Vos question à l'Avocat
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Achat d'un local loué

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    Bonjour,
    Voici le problème auquel je suis confronté. Je ne suis pas familier des questions juridiques et immobilières, et vous remercie de votre aide !

    Ma grand-mère est décédée récemment et était propriétaire d'un café qu'elle louait à un cafetier.
    Au dessus de ce café, il y a un petit logement que le cafetier n'utilise pas.
    Le bail arrive à échéance dans un an environ.
    Mes oncles, tantes et parents ne comptent pas conserver le bien, mais le vendre.
    Je souhaiterais me porter acquéreur de ce bien, il m'est cher sentimentalement.

    1. Le locataire actuel est-il prioritaire sur mon offre si il souhaite le racheter ?
    2. Dans le même ordre d'idée : puis-je racheter le bien à mes parents sans que le locataire soit consulté si je maintiens les conditions du bail actuel ?
    3. De combien puis-je réviser le niveau du loyer lorsqu'il arrivera à échéance ?
    4. Avez vous d'autres idées / suggestions me permettant de récupérer ce bien ? Quid si quelqu'un del a famille (un cousin germain par exemple) souhaite l'occuper ?

    Je vous remercie par avance de vos réponses et de votre aide,
    Bien cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    quand vous parlez du "bien", pensez-vous au café + appart ? ou bien seulement à l'appart ?

    est-ce que le bail de ce locataire porte sur le café + le logement ?
    quelle est la durée du bail ? et où en est-il dans la durée ?

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    "Le bien" est effectivement composé du petit appartement (en fait, deux
    pièces sans confort) et du café.
    Le bail porte effectivement sur les deux. Je n'ai pas sa durée totale en tête, mais il arrive à échéance dans un an environ (disons oct 2007).

    Merci !

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    si le gérant du café ne l'utilise pas mais que le bail porte sur les 2 lots, pourquoi ne pas lui demander de donner congé pour l'appart seulement ? Evidemment, le loyer du café devra être revu à la baisse ce qui pourrait l'inciter à donner congé et cela vous permettrait d'en disposer à votre guise et de le racheter à qui de droit ...
    juste uné idée

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    En fait, je pense m'être mal exprimé :
    L'appartement est en fait constitué de deux pièces, sans confort comme je le disais.
    Mais l'entrée n'est pas distincte de celle du café, il faudrait faire des travaux pour les séparer de fait.

    En outre, c'est bien l'ensemble des deux qui me plaît et que je ne voudrais pas perdre (l''appartement' tout seul ne m'intéresse pas, je ne compte pas y habiter). Sans pour autant vouloir expluser le cafetier du local...

    Donc : j'aimerais juste acheter le bien, en conservant le locataire actuel, quitte à revaloriser raisonnablement le loyer au terme du bail. Est ce que c'est possible SVP ??

    (modifs effectuées pour éclaircir ma prose de béotien)
    Dernière modification par Woody ; 31/10/2006 à 22h36.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    Si le bail porte sur l'ensemble des biens (café + appartement), il doit être un bail commercial.

    Le régime n'est donc pas le même pour un bail d'habitation.

    D'une façon générale, un bail commercial est beaucoup moins réglémentaire qu'un bail d'habitation.

    Il faut donc lire attentivement toutes les dispositions contractuelles.

    Si le locataire n'utilise pas l'appartement en étage, je pense que vous pouvez demander de modifier le bail (faire un avenant) pour le reprendre.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    Merci de vos réponses.

    Cela confirme t'il que je puisse de toutes façons racheter l'ensemble sans demander l'avis du cafetier si je reprends tel quel le bail qui court aujourd'hui ? (ni fin anticipée, ni expulsion, ni rien...)

    Merci encore de m'aider à y voir clair, car je n'ai pas l'habitude de ces dossiers !!

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    A ma connaissance le droit de préemption du locataire n'existe que pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (logements non meublés loués à titre de résidence principale).

    Vous pouvez donc parfaitement acheter tout ça sans consulter le locataire.

    Pour un bail commercial, sachez également qu'il n'est pas facile du tout de résilier le bail, car le locataire a un droit au renouvellement.
    Dernière modification par Mhn76 ; 01/11/2006 à 00h14.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    Merci Golfy et Mhn76 !
    Merci pour vos réponses et leur rapidité.
    Désolé si mon premier message n'était pas très clair !

    Cordialement,

    Woody

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