donc la valeur de l’indice du 3ème trimestre de chaque année suivante qui servira de référence pour la révision du loyer ( le loyer seul, pas les charges provisionnelles lesquelles peuvent toutefois être ajustées en accord avec le locataire en considération des charges réelles constatées) .
    Au 15-05-2005 l’augmentation devait s’établir comme suit :

    670 x ( 1244,50/1190) = 700,69 E ( + 4,58 %)
    ( soit une mensualité de 700,69 + 30 = 730,69 E ou une augmentation mensuelle à compter du 15-05-2005 égale à 30,68 E )
    AU 15-05-2006 l’augmentation ( la révision annuelle du 15-05-2006) devait être basée sur le nouvel indice (IRL) en retenant le même trimestre de référence ( 3ème trim) soit (=+ 2,30%
    ç 103,07 / 100,75 ) d’où :
    700,69 x ( 103,07 / 100,75 ) = 716,81 E ( soit une mensualité de 736,81 E à compter du 15-05-2006 soit + 16,11 E par mois).


    Citation Envoyé par Mulan
    j'ai plusieurs questions:est-ce que son calcul est bon? il s'est basé sur le mauvais trimestre (le 3eme trimestre 2004 alors qu'il aurait du prendre celui du 2eme trimestre 2004 donc à 1227.25 au lieu de 1190)

    L’indice de départ ( 1190) est celui du 3ème trim 2003. Lors de la signature du bail ( 15-05-2004) c’était probablement la dernière valeur de l’indice publiée. C’est donc la valeur de l’indice du 3ème trimestre de chaque année suivante qui servira de référence pour la révision du loyer.
    Pour mémoire :
    3ème/2003 = 1190

    3ème/2004 = 1244,50 ( soit + 4,58%)
    3ème/2005 = 1273,25 ( soit + 2,31% MAIS remplacé par variation IRL = + 2,30 % ) .

    Citation Envoyé par Mulan
    Citation Envoyé par Mulan
    Idem, il a pris l'indice du 1er trimestre 2006 au lieu de celui du 2eme paru le 13/10/2006 donc 1334.50 au lieu de 1312

    Pour les révisions intervenant après le 01-01-2006 il faut retenir l’indice IRL et non l’ancienne moyenne annuelle de l’indice du coût de la construction.
    Pour mémoire
    La valeur de 1334,50 est celle du 2ème trim 2006 (ancienne référence )
    la valeur de 1312 est celle du 1er trim 2006 ( ancienne référence) .


    Citation Envoyé par Mulan
    Citation Envoyé par Mulan
    aussi, est-ce que le calcul n'est pas censé se faire sur le montant du loyer hors charges?

    Oui . les charges provisionnelles peuvent toutefois être ajustées en accord avec le locataire en considération des charges réelles constatées l’année écoulée .


    Citation Envoyé par Mulan
    Citation Envoyé par Mulan
    J’ai également un doute sur le fait qu’il puisse faire une augmentation depuis le début. Je me demande s’il n’est pas censé faire la réévaluation chaque année s’il souhaite augmenter et sinon l’augmentation ne peut se faire que par rapport à l’année précédente…

    La régularisation devrait être faite comme indiqué ci-dessus . Elle peut être faite au titre des cinq années passées, au-delà les régularisations sont en principe impossibles ( prescription quinquennale en matière de loyer et charges associées).

    Citation Envoyé par Mulan
    Citation Envoyé par Mulan
    Pareil pour la date d’application de l’augmentation … je me demande si il n’est pas censé appliquer son augmentation par rapport à la date d’anniversaire d’entrée dans les locaux …

    Oui, la révision annuelle s’applique à la date prévue dans le bail à cet effet. Elle peut être différente :
    - de la date d’entrée dans les lieux ( date de signature de l’EDL et de la remise des clés)
    - ou de la date de signature du bail
    - ou de la date d’effet du bail .
    A défaut la révision doit être faite à la date anniversaire du bail.
    La prochaine révision devra intervenir en principe ( sauf si le bail prévoit une autre date) le 15-05-2007 sur la base de la variation de l’indice IRL du 3ème trim 2005 ( 103,07 ) au 3ème trim 2006 ( ? ) .

    Espérant avoir été utile.
    Cordialement.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    28
    Merci beaucoup pour tous ces détails!

    Maintenant, le propriétaire n'a pas appliqué l'indexation en mai 2005 ni en mai 2006. Et il demande maintenant l'augmentation...

    La question que je me pose est donc de savoir s'il doit appliquer les 2 indexations ou uniquement l'augmentation entre 2005 et 2006.

    D'autre part, l'indice d'origine défini dans le contrat est l'ICC du 4e trimestre 2003 c'est à dire 1200,50 (je crois).

    Si c'est donc sur ce trimestre que l'on doit se baser pour les réévaluations de loyer annuelles, peut-il demander cette augmentation pour le mois prochain alors qu'il ne l'a pas fait en mai dernier. Si oui, je suppose qu'il ne peut que faire le calcul en prenant le rapport entre le 4e trimestre 2003 et le 4e trimestre 2005 (etant donné que le 4e trimestre 2006 n'est pas encore publié) ? et doit-il prendre alors l'IRL à la place de l'ICC ?

    Merci pour votre aide !!

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 709
    Est ce bien un logement vide dépendant de la loi de 1989 ou un meublé ?
    Si c'est un meublé c'est l'ICC qui s'applique et pour les calculs ce n'est pas du tout pareil ....précisez SVP...

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    28
    Citation Envoyé par Marieke
    Est ce bien un logement vide dépendant de la loi de 1989 ou un meublé ?
    Si c'est un meublé c'est l'ICC qui s'applique et pour les calculs ce n'est pas du tout pareil ....précisez SVP...
    c'est un logement vide.

    merci

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 709
    D'accord ...allez sur ce lien vous aurez le calcul et vous ajouterez les rappels du différentiel car le loyer sera resté le même ...au prorata d'occupation...
    http://www.pap.fr/calculs/insee/revision-de-loyer.asp

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    28
    merci bcp pour vos réponses à tous!


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