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Discussion : Ag non renouvelement avec syndic = plus de syndic. Que faire svp?

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Nous n'avons pas renouveler le mandat du syndic lors de notre assemblée du 26/06/2015 suite à un désaccord sur une augmentation injustifiée de leur mandat.

    Malgré une proposition de signer jusqu au 31.09.2015 avec eux, avec Ag extraordinaire début septembre pour désigner un nouveau syndic. Ils ont refusés.
    Le syndic a alors menacer ou on signais a leur tarif ou l ag etait close et un administrateur serait nommé. Nous avons refusés et donc quitter l Ag. (Connaissant mal la loi, sans feuille de présence etc)
    Peut on considérer que le syndic à démissionné? Avec la loi Alur n a t il pas une obligation de préavis de 3 mois.
    Devrons nous supporter seul la rémuneration de l'administrateur ou le syndic n'est il pas en partit responsable?
    A ce jour, le syndic nous a dit qu il a fais nommer un administrateur judiciaire( en a t il le droit vu qu'il ne nous représente plus?) mais refuse de nous donner ses coordonnées. On nous a suggerer une injonction de faire pour les obtenir, mais ce n'est pas trés clair.

    Pouvons nous convoqués une ag et nommer un nouveau syndic. même si de son coté l'ancien syndic à fait nommés un administrateur judiciaire?

    Dans l'attente de vos réponses. Merci d'avance

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonjour
    n'ayant pas renouvelé le Mandat du syndic, il n'est pas demissionaire : l'AG a tout simplement pas renouveler son Mandat => conclusion : vous etes sans syndic, vous ne devez plu spayer aucun appel de Fonds et surtout vous devez tres vite, demander au president du TGI de nommer un administrateur judiciaire qui Aura pour tâche de chercher un nouveau syndic.

    Devrons nous supporter seul la rémuneration de l'administrateur ou le syndic n'est il pas en partit responsable?
    pardonnez moi mais le syndic n'est pas responsable: pourquoi ?
    parce que le CS n'a pas envisagé que les copro n'accepteraient pas de renouveler le Mandat alors que la Proposition de Mandat (contrat) est annéxée a la convocation. vous avez au moins (!) 21 jours pour l'etudier, vous reunir et vous rendre compte que ses tarifs ne vous convenaient pas.
    il fallait alors se presenter a l'AG Avec une solution de rechange : faire elire provisoirement un copro en tant que syndic benevole pour rechercher directement un autre syndic.
    donc OUI les copro devront payer l'administrateur.


    A ce jour, le syndic nous a dit qu il a fais nommer un administrateur judiciaire( en a t il le droit vu qu'il ne nous représente plus?) mais refuse de nous donner ses coordonnées. On nous a suggerer une injonction de faire pour les obtenir, mais ce n'est pas trés clair.
    c'est au president du TGI de nommer cette personne => le president du Conseil syndical doit remplir son role et saisir immediatement le TGI.


    Pouvons nous convoqués une ag et nommer un nouveau syndic. même si de son coté l'ancien syndic à fait nommés un administrateur judiciaire?
    il faut voir combien de lots vous avez dans cette copro et surtout si tous les copro se deplacent, sont d'accords et vont voter a l'unanimité un syndic benevole (en attendant une nouvelle AG). combien de lots ? y'a t-il des opposants ou tout le monde était d'accord lors de cette AG ?
    avez vous les adresses de TOUS les copro ?


    rajout: une nouveauté de la loi ALUR: le president du CS peut convoquer une AG en cas de Mandat du syndic expiré (article 18-V de la loi de 1965). ceci pour eviter la case administration judiciaire !
    Dernière modification par Golfy ; 08/07/2015 à 17h25.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    votre syndic n'a pas démissionné, il a été non-désigné, ce qui est totalement différent et à ce titre ne vous doit aucun préavis : le préavis était du au fait que vous aviez une AG prévue pour désigner un syndic l'ancien ou un concurrent/candidat.
    Donc première grosse erreur : ne pas avoir prévu un concurrent
    Seconde grosse erreur, pourquoi avoir quitté l'AG : cette instance est la vôtre, pas celle du syndic, il fallait mener cette AG à son terme, voir en désignant un syndic bénévole en charge de convoquer sous 3 ois une nouvelle AG.

