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Discussion : Avenant au bail pour baisse de loyer : retour au loyer initial pendant période de préavis ?

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    J'ai sollicité une baisse de loyer auprès de mon propriétaire car les appartements équivalents dans ma commune se louaient 10% moins cher que le mien.
    Le logement est géré par une agence.
    L'agence m'a informé que les propriétaires avaient accepté une baisse de loyer (intermédiaire entre ce que je demandais et l'actuel, mais c'est déjà ça et je l'accepte) et qu'elle rédigeait un avenant au contrat de location.
    A quoi m'engage cet avenant ? Suffit-il à formaliser les choses? (Ne faut-il pas une LRAR des propriétaires qui acceptent aussi ?)
    Est-ce que cet avenant remet à zéro la durée du bail ou laisse-t-il courir ce bail normalement ? (Je suis en "zone tendue", donc cela joue pour moi car en cas de renouvellement de bail, mon préavis passe à 1 mois au lieu de 3).

    Dernière chose, la personne de l'agence m'écrit : "Néanmoins pour des raisons de législation, je tiens à vous informer que le jour où vous déposerez votre congé, nous serons dans l’obligation dans cette période de revenir au loyer actuel."

    Cela me surprend un peu... Est-ce vrai ?

    Merci d'avance pour vos réponses !
    Merci pour tout...

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    En effet rien de ce type dans les Articles 17 à 17-2 c'est en effet surprenant demandez les textes
    Par contre un avenant au bail suffit

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Dernière chose, la personne de l'agence m'écrit :

    "Néanmoins pour des raisons de législation, je tiens à vous informer que le jour où vous déposerez votre congé, nous serons dans l’obligation dans cette période de revenir au loyer actuel."
    non c'est surement pour se premunir face au blocage des loyers lors de la relocation => en Effet la loi ALUR impose au bailleur de ne plus pouvoir augmenter le loyer à la relocation mais uniquement basé sur le loyer du locataire sortant + indexation IRL. ce bailleur ne veut donc pas etre pénalisé quand vous partirez.
    ceci dit, cette phrase est redigée bizarrement : ca veut dire que le dernier loyer vous sera facturé au Tarif "normal" ??? il faudrait demander des precisions a l'agence et clarifier par ecrit ce que ca veut dire.

    Est-ce que cet avenant remet à zéro la durée du bail ou laisse-t-il courir ce bail normalement ?
    non aucunement (a moins qu'une clause le precise mais sinon, la date d'effet reste la même).

    (Je suis en "zone tendue", donc cela joue pour moi car en cas de renouvellement de bail, mon préavis passe à 1 mois au lieu de 3).
    Attention : le motif de Zone tendue ne fonctionne que pour les baux signés apres le 27 mars 2014

  4. #4
    Membre Junior

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    Merci beaucoup ! Je vais demander les textes... je vous tiens au courant !
    Merci pour tout...

  5. #5
    Pilier Sénior

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    reponse postée entre temps

  6. #6
    Membre Junior

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    En effet Golfy, l'agence me répond ceci :

    Décret 2013-689 du 30 Juillet 2013
    Ce décret encadre l’augmentation des loyers.
    La signature de cet avenant implique une baisse du loyer. Le propriétaire à votre départ si nous conservons cet « accord » jusqu’à la fin de votre préavis, ne pourra revenir au loyer initial actuel.
    Il perdra tout ses avantages.

    Donc c'est en effet pour que le propriétaire puisse essayer de relouer aussi cher "qu'avant" à notre départ ? (Ce loyer est bien au dessus du marché (ce pourquoi j'ai demandé une baisse), il n'y parviendrait pas, mais bon...).

    Mais nous ? Rien de nous engage à payer l'ancien loyer pour finir ? C'est surprenant... J'attends de reçevoir l'avenant pour voir ce qui est notifié dessus à ce sujet.

    Que me conseillez-vous de faire à ce sujet ?

