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lotissement ou non ? 3 lots : mais!

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    425
    Merci toto33 et loki! j'avance bien la! je suis d'ailleurs en train de paufiner sur informtatique mon plan definitif de lotissement..

    Toto33, je pense tout à fait comme toi, mon souhait n'est pas de passer en lotissement.. mais aujourdhui je suis ds une commune ou le prix du m2 est hyper cher et je j'anticipe en me disant que si j'arrive pas a vendre 2000 metres carres a une personne (une maison dessus) si facilement (car c'est cher justement), il sera plus facile de le vendre en deux fois.
    Sinon il n'y a absolument pas de difference de profit entre vendre 2000 et 2X fois 1000, au contraire meme car en vendant 2X1000 j'ai ces *****eries de charches de lotissement.. et ca me fait faire un raccord d'eau de plus, et un compteur # Fournisseur en énergie # de plus.
    L'ideal aujourdhui pr moi serait de garder 1000 (pr ma maison) et de vendre 2000 pr une autre maison (jai d'ailleurs un CU pr ca en bonne et due forme). Je suis en lotissement actuellement et si je viens la c'est parce que moi aussi je veux etre sans trop de voisins... (aller 3 maxi c deja pas mal! sinon ya rien apres!!).
    Et concernant le profit Toto33, tu sais j'y ai bien pensé.. car le reste de mon terrain (sur les 10000 metres carres) va passer constructible l'annee prochaine.. j'ai eu le maire de ma commune 20 minutes a ce sujet par tel!
    donc tout roule.
    A ce moment la je lotirais tout le reste et je bougerai (car trop de voisins)

    Mes relations avec mon voisin sont plutot bonnes car il m'a deja coupé presque tous les arbres a l'endroit au sera ma maison (il n'a pas coupé le reste qui cache du sud les 2000 a vendre..)
    il est vieux et je crois qu'il sature physiquement , mais a part ca tout se passe bien. Je veux juste qu'il finisse le reste du travail car de tte facon cette sorte d'arbre vieillit mal et la lui coutera encore plus cher quand il y aura des maison a coté et qu'il faudra une nacelle pr les abbatres de haut en bas.. par ailleurs ses arbres touchent sa maison et la gorge d'humidité il confirme.



    Loki : tailler des arbres de 20 metres ca ne ressemble a rien du tout en effet.. et c'est evident que c plus simple de tout faire tomber par terre d'un coup!
    je ne veux pas les faire abattre! je ne veux rien payer moi! je suis bien d'accord c a lui de voir ca.
    Je lui permet en plus de les abattres sur MON terrain.. par sur sa maison , et pas de haut en bas (ca ca coute cher)

  2. #14
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par Toto333
    Vous avez plusieurs possibilités :
    - Vendre une partie du terrain à un de vos voisins à condition de rattacher ce bout à sa parcelle : voilà un morceau qui ne compte pas dans les 2 !
    - Détacher et vendre 1000 m2 et faire une copropriété entre vos 1000 m2 et les 1000 m2 qui restent. Sur la copropriété, chaque copropriétaire bâtit sa maison, et dans 10 ans, vous pouvez légalement détacher les deux bouts et chacun part avec son morceau. Pour faire celà, il faut trouver un bon copain, car légalement, même si chaque maison appartient à chaque propriétaire, chaque copropriétaire peut jouir à sa guise de l'ensemble de la copropriété. Il faudra donc un gentleman agreement et pas de brouille pendant 10 ans...
    Je rajouterai que vous pouvez demander un permis valant division parcellaire.
    Vous pouvez également demander un permis, construire, détacher votre maison (avec conformité), et ensuite détacher deux parcelles à bâtir sans pour autant passer par le lotissement, par contre faut attendre la fin de la construction.
    Enfin, vous n'êtes pas obligé de lotir en 3 lots, vous pouvez vendre une partie, vendre une autre partie et enfin demandezr un Permis de Lotir uniquement sur la troisième, ce qui simplifie les demandes administraitves et surtout réduit les travaux.

  3. #15
    Pilier Junior
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    1 004
    Je ne connaissais pas ces dispositions qui me semblent très intéressantes.
    Mitchou, pouvez-vous s'il vous plaît être plus spécifique ?

    - Qu'est-ce qu'"un permis valant division parcellaire" ?
    - Quel article permet de détacher une maison réceptionnée du reste d'un terrain ? Ce futur détachement doit-il être mentionné sur le permis de construire ? Peut-on faire l'opération plusieurs fois sur le même terrain et de morceler petit à petit ?
    - Quel article permet de diviser en trois, deux pour vendre et un pour lotir ?

    Merci d'avance,

    Sincères salutations.