    Enfin, le syndic n'ayant pas été désigné, il n'est plus rien et il ne peut faire nommer un administrateur judiciaire :
    "Article 46
    A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
    ...
    "

    Le tribunal ne peut être saisi que par un ou des copros ou le CS, pas le syndic !!!!!

    Quelle est la grosseur de votre copro en terme de lots principaux ? Est ce que le CS a récupéré la feuille de présence de l'AG ou a au moins les adresses de tous les copros ?

  4. #4
    Membre

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    Un grand merci pour vos réponses
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    et surtout vous devez tres vite, demander au president du TGI de nommer un administrateur judiciaire qui Aura pour tâche de chercher un nouveau syndic.
    c'est au president du TGI de nommer cette personne => le president du Conseil syndical doit remplir son role et saisir immediatement le TGI.
    Quelle est la démarche concrète a effectuer svp?
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    il faut voir combien de lots vous avez dans cette copro et surtout si tous les copro se deplacent, sont d'accords et vont voter a l'unanimité un syndic benevole (en attendant une nouvelle AG). combien de lots ? y'a t-il des opposants ou tout le monde était d'accord lors de cette AG ?
    avez vous les adresses de TOUS les copro ?
    Tout le monde était d'accord, il y a 5 ans copropriétaires, ils habitent tous l'immeuble sauf moi.
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    une nouveauté de la loi ALUR: le president du CS peut convoquer une AG en cas de Mandat du syndic expiré (article 18-V de la loi de 1965). ceci pour eviter la case administration judiciaire !
    En gros en tant que président du cs je convoque une ag des copropriétaires ou nous votons pour choisir un nouveau syndic? ( Nous en avons choisit un d'un commun accord verbal déjà).
    Et le nouveau syndic prendra le relais directement avec l'ancien?

    Merci à vous

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Ce que cite golfy sur l'article 18, ne fonctionne pas pour un syndic non désigné, mais seulement pour un syndic "empeche" : maladie, décès, etc....

    Néanmoins, j'ai compris que vous étiez 5 copros, tous dans l'immeuble sauf vous : si vous vous entendez bien réunissez vous chez l'un pour l'apéro et si vous êtes tous d'accord, choisissez un autre syndic tel que vous l'avez envisagé ; l'idéal serait d'inviter ce candidat, ainsi il pourrait vous faire le PV de cette AG "bon enfant" ou "bon père de famille"
    Ensuite, ce nouveau syndic prendra contact avec l'ancien et la machine sera relancée sans passer la case "justice".

    Attention, cette démarche n'est pas légale, mais si vous etes tous les 5 d'accord, il n'y a aucun risque....
    Dernière modification par rambouillet ; 08/07/2015 à 18h09.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    oui, en tant que president du CS, vous convoquez tout le monde par LRAR (ou remise en main propre pour signature) pour la Designation du syndic XXX dont vous joindrez bien sûr la Proposition de contrat.
    et des qu'il est nommé, le nouveau syndic prend le Relais. mais puisqu'il doit savoir qu'il va etre choisi, pourquoi ne pas le solliciter pour cette preparation d'AG ? c'est le moment où jamais. il Aura 1 mois pour recupere les Fonds, et tous les documents de la copro du precedent syndic.

  7. #7
    Membre

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    Un grand Merci. Je vous tiens au courant

  8. #8
    Membre Junior

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    En gros en tant que président du cs je convoque une ag des copropriétaires ou nous votons pour choisir un nouveau syndic? ( Nous en avons choisit un d'un commun accord verbal déjà).
    Et le nouveau syndic prendra le relais directement avec l'ancien?

    Merci à vous
    Bonjour, MiniCopro

    Une simple question : êtes-vous toujours Président du CS et ce CS est ’il toujours légalement constitué ?
    Car, si comme cela est bêtement très souvent le cas, la durée du mandat donnée au CS correspond à celle donnée au syndic.
    Donc, si le syndic a quitté la séance et que l’assemblée s’est donc terminée avant de procéder à la désignation du nouveau CS, il n’y a donc plus de CS.
    Dès lors c’est à tout copropriétaire qu’il appartiendra de saisir le TGI pour la désignation d’un syndic judiciaire.
    Pour éviter cela, il y deux parades : soit toujours donner au CS une durée non concordante avec
    celle du syndic ou alors toujours procéder à la désignation du CS avant celle du syndic.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce que vous dites est vrai, Hyacinte.

