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Discussion : Eau, tolérance et servitude par destination du père de famille!

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous ceux qui passeront par ici,

    Je vais tenter de faire simple!

    Nous avons fait une offre d'achat pour une maison avec terrain, celle-ci ayant été acceptée, un compromis doit être signé le 25 juin.
    Le couple qui doit nous vendre ce bien n'en est pas encore propriétaire cependant il le recevront par donation d'un de leur parent,le 25 juin, juste avant la signature du compromis.
    La surface totale du terrain est de 800 m2, ils souhaitent le diviser en 2.Nous laissant 200m2.La division de la parcelle doit être effectuée le 23.
    Sur ce terrain de 800m2 il y a un puits en ouvrage apparent : pompe à main à l'ancienne,petit réservoir en pierre.
    Bien entendu, l'eau ici, étant une ressource précieuse, ils garderont cet ouvrage sur leur parcelle.
    Il est à préciser que nous ne pourrons pas creuser un puits sur notre parcelle, celle-ci n'étant accessible que par notre future habitation, je me vois donc mal passer une foreuse par la maison..
    J'ai donc demander un droit de puisage.Réponse obtenue : " Oui, faut voir, c'est un puits familial, et puis cette servitude serait attachée au terrain et si vous revendez on ne sait pas sur qui ont va tomber.."
    J'entends leur avis et je leur propose d'écrire une tolérance concernant le droit de puisage sur l'acte.J'ajoute,ne pas avoir besoin du droit de passage pour me rendre au puits puisque nous aménagerions juste la pompe avec des canalisations pour arriver jusqu'à notre terrain distant de 5 mètres..
    Ils nous donneront leur réponse le jour de la signature du compromis devant le notaire.
    J'ai fait quelque recherche sur cette notion de tolérance et si je comprends correctement, si cette de tolérance de puisage figure sur l'acte de vente elle vaut servitude qui s'éteindra avec moi et non rattachée au terrain?
    Dernière question.J'envisage au pire des cas d'évoquer une servitude à destination du père de famille.
    - Propriétaire original commun ; parcelles issues d'une division.
    -Ouvrage apparent (art. 694)
    -L'intention du propriétaire initial commun d'avoir mis les choses en état. La signification de cette condition m'échappe !

    Pensez-vous que cette situation soit un cas de servitude par destination du père de famille?

    Pardonnez la lourdeur du texte et merci d'avance !

  2. #2
    Pilier Junior

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    Pour qu'il y ait servitude par destination du père de famille, il faut déjà que l'acte de vente ne pipe mot à son sujet. Si on vous dit que c'est une tolérance, ou si on dit que votre parcelle devra être clôturée sur la limite qui vous sépare de vos vendeurs, ce sont autant de choses qui font que vous n'avez aucune servitude à prétendre au titre de la destination du père de famille.
    Après, même si l'acte ne dit rien, ce n'est pas forcément évident de prouver la destination du père de famille. C'est plus facile pour des vues ou un passage. Il faut prouver que le puits, du temps du propriétaire, a été mis en état d'usage apparent au profit de la maison. Si la maison est reliée au réseau d'eau communal, et qu'on vous réplique que ce puits servait surtout pour l'esthétique, et que donc les occupants de la maison n'allaient pas y puiser l'eau, de destination du père de famille vous n'aurez point. Donc, il est toujours préférable de négocier clairement ce que vous voulez, vos vendeurs et vous, que de miser sur une chicane au tribunal qui vous coûtera deux ans de procès, sans garantie absolue de réussir (mais de bonnes chances néanmoins).

    Sinon, s'il est écrit que c'est une tolérance, cela veut dire non seulement qu'ils peuvent refuser l'accès à votre futur acquéreur, mais aussi qu'ils peuvent vous révoquer l'accès à tout moment. S'ils ne veulent pas que ça se transmette, et si vous voulez être sûr qu'on ne vous le révoque pas, il vous faut un droit quelconque : par exemple un droit réel d'usage viager et limité au temps où vous serez occupant de la maison adjacente.
    Dernière modification par Caepolla ; 18/06/2015 à 11h51.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Nous avons fait une offre d'achat pour une maison avec terrain, celle-ci ayant été acceptée, un compromis doit être signé le 25 juin.
    Le couple qui doit nous vendre ce bien n'en est pas encore propriétaire cependant il le recevront par donation d'un de leur parent,le 25 juin, juste avant la signature du compromis.
    La surface totale du terrain est de 800 m2, ils souhaitent le diviser en 2.Nous laissant 200m2.La division de la parcelle doit être effectuée le 23.
    Si la division de la parcelle doit être effectuée avant la donation, ce ne sont donc pas vos vendeurs qui procèdent à la division mais leur parent ? Etes vous certain que les deux parcelles feront bien partie de la donation ?
    Pour l'instant, l'acceptation de votre offre n'a aucune valeur si elle a été acceptée par des personnes qui ne sont pas propriétaires.