  4. #16
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par Toto333
    Je ne connaissais pas ces dispositions qui me semblent très intéressantes.
    Mitchou, pouvez-vous s'il vous plaît être plus spécifique ?

    - Qu'est-ce qu'"un permis valant division parcellaire" ?
    Article 421-7-1 du code de l'Urbanisme. Vous demandez un permis de trois villas sur votre terrain, vous construisez, vous divisez, et vous vendez.

    Citation Envoyé par Toto333
    - Quel article permet de détacher une maison réceptionnée du reste d'un terrain ? Ce futur détachement doit-il être mentionné sur le permis de construire ? Peut-on faire l'opération plusieurs fois sur le même terrain et de morceler petit à petit ?
    Vous demandez un permis d'une villa sur une partie de votre terrain, vous construisez, vous vendez, vous demandez un autre permis, vous construisez et vous vendez et ainsi de suite. Les ventes successives porteront sur des terrain bâtis. L'obligation de passer par le lotissement concerne uniquement les terrains à bâtir art R315-1.

    Citation Envoyé par Toto333
    - Quel article permet de diviser en trois, deux pour vendre et un pour lotir ?
    Art R315-1 une fois de plus.
    Vous effectuez deux divisions à bâtir (ventes avant la construction) et le troisième restant devient inconstructible pendant 10 ans sauf à demander une autorisation de lotir (en un lot)

  5. #17
    Pilier Junior
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    1 004
    Merci Mitchou.
    Effectivement, la relecture du code sous cet angle ouvre tout un champ de perspectives.

    Il me semble même que le R315-1 permette en toute logique de couper le terrain en deux parties (1) et (2+3), de vendre (1) pour dégager du cash, puis de construire une maison sur (2), enfin de séparer (2) et (3) et de les vendre.
    Citation Envoyé par Jack1000
    je vais aller de ce pas mettre une bonne avoinée au responsable de l'urbanisme de ma mairie qui avait des doutes et m'avait dit qu'a priori je ne passerai pas en lotissement puisque j'habiterai sur une des parcelles...
    Jack, il va falloir aller lui faire des excuses...
    Dernière modification par Toto333 ; 07/11/2006 à 13h22.

  6. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    5
    Citation Envoyé par Mitchou
    Article 421-7-1 du code de l'Urbanisme. Vous demandez un permis de trois villas sur votre terrain, vous construisez, vous divisez, et vous vendez.


    Vous demandez un permis d'une villa sur une partie de votre terrain, vous construisez, vous vendez, vous demandez un autre permis, vous construisez et vous vendez et ainsi de suite. Les ventes successives porteront sur des terrain bâtis. L'obligation de passer par le lotissement concerne uniquement les terrains à bâtir art R315-1.


    Art R315-1 une fois de plus.
    Vous effectuez deux divisions à bâtir (ventes avant la construction) et le troisième restant devient inconstructible pendant 10 ans sauf à demander une autorisation de lotir (en un lot)

    Bonjour,
    Je me permet d’intervenir dans le débat
    Ma sœur et moi sommes concernés par cette procédure (lot unique en Lotissement)
    L’article R 315-1 du code de l’urbanisme ne mentionne pas que l’on peut obtenir un lotissement lot unique. Ou alors je ne sais pas lire entre les lignes.
    Pouvez-vous être plus explicite(merci d’avance)
    Mon exemple:
    En 2001 un vendeur a morcelé sa propriété qui était d’un seul tènement d’une surface totale de 12110 m2
    5 parcelles ont été ainsi constitué l’habitation du vendeur se trouve sur la parcelle No1surface:5669 m2
    Un chemin d’accès d’une surface de 741m2 a été constitué pour accéder aux parcelles No 2,3,4
    12 Mars 2002 ma sœur achète la parcelle No 3 terrain de 1000m2
    Le 15 mai 2002 les vendeurs font une demande de lotissement pour la parcelle No 4 incluant
    Le chemin d’accès.
    Le 2 juillet 2002 la préfecture délivre un permis de lotir pour un lot unique parcelle No 4
    Le 12 juillet je deviens propriétaire du terrain de 2000 la parcelle No 2
    Le 12 Novembre le Couple R devient propriétaire de la Parcelle No4 surface de 1218m2’(lotissement)
    Le 12 Mai 2003 le Couple P devient propriétaire de la parcelle No 5 surface 1482m2
    Le décret en conseil d’État N 77-860 du 26 Juillet 1977 insère dans le Code de l’Urbanisme les dispositions de principes mettant en œuvre l’article L.315-1 Ainsi l’article R 315-1 dispose que:
    Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute divisions d’une propriété foncière en vue de
    l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui sur une période de moins de dix ans a eu pour effet de porter a plus de deux le nombre de terrains issus de la dite propriété.
    Une propriété foncière ne relève du régime des lotissements que dans la mesure ou elle constitue a l’origine de l’opération un tènement unique
    les parcelles des vendeurs formait un tènement unique . Puisqu’elle était cadastré
    parcelle initiale ZM 32 d’une superficie de 12110 m2 confirmé par un certificat d’urbanisme délivré le 15 mars 2002.Certificat d’urbanisme demandé par le Géomètre
    Demande de certificat d’urbanisme obligatoire avant toute division de terrain en vue de la construction non soumise à la réglementation des lotissements( R 315.54 du code de l Urbanisme )
    Sanction : amende en cas d’absence de certificat.
    Construction sur lot No2 parcelle de 2000m2 et No3 parcelle de 1000m2
    Les micro lotissements sont exclus, le lotissement doit apparaître avec plus de deux lots (y compris celui conservé par le propriétaire pour peu qu’il ait l’intention de construire dans les dix ans )
    Dans l’absolu les vendeurs aurait du procéder au lotissement de leur tènement en trois ou quatre lots.
    (Parcelle N2 (2000m2) Parcelle No3(1000m2) Parcelle No4 (1218m2) No5 (1482m2)
    Qu’en pensez-vous
    Merci de votre participation