    Mais de toute façon, quand bien même le président du CS le serait encore, il doit, pour convoquer une AG, commencer par mettre en demeure le syndic de le faire. Donc si il il n'y a plus de syndic, quelque méthode que ce soit pour convoquer l'AG sera irrégulière, sauf à passer par le tribunal.... Quand se terminait le mandat de votre syndic?

    A 5, on peut éviter le tribunal. La case tribunal ne sert à personne, et personne n'a l'OBLIGATION de saisir le juge.

    1) Vous signez tous la convocation, avec ce nouveau syndic à l'ODJ, et UNIQUEMENT ça, vous verrez le reste ensuite, après lui avoir demandé de vous aider à la rédiger
    2) Vous faites votre AG

    Et s'il n'y a aucun opposant ou défaillant sur aucune question (autrement dit vous êtes tous présents et vous votez tout à l'unanimité) personne n'aura même le droit de contester cette AG.

    Et vu que quoi que vous fassiez cette AG sera irrégulière, ne vous attardez pas à mettre 21 jours de délai. Car en fait, si, l'ex syndic POURRAIT SANS DOUTE vous mettre sous administration judiciaire SI SON MANDAT EST TERMINE, en vertu de l'article 47. Il fait parte des "intéressés" puisqu'il détient toutes les archives de votre syndicat et doit avoir quelqu'un à qui les remettre.
    Si son mandat n'est pas terminé, il ne peut pas. Si vous aviez élu un syndic bénévole dont la candidature n'était pas à l'ODJ, il ne pourrait en aucun cas, puisque vous auriez un syndic.
    Dernière modification par Ermeline ; 09/07/2015 à 12h05.

  10. #10
    Membre Junior

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    1
    ) Envoyée par Ermeline
    Vous signez tous la convocation, avec ce nouveau syndic à l'ODJ, et UNIQUEMENT ça, vous verrez le reste ensuite, après lui avoir demandé de vous aider à la rédiger
    Bien sur, tout est possible, mais encore faudra t'il trouver un syndic qui acceptera délibérément de participer à cette combine sans avoir la certitude absolue que son mandat ne sera pas judiciairement remis en cause avant l'échéance des 2 mois mais aussi qui ensuite ne saura pas en abuser en rappelant au CS les conditions "litigieuses" dans lesquelles il a été désigné.

    Et sans oublier que l'ancien syndic ne va certainement pas se démener pour communiquer rapidement toutes les documents imposés à ce nouveau syndic dont il sait qu'il aura été irrégulièrement désigné.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    hyacinte: si tous les copro sont presents pour l'elire, il y a tres peu de chances d'une contestation et à 5, on peut s'organiser surtout si tout le monde Habite sur place, pour que ca se passe dans les meilleures conditions pour les copro

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    C'est en effet un mode de fonctionnement qui st un peu en dehors des clous, et qui suppose que:
    1/ Tout le monde est d'accord unanimité
    2/ Tout le monde se renseigne un minimum sur la loi pour ne pas renouveler l'impair de l'AG précédente.

    Ensuite, il y a deux mois pour contester, mais encore faut-il être opposant sur la résolution que l'on conteste, ce qui ouvre en effet la possibilité de faire ainsi quand même.

    En cas de désaccord ou de manque de devis, l'autre solution du même gout est de désigner un syndic bénévole parmi les cinq dont la seule tache (hors affaire courante) est de convoquer la nouvelle AG du noouveau syndic, une désignation en deux temps donc.

  13. #13
    Membre Junior

    Infos >

    Publiée par GOLFY :
    hyacinte: si tous les copro sont presents pour l'elire, il y a tres peu de chances d'une contestation et à 5, on peut s'organiser surtout si tout le monde Habite sur place, pour que ca se passe dans les meilleures conditions pour les copro
    Vous n'avez pas très bien compris mes observations qui ne visent pas à la supposition que "tous les copros" seraient présents à l'AG pour élire le syndic mais au fait que celui en soit préalablement et véritablement convaincu au point de se risquer à remettre sa candidature.

    Par ailleurs, en supposant que MiniCopro trouve si soudainement un syndic candidat, comme ça au débotté (alors que l'on ne cesse de rappeler sur ce forum, comme d'autres, qu'il faut entreprendre plusieurs mois à l'avance la recherche d'un syndic) cette assemblée irrégulièrement convoquée pour tout aussi irrégulièrement désigné le syndic devra également et impérativement procéder toujours tout aussi irrégulièrement à la désignation du conseil syndical.

