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Validité constat d'huissier

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    11
    Merci je ne manquerai pas de préciser le fait d'avoir remis les clef devant le tribunal d'instance auquel je serais prochainement convoqué.

    Encore merci de votra attention à tous.

  2. #14
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    La jurisprudence dénie normalement toute valeur au constat non contradictoire ( Cass Civ 10 janvier 1995 ) ou qui n’a pas été précédé de la convocation de l’huissier ( CA Paris 1er juillet 1996 ) sauf s’il a été dressé à une date à laquelle le locataire n’avait pas encore quitté les lieux ( CA Paris 11 mai 1992 ).

    De même, a été déclaré valable un constat non contradictoire établi par un huissier commis sur requête, après que le locataire a quitté les lieux, sans en aviser le bailleur, et sans restituer les clefs ( Cass 20 février 1996 ).

    Par contre, un état des lieux établi par huissier plus de 3 mois après que le locataire a quitté les lieux perd toute force probante et ne permet pas d’imputer au locataire les travaux qu’il mentionne ( TI Paris 11 mars 1994 ).


    Cependnat on trouve aussi Cass. 3e civ, 25 sept. 2002, n° 01-03.129
    La Cour Suprême casse le jugement, reprochant au tribunal de ne pas avoir recherché si les dégradations ne pouvaient être prouvées par le constat d'huissier dont se prévalait le bailleur. Ce qui revient à considérer qu'un constat d?huissier à une réelle valeur probatoire, puisqu'il est opposable au preneur même s'il a été établi en son absence.

    Cette solution va à l'encontre des dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que l'état des lieux est établi contradictoirement par les parties et, à défaut, par huissier de justice. Or, l'état des lieux était bien contradictoire, la locataire et le mandataire du propriétaire étant présents.
    Dernière modification par Denis_63 ; 30/10/2006 à 20h01.

  3. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    11
    C'est interessant merci

  4. #16
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    11
    Je profite de se sujet pour ajouter une question

    Si le constat devait être considéré comme irrecevable, sachant que j'ai signé l'EDL de sortie en contestant l'intégralité de ce dernier :

    Peut on considérer qu'il n'y a pas eu d'EDL de sortie et, par conséquent, considérer que l'appartement était dans le même état qu'a l'entrée dans les lieux ?

    Merci

  5. #17
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    J'aimerai remettre à plat .....

    il y a eu constat contradictoire, signé mais contesté (comment ? quels termes ?) -

    puisque désaccord entre les 2 parties (et là, il faut voir comment la contestation a été formulée sur le document), il est donc normal à la partie la plus diligente de faire faire un EDL par un huissier, personne assermentée, constat qui n'a pas besoin d'être contradictoire.

    http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1185.xhtml

    ce constat est donc valable surtout qu'il a été fait le lendemain de la sortie. Je vois mal les arguments que vous pourriez opposer au juge sur la validité du constat.

  6. #18
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Cass. 3e civ., 9 nov. 2004, n° 03-14.211, Leuppi c/ Gay : Juris-Data n° 2004-025583
    Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;
    Attendu que pour débouter Mme Leuppi de sa demande relative au paiement d'une somme au titre des travaux de remise en état de son appartement à la suite du départ de la locataire, Mme Gay, l'arrêt attaqué (Chambéry, 7 janvier 2003) retient que l'état des lieux dressé le 4 novembre 1998, hors la présence de celle-ci, ne lui est pas opposable et ce d'autant que l'huissier de justice ne mentionne aucune difficulté ou opposition de cette dernière, le constat ne faisant même pas état de sa convocation ;
    Qu'en statuant ainsi, alors que le constat d'état des lieux avait été soumis à la discussion contradictoire des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé (...).



    Voilà une jurisprudence plus récente, qui va dans le même sens que des décisions de la même cour plus anciennes.
    J'ai quelque part un article récent de 4 ou 5 pages sur ce sujet précis, je vais tenter de remettre la main dessus.
    Le sujet est pour le moins délicat et il n'est pas du tout sur qu'une décision de première instance suive le raisonnement de la cour de cass ci-dessus.

    Ce qu'il faut mettre en avant à mon avis, c'est qu'un constat n'est pas une expertise et donc n'est pas soumis aux même exigences de contradictoire (lors de l'établissement).
    Tant que le constat peut être débatut contradictoirement à l'audience... il reste "valable" ou "recevable".

    Ici le cas est particulier.