    ---------- Message ajouté à 12h08 ---------- Précédent message à 12h07 ----------

    Et pour la zone tendue, quand le bail est reconduit tacitement après cette date, cela fonctionne non ? (Mon bail se reconduit tous les 3 ans, à la prochaine reconduction, ce sera le cas n'est-ce pas ?)
    Merci pour tout...

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Mais nous ? Rien de nous engage à payer l'ancien loyer pour finir ? C'est surprenant... J'attends de reçevoir l'avenant pour voir ce qui est notifié dessus à ce sujet.
    il faut en Effet attendre le texte et verifie comment l'avenant est redigé. donc Conseil ... d'attendre le document !


    Et pour la zone tendue, quand le bail est reconduit tacitement après cette date, cela fonctionne non ? (Mon bail se reconduit tous les 3 ans, à la prochaine reconduction, ce sera le cas n'est-ce pas ?)
    nous n'avons pas encore assez de recul et la justice n'a pas eu a trancher sur le Sujet. pour le Moment et selon les textes en vigueur, seuls les baux signés apres le 27 mars seraient concernés. la reconduciton n'intervient pas mais le principe legislatif est encore trop flou. prudence ! si jamais le bailleur acceptait de vous laisser partir apres 1 mois de preavis, il faut absolument avoir un ecrit bien precis la-dessus.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    L'agence n'a pas froid aux yeux, c'est clairement une fraude de rehausser le loyer pour le préavis simplement pour éviter d'appliquer la loi.

  9. #9
    Membre Sénior

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    est ce que le bailleur a le droit de vous accorder une "remise temporaire" du loyer, au lieu d'une réduction définitive ?
    Dans ce cas, l'acceptez vous, ou au contraire vous demandez résiliation immédiate et partez ?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Décret 2013-689 du 30 Juillet 2013
    Ce décret encadre l’augmentation des loyers.
    La signature de cet avenant implique une baisse du loyer. Le propriétaire à votre départ si nous conservons cet « accord » jusqu’à la fin de votre préavis, ne pourra revenir au loyer initial actuel.
    Il perdra tout ses avantages.
    la question est de savoir TRES PRECISEMENT ce que propose le bailleur / son agence !
    vous accorde t-il une reduction definitive jusqu'a votre depart ?
    vous accorde t-il une reduction de loyer sur une durée precise ? et si oui, laquelle ?
    vous accorde t-il cela, tout en disant que le dernier mois (ou autres mois) seront payables plein pot ? juste pour pouvoir relouer Avec l'indice IRL en plus ?

    vous comprenez bien que vous êtes imprecis(e) dans vos explications. Je vous ai donné la raison officielle (qui peut se comprendre de la part du bailleur) - maitenant à vous de poser les questions qui genent, a savoir ce qui va se passer en fin de bail et surtout : combien allez vous payer et combien de temps ???? il y aurait alors des astuces comme payer le dernier mois plein pot (et que le bailleur vous rembourse de main a la main la difference - par exemple).

    on ne peut pas deviner a votre place, nous n 'avons pas encore recu nos boules de cristal.

  11. #11
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    nous n'avons pas encore assez de recul et la justice n'a pas eu a trancher sur le Sujet. pour le Moment et selon les textes en vigueur, seuls les baux signés apres le 27 mars seraient concernés. la reconduciton n'intervient pas mais le principe legislatif est encore trop flou. prudence ! si jamais le bailleur acceptait de vous laisser partir apres 1 mois de preavis, il faut absolument avoir un ecrit bien precis la-dessus.
    Il y a encore un flou à ce niveau et les deux doctrines s'affrontent.
    Il y a tout de même pas mal de juristes qui affirment que la reconduction équivaut à un nouveau bail et que donc les baux renouvelés après mars 2014 sont concernés par la nouvelle rédaction de la loi 89-462.
    Pour l'instant, rien n'empêche de l'entendre ainsi et de s'en prévaloir. Lorsque quelques affaires auront été devant la haute cour, nous serons fixés...

