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Discussion : Se prémunir d'une servitude de vue par destination du père de famille

  1. #1
    Membre

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    Bonsoir à tous,
    Après avoir lu beaucoup de discussions sur ce forum je me permets d'exposer mon cas.

    En 2011 M. O, propriétaire de 2 maisons sur deux parcelles contigües mourrait et les laissait en héritage à son fils : le fils-O.
    En 2012 j'achète l'une des 2 propriétés de m. fils-O
    je note qu'il existe
    - une porte communiquant entre les 2 jardins (celui demeurant en la possession de m. fils-O et celui devenant ma propriété)
    - ainsi qu'une fenêtre ouvrant sur un espace m'appartenant existant entre les 2 maisons (celle demeurant en la possession de m; fils-O et celle devenant ma propriété). La fenêtre de m. Fils-O donne sur un mur aveugle à 50 cm d'une fenêtre de ma maison.

    Inquiète des possibilités ainsi offertes par cette porte et cette fenêtre de pénétrer ma propriété depuis chez M. O-fils, je demande au notaire de vérifier qu'il n'existe pas de servitude grévant ma propriété. Le Notaire vérifie, n'en trouve aucune, et fait figurer un § dans le titre de propriété établissant que « le vendeur n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude ou obligations que celles le cas échéants relatées dans l'acte, ou celle résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme.»

    M. O-fils vit à l'étranger, n'a jamais ouvert ni la porte de communication du jardin, ni la fenêtre. Il n'a séjourné dans la maison qu'à de rares occasions lors de séjours de quelques semaines.

    En 2014 m. O-fils cède son bien à Mme-la-voisine.
    Dès lors, celle-ci veut m'interdire de passer dans l'espace situé entre les maisons - je précise que c'est là que je mets mon linge à sécher ; mais pas pile devant sa fenêtre.

    Mes questions :
    1 - Ce § sur mon titre de propriété suffit-il à mettre fin à toute servitude, y compris celle acquise par la destination du père de famille - j'ai découvert cette spécificité sur votre forum et je crois être pile dans le cas avec ma fenêtre et ma porte ?
    2 - Mon notaire n'aurait-il pas dû faire expressement figurer cette mention dans l'acte et s'assurer comme je le lui avais demandé qu'aucune servitude n'existait ?
    3 - Mme-la-voisine peut-elle ouvrir cette fenêtre : et ainsi pénétrer dans ma propriété ; cela ne pose-t-il pas un pb au regard de mon assurance ?
    4 - Puis-je demander à Mme-la-voisine de mettre un verre mort, garantissant l'inviolabilité de ma propriété ? Tout en assurant la clarté chez elle.
    5 - Mme-la-voisine peut-elle m'interdire de passer devant cette fenêtre (l'espace entre les 2 maisons mesure à peu près 1,5 m de large ?) ? Peut-elle m'interdire d'y installer quoi que ce soit ?
    6 - Puis-je installer un préau sur cet espace existant entre les 2 maisons qi je m'engage à garantir la clarté de la fenêtre de Mme-la-voisine en installant une partie vitrée à l'aplomb de sa fenêtre ?

    Voilà, j'espère avoir été claire dans l'exposé de ma situation et je vous remercie de me donner votre avis éclairé sur la situation qui me préoccupe.

    Mme Fanchett,

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bjr,

    Si effectivement l'origine de votre fond,provient d'une division par DPF, alors les choses peuvent rester en l'état si elles existaient lors de la division.
    Ce qui implique une servitude de vue permettant de conserver la fenêtre ouvrante avec vitrage clair. Ce qui n'autorise pas bien sur,de pouvoir pénétrer sur votre propriété par cette fenêtre ou par la porte du jardin.
    La clôture ou se situe cette porte,vous appartient elle? Existe t-il un bornage permettant de définir votre limite de terrain ?

    concernant vos questions :
    La voisine ne peut vous interdire de passer devant sa fenêtre. Par contre,vous ne devez rien disposer devant sa fenêtre (à moins de 1m90)
    Dernière modification par beuneut ; 02/06/2015 à 09h59.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  3. #3
    Pilier Junior

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    La clause que vous citez est une clause lambda. Ce n'est pas ça qui va interdire la destination du père de famille. Et, en fait, le problème a été mal présenté au notaire lors de votre achat : en demandant au notaire de vérifier s'il n'y a pas de servitude, il est évident qu'il n'allait rien trouver. Puisque les deux morceaux appartenaient au même propriétaire, et qu'on ne crée pas de servitude entre soi et soi. Ce qu'il fallait dire, c'est qu'il existait une porte et une fenêtre du vendeur donnant sur le bien que vous achetiez, et que vous auriez souhaité être sûr qu'il n'y a pas de droits gênants qui en découlent. Le plus logique était alors : soit de stipuler une obligation pour le vendeur de murer les ouvertures en question, soit de stipuler un aménagement convenable (pavé de verre pour la fenêtre, condamnation de la porte), soit de préciser que ces ouvertures ne resteraient qu'à titre de tolérance pour le vendeur sans pouvoir bénéficier au propriétaire suivant, etc. Autant de stipulations qui auraient écarté net la destination du père de famille.