    D'un côté la loi de 89 impose, lorsque l'edl amiable est impossible, un edl fait par un huissier (aux frais partagés) avec convocation des parties 7 jours à l'avance.
    Ici on a une situation curieuse, un edl signé mais contesté !? Mais à mon avis on a surtout le problème de la restitution des clés.
    D'un autre côté on sait aussi que pour être probant, le constat doit être fait vite.
    Tout est fonction du litige mais on imagine facilement un locataire dire qu'il a rendu les clés il y a 8 jours et contester que les dégradations sont de son fait.
    Ici je pense que le bailleur à bien fait de demander un constat le lendemain de la reprise des lieux mais ça se discute.
    En conclusion je pense également qu'ici le constat est opposable.

    Je ferai une synthèse de l'article doctrine/panorama de jurisprudences dès que je le retrouve.

    Cordialement

  7. #19
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    j'aurai juste un doute sur le paiement des honoraires: en effet puisque la convocation des 7 jours ne semble pas avoir été envoyée, je dirai (sous réserve) que le bailleur devra payer les honoraires d'huissier a 100%.

    il y a quand même matière a discussion car
    • si opposition durant EDL contradictoire, c'est la partie la plus diligente qui doit mandater l'huissier pour constat
    • mais en attendant, si locataire garde les clés, il est redevable du loyer qui continue de courir ...
    • s'il ne les garde pas il peut arguer que les dégats ne sont pas de son fait ...
    • et il doit attendre la convocation (donc au moins 7 jours) pour devoir payer la moitié des honoraires ...
    pas très facile à gérer tout cela, surtout en cas de conflit
    -----
    j'ai vu récemment qu'un conciliateur (nouveau membre) visitait ce site: ce serait une bonne idée qu'il vienne donner son point de vue de professionel
    allo ? êtes-vous là ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/10/2006 à 13h50.

  8. #20
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par Golfy
    j'aurai juste un doute sur le paiement des honoraires: en effet puisque la convocation des 7 jours ne semble pas avoir été envoyée, je dirai (sous réserve) que le bailleur devra payer les honoraires d'huissier a 100%.
    oui sans aucun doute

    il y a quand même matière a discussion car
    • mais en attendant, si locataire garde les clés, il est redevable du loyer qui continue de courir ...
    pas nécessairement non, il n'y a pas d'automaticité "clés gardées = loyers à payer".

    Cordialement

  9. #21
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    gritche: pas tout à fait d'accord car tant que le locataire a les clés, le bailleur ne peut disposer de son bien ...

  10. #22
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Dans le cas présent les clefs ont été rendues le jour de l'EDL ....
    Il me semblait qu'il y avait eu un post déjà pour un cas similaire où il avait été dit qu'il fallait faire venir un huissier quite à le payer en totalité (en tant que propriétaire) le jour même pour que ce soit donc contradictoire...donc difficile à réaliser....et que cela n'avait pas la même valeur en l'absence du locataire incriminé ...ce serait juste un constat....et donc laissé à l'appréciation du Tribunal...
    Je viens de relire ce que tu as dit GRITCHE en fait c'est cela....va falloir que j'aille prendre un café moi aussi....
    Dernière modification par Marieke ; 31/10/2006 à 10h08.

  11. #23
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par Gritche_fr
    Mais à mon avis on a surtout le problème de la restitution des clés.
    D'un autre côté on sait aussi que pour être probant, le constat doit être fait vite.
    Tout est fonction du litige mais on imagine facilement un locataire dire qu'il a rendu les clés il y a 8 jours et contester que les dégradations sont de son fait.
    Ici je pense que le bailleur à bien fait de demander un constat le lendemain de la reprise des lieux mais ça se discute.
    En conclusion je pense également qu'ici le constat est opposable.
    Faux.
    La restitution des clés n'a pas à être repoussée même pour faire un edl dans le cadre de l'art 3 avec convocation.
    Je ne peux pas pour l'instant accéder à mon méga article sur ce sujet précis... j'y reviendrai plus tard.

    Cordialement

  12. #24
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Pierre_c
    Pour répondre a vos questions, j'ai effectivement signé un etat des lieux de sortie, en contestant l'intégralité de ce dernier. Suite à quoi, j'ai remis les clefs.Le constat d'huisser a été établi le jour suivant en mon absence.Je crois que je ne peux pas dire grand chose de plus.constat recevable ou pas ? Merci
    Avez vous un exemplaire de cet edl ? Est il signé par le propriétaire ? Si oui, il viendra de toute façon en soutient ou en contradiction du constat d'huissier. Que contestiez vous dans l'edl amiable ? Qu'a repris l'huissier dans le sien ? Des éléments que vous contestiez, d'autres éléments ..........?
    Donc merci de répondre à ces questions afin que l'on puisse apprécier la réelle valeur de ce constat.

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