  12. #12
    Pilier Sénior

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    J'ai sollicité une baisse de loyer auprès de mon propriétaire car les appartements équivalents dans ma commune se louaient 10% moins cher que le mien.
    sans compter que ce n'est pas une Raison ; vous pouvez avoir des loyers differents pour un meme type d'appartement dans un immeuble, seulement celui dans les etages elevés sera surement plus cher que celui du 1er. idem si les prestations du logement sont meilleures que Celles du voisin.

    c'est aussi comme celui qui a acheté un 2P dans l'immeuble l'an dernier a 150.000 euros et que celui que vous voudriez acheter va se vendre a 135.000 euros : c'est la loi du marché, de l'offre et de la demande, qui par Definition varie de mois en mois ....

    votre bailleur accepte le deal car il veut vous garder : c'est une bonne Chose ! on peut parfaitement comprendre qu'il ne veuille pas se tirer une balle dans le pied en acceptant ce deal, pour la relocation (qui peut arriver dans X mois, ou plus, et là , la Situation economique Aura peut etre changée).
    Dernière modification par Golfy ; 19/06/2015 à 13h51.

  13. #13
    Membre Junior

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    Oui je suis imprécise car l'agence n'a pas été précise non plus pour l'instant. Je lui ai demandé ce qu'il en était plus précisément, je n'ai pas de réponse pour l'instant. Elle ne parle pas de durée précise, elle parle de "revenir à l'ancien loyer à partir du préavis de départ". Elle me dit que l'offre proposée par les propriétaires incluait ce retour à l'ancien loyer avant départ, et qu'elle doutait qu'ils acceptent de garder cette offre si je refusais cette clause. Je ne sais pas encore s'il s'agit de la durée totale du préavis ou du dernier mois. Je ne sais pas encore comment c'est rédigé sur l'avenant. S'il s'agit juste du dernier mois je pense que j'accepterais (je préfère quand même gagner 50€ par mois d'ici là...), mais s'il s'agit des 3 derniers mois je trouve cela abusif...

    Quoi qu'il en soit, j'ai découvert que cette agence avait déjà été condamnée de multiples fois pour des raisons diverses de non respect de la loi, et des amis dont la location était gérée par cette agence ont perdu la quasi intégralité de leur caution (600€) à leur départ, sans devis, factures, justification... alors que l'appartement était nickel (sur l'annonce de relocation, c'est écrit "appartement en excellent état" et qu'il n'y avait qu'une petite tache de peinture au sol sur le balcon et un lai de papier peint légèrement griffé), les explications qui leur ont été données ont été "
    "Ces montants retenus sur votre caution correspondent à des dégradations relevées lors de votre état des lieux de sortie.Ces indemnités forfaitaires, admises par la jurisprudence, vous épargnent de la retenue d’un devis ou d’une facture d’artisan dont le coût serait nettement supérieur au forfait puisque la main d’ouvre et le déplacement vous seraient facturés."
    Je leur ai dit que je n'étais pas sûre que ce soit légal mais je ne suis pas sûre qu'ils aient contesté à ce jour.

    C'est suite à cela que je me suis posée la question des frais illégaux d'agence sur l'appel de loyer mensuel et que je suis très prudente concernant ce qu'ils me proposent...
    Dès que j'en sais plus, je vous donnerai des précisions !
    Merci encore pour votre interêt pour ce sujet !

    ---------- Message ajouté à 14h04 ---------- Précédent message à 13h59 ----------

    [QUOTE=Golfy;2154103]sans compter que ce n'est pas une Raison ; vous pouvez avoir des loyers differents pour un meme type d'appartement dans un immeuble, seulement celui dans les etages elevés sera surement plus cher que celui du 1er. idem si les prestations du logement sont meilleures que Celles du voisin.
    QUOTE]

    Justement à ce sujet ma demande est motivée, un appartement absolument identique au mien et situé 2 étages au dessus (je suis au 1er, ile st au 3ème, même configuration des lieux car même plan juste au dessus), ayant une cuisine aménagée/équipée (je n'ai pas de cusine, juste un évier) et des placards dans les chambres (je n'en ai pas) est à louer 825€ HC alors que je loue le mien 900€ HC. les charges sont identiques pour les deux. C'est en voyant l'annonce de cet appartement, en plus d'annonces de locations d'appartements neufs HQE du nouvel éco quartier de la ville à des prix parfois inférieurs pour des appartements neufs et avec cuisine aménagée que j'ai justifié cette demande de baisse de loyer.
    Merci pour tout...