    Là, on a clairement toutes les conditions de la destination du père de famille : servitudes apparentes, aucune stipulation contre dans le titre opérant la séparation, état des lieux mis en place par le propriétaire unique du tout. Pour la fenêtre, ça implique clairement une servitude de vue : droit de l'ouvrir (et donc aucune obligation d'y mettre du verre dormant à la place), et de se défendre de toute occultation devant (mais on ne voit pas pourquoi, en revanche, vous ne pourriez passer devant, vu que ça reste chez vous). Pour la porte, si l'ouverture ne mène nulle part, difficile de reconnaître une servitude de passage. Mais on peut considérer au moins qu'il existe un tour d'échelle pour le voisin en conséquence de la porte, interdisant d'occuper le passage immédiatement adjacent au mur du voisin, par exemple.
    Dernière modification par Caepolla ; 02/06/2015 à 09h57.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  4. #4
    Membre

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    Je vous remercie de vos réponses claires et argumentées, qui confirment ce que j'avais cru comprendre en lisant les archives de ce forum.
    - J'ai cru répondre dans l'après-midi mais je ne vois pas mon message apparaître j'ai dû faire une fausse manie -

    Pour répondre à Caepolla :
    "Et, en fait, le problème a été mal présenté au notaire lors de votre achat : en demandant au notaire de vérifier s'il n'y a pas de servitude, il est évident qu'il n'allait rien trouver. "
    Je crois que le problème est tourné à l'envers : depuis quand est-ce au client, de fait non-spécialiste du droit de l'immobilier, de dire à son notaire quoi faire ? Avant hier, je ne connaissais pas l'existence de la DPF. De plus le notaire était informé de la porte qui nous posait question car nous la pensions liée à une servitude liée à un puits : il savait que le terrain appartenait à un seul et unique propriétaire (il s'était trompé dans le calcul de la taxe foncière et nous réclamait la somme des 2 maisons : ça aussi ça a été à nous de le signaler) : la moindre des choses aurait été qu'il nous mette la puce à l'oreille sur la DPF… Mais RDV est pris demain avec le-dit notaire pour en discuter.

    Pour répondre à Beuneut :
    "La clôture ou se situe cette porte,vous appartient elle? Existe t-il un bornage permettant de définir votre limite de terrain ?"
    La clôture est présentée comme un mur mitoyen : je n'ai pas connaissance d'un éventuel bornage.

    Et du coup, Caepolla :
    "Pour la porte, si l'ouverture ne mène nulle part, difficile de reconnaître une servitude de passage."
    La porte donne donc accès à notre jardin pourvu d'un puits.
    Peut-on penser qu'un droit de passage existe par DPF vers ce puits ? Servitude que nous avons précisément demandé au notaire d'écarter pour le coup, quelle qu'en soit l'origine ?

    Enfin je vous remercie des précisions que vous apportez sur nos droits devant cette servitude de vue. Nous sommes rassurés de voir que nous pouvons utiliser ce passage.

    Une question toutefois : nous aurions aimé couvrir ce passage (source d'infiltration sur les murs de notre maison - et de celle de la voisine d'ailleurs). Peut-on couvrir (avec toutes les autorisations bien sûr) en garantissant la clarté à la fenêtre par une verrière à l'aplomb de la fenêtre ? Je précise que la fenêtre donne sur le mur de notre maison qui se trouve à environ à 1,5 m, la clarté est somme toute relative : ce n'est pas une véranda plein sud… Et de fait nous ne pouvons rien construire à moins d'1,9m : il y a déjà la maison !

    Je vous remercie de votre aide et de la rapidité de votre réponse.
    Nous voyons désormais plus clair dans la situation,
    Fanchett

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Une question toutefois : nous aurions aimé couvrir ce passage
    Cela ne sera pas possible du fait de la distance imposée par le code civil puisque la servitude de vue est acquise. Cependant,une convention entre vous, pourrait le permettre mais elle ne serait pas opposable aux futurs propriétaires.
    Concernant la porte de jardin, si le mur est mitoyen, vous pouvez la "condamner" de votre coté. A la condition toutefois,qu'il s'agissait juste d'un passage créé verbalement,dans le seul but d'aller boire rapidement l'apéro entre membre d'une même famille.
    Quant a la servitude éventuelle de puisage.... Le fait de la DPF n'octroierait pas ce droit a la partie issue de la division (me semble t-il du moins)
    Je laisse le soins à Caepolla d'affiner ou me contredire si nécessaire.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  6. #6
    Membre

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    Merci pour vos précieuses informations.
    Nous allons tenter d'aboutir à une convention dans le cadre de relations de bon voisinage.

    Pour rebondir sur l'information délivrée par Beunet : vous parlez de la distance imposée par le code civil : les fameux 19 décimètres ?

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    vous parlez de la distance imposée par le code civil : les fameux 19 décimètres ?
    Exactement .
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

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