    P.S. : en plus de l'accès demandé à ce puits, cette maison est elle bien raccordée au réseau de distribution d'eau de la commune ?

  4. #4
    Membre

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    Je vous remercie pour vos réponses.
    Concernant Caepolla : - Aucune mention de tolérance prévue, c'était juste mon idée pour l'instant mais après vous avoir entendu dire qu'elle pouvait être révocable, je l'oublie !
    - Concernant le mur de séparation, les futurs propriétaires nous ont dit que sa construction serait à leur charge. (Par curiosité intellectuelle, en quoi le fait qu'ils construisent un mur anéantirait la demande de servitude par destination du père de famille?)
    - Concernant le puits il était manifestement à l'usage de la maison que nous allons acheter.Brièvement, Le terrain avant sa division n'est accessible que par la maison d'habitation et par une grande remise.Les propriétaires nous vendrait la maison avec un bout du terrain et eux garderait la remise,afin de la rénover, ainsi que le reste du terrain avec notamment le puits.Je précise qu'un des arguments de l'agent immobilier et du vendeur est que la terre du jardin est très bonne car le grand-père du propriétaire (qui donc habitait la maison que nous envisageons d'acheter) s'en servait de terrain maraîcher.D'où l'usage du puits.
    - Vous avez raison,une chicane au tribunal ne serait pas très agréable! Aussi cette idée d'un droit réel d'usage viager m'intéresse.Si vous pouviez me préciser la faisabilité de la chose par un notaire et ce qu'il en découle pour les propriétaires et pour nous?

    Concernant Yooyoo :
    - En effet ce sont les parents qui juridiquement procèdent à la division mais c'est leur fille qui s'occupe de tout cela.
    - Oui, l'ensemble des bâtiments (maison et remise) et les deux terrains issus de la division feront bien partie de la division.
    - L'offre est acceptée par les parents mais nous ne négocions qu'avec la fille.L'étude notariale nous a confirmé la date de la signature du compromis et donc de facto l'acceptation de notre offre.
    - Oui la maison est bien reliée au réseau de distribution de l'eau de la commune.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bjr,

    vous dites que vous aller passer des tuyaux pour pomper au puit. Attention cependant si vous les enterrés car la destination du père de famille ne vaut pas titre pour les servitudes non apparentes .
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  6. #6
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Ailill Voir le message
    - Concernant le mur de séparation, les futurs propriétaires nous ont dit que sa construction serait à leur charge. (Par curiosité intellectuelle, en quoi le fait qu'ils construisent un mur anéantirait la demande de servitude par destination du père de famille?)
    Parce que l'interprétation des tribunaux sur cette loi est de considérer (en vous passant les subtilités) que la servitude par destination du père de famille n'est pas possible si elle est écartée par une clause implicite de l'acte qui opère la division. Si dans votre acte, on parle d'un mur à édifier, à votre charge ou à la leur, on en déduira que vous avez voulu renoncer à réclamer quelque servitude que ce soit sur le puits, même par destination du père de famille, puisque vous avez consenti à l'occulation du passage qui vous aurait permis d'y accéder.

    Si le notaire est pas familier avec les droits réels d'usage limités, demandez une servitude s'éteignant au jour où vous cessez d'être propriétaire (par défaut une servitude est perpétuelle, mais on peut lui donner une durée limitée, définie ou indéfinie).
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  7. #7
    Membre

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    Bonsoir,

    La solution vers laquelle vous m'orientez et je crois la plus sage pour l'ensemble des protagonistes de cette vente.
    Pour ce qui en est des subtilités et justement en apprenant celle de la limitation temporelle d'une servitude on ne peut que se régaler de ces dernières !
    Merci à vous Caepolla et à tous ceux qui nous sont venus en conseil.
    Bonne soirée

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