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surface minimale des parties communes

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    6
    Bonjour,

    Je rencontre actuellement des petits soucis dans ma copropriété. Lors de la dernière assemblee, il a été adopté (j'ai voté contre) la vente d'une partie des peties communes à un des propriétaires qui souhaite s'agrandir. La vente porte sur une partie du palier menant aux greniers. Or, si cette surface est rognée, celà m'interdit de manoeuvrer des objets encombrants ( genre meubles) pour les faire entrer ou sortir de mon grenier. En fait, je perdrai quasi l'usage de ce grenier.
    Mes questions sont :
    - existe-t- il des dispositions prévoyant une surface minimale à respecter sur ce type de palier? Si oui, où puis -je trouver ces dispositions ( code, article...),
    - la résolution prise en assemblée m'est elle opposable, dès lors que je n' ai pas consenti? En clair, peut on me forcer par une décision des autres copropriétaires à perdre une partie de mes prérogatives sur mon grenier (partie privée)?

    je vous remercie par avance de votre aide

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Bonjour,
    l’aliénation de parties communes ne peut être faite qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (ce qui signifie : plus de 50% des copropriétaires et au moins 2/3 des voix) et à la condition de « n’imposer à aucun copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». En principe il fallait prévoir aussi une résolution pour autoriser le copropriétaire ayant acquis lesdites parties communes , à faire les travaux que cela implique , sachant que cette seconde décision devait être prise à la majorité de l’article 25 ( au moins 50% des voix de tous les copropriétaires)… Mais sous la condition que ces travaux respectent les droits des autres copropriétaires.

    Il semble bien que si cette aliénation implique la transformation de votre grenier en placard pour archives et vous interdit d’ entreposer des objets d’une certaine dimension ou plus gravement vous interdit de les en retirer, la vente des parties communes et les travaux en question, ne pouvaient être décidée qu’à l’unanimité : « … elle ( l’AG), ne peut , sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. »
    Il serait bon d’établir, en produisant un plan des lieux (avant et après le projet) que la transformation en cause est bien de nature à rendre plus incommode l’accès à votre grenier, voire empêcher le mouvement d’objets volumineux.
    Attention : cette acquisition devait être assortie d’une décision sur le prix de vente ( à fixer en fonction du prix du m2 d’appartement dans l’immeuble considéré…) et aussi entraîner une révision des tantièmes de tous les lots puisque par cette modification , le lot modifié devait augmenter sa valeur . Or les tantièmes généraux doivent représenter la valeur chaque lot relativement au total de la valeur des lots de la copropriété (art. 5) (cette valeur étant appréciée au moment de la transformation envisagée).
    Il semble donc qu’il existe probablement plusieurs raisons de contester valablement cette décision ( vous pouvez contester en justice car vous avez voté contre) et éventuellement d’invoquer la responsabilité du syndic pour défaut de conseils et d’analyse juridique de la situation par un professionnel. Une solution amiable serait de vendre votre grenier à votre voisin , au prix du marché pour les locaux d’habitation…) Bonne chance. Cordialement.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    19
    J'ajoute que vous n'avez que 2 mois, à compter de la signification du PV d'AG, pour saisir un tribunal si vous tentez de le faire annuler.

    Donc, vous pouvez négocier avec la copropriété à l'amiable si vous voulez, mais surveillez bien le délai.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    6
    Merci pour les renseignements apportés.

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Bonsoir,
    petite précision : le délai de 2 mois de l'article 42 n'est opposable au demandeur que si la décision contestée a été prise dans le respetc de la règlementation. Si la loi a été violée ( par exemple , votes ou majoriét non conformes aux dispositions légales ,...), l'instance peut être introduite même après l'expiration des 2 mois ( cf. cass. civ 3ème ch. 27 septembre 2000, pourvoi n° 98-22792). Voir aussi autres discussions à ce sujet dans ce forum. Toutefois il serait préférable de ne pas risquer , une interprétation différente des juges et s'il doit y a avoir procédure, autant le faire dans le délai de 2 mois, et impérativement si la loi a été respectée lors de la résolution contestée.
    Il peut aussi y avoir revirement de jurisprudence.
    Les spécialistes ou et juristes ont-ils connaissance d'autres jurisprudences plus récentes allant dans le même sens ?
    merci pour précisions.
    Cordialement.

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