    Ce qui nous donc fera déjà 2 graves irrégularités.

    Pour le cas ou cette désignation du CS ne serait pas porté dans l'ODJ, le SDC ne pouvant fonctionner sans CS, le syndic aurait alors l'obligation de saisir le TGI pour lui demander de le faire (art. 21 de la loi 10 juillet 1965).

    Et si le syndic ne le fait pas, (ce qui vu la combine établie pour sa désignation serait très surprenant qu'il le fasse), nous accumulerons donc une troisième irrégularité majeure.

    Car si cette assemblée ne devait procéder qu'à la seule désignation du syndic qui aurait pour mission de convoquer une autre assemblée aux fins de traiter toutes les questions l'ODJ non traitées par l'assemblée interrompue, avec qui donc le syndic va t'il pouvoir élaborer le nouvel ODJ s'il n'y a pas un conseil syndical légalement constitué ?

    Or la loi impose aussi maintenant que l'ODJ des assemblées soit élaboré avec le syndic et le CS.

    Ce qui à défaut, constituera donc une 4ème irrégularité propre à remettre en cause la validité de cette nouvelle AG.

    Tout cela pour prévenir MiniCopro que lorsque l'on commence à mettre un doigt dans l'engrenage de la combine et de l'arrangement entre soi, l'on peut très rapidement y mettre toute la main, puis le bras.

    Et surtout de bien s'interroger comment vont pouvoir ensuite évoluer les relations entre un syndic et un CS qui auront tant combiné ensemble pour violer la loi.

    Rien n'étant parfait, c'est donc à MiniCopro et ses collègues à bien s'interroger sur les avantages et les inconvénients à respecter ou pas les lois et règlements qui régissent la copropriété.
    Dernière modification par HYACINTE ; 09/07/2015 à 14h33.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Oui, mais ces faits que vous qualifiez de grave ne e sot que pendant deux mois si dénoncés par un opposant ou un absent. Leur gravité reste très relative dans le temps, dans les conditions, et aussi par le fait qu'il en coute au minimum 2000 euros pour en faire décider ainsi par un juge.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il n'y a même AUCUNE contestation possible si tout le monde est là et vote la même chose. D'où le fait que cette solution est à bannir sur les grosses copros, ou quand tout le monde n'est pas d'accord sur le syndic à élire.

    Et il n'y a pas de "combine" pour violer la loi.

    Si le législateur n'a prévu aucune obligation pour personne de saisir le juge, (ça n'est en effet qu'une possibilité, pas une obligation, contrairement à ce que certains, dont vous, veulent faire croire), et nonobstant aucune sanction pour qui que ce soit pour ne pas l'avoir fait, c'est probablement pas un hasard.
    Et si le législateur a considéré qu'il fallait être opposant ou défaillant pour contester une AG, même irrégulière, il y a probablement aussi une raison.

    Peut-être a-t-il considéré que les tribunaux ont mieux à faire avec l'argent public que payer des juges pour statuer sur des litiges inexistants, alors qu'ils ont déjà du mal à gérer les litiges réels...

    Et que le citoyen lambda a également mieux à faire avec son argent qu'engraisser des avocats pour saisir un juge afin de lui faire prendre une décision qui ne profite à personne (sauf à certains administrateurs qui s'engraissent sans rien gérer)
    Dernière modification par Ermeline ; 09/07/2015 à 14h55.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    je confirme que s'il y a unanimité, il n'y a pas contestation et une jurisprudence a retenu qu'une simple réunion entre copros où tout le monde est accord (il n'y a pas de défaillants, bien sur), valait AG.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    D'ailleurs, n'importe quelle réunion de copros suivie d'un PV "VAUT" AG même s'il y a des opposants ou défaillants.

    Mais dans ce cas, elle est annulable dans les conditions habituelles (pendant deux mois après signification du PV) SI quelqu'un saisit le juge.
    Dernière modification par Ermeline ; 09/07/2015 à 14h59.

  18. #18
    Pilier Junior

    Infos >

    C'est exact. L’unanimité d'une ag à visée d'élire un syndic "provisoire" n'est en rien requise, c'est l'attaque de la résolution par un opposant/défaillant qui lancerai la machine à problème. Mais dans tous les cas, pour une petite copro il y a toujours moyen de s'entendre.

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