  7. #19
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par Jos29
    Bonjour,
    Je me permet d’intervenir dans le débat
    Ma sœur et moi sommes concernés par cette procédure (lot unique en Lotissement)
    L’article R 315-1 du code de l’urbanisme ne mentionne pas que l’on peut obtenir un lotissement lot unique. Ou alors je ne sais pas lire entre les lignes.

    Cet article ne l'interdit pas c'est donc autorisé, pour preuve votre lot n°4 qui a été accepté comme tel.

    Je n'ai pas bien compris où était votre problème.
    Toujours est il qu'il faut raisonner en terme de permis de construire.
    Vous divisez en 4 lots à bâtir, le premier qui demande un permis aura l'autorisation, le second également, le troisième devra passer par une autorisation de lotir, cette autorisation peut comprendre deux derniers lots ou un seul. Si l'autorisation n eporte que sur un lot, le dernier devra également passer par un lotissement unique. C'est tordu je l'avoue.
    Cela sous entend que tout se passe dans les dix ans.
    Pour info la loi SRU a modifié l'article R-315-54, le CU n'est plus obligatoire.

  8. #20
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    5
    Citation Envoyé par Mitchou
    Cet article ne l'interdit pas c'est donc autorisé, pour preuve votre lot n°4 qui a été accepté comme tel.

    Je n'ai pas bien compris où était votre problème.
    Toujours est il qu'il faut raisonner en terme de permis de construire.
    Vous divisez en 4 lots à bâtir, le premier qui demande un permis aura l'autorisation, le second également, le troisième devra passer par une autorisation de lotir, cette autorisation peut comprendre deux derniers lots ou un seul. Si l'autorisation n eporte que sur un lot, le dernier devra également passer par un lotissement unique. C'est tordu je l'avoue.
    Cela sous entend que tout se passe dans les dix ans.
    Pour info la loi SRU a modifié l'article R-315-54, le CU n'est plus obligatoire.
    [/size]
    Bonjour,
    Notre affaire s'est déroulé en 2002 la loi SRU a été formulé en janvier 2005
    je me trompe es-ce rétroactif?

    Notre jeune avocat titulaire d'un DEA études juridiques sur le territoire
    a écrit les points suivant:
    en principe les micros lotissement sont exclus
    Le lotissement doit apparaitre avec plus de 2 lots y compris celui conservé
    par le propriétaire pour peu qu'il ait l'intention de construire dans les 10 ans
    Le nombre de parcelle est calculé indépendamment des remaniements cadastraux ( CE 6 nov 1987 Cristin cité infra N° 72)
    Dans l'absolu les vendeurs aurait du procéder au lotissement de son ténément en 3 ou 4 avant de projeter ses opérations immobiliéres
    Pouquoi ma soeur et moi faisons des recherches aujourd'hui
    1-Lorsque j'ai signé mon compromis de vente les propriétaires m'ont demandé si je serais intéressé par l'achat de la parcelle N°3
    le notaire a réagi et répondu qu'il fallait faire une demande de lotissement
    et inclure les deux parcelles N°1 et N°3
    Ils ont unanimement répondu Non!!!! pas de lotissement ( Formel)
    2-Lorque l'acquéreur de la parcelle N°3 a démarrer sa contruction ni lui ni le lotisseur n'ont afficher comme le veut la loi le permis de lotir sur le terrain ( étrange et incroyable)
    3- l'entreprise qui a construit la maison sur la parcelle N°3 est la méme qui
    a construit l'habitation de ma soeur le gérant de la société nous a dit qu'il ne comprenait pas pourquoi deux des trois terrains ne formaient pas un lotissement
    4- Dans la note de présentation jointe au dossier de la demande de lotissement la mairie déclare que les vendeurs ont cédé deux terrains en avril 2002
    la parcelle N°1 et N°2 cette information est inexacte
    je suis devenu propriétaire de la parcelle N°1 le 12 Juillet 2002 soit
    10 jours apres l'optention du permis de lotir de la parcelle N°3
    5- J'ai eu Beaucoup de difficulté a obtenir tous les documents
    que je sollicitais auprés du service d'urbanisme de la mairie
    6- a deux reprises des personnes bien intentionnées nous ont rapporté la chose suivante que le propriétaire de la parcelle N°3 cherchait a vendre
    pour partir d'ici étrange non?
    7-a la lecture du contenu des documents ont découvre que certaines
    informations sont inexacte

