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Convention APL

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
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    Bonjour,

    Nous sommes des particuliers trentenaires et souhaitons préparer notre retraite avec de l'immobilier.

    Nous avons trouvé un immeuble locatif qui nous convient parfaitement mais nous avons un hic dessus. Cet immeuble est composé de 4 F2 et d'un F4 entièrement rénové. Nous avons appris par l'assistante du notaire en charge du dossier que le F4 était en attente de convention APL, seulement, nous ne voulons pas de conventionnement.

    Nous savons que le propriétaire a pour obligation de louer pendant une durée de 9 ans à un loyer maximum conventionné et qu'il a interdiction de vendre, dès lors qu'il demandait des subventions. Or, le F4 de cet immeuble n'a jamais été loué réparé et est à neuf. Notre conclusion sur l'affaire est que le propriétaire n'a soit pas le droit de vendre, soit n'aura pas droit à ses subventions.

    Nous soupçonnons le propriétaire de savoir tout celà puisque c'est un monsieur qui a déjà de l'âge, beaucoup de patrimoine et que son nom est parfaitement connu de l'ANAH. Soit disant que son dossier de conventionnement n'attendrait plus que la signature du préfet.

    Nous souhaitons acheter ce bien au prix défini mais pas de conventionnement puisque le bien ne serait pas intéressant. Notre questionnement est donc :

    Peut-on rendre caduc le conventionnement après achat (nous ne voulons pas voir le prix monter !) puisque nous ne sommes pas les instigateurs des démarches (travaux, conventionnement) ?

    Quel moyens avons-nous si celà est possible ?

    Si jamais le conventionnement est signé par le préfet, quels sont les recours pour annuler un conventionnement que nous ne voulons pas ?

    Sinon faut-il agir avant d'acheter ?

    Merci d'avance pour vos réponses.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
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    février 2006
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    Savez-vous pourquoi il y aura conventionnement?
    En général, c'est pour obtenir des subventions à un taux plus élevé.
    S'il y a rupture de convention, celui qui a bénéfici&#233 ; des subventions doit les rembourser, avec une décote au prorata du temps durant lequel il aura respecté cette convention.
    La convention s'éteint alors.
    Tout ceci doit être noté dans le contrat d'achat.
    Vous pouvez continuer la convention, auquel cas le prix de votre achat peut être minoré.
    ----
    Ce n'est pas une convention APL mais une convention ANAH... qui permet de toucher l'APL au lieu de l'allocation de logement.
    Il y a peu cette convention se faisait chez le notaire avec enregistrement aux hypothèques.... et avait un coût certain.
    Mais désormais, l'ANAH les rédige elle-même, gratuitement.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/10/2006 à 13h14.

  3. #3
    Membre Junior
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    octobre 2006
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    Nous présumons que les travaux ont été faits sur le F4 pour obtenir des subventions. Le conventionnement à donc pour but de récupérer des subventions.
    ----
    Citation Envoyé par Solitrid
    La convention s'éteint alors.
    Est-ce automatique ?

    Peut-on considérer que c'est une rupture de contrat qui, finalement, ne nous concerne que de loin en tant qu'acheteur ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/10/2006 à 13h14.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
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    février 2006
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    Vous avez tout compris. Il a fait conventionner, il a rompu, il assume.

  5. #5
    Membre Junior
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    octobre 2006
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    Je résume : nous pouvons procéder à l'achat comme si de rien n'était en faisant mentionner sur l'acte notarié que nous ne voulons pas de conventionnement.

    Mais si le vendeur se rétracte ou s'il augmente son prix ? Sachant que nous n'avons encore rien signé... Doit-on signaler tout ceci lors du compromis ou seulement au moment de la vente proprement dit ?
    -----
    De nouvelles informations venant du Service Conventionnement de l'ANAH : l'immeuble aurait effectivement fait l'objet d'une convention, passée en juillet 2006.

    Ils nous ont dit que le conventionnement était lié à l'immeuble et non au propriétaire. Donc, si le propriétaire change, la convention reste.

    Evidemment, nous trouvons celà un peu gros puisque sinon, c'est facile : il suffit d'acheter une ruine, faire subventionner les réparations et revendre plein carat.

    La personne se contredisait pas mal au téléphone en nous disant que oui, c'était facile mais que le conventionnement était une servitude, etc...

    Pouvons-nous réellement faire "abolir" ce conventionnement puisqu'il a été accepté ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/10/2006 à 13h15.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
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    février 2006
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    Je viens de recevoir un modèle de nouvelle convention ANAH.
    Je lis:
    En cas de vente ou de mutation de bien, selon l'art. L 321-11 du CCH la convention en cours s'impose au nouveau propriétaire et les engagements doivent être obligatoirement mentionnés dans l'acte de mutation.
    Un avenant est signé entre le nouveau propriétaire et l'ANAH.
    A défaut, l' ANAH peut appliquer au propriétaire vendeur les sanctions prévues à l' art. L321-2 du CCH. (remboursement....)
    A méditer...
    -----
    Précisions:
    La nouvelle convention s'applique depuis le 1er octobre. (n'a-t-elle pas été faite après la signature du compromis?)

    On peut la télécharger sur anah.fr, parait-il mais je n'ai pas réussi.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 28/11/2006 à 16h02.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
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    Le compromis n'a pas encore été signé.

    Nous avons demandé au propriétaire vendeur de dénoncer la convention. Il a accepté sans problème et a chargé le notaire de l'opération.

    Nous sommes dans l'attente de résultats.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
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    Globalement, la convention apporte 2 choses:
    - subvention plus élevée en cas de travaux
    - abattement fiscale de 45% des revenus locatifs



    Mais obligation de louer à tarif encadré à des personnes relativement défavorisées.
    Le titre de la convention est d'ailleurs "convention à loyer social ou très social".

    S'il n'a encore profité de rien, je ne vois pas pourquoi il ne pourrait pas la dénoncer sans pénalités.
    Continuez à entretenir des bonnes relations avec votre vendeur.
    C'est assez rare.

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2006
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    Nous avons suivi les conseils paternalistes de notre notaire, à savoir : laisser tomber !

    Nous continuons nos investigations d'investissement puisque le propriétaire vendeur souhaitait continuer sa démarche de conventionnement et quand même toucher ses subventions.

    Ce n'est plus notre problème, donc ; mais il risque de tomber de haut quand l'ANAH va lui demander des comptes. Au courant de notre questionnement, nos interlocuteurs nous ont dit garder le sieur et son patrimoine à l'oeil.

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