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quoi qu'il en soit, j'ai découvert que cette agence avait déjà été condamnée de multiples fois pour des raisons diverses de non respect de la loi, et des amis dont la location était gérée par cette agence ont perdu la quasi intégralité de leur caution (600€) à leur départ, sans devis, factures, justification... alors que l'appartement était nickel (sur l'annonce de relocation, c'est écrit "appartement en excellent état" et qu'il n'y avait qu'une petite tache de peinture au sol sur le balcon et un lai de papier peint légèrement griffé), les explications qui leur ont été données ont été "
    "Ces montants retenus sur votre caution correspondent à des dégradations relevées lors de votre état des lieux de sortie.Ces indemnités forfaitaires, admises par la jurisprudence, vous épargnent de la retenue d’un devis ou d’une facture d’artisan dont le coût serait nettement supérieur au forfait puisque la main d’ouvre et le déplacement vous seraient facturés."
    Je leur ai dit que je n'étais pas sûre que ce soit légal mais je ne suis pas sûre qu'ils aient contesté à ce jour.
    si vos amis avaient contesté au Tribunal, ils auraient eu gain de cause si l'EDL etait correct

    PS: les indemnités forfaitaires ne SONT PAS admises par la jurisprudence !!! et je vois quelle enseigne vous gère puisque ces stés de soit-diants experts qui font les EDL ne sont que des stés soeurs de ce groupe national bien connu pour avoir des procés regulierement (et les perdre).

    Justement à ce sujet ma demande est motivée, un appartement absolument identique au mien et situé 2 étages au dessus (je suis au 1er, ile st au 3ème, même configuration des lieux car même plan juste au dessus), ayant une cuisine aménagée/équipée (je n'ai pas de cusine, juste un évier) et des placards dans les chambres (je n'en ai pas) est à louer 825€ HC alors que je loue le mien 900€ HC. les charges sont identiques pour les deux. C'est en voyant l'annonce de cet appartement, en plus d'annonces de locations d'appartements neufs HQE du nouvel éco quartier de la ville à des prix parfois inférieurs pour des appartements neufs et avec cuisine aménagée que j'ai justifié cette demande de baisse de loyer.
    nepas oublier non plus que chaque bailleur fixe le loyer de son logement ; mais effectivement si c'est le meme bailleur, il peut difficilement argumenter.

  15. #15
    Membre Junior

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    J'ai reçu l'avenant, il précise donc une baisse de loyer, et une seconde ligne précise que ce loyer reviendra à l'état initial lors du congé, pour le dernier mois de loyer.

    C'est clairement de la magouille, mais je préfère quand même avoir ma baisse de loyer, donc je ne m'y oppose pas... (et de toute façon je suis persuadée vu le contexte locatif dans ma ville et les très nombreuses constructions récentes et en cours qu'ils feront fausse route en voulant regagner 50€ puisqu'ils perdront sûrement plusieurs mois de loyer à vouloir le relouer trop cher et à ne pas trouver preneur. Ce qui se passe actuellement pour l'appartement en face du mien loué trop cher et qui ne trouve pas preneur depuis 4 mois !).

    Voilà, en tout cas on a eu le fin mot de l'histoire. (Et j'attends que cet avenant soit appliqué...pour demander à récupérer les frais abusifs facturés depuis 5 ans par l'agence...).
    Merci pour tout...

  16. #16
    Pilier Sénior

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    En effet je comprends la gêne de tout le monde dans cette affaire.

    Pourquoi le bailleur ne vous ferait pas une prime de présence par année complète par exemple, ou pour chaques semestres complétés, quitte a ajuster un chouia au-dessus de ce qu'il vous a accordé. En ce sens le loyer ne change pas, mais une prime vous est reversé.

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