    toute personne désirant apporter un point de vue du vécu une explication
    un conseil est le bienvenu.
    merci d'avance
    jos29
    Dernière modification par Jos29 ; 15/11/2006 à 17h20.

  9. #21
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par Jos29
    Bonjour,
    Notre affaire s'est déroulé en 2002 la loi SRU a été formulé en janvier 2005
    je me trompe es-ce rétroactif?
    La loi sru date du 13/12/2000 mais elle n' rien à voir avec votre histoire de lotissement.

    Citation Envoyé par Jos29
    Notre jeune avocat titulaire d'un DEA études juridiques sur le territoire a écrit les points suivant:
    en principe les micros lotissement sont exclus
    Le lotissement doit apparaitre avec plus de 2 lots y compris celui conservé
    par le propriétaire pour peu qu'il ait l'intention de construire dans les 10 ans
    La réponse est incluse dans la question: "jeune". J'aime bien aussi le "en principe", au moins il ne se mouille pas trop...
    Croyez qui vous voulez mais des lotissements lot unique j'en vois tous les jours.

    Au bout du compte quel est votre problème? On est bien d'accord qu'un lotissement en 4 lots prévu dès l'origine est mons bancal, mais aujourd'hui que vous arrive t il avec le lotissement en 1 lot?

  10. #22
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    425
    Mitchou, je ne comprends pas ta derniere phrase :
    "mais aujourd'hui que vous arrive t il avec le lotissement en 1 lot?"

    ben il arrive qu'on peut ensuite diviser les terrains des constructions sans etre en lotissement.

  11. #23
    Membre Sénior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    425
    Bonjour à tous,

    je fais remonter le post car j'ai une autre info concernant le sujet.

    je suis perdu et n'y comprends plus rien.
    mitchou, j'ai bien lu l'article R315-1

    cepedendant le responsable de l'urbanisme de ma commune est formel (moi j'en suis pas si sur..) :

    -je divise un terrain en deux.
    -je vends une partie.
    -l'acheteur de la partie que je vends fait construire deux maisons dessus.

    s'il souhaite diviser ensuite cadastralement ses deux maison (donc deux terrains de plus), ca passe en lotissement selon mon responsable de l'urbanisme... (donc meme sur du bati!)
    c'est contradictoire avec tout ce que l'on vient d'enumerer dans ce post.

    Mitchou, dis moi que c'est toi qui a raison stp...

    merci par avance.

    <jack.

  12. #24
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par Jack1000 Voir le message
    cepedendant le responsable de l'urbanisme de ma commune est formel (moi j'en suis pas si sur..) :

    -je divise un terrain en deux.
    -je vends une partie.
    -l'acheteur de la partie que je vends fait construire deux maisons dessus.

    s'il souhaite diviser ensuite cadastralement ses deux maison (donc deux terrains de plus), ca passe en lotissement selon mon responsable de l'urbanisme... (donc meme sur du bati!)
    c'est contradictoire avec tout ce que l'on vient d'enumerer dans ce post.

    Mitchou, dis moi que c'est toi qui a raison stp...

    merci par avance.

    <jack.
    L'acquéreur demande un PC de deux maisons sur son unité foncière (sous entendu le POS/PLU l'y autorise), IL les construit, IL demande la conformité. Celle-ci lui sera accordée.
    Il divise ensuite .... Aucun problème, division de bâti existant.
    Les seuls à être au courant de la division seront le vendeur, l'acquéreur et le Notaire chargé de la vente. Ce responsable de l'Urbanisme n'en aura pas vent, il n'aura donc rien à dire.

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